Функциональные офисы по разумной цене

Одной из тенденций последнего времени стало увеличение доли вновь построенных офисных зданий класса B в общем объеме офисного предложения. Некоторые специалисты усматривают в этом показатель стабильности рынка: что девелоперы начинают называть вещи своими именами, а не пытаться присвоить литеру А любому новострою. Вместе с тем спрос на офисы класса B настолько велик, что арендатору зачастую неважно, вновь ли это построенное здание или реконструированное. На первое место выходят такие параметры как функциональность офиса и, конечно, его цена.

710
Автор: Екатерина Крылова

Немного истории
Своим появлением офисы класса B, как это ни странно, обязаны экономическому кризису 1998 года. В это время многие компании, столкнувшись с реальной невозможностью платить за офисы класса А, захотели переехать в более дешевые помещения, однако все же не сильно проиграть в качестве. С другой стороны, те отечественные компании, которые смогли выжить в условиях кризиса, после него окрепли и стали готовы перебираться из НИИ в более качественные условия. Примерно в это время начинает формироваться такое понятие, как «бэк-офис». Небольшой представительский офис в бизнес-центре класса А в самом центре Москвы компания может себе позволить. Здесь сидит руководство компании, сюда приглашаются клиенты, проводятся важные встречи. Но вот основной штат сотрудников, скажем, 100 инженеров компьютерной фирмы, можно разместить и в менее престижном офисе. Офисы класса B как нельзя более подходят для этого. И в этой ситуации на первое место выдвигается такая важная характеристика офисов класса B, как функциональность. Да, здесь может не быть рояля в фойе, здесь может не быть позолоченных перил, но офисы должны иметь хорошую инженерную «начинку», телекоммуникационные системы, чтобы отвечать потребностям потенциальных арендаторов.
Также после кризиса многие владельцы приватизированных к тому времени промышленных предприятий почувствовали экономическую невозможность управлять ими дальше и пришли к необходимости более рационально использовать имеющиеся площади или вообще продать их.
С 1998-1999 гг. мало что изменилось в структуре спроса на офисы класса B. Как считают специалисты ABN Realty, они по-прежнему востребованы в основном отечественными компаниями среднего и малого бизнеса. Также они пользуются спросом у крупных российских и иностранных компаний в качестве бэк-офисов – в этом случае главный офис компании (в котором находится руководство, организуются встречи с клиентами и т. д.) расположен в дорогом офисном здании в центре города.

