Молл над старинным подземельем

КЦ «Питер» обосновался у Сенной площади еще десять лет назад. Тогда компания получила под реконструкцию одноименный рынок. Осенью 1998-го на месте неопрятного торжища было построено капитальное здание, куда переехал сам рынок и несколько торговых павильонов. Светлые стены, мощеные тротуары, стилизованная башенка с часами выглядели для того времени экзотично. Вдохновленный результатом, экс-губернатор Петербурга Владимир Яковлев дал инвестору добро на дальнейшее освоение этой площадки.
Реконструированный рынок резко контрастировал с тогдашним обликом Сенной. Площадь, изуродованная шахтой недостроенной станции метрополитена, была заставлена ларьками. У вестибюля действующего метро бурлил «блошиный рынок». С лотков и ящиков предприимчивые бабушки торговали сигаретами и нехитрым ширпотребом. Это место облюбовали квартирные маклеры и валютные спекулянты. Словом, репутация у окрестностей Сенной сложилась вполне определенная. Кстати, и в дореволюционном Петербурге эти кварталы не относились к числу респектабельных. Кто-то, наверное, еще помнит из школьной программы обличительный стих Некрасова про то, как «здесь били женщину кнутом, крестьянку молодую…».
Идея построить рядом с площадью вполне западный и по тем временам самый большой в городе торгово-развлекательный центр воспринимались многими специалистами с изрядным скепсисом. Хотя преимущества локации были очевидны: исторически сложившаяся торговая ось «Большой Гостиный двор – Апраксин двор – Сенная площадь», плотность автомобильного потока – около 40 000 машин в сутки, пассажиропоток пересадочных узлов метрополитена «Садовая» и «Сенная» – около четверти миллиона человек в день.
«Перед нами действительно стояла очень трудная задача – переформировать имидж места, которое воспринималось как «блошиный рынок». Я считаю, нам это удалось. Потенциальные арендаторы, которые решились участвовать в проекте еще на начальной стадии, поверили в мощные людские потоки и в потенциал этой зоны», – вспоминает председатель совета директоров КЦ «Питер» Николай Пономарев.

На Горсткиных развалинах
ТК построен на участке 1,92 гектара, ограниченном ул. Ефимова, Московским пр. и наб. р. Фонтанки и примыкающем к Сенному рынку. Часть этой территории при советской власти занимала овощебаза Октябрьского района. Она приватизировала свою землю (1,17 га) и продала ее КЦ «Питер». Еще 0,74 га девелопер арендовал у города на инвестиционных условиях. Летом 2001-го компания получила разрешение властей на проектирование и строительство.
Раньше на этом месте располагался старинный Горсткин рынок. Часть его зданий, расположенных вдоль ул. Ефимова и представляющих историческую ценностью (лавки и склады), уцелела. Инвестор обязался их реконструировать. Остальные постройки, находившиеся на участке, снесли. От дореволюционных купцов КЦ «Питер» достались в наследство просторные складские подвалы. Помещения общей площадью более 10 000 кв. м были оборудованы еще в 1914 году. Хотя они расположены ниже уровня р. Фонтанки, гидроизоляцию в свое время выполнили на совесть и сырости здесь не наблюдалось. В результате старинное подземелье стало фундаментом современного комплекса. Здесь разместился под¬зем¬ный пар¬кинг.
Проект «Сенная» был разработан в профильном петербургском институте ГУП «Торгпроект». ТК представляет собой 3–6-этажное каркасное здание габаритами 225 х 48,3 м, выполненное в монолитном железобетоне с применением легких металлических большепролетных конструкций. Высота торговых этажей – 5 м, офисных – 3,6 м, парковки – 2,0 м. Общая площадь комплекса – около 60 000 «квадратов». Половина этого пространства – арендопригодное: примерно на 21 000 кв. м расположены магазины, 4000 кв. м отведено под развлечения, 2000 кв. м – под общепит и 3000 кв. м – под офисы. Еще около 12 000 кв. м приходится на торговые променады, а остальные место занимает двухуровневый паркинг на 500 машин.
Центром архитектурной композиции ТК стала круглая площадь – трехсветное атриумное пространство. Ее пересекает главная пешеходная ось комплекса, а с двух сторон расположены основные входы в «Сенную» – со стороны Московского проспекта и рынка, а также с улицы Ефимова. Покупатели могут попасть в ТК и с набережной р. Фонтанки. Там же организована разгрузочная зона с дебаркадерами. Для перемещения с этажа на этаж предназначены лифты (два из которых – панорамные), а также семь эскалаторов.
Инженерные системы комплекса в значительной степени «разумны». Над интеллектуальной «начинкой» работали специалисты фирмы «Эдванс» (официальный дистрибьютор концернов Schneider Group и Lexel). Созданная для «Сенной» АСУ объединяет 583 элемента различных систем (пожарной и охранной сигнализации, пожаротушения, климат-контроля и др.). Она отслеживает, например, такие нюансы как состояние бензо- и жиромаслоуловителей, фрамуг с электроприводом, воздушных завес у дверей и ворот и т. п. В здании оборудованы три автоматизированных рабочих места операторов.
Генподрядные работы по итогам тендера выполнило ФГУП Управление специального строительства по территории № 3 (УССТ-3). В «послужном списке» этой полувоенной структуры – офисное здание Центробанка, элитные жилые комплексы «Дом на Неве» и «Зеленый остров» на Крестовском.
Стройка стартовала в январе 2002-го. Официальное открытие «Сенной» состоялось в ноябре 2003-го. Однако запустить весь комплекс целиком не удалось. Последний крупный арендатор – «Боулинг-Сити» – принял посетителей только летом 2004-го.
Стоимость всего проекта составила $31 млн. Из них собственные средства ООО «Коммерческий центр «Питер» – $22 млн., кредиты – $9 млн. В частности, кредитную линию на $5 млн. сроком на два года предоставил «Альфа-Банк».
Сама стройка обошлась инвестору в $24,5 млн. $1,5 млн. достигли затраты на проектирование. $819 тысяч было перечислено в городской бюджет на развитие инфраструктуры.

