Ижевск стреляет точно в цель

Но пока рынок только готовится к поглощению большого числа проектов. Нынешний Ижевск – это город, где рыночная форма торговли успешно конкурирует с цивилизованной, торговые комплексы находятся в бывших промзонах, а об офисной классификации даже не думали – все существующие офисные площади одного класса – С.

Совет вам да офис!
Сегодняшний офисный рынок Ижевска представлен бывшими домами советов, НИИ и пр. Небольшую долю офисных площадей можно увидеть в составе торговых центров, которые расположились на старых производственных площадях. Офисы класса В в соответствии с местной классификацией находятся в ТОЦ «Медведь», на ул. Пушкинской. Ставки аренды в них составляют $300–320/кв. м в год. Общая площадь офисов в городе, по данным местной девелоперской ГК «Мост», составляет чуть более 100 тыс. кв. м. Ставки аренды зависят от месторасположения и колеблются в диапазоне $100–150/кв. м в год.
Профессиональных бизнес­центров в городе пока нет, равно как и сформированных деловых районов. В самых неожиданных местах, например рядом с частной застройкой, огородами и сараями, можно встретить здание банка. Есть в городе и другая проблема – устаревшие инженерные коммуникации, замена которых при освобождении земельного участка влетит девелоперу в «копеечку». Но самой главной проблемой местные игроки считают отсутствие до недавнего времени генерального плана развития города. «До принятия генплана девелопер был вынужден по каждому интересующему его участку выяснять, пригоден ли тот для строительства и какого типа застройка может быть на нем осуществлена. Сейчас же информация о планируемых к застройке территориях с указанием их функционального назначения стала доступной, что делает городской рынок недвижимости гораздо более прозрачным, чем раньше», – говорят в местной девелоперской компании «АССО­Строй».
Принятие генплана не замедлило сказаться на активности девелоперов. В городе началось строительство коммерческих объектов, в том числе – качественных бизнес­центров классов А и В. Так, УК «АССО­Строй» не далеко от центра города, на пересечении улиц Пушкинская и Удмуртская, возводит торгово­офисный центр общей площадью 30 тыс. кв. м, из которых под торговлю будет отдано 18 тыс. кв. м, под офисы – 12 тыс. Окончание строительства намечено на конец текущего года.
Кроме того, в центре города в 2010 году появится многофункциональный комплекс «Красная Площадь», общая площадь которого – порядка 104 тыс. кв. м. «Микс» будет состоять из торговых площадей (35 тыс. кв. м), офисных помещений класса А (10 тыс. кв. м) и апартаментов. Объем инвестиций в проект составит $100 млн. Девелопер проекта – местная компания «Комос».
Наравне с конкурентами ГК «Мост» заявила о строительстве амбициозного проекта – офисного центра класса А «Большой Урал», который расположится на улице М. Горького, недалеко от монумента «Дружбы Народов». Общая надземная площадь семиэтажного комплекса составит 14 тыс. кв. м. По словам девелопера проекта, «Большой Урал» будет выстален на продажу. Завершить проект девелопер намерен в 2010 году.
Уже сегодня ООО «Управление капитального строительства «Удмуртия» (УКС) возводит 18­этажный бизнес­центр класса В в Первомайском районе города, в 5­м квартале Гольянского поселка. Общая площадь комплекса составит 12 710 кв. м. Площади в комплексе будут продаваться этажами (каждый по 820 кв. м) по цене 65 млн. руб. за этаж. Хотя идея продажи столь большими блоками кажется местным игрокам, мягко говоря, нереальной.
Всего же в городе, по данным ГК «Мост», планируются к вводу до 2010 года почти 80 тыс. кв. м офисных площадей.
Однако местные специалисты качают головой – город не нуждается в высококачественных офисных центрах из­за отсутствия спроса на них. В основном востребованы офисы класса В, которые формируют страховые, юридические компании. Также, отмечают специалисты «АССО­Строй», спрос есть на небольшие офисные помещения. И, как это часто бывает на региональном рынке, продажа площадей превалирует над арендой.