Предложение
По данным ABN Realty, по итогам I квартала 2005 года доля офисов класса В в общем предложении площадей международного стандарта составила 71,5%, а общий объем офисов класса В достиг 2,65 млн.
Условно все существующее предложение офисов класса B можно разделить на несколько сегментов. Первый – это офисы, построенные в начале и середине 1990-х годов, которые в то время позиционировались как офисы класса А, но к настоящему моменту, помимо физического износа, в силу появления новых строительных технологий, материалов, инженерных систем несколько устарели. К ним можно отнести, например, первые три здания «Мосэнки» (на Новослободской, на Цветном бульваре и на Николоямской улице) и много других московских объектов. Упомянутые здания изначально были построены качественно, имеют хорошего девелопера, грамотно эксплуатируются, поэтому они по-прежнему сохраняют высокие ставки аренды и востребованы арендаторами. Но этого нельзя сказать про многие другие здания класса А 1990-х годов – при их строительстве были использованы некачественные материалы, производилась экономия на инженерной «начинке». Вот почему по прошествии 5–10 лет, что на Западе поразительно мало с точки зрения эксплуатации зданий, классность объекта спускается на ступеньку вниз. «Здания, построенные в промежуток с 1990-го по 1996 год называли тогда классом А, потому что этого класса как такового в столице вообще не существовало и любое построенное здание сразу относили к классу А», – вспоминает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Второй и самый крупный сегмент – это реконструированные объекты. По оценкам компании ALM-Development, объем реконструированных объектов в классе В достигает 40%. Они появляются на месте бывших промышленных зон. Это также и реконструкция бывших НИИ. По словам Глеба Ялымова, руководителя отдела маркетинга и рекламы ALM-Development, к реконструированным объектам можно отнести и здания класса С, которые, претерпев модернизацию инженерных систем и внутренних планировок, также переходят в категорию офисов класса В. «Собственники зданий класса «С» понимают, что повысить отдачу от офисных помещений можно посредством мероприятий, связанных с реконструкцией помещений, обновлением инженерных систем, расширению и улучшению услуг. Тем самым поднимается уровень здания и повышается его доходность», - говорит Глеб Ялымов.
«Собственники зданий класса С понимают, что их объекты не выгодно эксплуатировать – они малодоходны, вследствие чего некоторые идут на мероприятия по обновлению инженерии, наращиванию услуг, проводят отделку помещений. Тем самым поднимается уровень здания и повышается его доходность», – говорит Глеб Ялымов.
И третий, самый молодой сегмент – это вновь построенные здания, которые изначально позиционируются как класс B. По различным оценкам, объем подобных офисов достигает 25%.
Существует еще источник пополнения офисов класса B новым предложением, но на рынке он стоит отдельно. Речь идет о реконструированных особняках. Но многие эксперты сходятся во мнении, что подобному товару вообще не следует присваивать никаких классов, так как особняк на рынке – товар исключительно редкий и востребованный. Банковские структуры, нефтегазовые компании, юридические фирмы – многие стремятся стать даже не арендатором, а собственником небольшого особняка в пределах центра столицы. Еще один источник класса В – здания, которые строились для собственных нужд компании, но потом по каким-то причинам вышли на рынок.
«Арендные ставки в сегменте офисов класса B растут в среднем на 5% в год. Такая ситуация продолжается уже последние пять лет», – считает Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate. Сегодня арендные ставки колеблются в пределах от $300–550 за 1 кв. м в год. Как замечает Михаил Гец, сегодня многие компании развиваются быстрыми темпами. В сегменте офисов класса В арендатор может себе позволить снять офис с учетом будущих потребностей. В сегменте офисов класса В собственники зданий зачастую не готовы заключать с арендатором долгосрочные договоры аренды – на 3–5 лет.
По мнению Дениса Габы, генерального директора Gaba-Estate, владельцы реконструируемых объектов класса «В» зачастую уделяют недостаточно внимания оформлению полного пакета юридических документов, что приводит к невозможности зарегистрировать долгосрочный договор аренды. Практика заключения договоров на 11 месяцев довольно распространена, но является порочной, так как такой договор не обеспечивает достаточных гарантий, в первою очередь, для арендатора. «Безусловно, нужно стремиться к долгосрочным договорам, когда минимальный арендный период составляет три года», – констатирует Денис Габа.
Как замечает Михаил Гец, небольшие офисы, до 500 кв. м, которые практически невозможно арендовать в А-классе, можно найти в сегменте В-класса. По его словам, договоры аренды на 11 месяцев особенно распространены именно на малометражные офисы; если речь идет об офисе от 1000 кв. м, как правило, заключаются долгосрочные договоры.

Строить или реконструировать?
Итак, примерно половина существующего объема офисов класса В – это реконструированные объекты. Самый же молодой сегмент – третий – вновь построенные здания, которые начали появляться лишь в последние два-три года. «Большинство девелоперов, возводя новое здание, знают, что со временем оно так или иначе устареет. Поэтому они изначально закладываются на перспективу и строят не здание класса B, а здание А-класса», – считает Сергей Храмов.
По мнению Сергея Колегова, исполнительного директора компании ABN Realty, важную роль играет расположение земельного участка. При высоких ценах на землю девелоперу бывает просто невыгодно строить на полученном участке объект класса В, так как при сравнимых затратах на строительство класс А окупается быстрее.
Согласно существующей на рынке классификации офисных зданий, к зданиям класса B предъявляются достаточно жесткие требования как по инженерному оснащению, так и по строительным материалам. По словам Дениса Габы, строительство объектов класса В требует не менее профессионального подхода, чем объектов класса А. Можно сэкономить, используя недорогие отделочные материалы, сократить размер зон общего пользования и применить более простые технические решения при оснащении объекта инженерными системами, но экономить на качестве проектных, строительных и монтажных работ недопустимо
По данным компании Time Construction, себестоимость строительства офисных зданий класса B составляет около $1100–1200 за 1 кв. м, тогда как в зданиях класса А этот показатель колеблется в пределах $1400–1500 за 1 кв. м. «Многие девелоперы изначально идут на повышение себестоимости 1 кв. м на $100–200, зато компенсируют это в будущем соответствующими арендными ставками», – говорит Михаил Гец.
Однако сегодня, когда спрос на рынке по-прежнему превышает предложение, рынок дирижируется арендодателем, поэтому нередки и следующие ситуации. Арендные ставки – вполне на уровне высококлассных офисов, здание позиционируется как класс А, а вот качество его строительства, управления и предоставляемого сервиса – как раз на уровне хорошего B-класса. Конечно, девелоперам в условиях, когда бизнес-центр, особенно в престижном месте, будет сдан за считанные месяцы, некогда задумываться об этических вопросах, а уж тем более отказываться от возможных прибылей. Но, по мнению Дениса Габы, постепенно рынок становится все более сбалансированным, двигаясь в направлении профессионального подхода как со стороны владельцев, так со стороны арендаторов, а это значит, что приходит время называть вещи своими именами.
Что выгоднее: строить бизнес-центр класса В «с нуля» или реконструировать существующий промышленный объект? Этот вполне экономический вопрос в складывающихся условиях отнюдь не прозрачного рынка становится почти риторическим… Ведь многое зависит от особенностей каждого конкретного случая: стоимости получения участка, стоимости получения исходно-разрешительной документации и др. вопросов, многие из которых не поддаются прогнозированию. В среднем, по словам Глеба Ялымова, себестоимость реконструированного 1 кв. м составляет от $300 до $500 (в зависимости от сложности и объема проводимых работ), тогда как при строительстве объекта «с нуля» – $1100. Получается, что себестоимость реконструированного метра почти в 4 раза ниже.