Якорный подход
Начиная проект, КЦ «Питер» сразу же позиционировал свой комплекс как общегородской. Акцент был сделан на создании принципиально нового для Петербурга ТК с продуманными центрами притяжения на каждом этаже и просторными планировками. «Мы строго соблюдали заранее утвержденную концепцию и схему зонирования. Искушение нарезать торговое пространство помельче и сдать подороже, конечно, было, но преодолеть его удалось довольно быстро», – вспоминает Николай Пономарев.
Примерно за год до завершения стройки были подписаны предварительные контракты со всеми якорными арендаторами, которые согласились вложить в отделку и оборудование площадей значительные средства. Кроме того, «якоря» авансировали арендные платежи (на срок от четырех месяцев до года). Эти средства зачитывались им в течение первого года аренды.
Более 3500 кв. м на 1-м этаже занял универсам столичной сети «Патэрсон». Торговая площадь магазина составила 2650 кв. м. В его запуск «Патэрсон» инвестировал $3 млн., рассчитывая вернуть их за 2,5–3 года.
Вторым «якорем» I уровня стал электронный супермаркет «Эльдорадо» (1600 кв. м).
На 2-м этаже сформирован фуд-корт (около 900 кв. м), рассчитанный на 7 операторов. «Пицца-Хат», KFC, «Чудо-Картошка», «Сабвэй», «Макдоналдс» и др. арендуют только рабочие площади (всего 400 кв. м), а зал для посетителей (на 480 мест) взяла на себя управляющая компания. Затраты рестораторов на открытие своих точек тоже оказались существенными. Например, сеть «Пицца-Норд», представляющая в Петербурге марки «Пицца-Хат» и KFC, инвестировала около $600–700 тысяч.
На 3-м этаже 4500 кв. м арендовано под круглосуточный комплекс «Боулинг-Сити», рассчитанный на 36 дорожек. Арендатор – компания «Боулинг-Сити» – заключила с собственником договор на 25 лет и вложила в этот проект $4 млн.
Еще один крупный «якорь» III уровня – московская компания «Чудо Остров Нева». Она арендовала 1600 кв. м под детский мир с кафе. Инвестиции в его запуск составили до $400 тысяч. Здесь же расположился крупный магазин «Титаник» (аудио, видео, CD).
Остальные торговые площади в ТК «Сенная» «нарезаны» на блоки от 15 до 500 кв. м. Большинство арендаторов молла – магазины по 50–250 кв. м, торгующие брендовыми товарами. В «Сенной» представлены BGN, Promond, Jennyfer, Motivi, Axara, Pactor, Sinequanone и др. (одежда), Yves Rosher, «Л’Этуаль», «Для душа и души» (парфюмерия), Hallmark, «Красный куб», «Знаки внимания» (подарки), Nike, Reebok, Adidas, Puma (спорттовары).
К моменту открытия ТК в аренду было сдано 95% площадей. Несмотря на то что «Сенную» ввели в эксплуатацию с опозданием на полгода, отказов от помещений не было. Хотя с некоторыми из арендаторов инвестор судился по поводу штрафных санкций, но выиграл дела.
Сейчас в комплексе функционируют 98 магазинов. Вакантных мест нет. Из потенциальных арендаторов сформирован лист ожидания.