Торговая карусель
Несколько лучше ситуация в секторе торговой недвижимости Ижевска. Лоточная форма постепенно уходит с улиц, вытесняемая торговыми комплексами и магазинами на ведущих торговых площадках города, коими являются улица Ленина, Пушкинская и соседствующие. Здесь в старых универмагах и на первых этажах жилых домов располагаются местные и немногочисленные федеральные операторы. Так, в городе «замечены» «Эльдорадо», «Техносила» и «М.видео». Из продуктовых федеральных операторов в Ижевск пока вышла только «Карусель», которая весной текущего года открылась в ТРЦ «Столица» в Устиновском районе. Строительство комплекса вела московская девелоперская компания DVI Group. Однако, говорят местные игроки, рентабельность «Карусели» находится под большим вопросом, так как рядом с объектом расположились сразу несколько торговых центров, пусть и не профессиональных, но с известными для ижевчан продуктовыми сетями, которые занимают почти 70% местного продуктового рынка – «ИжТрейдинг» и «Ай Кай». Кроме того, отмечают местные игроки, по дъезд к «Столице» довольно неудобный, что негативно сказывается на покупательском трафике.
Всего же общий объем торговых площадей на сегодняшний день, по данным специалистов «АССО­Строй», насчитывает порядка 288 тыс. кв. м, львиная доля которых приходится на непрофессиональные торговые комплексы. Так, ТЦ «Аксион» расположился в бывшей... столовой, которая подверглась незначительной реконструкции. ЦУМ занимает площади бывшего Дома совета министров. Кстати, одно здание с ЦУМом делит ТЦ «Леон». В ЦУМ вход организован с Центральной площади, в «Леон» – с параллельной улицы. Вот такая ижевская синергия.
Стоит отметить, что в городе есть специализированный торговый центр – на Восточном рынке расположился ТЦ для радиолюбителей «Радиотехника».
Однако в Ижевске ведется новое строительство торговых центров. Так, ГК «Комос» завершает возведение торгово­развлекательного центра «Петровский». Комплекс общей площадью 49 тыс. кв. м расположится на пересечении улиц Барышникова и Петрова. Строительство «Петровского» началось еще в 2005 году и должно было завершиться к I кварталу 2007­го, однако комплекс до сих пор не закончен. У «Петровского» довольно необычный концепт – на первом этаже предполагается разместить развлекательный центр с боулингом, бильярдом и пр. Второй этаж будет отдан «электронному» «якорю» и бутикам. На третьем расположится продуктовый гипермаркет и галерея. Четвертый этаж займет 4­зальный мультиплекс, фуд­корт и магазины детской одежды. Объем инвестиций в проект составит порядка 1 млрд. руб. Этот же девелопер ведет строительство еще одного торгового центра – «Немецкий Дом», который появится на ул. Удмуртской, одной из главной улиц города. Общая площадь комплекса составит 27 тыс. кв. м. По словам представителей девелоперской компании, в настоящий момент ведутся переговоры с продуктовыми «якорями» – «Мосмартом», «Гросмартом» и «Рамстором». Концепцию комплекса разрабатывали специалисты Cushman & Wakefield Stiles Riabokobylko и Knight Frank.
Также в портфеле этого девелопера, которого активно поддерживает местное правительство, еще один проект – ТЦ «Октябрьский», который будет интегрирован в одноименный жилой комплекс. Окончание строительства – 2009 год. Площади в ТЦ (порядка 15 тыс. кв. м) девелопер намерен выставить на продажу по цене от $2 тыс./кв. м.
В общей сложности, по данным специалистов ГК «Мост», к вводу в ближайшие годы заявлено порядка 220 тыс. кв. м торговых площадей, реализация большинства которых, может привести к насыщению рынка.

А складов нам не нужно…
Гостиничный сектор города на сегодняшний день представлен старыми гостиницами и общежитиями, перепрофилированными под отели. Общий номерной фонд, по данным специалистов «АССО­Строй», составляет порядка 700 единиц. Все существующие гостиницы работают в низкой ценовой категории, за исключением «Парк­отеля» на 10 номеров, который расположен в лесопарковой зоне Ижевска. Однако юбилей в скором времени существенно изменит такое положение. Генеральным планом развития города предусмотрено строительство 3­звездочной гостиницы на Центральной площади. Проектом заинтересовался Hilton. Отель на 150–170 номеров должен появиться к 2008 году, однако строительство еще не начато, и местные игроки сомневаются в скорой реализации этого проекта.
Кроме того, в составе многофункционального комплекса «Калашников», форма которого будет напоминать известный автомат, появится одноименный отель на 170–180 номеров. В состав «микса» высотой в 24 этажа кроме гостиницы войдут еще офисы и торговля. Комплекс планируется построить на искусственном острове Ижевского пруда. В настоящее время идет поиск инвесторов для проекта. Объем инвестиций оценивается в 1 млрд. руб.
Складской сектор города также представлен староформатными помещениями, в основном автобазами и овощехранилищами, перепрофилированными под склады. В городе сформирована так называемая складская улица, которая берет свое начало от одной из центральной улиц города ­ М. Горького и тянется до железнодорожного вокзала. Недостатка в местах для хранения, по словам представителей «АССО­Строй», у игроков рынка нет. Как, впрочем, нет и предложений по аренде качественных складских площадей. Ведь рядом находится крупный перевалочный пункт – Казань и крупные федеральные ритейлеры предпочитают арендовать складские площади там. Изменить эту ситуацию взялись специалисты ГК «Комос», которые вместе с Knight Frank разрабатывают концепцию логистического комплекса «Парк Логистика» – он должен появиться на Можгинском тракте. В целом, говорят в «Комосе», мест под строительство складов на окраине города довольно много. Осталось дело за малым…