Московские власти планомерно закрывают непродовольственные рынки, на месте которых, как правило, вырастают торговые комплексы. Достоинства подобного подхода вроде бы очевидны: порядок, безопасность, рост налоговых поступлений в бюджет. Но вместе с тем отцы города отмечают явный недостаток торговых предприятий со средним и низким уровнем цен. Заменить рыночную нишу в Москве нечем.

Скажем рынкам «нет»?
Экономическая ситуация в России сегодня благоприятна для Москвы и москвичей. По результатам прошлого года доля города в объемах розничного товарооборота России составляет около 22%. В январе–марте этого года объем продаж потребительских товаров составил 495,4 млрд. руб., что на 51,8 млрд. руб. превышает аналогичный показатель за тот же период прошлого года. До сих пор, несмотря на сокращение количества рынков, их доля в общем обороте розничной торговли остается достаточно высокой – 19,8%. Соответствующий объем продажи товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках составил 93,6 млрд. руб.
По информации Владимира Малышкова, руководителя Департамента потребительского рынка и услуг Москвы, в настоящее время в городе работает 102 рынка, из них 26 сельскохозяйственных, 8 – продовольственных, 13 – вещевых, 14 – универсальных и 14 специализированных.
Городские власти начали говорить о необходимости закрытия или реконструкции ряда рынков еще в 90-х годах. Этому способствовала криминальная обстановка, беспорядки, аварии на рынках и т. д. К примеру, осенью прошлого года в ходе проверок Министерства внутренних дел РФ на столичных рынках «были задержаны сотни, тысячи людей, представляющих оперативный интерес», отметил Александр Чекалин, первый заместитель главы МВД РФ. Огромное количество незаконных мигрантов, работающих на рынках, вынудили российские власти запретить иностранным работникам заниматься торговлей.
Еще одно слабое место рынков – аварии. Пример Басманного рынка не единственный, хотя и самый трагичный. Так, в прошлом году произошло обрушение части кровли в «Отрадном». В тот раз обошлось без пострадавших. Основная причина подобных происшествий – непрофессиональная эксплуатация зданий.
Неудивительно, что этой проблемой озаботился и президент РФ. Так, Владимир Путин потребовал от правительства «незамедлительно принять решение» и четко регламентировать торговлю на оптовых и розничных рынках. «То, что порой происходит на торговых рынках, можно назвать одним словом – «беспредел», – цитировали СМИ.
В Москве разбираться с этим вопросом начали уже в конце 90-х. С 1999 года было прекращено выделение земельных участков под новые рынки. За период с 1999 года закрыто 138 рынков (из 240 имевшихся), более 80 были реконструированы и модернизированы. Городской целевой программой развития потребительского рынка и услуг Москвы на 2007–2009 гг. определены перспективы всех рынков города. По словам Ларисы Коржневой, заместителя руководителя Департамента потребительского рынка и услуг Москвы, будут закрыты все вещевые рынки в Москве. Илья Кузнецов, руководитель отдела консалтинга компании «Магазин магазинов», полагает, что существенную конкуренцию им сегодня создают гипермаркеты: «практически в любом гипермаркете не менее 25% ассортимента составляет обувь и одежда по достаточно низким, сравнимым с рыночными, ценам. В совокупности с цивилизованными условиями торговли в сетевом магазине это составляет значительное конкурентное преимущество».
Сельскохозяйственные же и специализированные рынки сохраняются. «Продовольственные рынки не заменит ни один супермаркет, – говорит Наталия Орешина, директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W S&R). – Форма мини-рынков выходного дня в Европе пользуется большой популярностью». В Москве Департамент потребительского рынка тоже стремится развивать ярмарки выходного дня и торговлю фермеров, но, видимо, не очень продуктивно. В начале этого года мэр Москвы Юрий Лужков заявил: «Я ошибался, когда принял решение, что 50 процентов мест на сельскохозяйственных рынках должны отдаваться фермерам из регионов: с точки зрения философии фермер на рынок торговать не пойдет».
Остальные рынки функционируют «временно». Часть из них закроется, а на месте большинства будут построены торговые центры и комплексы.
Что касается планов по закрытию вещевых рынков, в этой части департамент противоречит сам себе. С одной стороны, их должны безоговорочно закрыть, с другой, «существующая потребность в объектах торговли с низкими ценами восполняется медленно». Потребителей сегмента «умеренных цен» в Москве более 30%, а доля таких предприятий составляет порядка 9%. «Торговые операторы не могут заменить вещевые рынки, – считает Наталия Орешина. – Альтернативы рынкам, где был бы аналогичный ассортимент и уровень цен, в городе практически нет. Существующий спрос на недорогую одежду, аксессуары пока еще не удовлетворен». В розничных магазинах есть скидки, но все равно цены несоразмерны с доходами большинства населения. В долгосрочной перспективе, полагает она, подобные дискаунтеры появятся. Но к 2009-му, когда должна завершиться программа ликвидации и реконструкции рынков, нижний ценовой сегмент ритейлеры заполнить не успеют. А значит, стоит ожидать увеличения спроса в данном сегменте.
Уже сегодня по мере сокращения числа рынков наблюдается рост стихийной и несанкционированной уличной торговли, которая в отдельных случаях концентрируется в целые «торговые зоны». Со временем этот процесс будет лишь усиливаться.
Есть мнение, что рынки, и не только продовольственные, можно сохранить. По словам Ильи Кузнецова, «зачастую ассортимент продовольственных рынков более привлекателен для потребителей. Это означает, что они всегда будут востребованы. Вещевые рынки постепенно переходят в формат «перевалочных баз», где доля оптовых покупателей больше, чем розничных. Их целесообразно выносить за черту города». К примеру, в Пятигорске рынок работает на окружной дороге, где никому не мешает. В Москве также недалеко от МКАД расположен Митинский радиорынок, но он находится на пути в крупный район Митино, и в выходные дни здесь возникают огромные пробки.

Рыночные «пятнашки»
Ситуация с закрытием рынков совсем неоднозначна. «С точки зрения правительства земельные участки, на которых расположены рынки, могут приносить гораздо больший доход, если сдать их в аренду девелоперам под строительство торговых центров. Поступления в бюджет увеличатся как за счет арендной платы за землю, так и за счет дальнейших налогов», – говорит Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties.
У властей прослеживается разное отношение к закрываемым рынкам. В одних случаях их ликвидируют, в других – позволят построить новый торговый комплекс. Один из ярких примеров неоднозначного подхода к этой ситуации – перебазирование рынков с территорий спорткомплексов. Так, «Лужникам» выделили землю поблизости, где они построили павильоны, а под рынки «Динамо» выделили площадь на Театральной аллее, где несколько организаций уже заключили договор об аренде этой земли сроком на 49 лет. Строить там, соответственно, ничего нельзя. Понятно, что все владельцы рынков имеют оформленные договоры аренды с муниципалитетом. Но, как известно, расторгнуть договор с арендатором в России и, в частности, в Москве легко, и никакие последствия арендодателю (а в данном случае это непростой арендодатель) не грозят. Поэтому можно не удивляться разным подходам к арендаторам. Обычно закрывают мелкие рынки, более крупные торговые площадки реконструируют в комплексы. Например, на месте Петровско-Разумовского рынка появился торговый комплекс «ТИАС», Каширский рынок стройматериалов сменил «Каширский двор». Некоторым, таким как «Горбушкин двор», сначала пришлось подыскать площадку.
Городской программой развития потребительского рынка предусмотрено, что на месте рынков за период 2007–2009 гг. должно быть построено 29 торговых комплексов. Позицию правительства Москвы в отношении переустройства рынков озвучил Владимир Малышков: «Инвестировать в строительство торгового комплекса должен сам владелец. Подобная позиция в общем-то оправданна, поскольку с коммерческой точки зрения местоположение рынков, особенно крупных, очень привлекательно для возведения ТЦ. «За несколько лет у каждого рынка сложилась своя клиентура, – отмечает Роман Чепцов, – поэтому новые ТЦ на их месте практически не будут нуждаться в рекламе и смогут с самого начала пользоваться сформированными посетительскими потоками».
На практике, конечно, не все собственники готовы заниматься девелопментом. Например, осенью прошлого года Савеловский рынок купила ИК «Нерль». Сумму сделки в компании не называют, в СМИ озвучивались цифры $30–40 млн. Площадь рынка – порядка 80 тыс. кв. м, годовой объем продаж оценивался в $120–170 млн. «Нерль» планирует проводить постепенную реконструкцию помещений рынка. Промелькнувшая в СМИ информация о строительстве торгового комплекса площадью 240–250 тыс. кв. м, как отметили в компании, недостоверна. Комплекс работу не прерывает, все работы планируется вести параллельно. Сейчас разрабатывается архитектурная концепция развития центра, призванная сделать его максимально удобным для покупателей. Как известно, на территории Савеловского рынка было несколько комплексов со своими названиями. Новые владельцы намерены вывести комплекс под одним брендом. Сейчас в Москве проходит рекламная кампания ТК «Савеловский»: задействованы телевидение, радио, пресса, Интернет, размещается наружная реклама, будут проводиться
промоакции. В ближайший год только в раскрутку «Савеловского» «Нерль» инвестирует несколько миллионов долларов. Основная цель кампании – закрепить в сознании москвичей положительный образ «Савеловского» как современного торгового комплекса для всей семьи. Предполагается активный рост числа посетителей после ребрендинга, сегодня комплекс готовится к притоку новых клиентов, а помогать ориентироваться на территории «Савеловского» будет система внутренней навигации. Ведется озеленение территории, расширяются пешеходные зоны. Идут переговоры об открытии в ТК ведущих сетевых ресторанов. На территории комплекса открыта игровая комната для детей.
Но не все рынки ждет такая судьба. Так, в начале этого года мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о прекращении работы Черкизовского рынка уже до конца текущего года. До 31 декабря 2007 года все рынки по адресам: Сиреневый бульвар, вл. 2а, 2б, 2в, 4, и ул. Советская, вл. 80, должны быть закрыты. В общей сложности ликвидации подлежат 18 различных торговых точек, в том числе рынки ООО КБФ АСТ и ООО «Фирма Илиев». В компании «АСТ» эту ситуацию прокомментировать не захотели. Но известно, что предпринимателям Черкизовского рынка предоставляют участки вдоль Московской кольцевой железной дороги под строительство современных торговых центров. «Таким образом, закрытие рынка несущественно повлияет на их бизнес, так как им предоставили реальную возможность открыть новые здания и работать там», – отметил тогда вице-спикер Мосгордумы Андрей Метельский. Поэтапное закрытие рынков, входящих в состав Черкизовского, начнется уже с 1 июля текущего года. На их месте планируется возвести муниципальное жилье и инфраструктуру.
Самый крупный рынок столицы в последнее время был и самой крупной проблемой. За шесть лет там произошло 4 пожара, во время двух последних (в 2005 году) выгорело в общей сложности порядка 2 тыс. кв. м торговых и складских помещений. Именно на Черкизовском рынке 21 августа 2006 года произошел теракт, в результате которого погибли 10 человек.
Реконструкция продовольственных рынков заключается в том, что их «прячут» под крышу. Но «оцивилизовывание» рынков приводит к росту арендных ставок и цен. Продовольственные рынки могли бы быть и иного формата. «Сегодня существуют проекты создания компаний, выступающих в качестве одного из якорных арендаторов торгового центра в формате продовольственного рынка», – рассказывает Илья Кузнецов.
Отношения с арендаторами бывших рынков – отдельный вопрос. По словам Владимира Малышкова, договоры аренды со всеми рыночными арендаторами в новом комплексе не расторгаются, а ставки не изменяются. Остается только гадать, каким образом московский чиновник обяжет владельцев не подниматься арендные ставки в новом ТК. Понятно, что после реорганизации территории, строительства комплекса экономика проекта станет абсолютно иной.

Новый старый рынок
В результате политики московских властей по ликвидации и реорганизации рынков в Москве появились рынки нового формата. Объекты, которые появляются на месте старых, зачастую далеки от идеала торгового центра. Широкое распространение получил тип «рынок под крышей», как ТЦ «Москва», «АСТ», «Горбушкин двор» и др. Эти незамысловатые архитектурные «творения» мало чем отличаются от бывших рынков. В настоящее время высокая доходность торговой недвижимости привлекла большое количество так называемых first-developers. Отсутствие профессионализма и опыта сказывается сегодня и скажется в будущем на качестве торговых комплексов.
Одна из проблем реорганизации рынков заключается именно в невысоком профессиональном уровне компаний, владеющих рынками. На месте рынка строится его некое подобие, правда, с крышей, кафе и парковками. «Владельцы рынков, которые имеют «здоровую» современную бизнес-структуру, а также компании, которые планируют переоформление рынка в торговый комплекс, начинают готовиться к реорганизации за несколько лет. В таких случаях они вполне способны перестроить свой бизнес под формат современного качественного торгового центра», – считает Наталия Орешина. И в практике Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko подобные прецеденты были. «Владельцам рынков выгоднее всего выступить с инициативой реконструкции своих объектов, – полагает Роман Чепцов. – В каждом случае преференции владельцев зависят от умения наладить хороший контакт с правительством. Практика показала – в то время как ряд рынков оказались просто закрыты и выдворены с участка, другим были предоставлены альтернативные павильоны либо возможность строительства ТЦ».

Но в большинстве случаев похвастаться новым старым рынкам нечем.
«Многие объекты, появляющиеся на месте рынков, оказываются нежизнеспособны из-за недостаточного профессионализма владельцев. В итоге они могут какое-то время существовать за счет сложившегося покупательского потока, но в долгосрочной перспективе не смогут конкурировать с новыми высококлассными проектами и будут подвергнуты реконцепции», – уверен Роман Чепцов.