Обзор рынка производственных площадей Санкт-Петербурга

Обзор
По данным компании «Бекар. Консалтинг», которая, в свою очередь, ссылается на сведения ГУИОН, общая площадь производственных и складских помещений Петербурга составляет 17 млн. 378, 9 тыс. кв. м, из них площадь производственной недвижимости составляет 13 млн. 097,7 тыс. кв. м, площадь складской недвижимости – 4 млн. 281,2 тыс. кв. м. На территории Петербурга находится около 15 наиболее крупных промышленных зон, расположенных на общей площади в 6,5 тыс. га. Одной из наиболее освоенных промзон считается зона «Невская», которая располагается вдоль правого берега Невы. Здесь находятся в основном предприятия стройиндустрии, производственные базы различных НИИ.
Промышленным объектом или группой объектов считаются помещения, которые функционально предназначены или используются для размещения производственной деятельности. Однако сегодня зачастую промышленные зоны или объекты используются для размещения других видов коммерческой недвижимости.
Согласно принятой программе по выводу промышленных предприятий все 48 нежилых зон города разделены на три категории:

• С территорий первой категории промзон планируется вывести вредные предприятия и размещать на освободившихся площадях объекты делового и досугового назначения и жилье.
• Назначение второй категории промышленных зон сохранится прежним. Здесь планируется дальнейшее развитие производства и складского хозяйства.
• К третьей категории относятся вновь создаваемые зоны, где будут располагаться выводимые из центра предприятия и новые производственно-складские предприятия. В 2005 году из бюджета Санкт-Петербурга планируется выделить 300 млн. руб. на развитие промышленных территорий – «Шушары»-2, «Металлострой»-2, «Конная Лахта», «Предпортовая 3», «Нойдорф» (зоны первоочередного развития). На эти средства будет обеспечена инженерная подготовка территорий: обеспечение энерго-, тепло-, газо- и водоснабжения, дороги и т. д.

Предложение
Рынок производственной недвижимости характеризуется возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного). Предложение на рынке производственной недвижимости формируется за счет предприятий-собственников, в редких случаях арендаторами и профессиональными управляющими технопарков.
Основной объем предлагаемых на рынке производственных и складских помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет старых производственных помещений. Современные производственные объекты предполагают один уровень расположения технологических линий и подъездные пути. Такие объекты строятся на свободных «пятнах», в новых промзонах, например «Пулково». В большинстве случаев идут по пути перепрофилирования существующих помещений.
Эксперты компании «Астера», ссылаясь на КГА, утверждают, что из 5,8 тыс. га территорий в исторических районах Санкт-Петербурга промышленность и другие нежилые объекты занимают 2,4 тыс. га. При этом более чем у 200 предприятий около 40% площадей простаивают или сдаются в аренду.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные арендаторы по-прежнему страдают от дефицита помещений – кроме ценовых несоответствий, это объясняется множеством других причин – например, нередко можно встретить предложения заводов, находящихся на грани банкротства, которые пытаются реализовать свои значительные производственные площади. Чаще всего эти площади давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии.
Случаи предложения на рынке высококачественных производственных помещений достаточно редки. К таким предложениям, по данным «Бекар. Консалтинг», можно отнести реконструированные помещения завода «Русский дизель» во Всеволожске, предложение в технопарке «Уткина заводь» (Craftrise Markitanov Group, которая предлагает строительство под конкретного арендатора).
В Colliers International считают, что в значительной части проекты по строительству производственно-складских и логистических комплексов сосредоточены в южной части города и тяготеют к развивающимся промзонам – таким как «Предпортовая» и «Шушары». Примером может служить строительство группой компаний «Инкотек» складского комплекса класса А на Кубинской улице.
В северной части проектируемые производственно-складские комплексы располагаются в промзоне «Парнас», а также вдоль КАД. Например логистический комплекс, который намерена построить компания МК ПСБ у пересечения КАД с Выборгским шоссе.