Реконструировать!
По мнению Сергея Колегова, когда девелопер планирует новый объект, он исходит из возможностей финансирования проекта и стоимости конкретного земельного участка, а также дальнейших затрат на эксплуатацию объекта после его завершения. Так как реконструкция требует меньших вложений, чем новое строительство, то проекты перепрофилирования по силам многим отечественным девелоперам.
Одним из первых проектов реконструкции промышленных зданий под офисы класса B был проект компании «Ваш финансовый попечитель». Это была реконструкция территории завода «АРЗ-6». Однако дальше девелоперская активность компании переключилась на другие сегменты рынка недвижимости. На авансцену вышли другие девелоперы, которые успешно функционируют в этом сегменте и по сей день. Это такие компании, как ALM-Development, инвестиционная компания «Визави», Plaza Construction, группа компаний «ЭКООФИС» и другие.
Так одним из пионеров, которые активно взялись за реконструкцию промышленных объектов и старых административных зданий, стала компания ALM-Development. Ее первый объект офисного здания класса B был построен на улице Нижней Красносельской. Проект отличала хорошая инженерная «начинка», большая парковочная зона. Но было одно «но» – в виде железной дороги около бизнес-центра. Одним из первых арендаторов объекта стала компания «Комус». Затем были такие проекты, как, например, реконструкция бывшего НИИ на Люсиновской, 36. Девелоперы модернизировали входную группу, обновили инженерные системы, оптимизировали внутреннюю планировку. Активно осваивались и промзоны. В офисы класса В превращались завод теплоизоляционных материалов на Кожевническом проезде, 4, завод по производству тетрадей «Призыв», расположенный на 4-м Рощинском проезде и кожевенный завод на Летниковской улице.
Девелоперы модернизировали входную группу, установили систему вентиляции, оптимизировали внутреннюю планировку. Активно осваивались и промзоны. В офисы класса В превращались завод теплоизоляционных материалов на Кожевническом проезде, 4 и завод по производству тетрадей «Призыв» по адресу: 4-й Рощинский проезд.
Постепенно у многих экспертов рынка стал формироваться один из ключевых признаков зданий B-класса. Это «нетоповое» местоположение. Что это значит? Речь идет в первую очередь о неблагоприятном окружении. Ведь освоение любой промзоны, как правило, происходит поэтапно. И, прежде чем бывшая промзона превратится в комфортный деловой район, может пройти много лет. «Сегодня окружение здания играет важную роль. Бизнес-центр, построенный на территории промзоны, при всех остальных характеристиках класса А не может быть к нему отнесен», – говорит Михаил Гец.
Многие промзоны, несмотря на вроде бы удачное местоположение находятся не на первой линии, поэтому девелоперы таких объектов изначально позиционируют их как класс B.
«Редевелопмент – это, как правило, долгосрочные проекты, состоящие из нескольких этапов. При грамотном планировании и профессиональном подходе к организации процесса этот бизнес возможен при сравнительно небольших стартовых инвестициях в объект. Дальнейшее развитие объекта осуществляется за счет средств арендаторов, это возможно только при условии построения долгосрочных партнерских отношений между владельцем (управляющей компанией) и арендаторами», – говорит Денис Габа.
С 2001 года активным освоением промзон занялась компания «ЭКООФИС». Первые проекты компании были построены на ул. Подольских Курсантов (бизнес-центр класса В на 5,5 тыс. кв. м) и около ст. м. «Дубровка» (на 6 тыс. кв. м). Арендные ставки колебались в пределах $350–370 за 1 кв. м. Офисы быстро нашли своих арендаторов. Вслед за этими индивидуальными проектами компания перешла на комплексные – начала заниматься освоением промзон в районе ст. м. «Павелецкая». Их кредо стало использование недорогих материалов и за счет этого – установление невысоких арендных ставок. Одним из первых крупных проектов компании стал бизнес-парк «Дербеневский», расположенный на территории 2,7 га на ул. Дербеневская, 1. Раньше на этом месте располагалась кожевенная фабрика. Девелоперы