Лавры и работа над ошибками
ТК «Сенная» управляет ООО «Концерн «Питер» – дочерняя структура КЦ «Питер». «Сейчас – после полутора лет работы – можно с уверенностью сказать, что проект получился успешным, – считает директор торгового комплекса Александр Ильмовский. – Всего два арендатора, в общей сложности занимавшие 300 кв. м, не вписались в концепцию и ушли. Их площади уже сданы».
Кроме того, свое присутствие на «Сенной» сократил «Патэрсон», отказавшись от 900 кв. м (общая площадь универсама составляет теперь 2700 кв. м). Освободившееся пространство заняли несколько новых магазинов, продливших торговую галерею (Vodoprovod, Esprit и др.). Хозяева ТК от такой рокировки, естественно, остались в выигрыше: за счет более мелкой нарезки арендная плата за эти площади существенно увеличилась.
По оценке Александра Ильмовского, с момента открытия комплекса рост ставок по некоторым помещениям достиг 70%. Озвученный в 2003 году арендный диапазон был (как и положено для молла) очень велик, составляя от $250 до $1500/кв. м в год.
Ежедневно в ТК «Сенная» приходит в среднем 31 000 человек. В предпраздничные дни и выходные проходимость подрастает до 50–52 тысяч. Есть, правда, один нюанс: через «Сенную» в непогоду удобно бежать к метро. Однако, по подсчетам управляющих, такой транзит составляет не более 10–15% посетителей. Весьма популярен фуд-корт: в выходные мест откровенно не хватает. Востребована и парковка, которая стоит 40 руб./час. «Мы были вынуждены сделать услуги паркинга платными, иначе из-за дефицита парковочных мест в центре он был бы забит машинами окрестных жителей и служащих близлежащих офисов. Кстати, для них мы продаем месячные абонементы», – поясняет г-н Ильмовский.
К юбилею города Сенная площадь была благоустроена и обрела вполне цивилизованный вид. А в декабре 2004-го прямо за вестибюлем метро открылся еще один крупный торгово-развлекательный комплекс под названием «ПИК» (инвестор – холдинг «ПетроМир»). На шести уровнях (около 35 000 кв. м) расположились супермаркеты «Перекресток», «Детский мир» и «Балтик-Спорт», мультиплекс от компании «Роскинопрокат» и многочисленные магазины.
ТК «Сенная» и «ПИК» разделяет только узенькая ул. Ефимова. На стадии строительства была идея соединить комплексы стеклянной галереей, однако инвесторы ее так и не реализовали. Руководитель проекта «ПИК» Аркадий Теплицкий не видит в «Сенной» конкурента. Он считает, что такой симбиоз положительно скажется на работе обоих торговых центров. Эту точку зрения поддерживает и Александр Ильмовский: «После открытия «ПИКа» наша посещаемость выросла примерно на 20%».
У комплексов разные целевые группы покупателей: у «Сенной» аудитория более демократична. По мнению экспертов, негативным можно считать только сосуществование «Перекрестка» и «Патэрсона». Последний, кстати, уже ощутил отрицательные последствия этого соседства.
Эксплуатацией комплекса занимается сама управляющая компания. «Сенную» обслуживает команда примерно из 130 человек, включая охрану. Уборка доверена специализированной клининговой фирме (еще около 40 работников).
За время функционирования комплекса стали заметны некоторые его конструктивные недостатки. Например, пришлось дорабатывать систему вентиляции, особенно в зоне фуд-корта, где из-за большой площади остекления летом оказалось жарковато. На входных группах, напротив, усилили тепловые завесы.
