Использование солнечной энергии, сохранение и переработка тепла – вот основные тенденции развития сектора автоматизации в строительстве коммерческой недвижимости. Участники рынка утверждают, что сегодня в России представлены самые продвинутые технологии и продукты, позволяющие быстрее «отбить» средства, вложенные в строительство. Однако инвесторы пока не желают вкладывать в передовые технологии. И зря – вполне возможно, что в ближайшее время заявленные сроки окупаемости «умных» технологий уменьшатся в два раза.

В России на сегодняшний день есть все средства и возможности для появления высокотехнологичных зданий, тем не менее в области автоматизации пока Европа удивляет нас, а не мы Европу. Так, в настоящее время в нашей стране примерно 70% расходов приходится на общестроительные нужды, а 30% – на инженерные системы зданий. На Западе, по словам экспертов компании «Армо-Инжиниринг», эти показатели выравниваются. В России действительно интересные и технологичные решения пока еще единичны. «Для нашей страны применение таких технологий характерно для новых «дорогих» проектов, в Европе же они широко используются и в гражданском строительстве – в школах, больницах и так далее, причем оборудование проектируется уже на начальном этапе», – говорит Виктор Базылев, директор по продажам компании Berker. Что же тормозит внедрение современных решений в области автоматизации?
Среди причин специалисты называют устаревшие представления о том, что такое «автоматизация» и «интеллектуальное здание». «То, что сегодня у нас в называют интеллектуальным домом, по сути является лишь простейшей комбинацией бытовых устройств: автоматических ворот, автоматического света, кондиционеров и т. п. Редко где можно встретить, например, системы интеллектуального фасадного и ландшафтного освещения, ионизации воздуха, автоматической уборки помещений, полной коммутации всего набора электронной аппаратуры. В том смысле, который вкладывается в это понятие на Западе, индустрия «умных» домов в России находится на начальной стадии развития», – отмечает Алексей Остробородов, коммерческий директор компании МДК.
«На мой взгляд, на сегодняшний момент такого рода услуга еще не сильно востребована на рынке. Пока это единичные случаи. Как только спрос начнет расти, девелоперы обязательно обеспечат предложение, даже несмотря на увеличение затрат», – добавляет он.
Если заказчик и планирует построить интеллектуальное здание, то стремится сэкономить не на этапе строительства, а в период эксплуатации здания. Как правило, основная идея концепции интеллектуального здания реализуется за счет использования единой системы диспетчеризации (анг. Building Management System (BMS) – система управления зданием), которая берет на себя все рутинные операции по контролю за состоянием и работоспособностью оборудования и инженерных систем, диспетчера подключают только в случаях возникновения нестандартных ситуаций. «При этом, экономя свои расходы на этапе проектирования и строительства, заказчик чаще всего ограничивает число инженерных систем здания, попадающих под контроль BMS, рассчитывая на оборудование локальной автоматики отдельных производителей. А после начала эксплуатации инженерного комплекса, как правило, возвращается к идее интеграции всех систем», – подчеркивает Сергей Рудь, управляющий директор «Армо-Инжиниринг».
Впоследствии о стремлении к экономии приходится жалеть. И дело не только в затратах на переделку и дополнительное оборудование. Наличие интегрированных систем управления – не только один из критериев для отнесения бизнес-центра к высшему классу офисов, но и способ ускорить возвращение инвестиций. «Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды на 10–25%, а стоимость продажи – до 30%. И что самое главное – интеллектуальное здание сохраняет свою инвестиционную привлекательность намного дольше», – говорит Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Так что, характеризуя рынок услуг в области автоматизации, эксперты отмечают большие перспективы. «Здесь наблюдается постоянный рост и большой потенциал», – заключает представитель компании Berker.

В десятку
Как отмечает Михаил Гец, лидерами по освоению новых технологий стали сырьевые компании: административные здания «Лукойла», «Газпрома», «Альфа Арбат Центр», где расположена штаб-квартира компании «ТНК-ВР», оснащены самыми современными системами. Одним из первых и наиболее передовых интеллектуальных бизнес-центров специалисты называют «Царев Сад». Также передовые технологии были использованы в «Дукат Плейс III», во всех объектах ММДЦ «Москва-Сити», «Кантри-Парке», БЦ «Аврора Бизнес Парк».