применили нестандартное решение: снаружи здания отделаны качественным цветным сайдингом. В итоге, двух-трехэтажные здания бизнес-парка выглядят очень жизнерадостно и даже нарядно. Арендаторами бизнес-парка стали компании самого разного уровня. В этом проекте компании удалось добиться рекордно низкого для реконструированных зданий коэффициента потери площадей – около 8%. Заметим, что бизнес-парк сдавался арендаторам по фазам. И если первым (в июне 2003 года) посчастливилось заселиться в здание по ставке, не превышающей $380 за 1 кв. м, то сегодня арендаторы платят за аренду около $600. Девелоперы объясняют такое повышение ставок на объект за два прошедших года растущей популярностью района и полным освоением территории: строительство здесь больше не ведется, территория облагорожена, высажены цветы. Вслед за бизнес-парком компания начала осваивать около 4,3 га территории бывшего химического завода «Колорос» неподалеку (ул. Дербеневская, 20), где планирует построить объект на 45 тыс. кв. м – технопарк «Кожевники».
В целом, и это уже не новость, район ст. м. «Павелецкая» – «Тульская», богатый на промзоны, постепенно превращается в район повышенной бизнес-активности. Наряду с «Эко-Офисом» район осваивают и другие девелоперы. Например, в октябре прошлого года завершилось строительство бизнес-центра по адресу: ул. Дербеневская, 7. Девелопером объекта общей площадью около 25 тыс. кв. м стала компания «Промсвязьнедвижимость». Период реконструкции объекта продлился 1,6 лет. Арендаторами бизнес-центра стали компании МТС, СУЭК, «Ренессанс-Страхование» и др. Еще один интересный объект – бизнес-центр «Павелецкий», располагающийся по адресу: 1-й Кожевнический пер., 6, общей площадью 9000 кв. м. Собственник объекта – ОАО «Фабрика специальных лент», инвестор – «Лефко Банк». Заполняемость центра на сегодняшний день составляет 96,7%.
Не менее богат на реконструируемые объекты и восток Москвы, который традиционно не считается престижным районом. Так, например, в районе м. «Бауманская» активно действует девелоперская компания Plaza Construction. Компания начала свою строительную деятельность еще в 1996 году, однако вначале занималась реконструкцией особняков и лишь затем перешла на более крупные проекты. Одним из самых интересных проектов девелопера, на взгляд автора, является реконструкция бывшего ДК им. Туполева, которое сегодня называется «Туполев Плаза» и насчитывает 9700 кв. м. Это интересное сочетание стилей хай-тек и индастриал. Арендные ставки в этом бизнес-центре класса B начинаются в среднем с $400. Также в арсенале девелопера много и других проектов реконструкции промзон под офисы класса B. В этом году была сдана в эксплуатацию «Верейская Плаза» на улице Верейская, 29. Общая площадь проекта – порядка 26 тыс. кв. м. Арендные ставки в бизнес-центре составляли $350–390 за 1 кв. м, включая эксплутационные расходы. В настоящий момент девелопер занят строительством второй очереди проекта по адресу: ул. Верейская, 112, квартал «Кунцево». Проект представляет собой строительство 7-этажного административного здания общей площадью около 37 тыс. кв. м с подземным и наземным паркингами на 320 машино-мест.
Следует заметить, что на самом деле промзона промзоне – рознь. Есть зоны, относящиеся к советскому периоду постройки, но на рынке еще остались и промышленные зоны, которые были возведены до 1917 года. Реконструкция подобных объектов сродни реставрации, где главный принцип – «не навредить». Одним из ярких примеров подобной промышленной зоны является бывшая ткацкая фабрика, построенная в 1875 году, – «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе. Подобные объекты отличает высота потолков (как правило, выше 5 м), большие окна, пролеты.
По словам Дениса Габы, случается, что в ходе реконструкции возникают серьёзные проблемы, связанные с утратой или отсутствием полной технической и строительной документация, т.к. в советские времена развитие подобных объектов осущевлялось хоз. способом, а после приватизации отсутствовал профессиональный контроль и эксплуатация осуществлялась ненадлежащим образом.