Проект изначально испытывал нехватку электрических мощностей (это типично для петербургского центра). Сейчас от «Ленэнерго» уже получены новые техусловия, идет прокладка дополнительной линии.
С ГИБДД пришлось согласовывать новую схему движения по ул. Ефимова, которая оказалась перегружена транспортом.
«В общем-то, все проблемы оказались решаемыми, – считает Александр Ильмовский. – Сейчас КЦ «Питер» приступил к строительству еще одного торгово-развлекательного комплекса в Московском районе, на ул. Типанова. По своему масштабу он сопоставим с «Сенной» и будет иметь похожую концепцию».
«Инициаторам проекта «Сенная» впервые удалось четко выдержать заявленную концепцию и сформировать пул арендаторов-сетевиков. Их опытом затем воспользовались и другие инвесторы, и теперь мы наблюдаем, как те же сетевые компании вместе заселяются в новые торговые центры. Я думаю, экономическая жизнь у «Сенной» будет долгой, а арендные ставки в комплексе могут еще вырасти. Ничего подобного в центре города пока нет», – полагает руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» Марина Шарова.
«ТК «Сенная» – безусловно, один из лучших торговых проектов города, причем первый среди реализованных. Хотя есть, конечно, свои нюансы, – размышляет директор департамента торговой недвижимости компании «Бекар. Консалтинг» Олег Спивак. – На мой взгляд, не лучшим выбором стал «Патэрсон», который не относится в Петербурге к числу любимых и классных брендов. Возможно, стоило предпочесть боулингу мультиплекс. Он, пожалуй, смотрелся бы более органично».
С точки зрения Юрия Борисова, управляющего партнера компании «Ай Би Групп» (под маркой УК «Питер» она выступала консультантом и агентом проекта «Сенная» на стадии проектирования и строительства), полтора года – достаточный срок, чтобы стали очевидны все преимущества и узкие места комплекса. «По мнению сетевиков, с которыми мы работаем, «Сенная» – по-прежнему единственный ТК в Петербурге, соответствующий европейскому уровню. Может ли он стать лучше? Несомненно. Можно усилить центральную зону третьего этажа, обустроить какое-нибудь тусовочное место на первом уровне. «Сенная» была так спроектирована и построена, что вполне допускает возможность редевелопмента. Это сейчас и происходит с одним из «якорных» арендаторов – универсамом «Патэрсон», – комментирует г-н Борисов.

Справка
Коммерческий центр «Питер» создан в 1992 году несколькими физическими лицами. Среди реализованных проектов – реконструкция Сенного рынка (объем инвестиций – около $5,5 млн.), нескольких корпусов Апраксина двора, а также комплекса зданий Троицкого рынка. Кроме того, компания построила офисно-складской комплекс (3100 кв. м) на ул. Кузнецовской, а в настоящее время работает над проектом торгово-развлекательного центра на пересечении ул. Типанова и пр. Гагарина.

Инфомация:

Торгово-развлекательный комплекс «Сенная»

Адрес: Санкт-Петербург, ул. Ефимова, 3

Общая площадь здания – 60 000 кв. м, арендопригодная – 30 000 кв. м

Количество уровней – 3–6

Размер паркинга: 500 машино-мест

Сроки реализации проекта: 2001–2003 гг.

Заказчик и инвестор: ООО «Коммерческий центр «Питер»

Генпроектировщик: ГУП «Торгпроект»

Генподрядчик: ФГУП Управление специального строительства по территории № 3

Управляющая компания: ООО «Концерн «Питер» (учредитель – КЦ «Питер»)

Объем инвестиций: $31 млн.