Подтверждением перспективности рынка может служить тот факт, что одно из интеллектуальных зданий, входящих в самую «умную» десятку Европы, находится в Москве – это здание «Альфа Арбат Центр», в котором сегодня работает компания «ТНК-BP Менеджмент». За проект по автоматизации инженерно-технического комплекса «Альфа Арбат Центра» компании «ТНК-BP» и «АРМО-Инжиниринг» получили высшую награду Best Multi-Vendor Installation Award международной ассоциации LonMark International, присужденную в ежегодной номинации за «Лучший проект года».
Как рассказал Сергей Рудь, общая площадь этого здания составляет около 43 тыс. кв. м его обслуживают более 30 инженерных систем, в том числе гарантированного и бесперебойного электроснабжения, кондиционирования, состоящего из нескольких холодомашин и более 540 фанкойлов, водоснабжения и отопления, а также безопасности, управление которыми осуществляет система диспетчеризации через 27 тыс. точек контроля. При этом используется более 1220 LonWorks устройств автоматики, а мониторинг всех инженерных систем осуществляется всего лишь с 7 автоматизированных рабочих мест.
В этом здании реализована система комнатного управления (Room Controls), осуществляющая мониторинг и управление шестью основными типами помещений и 34 типами индивидуальных конфигураций. Обмен данными между интеллектуальными системами разного уровня управления осуществляется по единому протоколу LonWorks через 1220 узлов (контроллеров, шлюзов, модулей ввода/вывода) от 12 производителей.
В качестве другого примера интеллектуального здания, реализованного «Армо-Инжиниринг», можно привести офисное здание ОАО «Российские железные дороги», построенное в 2004 году на Каланчевской улице в Москве. «Степень автоматизации этого здания можно оценить по числу точек контроля (data points) – 32 тыс. единиц, через которые автоматика и система диспетчеризации здания контролируют работу более 50 инженерных систем здания», – говорит Сергей Рудь.
Еще одно доказательство перспективности «продвинутых» решений – появление интеллектуальных зданий в городах-миллионниках. Как рассказал ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов, в Ростове-на-Дону сейчас строится бизнес-центр (архитектор – Сергей Чобан), достойный претендовать на место в десятке «умнейших». «В здании предусмотрена полная диспетчеризация, автоматизация всех систем жизнедеятельности и безопасности вплоть до контроля фильтрации воды. Инвесторы готовы вкладываться в этот проект – они понимают, что инвестиции вернутся быстро. То есть применение высоких технологий – этот тот случай, когда входной билет стоит дороже, а потом он окупается и приносит деньги». Предполагается, что первое в Ростове-на-Дону здание класса А будет сдано в III–IV квартале следующего года. Ставка аренды составит порядка $600/кв. м (для сравнения: 1 кв. м в здании класса B+ в Ростове-на-Дону обходится арендаторам в $500–600).

Что на новенького
Век интеллектуального здания недолог. Идеи, реализованные в конце 90-х, уже устарели. Продукты и технологии, которые включаются в умную начинку строящихся сегодня зданий, будут удерживать их на передовых позициях ближайшие пять-семь лет. По каким же направлениям идет их развитие? Прежде всего по пути развития энергосберегающих технологий утилизации тепла (переработки и возвращении тепловой энергии) и использования солнечной энергии.
«Российские СНиПы рекомендуют утилизацию тепла, а проектировщики сплошь и рядом это требование игнорируют. Поэтому получаются бездарные проекты, выбрасывающие в атмосферу мегаватты тепла», – говорит генеральный директор компании Compus engineering Антон Кандауров.
Он отмечает, что все чаще находят применение нестандартные инженерные решения: «На этапе строительства проектируется «ночное проветривание» – в плитах перекрытия создаются полости, через которые ночью прогоняется прохладный воздух с улицы. Он охлаждает бетонную плиту, так что чиллеры (холодильные машины) можно включать спустя час-другой после начала рабочего дня. Эта технология сейчас довольно активно применяется в Европе».
Еще одна известная, но мало применяемая в России перспективная технология – холодильные потолки (эта технология используется в офисном здании НК «ЮКОС»). «Ее особенность в том, что около 80% поверхности потолка делается «активной». Видимая часть потолка может быть выполнена из стальных, алюминиевых и даже гипсокартонных листов, над которыми монтируются теплообменники, а по ним течет охлаждающая жидкость (вода). Остальные 20% площади приходятся на светильники и вентиляционные решетки».