Строить!
Одной из новых тенденций в сегменте офисов класса В, по мнению Сергея Колегова, можно назвать увеличение доли вновь построенных зданий. Как правило, это здания в районе ТТК или за ним, где стоимость земли позволяет осуществлять такие проекты. Например, компания «Море» реализовала вновь построенные проекты класса В на 3-й ул. Ямского Поля, 18-20 и Павловской ул., 7, а компания MR Group – бизнес-центр «Аэропорт» на 4-й ул. 8-го Марта, 6а, стр. 1. По словам девелоперов «Аэропорта», объект отличает наличие подземной парковки, большой современной входной группы, лифтов иностранного производства, системы вентиляции и кондиционирования на уровне класса А, современный кафетерий для арендаторов. Однако неудобное местоположение офиса нивелирует значение всех перечисленных достоинств, вот почему девелоперы изначально и присвоили ему класс B.
Некоторые девелоперы приходят к новому строительству постепенно, исчерпав ресурс подведомственной промзоны. Так, например, компания «Топ.Ри.Инвест» начала строить новое офисное здание в районе Белорусского вокзала только после того, как исчерпала актив зданий, годных для реконструкции. Девелоперы были вынуждены снести старое одноэтажное здание, а на его месте построить новое. Так в январе 2004 года появился бизнес-центр класса В на 3-й ул. Ямского Поля, 32. 6-8-этажное здание общей площадью 6700 кв. м оснащено всеми современными инженерными системами, но стоит не на первой линии. Компания ставила задачу получения хороших потребительских характеристик здания, которые легче изначально заложить при новом строительстве, например, чтобы получить подземный паркинг, эффективное архитектурно-планировочное решение, с минимальным фактором потерь и современный внешний облик здания. Это, по мнению девелоперов, возможно воплотить и иметь свободу выбора лишь при новом строительстве, с учетом требований к зданиям класса B.
Еще дальше пошел девелопер здания на Большой Академической улице, 5а – компания «Статус». Они, изучив рынок, решили не только возводить новый бизнес-центр, но строить его для определенной целевой группы. Здание общей площадью 8000 кв. м рассчитано на высокотехнологичные компании и IT-отделы крупных коммерческих структур. «С самого начала мы четко представляли, для кого строим наш проект. Это качественный бэк-офис для IT-фирм, так как помогает им без лишних усилий размещать свои информационные системы», – говорит Дмитрий Иванов, коммерческий директор HI-TECHouse.
Здание предлагает скорость передачи данных на уровне 1 Гб в секунду с возможностью увеличения этого показателя почти в 100 раз. Кроме того, это дает возможность не только установить неограниченное количество телефонных номеров, но и использовать услуги любых операторов связи и провайдеров, действующих на территории Москвы. На базе структурированной кабельной системы (СКС) здания создается гибкий доступ к информационным потокам с каждого рабочего места. Девелоперы предлагают услуги по аутсорсингу серверов и их обслуживание.
«С самого начала нашей идеей было построить дешевый, но максимально функциональный офис. Такой подход в полной мере удовлетворяет и потребностям наших потенциальных арендаторов», – говорит Дмитрий Иванов.
На сегодняшний день в здании сданы все помещения по $350 за 1 кв. м, и, по словам девелоперов, среди арендаторов уже имеется очередь. Возможно, она уменьшится, когда в строй войдет вторая очередь проекта. Дело в том, что в настоящий момент компания «Статус» строит аналогичный объект в Большом Коптевском пер., около ст. м. «Аэропорт».
Что же ждет здания класса В в ближайшем будущем? По мнению Сергея Храмова, если через три года в зданиях класса А может наблюдаться переизбыток площадей, то класс B – во многом более конкурентоспособный сегмент. К этому времени, с вводом «Москва-Сити» и других объектов класса А, высококлассный сегмент офисного рынка не будет испытывать нехватки, а наоборот, перейдет в стадию перенасыщения, и сегмент офисов класса B будет ожидать заметное пополнение. «В результате появления современных высококлассных зданий, многие ныне действующие здания класса «А» будут переведены в сегмент В», – считает Глеб Ялымов.
«Через два-три года рынок изменится, из рынка арендодателя в рынок арендатора, а это значит, что в ситуации жёсткой конкуренции между бизнес-центрами будет выигрывать тот, кто сможет предлагать качественный уровень сервиса по разумным ценам», - резюмирует Денис Габа.


Коментарии (0)


Поделиться

1272

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre