«Спальная» Каширка

Рынок аренды
Офисный сектор коммерческой недвижимости рассматриваемого кластера можно охарактеризовать как слабо развитый. В значительной степени это обусловлено высокой концентрацией в районе промышленных предприятий, а также плохой транспортной доступностью. В тоже время данные факторы делают район перспективным для освоения – идет процесс переноса предприятий за МКАД с последующим девелопментом участка под офисную недвижимость. Например, на территории бывшего Завода «АЗЛК» компанией «Московский бизнес инкубатор» ведется строительство первой очереди офисного комплекса «Nagatino i-Land» (общей площадью около 216 000 кв.м). Помимо данного пути развития, существует и другой вариант: дополнение существующей производственной базы офисным комплексом. По такому пути пошла компания «НПО ИТЭЛМА», которая построила первую очередь технопарка «Навигатор» на Варшавском шоссе 47 (общей площадью около 21 000 кв.м).
В настоящий момент офисный сектор рассматриваемого района находится на стадии развития. Во II полугодии 2007 года запланирован ввод следующих объектов офисной недвижимости: «Чайка Плаза» (общей площадью 45 000 кв.м), «Plaza construction» (общей площадью 17 000 кв.м). О планах строительства бизнес-центра площадью 150000 кв. м на пр-те Андропова заявили управляющая компания «AEON Corporation» и компания «Нерль».
Активно развивает свои площадки холдинг «Миллениум Дом» – «RING PSRK» общей площадью 17 000 кв.м на Новохохловской улице. Данному холдингу принадлежат также бизнес-центры «TIME PARK», общей площадью 10 000 кв.м, и «LOGIC PARK», общей площадью 30 000 кв.м, расположенные на 2-ом Южнопортовом пр-де. На пересечении Каширского шоссе и Шипиловской улицы построен офисно-гостиничный комплекс «MILAN», площадью около 26 000 кв.м.
Офисы класса «В» и «С», представленные в районе зданиями НИИ, пользуются высоким спросом. Как правило, время от начала экспонирования помещения на рынке и до заключения договора аренды занимает менее 3-х месяцев в зависимости от уровня готовности помещений. Ставки аренды на подобные площади составляют в среднем $350-550 за кв.м в год (с учетом НДС). Офисы класса «А» и «В+» начинают экспонироваться за более долгий срок до начала ввода в эксплуатацию и по другим арендным ставкам: от $650 до $850 за кв.м в год (с учетом НДС). Например, активно идут переговоры с потенциальными арендаторами бизнес-центр «Чайка Плаза» на Варшавском шоссе 10, где арендная ставка составляет $750 за кв. м в год (без учета НДС). Рост арендных ставок в данном районе прогнозируется в диапазоне 3-7% в год.
В данный момент объем площадей в качественных торговых центрах исследуемого района составляет более 200 000 кв.м, из них торговые площади — около 130 000 кв.м. Наибольшая плотность торговых объектов исследуемого кластера наблюдается в районе Каширского шоссе и МКАД, что обусловлено высоким объемом автомобильных потоков по данным магистралям.
Одним из самых известных торговых центров в рассматриваемом кластере является «Вэймарт», расположенный на 26 км МКАД и открытый в 2002 году. Его общая площадь — 30 000 кв.м, торговая — около 26 000 кв.м. «Вэймарт» является типичным представителем формата «power center». «Якорями» ТЦ «Вэймарт» являются «Старик Хоттабыч», «Спортмастер», «М.Видео» и центр активного отдыха «Космик».
Недалеко от ТЦ «Вэймарт» – на 24 км МКАД – находится еще один популярный торговый объект – ТЦ «Твой дом» (общая площадь 66 000 кв.м, торговая — 35 000 кв.м). ТЦ начал функционировать в 1998 году. Основной специализацией ТЦ являются товары для дома, ремонта и интерьер. Кроме того, в составе торгового центра функционирует продовольственный супермаркет.
Также стоит отметить ТЦ «Рамстор», расположенный на Каширском шоссе, его общая площадь 30 000 кв.м, торговая — 23 000 кв.м. Дата открытия — 2001 год. Помимо основного «якоря» – гипермаркета «Рамстор» – в его состав входят кинотеатр сети «Каро Фильм», фуд-корт, а также торговая галерея.
В рамках рассматриваемого района планируется ввод новых торговых центров. В ближайшее время намечен ввод в эксплуатацию ТЦ «Домодедовский» и «Галерея Москворечье», что увеличит общее предложение качественных торговых площадей более чем на 57 000 кв.м. Планируется также ввод и торгово-офисного центра на пр-те Андропова, торговая составляющая которого составит порядка 44 000 кв.м.
В настоящее время на стадии строительства находятся ТЦ «Мозаика» на ул. 7-я Кожуховская и ТЦ на Ореховом бульваре, ввод данных торговых объектов запланирован на 2008 год.
Арендные ставки на торговые площади в торговых центрах составляют от $500 до $3000 за кв.м в год (без учета якорных арендаторов). Итоговая ставка определяется с учетом местоположения, размера арендуемых площадей в составе объекта, профиля арендатора и пр.
Рассматриваемый мегакластер включает в себя несколько промышленных зон: Котляковская промзона, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Западное и Восточное Бирюлево, территория ЗИЛ.
Суммарный объем предлагаемых в аренду складских площадей составляет более 1 млн кв.м. В общей структуре существующего предложения преобладают складские помещениями классов «В» и «С».
К классу «А» могут быть отнесены следующие объекты: складской терминал на ул. Промышленной, площадью порядка 11 000 кв.м, а также «Нагатинский терминал» площадью около 10 000 кв.м.
Широко представлены в рассматриваемом районе складские площади класса «В». На 31 км МКАД фуккционирует «Элит Кроус», общая площадь комплекса составляет порядка 20000 кв.м. На Кантемировской улице действуют несколько складских комплексов, площадью около 100 000 кв.м, предлагающих услуги ответственного хранения, а также прямую аренду. На Промышленной улице располагаются складские объекты общей площадью 60000 кв.м. На Кавказском бульваре функционируют профессиональные склады 90-ых годов постройки, площадью более 100 000 кв.м, и представляющие собой четырех- и пятиэтажные здания с развитой внутренней инфраструктурой (холодильные и морозильные камеры, железнодорожные ветки). Самый крупный объект складской недвижимости находится на улице Котляковская, 1 – Москворецкая овощная база – общий метраж около 300 000 кв.м.
Класс «С» в рамках рассматриваемого мегакластера представлен в основном «местечковыми» объектами и бывшими производственными базами, на территории которых нефункционирующие цеха предлагаются в аренду под склады или производство. Примером может служить бывший рыбно-перерабатывающий комбинат, сдающий производственные площади на 1-ом Варшавском проезде. Зона Нагатино-Садовники преимущественно занята научно-исследовательскими институтами оборонного значения, бывшие цеха которых используются частично под складирование, частично под производственные нужды. Общая площадь сдаваемых помещений составляет порядка 200 000 кв.м. и используется под производство и складирование.
В настоящее время в сфере складской недвижимости рассматриваемого мегакластера идет «вялотекущий» процесс реконструкции складских площадей класса «С» с целью повышения их уровня до класса «В». Также ведется строительство новых складских объектов классов «А» и «В», при этом преимущественно новые терминалы возводятся в р-не Котляковской промзоны.
Ставки аренды на складские помещения класса «А» составляют $150-200 за кв. м в год, для складских помещений класса «В» – $120-170 за кв. м в год, для складских помещений класса «С» – $100-150 за кв. м в год (данные приведены без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей).
Стоит отметить, что мегакластер представляет собой большую паутину узких дорог, не предназначенных для интенсивного движения большегрузного транспорта, что, в совокупности с высокой перегруженность автомобильных магистралей, тормозит развитие складского сектора коммерческой недвижимости.

Рынок купли-продажи
Каширский мегакластер - один из самых густонаселенных мегакластеров, знаменитый своими «спальными» районами: Сабурово, Царицыно, Орехово, Братеево, Орехово-Борисово… Застройка здесь велась в 70–80-е годы, и жилье строилось полноценными кварталами, состоящими из 12–17-этажных домов. Всего в мегакластере, который занимает десятую часть территории столицы, проживает 11% населения Москвы.
Традиционно Каширский район считается одним из самых зеленых. Именно здесь расположены такие природные заповедники и исторические памятники, как Царицыно и Коломенское. Однако парадокс в том, что суммарная площадь зеленых зон в Каширском мегакластере составляет лишь 8% от общемосковских, а вот промзоны занимают 13% от всех промышленных территорий столицы.
Виноват в этом, конечно же, ЗИЛ – самая крупная в Москве единая промышленная зона. Безусловно, столь большая территория предоставляет столь же большие возможности для редевелопмента. Уже «осваивается» часть территории – проект Nagatino i-Land. На участках, примыкающих к ТТК, заводские корпуса реконструированы в офисные площади. Процесс будет продолжаться, так как столь огромные промышленные территории являются потенциалом для развития коммерческой недвижимости «Каширского» мегакластера.
Впрочем, не только ЗИЛ занимает те самые 13% промышленных территорий. Идет процесс редевелопмента промзоны между Варшавским шоссе и Нагатинской набережной. У Нагатинского затона начинают возводить жилую застройку. А промзона в районе слияния Каширского и Варшавского шоссе должна превратиться в складской комплекс.
Дорожная ситуация в Каширском мегакластере давно стала притчей во языцех. Ограниченный железной дорогой на западе и Москвой-рекой на востоке, транспортный поток из всех спальных районов стекается на Каширское шоссе, которое, в свою очередь, «впадает» в не менее загруженное Варшавское. По Каширскому шоссе и Липецкой улице въезжают в столицу также гости и товары с южного направления (из Краснодарского края, Воронежа, Липецка, Ростовской области). Стоит ли говорить, что поток транспорта на этом здесь один из самых плотных.
Не спасают ситуацию ТТК, проспект Андропова и уже доведенная до Коломенского часть Четвертого транспортного кольца. Во-первых, все эти транспортные артерии находятся ближе к центру, во-вторых, и они не способны «переварить» то количество машин, которое собирается на Каширке. Таким образом, основным видом транспорта в мегакластере можно считать метро. Станции метрополитена расположены вдоль всего Каширского шоссе, в Царицыно, на проспекте Андропова.
Исходя из вышесказанного, развитие рынка коммерческой недвижимости в Каширском районе определяется наличием спальных районов, гигантского промышленного кластера и крайне сложной транспортной ситуацией.
В связи с этим в южной части мегакластера активно развивается наиболее востребованный в спальных районах торговый сегмент. Офисные площади планируются ближе к центру, где транспортная доступность несколько лучше. Речь идет о районах, примыкающих к ТТК и Коломенскому проезду (который является частью Четвертого кольца), а также о Нагатино.
Конечно, объем предложения офисной недвижимости в мегакластере крайне ограничен, т к. девелоперы не видят возможности для эффективной реализации подобных проектов. Этот факт, в свою очередь, привел к дефициту качественных офисных площадей в «Каширском» мегакластере и, как следствие, к достаточно высоким ценам. Торговая недвижимость, ввиду ее особой востребованности в спальных районах, также весьма недешева. Логистическая и зона оптовой торговли, о строительстве которых на стыке Варшавского и Каширского шоссе уже заявлено, тоже будут достаточно востребованными.
С января 2005 года по июнь 2007 года общий объем экспонируемых площадей в рассматриваемом мегакластере упал почти в два раза, до 64 тыс. кв. м. Изменение общего количества выставляемых площадей характеризуется интенсивными колебаниями с большой амплитудой. Основной пик приходится на июнь 2005 года. Он обусловлен экспонированием больших площадей в офисном, производственно-складском сегменте, а также помещений свободного назначения. Общий объем выставленных в июне 2005 года площадей составил 294 тыс. кв. м. Однако с сентября по ноябрь 2006 года наблюдалось резкое снижение суммарной площади экспонируемых объектов, до 43 тыс. кв. м. Это произошло после ухода с рынка крупных объектов (см. ниже). Следует отметить, что доля сегмента торговых помещений в ноябре 2006 года составила почти 50%, тогда как в среднем по Москве доля экспонируемых торговых помещений уже несколько лет составляет примерно 20%.
В 2005 году суммарное количество предложений оставалось почти на одном уровне – 30–40 экспонируемых объектов, в 2006 году оно выросло до 64 объектов, а в 2007-м составило всего 47 объектов. В июне 2007 года основная доля приходится на торговые объекты – 27, офисных насчитывается 9, производственно-складских – 6 и совсем мизерное число помещений свободного назначения – 3 объекта. Данные показатели о количестве выставляемых на продажу объектов в сравнительно большом по площади кластере говорят о низкой активности на рынке коммерческой недвижимости и низком развитии офисной инфраструктуры.
Уход с рынка крупных объектов (производственно-складских помещений в районе метро «Каширская» площадью 32 тыс. кв. м и общей стоимостью $15 млн., а также офисных площадей общей стоимостью $50 млн. по адресу: Варшавское ш., 42) к ноябрю 2006 года привел к росту средневзвешенной цены объектов, и за два месяца (сентябрь – ноябрь 2006 года) она выросла более чем в два с половиной раза. Продолжив свой рост, к февралю 2007 года средневзвешенная цена достигала отметки $3305/кв. м. Можно сказать, что увеличение стоимости площадей было вполне закономерным, учитывая сравнительно низкие цены в других кластерах и в среднем по Москве.
В торговом сегменте динамика роста цен во второй половине 2006 года почти полностью повторяла динамику средневзвешенной цены торговых помещений вне Садового кольца, но почти всегда была ниже уровня цены вне Садового кольца на 15–30%. Высокое предложение в этом сегменте привело к падению цены в июне в 2007-го до $3004/кв. м, что почти на 35% ниже аналогичного показателя цены в среднем по Москве (вне Садового кольца). Похожую картину можно было наблюдать и в соседнем «Волгоградском» мегакластере, но и там цены на торговые помещения почти на 15% выше, чем в «Каширском». Это говорит о том, что в ближайшие месяцы следует ожидать повышение цены в торговом сегменте на 15–20%.
В сфере торговли офисными помещениями цены в первой половине 2006 года также были сильно занижены и почти в два с половиной раза отличались от средних цен за Садовым кольцом, но после «осеннего взлета» 2006 года они достигли среднего уровня цен вне Садового кольца. На июнь 2007 года средневзвешенная цена офисных помещений составляет $4137. Во второй четверти 2007 года заметен рост цен на офисные помещения как в «Каширском» и соседнем с ним «Волгоградском» мегакластере, так и в мегакластерах на севере столицы. Однако в других районах цены на офисные помещения пошли на спад. Учитывая еще тот факт, что такая высокая цена в Каширском мегакластере обусловлена низким уровнем предложения офисных помещений, то с выходом на рынок дополнительных офисных площадей можно ожидать весьма значительного падения цен.
Рынок производственно-складских помещений и помещений свободного назначения на июнь 2007 года в данном сегменте представлен незначительным количеством объектов. Поэтому сказать что-либо конкретное по этому сегменту рынка в «Каширском» мегакластере весьма проблематично. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений составляет $1735/кв. м и полностью совпадает со средневзвешенной ценой производственно-складских помещений вне Садового кольца.
В целом уровень цен в «Каширском» мегакластере достаточно высокий. Учитывая высокую численность населения, наличие больших территорий под развитие, можно с уверенностью говорить о хороших перспективах для развития всех сегментов коммерческой недвижимости.