Вопрос сохранения и сбережения энергии, похоже, волнует инженеров больше всего. Они ищут самые разнообразные пути для достижения своей цели. К примеру, в этом году немецкая компания Schüco представила новую концепцию фасада «Энергия E²» – он сам и экономит, и вырабатывает энергию. В фасад встроены фотогальванические элементы, термоколлекторы, теплоизолирующие элементы и устройства солнцезащиты, а также системы механической приточной и вытяжной вентиляции с регенерацией тепла, которые объединены в управляемую систему. Новый фасад использует энергию солнца для охлаждения здания (это достигается за счет интеграции в фасад термоколлекторов). Накапливаемая в коллекторах тепловая энергия превращается в абсорбционной холодильной установке в холодную воду и используется напрямую для кондиционирования воздуха. «Солнечное охлаждение» значительно сокращает использование первичной энергии для кондиционирования здания.
«Будущее за зданием, которое накапливает больше энергии, чем расходует, задействуя при этом максимум поверхности. Системы преобразования энергии солнечного света являются также средствами эстетического выражения и удачными элементами архитектурного оформления», – говорит профессор Штефан Белинг, руководитель бюро IBK Forschung + Entwicklung, выполнившего значительную часть разработок.
По словам Светланы Ефановой, менеджера по маркетингу компании Schüco, офисные здания с фасадами «Энергия 2» только начинают возводиться в Европе, в России таких проектов пока нет.

Точка возврата
Западную инженерную мысль подгоняют высокие цены на электроэнергию, замечают специалисты. У нас же пока считается, что энергия стоит сравнительно дешево и инвестировать в сберегающие технологии – все равно что выбрасывать деньги на ветер. «В России ежегодно примерно на 15–20% повышаются тарифы на тепло и электроэнергию, и на это почему-то не обращают внимание, – подчеркивает Антон Кандауров. – Как только мы приблизимся на две трети к уровню цен на энергоносители, к примеру, в Германии, то энергосберегающие технологии сразу станут актуальными».
Участники рынка говорят о том, что вопрос сбережения энергии приравнивается к проблеме возврата инвестиций. «При введении интеллектуальных систем собственник здания получает возможность сократить затраты на энергоресурсы на 20–30%, на эксплуатирующий персонал – на 30–50% и на обслуживание оборудования – на 50–60%. Еще, конечно же, можно значительно сэкономить на ставках страхования. Только за счет этого интеллектуальные системы могут окупиться за 2,5–3 года», – говорит Михаил Гец.
Отсутствие потребности в большом штате исключает так называемый человеческий фактор, замечает коммерческий директор компании «Тесли» Сергей Туркин. « К примеру, для обслуживания инженерного оборудования в офисном здании площадью 50 тыс. кв. м будет достаточно одного диспетчера. В итоге экономия затрат на персонал составит до 60%. Также отмечу, что наличие систем автоматизации зданий ощутимо снижает страховую премию и дает различные льготы при страховании недвижимости. Напомню и про повышение престижа такого офисного центра, его экологичность и удобство для работающих там сотрудников и посетителей», – говорит он.
Стоимость оснащения интеллектуальными системами тоже ясна. «Те инвесторы, а чаще всего владельцы зданий, которые просчитывают не только текущие расходы на строительство, но и расходы на эксплуатацию здания и оплату коммунальных услуг на 3–5 лет вперед, дополнительно платят за автоматизацию и интеллектуализацию зданий. Причем эти расходы не так уж и велики: примерно $50 на каждый квадратный метр, при условии, что устанавливается инженерное оборудование, использующее протоколы LonWorks, BacNet и др. для обмена данными с другими системами», – говорит Сергей Рудь из «Армо-Инжиниринг».
«По оценкам американских специалистов, через 3–5 лет дополнительные вложения в интеллект зданий полностью окупаются. В частности, за счет экономии коммунальных платежей, затрат на обслуживание и ремонт оборудования, на содержание обслуживающего персонала и исправление его ошибок. Через несколько лет интеллектуальное здание станет более дешевым в эксплуатации, чем традиционное», – продолжает Сергей Рудь. Пока же передовая интеллектуальная начинка будет оставаться для российских инвесторов и девелоперов чем-то вроде престижной опции для дорогого автомобиля.