•  Наиболее привлекательными, по мнению экспертов Colliers International, являются достаточно новые промзоны, расположенные на окраинах города, вблизи от КАД, – «Парнас», «Предпортовая», «Уткина заводь», «Нойдорф-Стрельна» и др.
• Наименее привлекательные с точки зрения перспектив развития именно промышленной и складской функций промзоны сосредоточены в центральных частях города, а также в первом промышленном поясе. Примером могут служить следующие территории: северная часть Васильевского острова, Синопская набережная, территории вдоль Обводного канала, юг Выборгской стороны и др.

Тем не менее старые заводские помещения сегодня являются основным источником пополнения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это «голые» ангары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном порядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынок складов.

Спрос
Спрос на промышленную недвижимость формируется со стороны как российских, так и иностранных компаний. Иностранцев интересуют промзоны прежде всего для строительства промышленных предприятий.
Среди наиболее крупных проектов, реализованных в прошлом году, – строительство завода по производству грузовых автомобилей Yarovit на территории Ленинградского металлического завода.
В этом году началась реализация еще нескольких значимых проектов. Среди них аналитики «Астеры» выделяют следующие.

• Строительство завода телекоммуникационного оборудования (Elcoteq Network Corporation, Финляндия) в Красносельском районе, строительство гипсоварочного цеха и цеха по производству гипсокартона Knauf. 
•  Открытие компанией Merloni TermoSanitari во Всеволожске в апреле этого года завода по выпуску водонагревателей Ariston. Первая площадка компании по сборке водонагревательных приборов площадью 5000 кв. м на территории завода «Русский дизель», запущенная в 2003 году, будет переоборудована под склад. 
•  Подписание в марте 2005 г. соглашения о строительстве завода Bosh und Siemens Hausgerade Gmbh. Компании выделяют участок площадью около 250 тыс. кв. м в новой промышленной зоне «Нойдорф-Стрельна» под строительство завода по производству бытовых холодильников и центр логистики. Начало производства запланировано на I квартал 2007 г. 
•  Подписание Toyota Motor Corporation в апреле текущего года документов с администрацией города о строительстве завода по производству автомобилей в Санкт-Петербурге. Завод расположится в промзоне «Шушары».

По мнению экспертов «Бекар. Консалтинг», в последние годы спрос на промышленную недвижимость среди российских компаний в основном формирует средний и малый бизнес. Такие компании не имеют финансовых возможностей для создания собственной инфраструктуры. Им нужны готовые для работы площади, поэтому они вынуждены довольствоваться старыми производственными помещениями «советского образца».
Спрос на производственную недвижимость разнообразен и по отраслям, и по размеру компаний. Основные развивающиеся отрасли, формирующие источники спроса:

• металлообработка; 
•  пищевая промышленность; 
•  производители стройматериалов (производство окон);
•  мебельная промышленность;
•  химическая промышленность;
•  упаковочная промышленность.

Редевелопмент промышленных территорий
Отдельным источником спроса на производственную недвижимость является спрос на помещения, подлежащие редевелопменту. Эксперты консалтинговых компаний города говорят о том, что в Петербурге действуют так называемые рейдеры, однако более подробно об их деятельности не рассказывают. В компании Colliers International отмечают, что девелоперских проектов, которые реализуются на территориях промышленных предприятий, немало. В компании «Астера» также говорят о том, что на настоящий момент реализуется несколько десятков проектов по редевелопменту промышленных территорий и реконструкции бывших производственных зданий под объекты делового, досугового, торгового и жилищного назначения.

• Среди первых проектов редевелопмента промышленных территорий – бизнес-центр «Акватория», который появился на территории завода «Северная заря». За ним последовали проекты реконструкции бизнес-центра «Нобель» (в инженерно-лабораторном корпусе ГП «Русский дизель»), торгового центра «Сампсониевский» (в бывшем производственном здании ОАО «Петербургский текстиль»), торгового комплекса «Энгельс-центр» (в бывшем цеху завода «Светлана»). На площадях бывшего ФГУП «Завод «Навигатор» в конце лета начал работать торгово-развлекательный комплекс «Гулливер» общей площадью 62 тыс. кв. м. Административные здания и цеха завода «Вибратор» на Петроградской набережной были превращены в бизнес-центр класса В «Сити-центр».
• В начале 2005 г. был введен в эксплуатацию торгово-офисный комплекс River House общей площадью 20 тыс. кв. м на бывшей площадке завода «Электрик», на пересечении пр. Медиков и Аптекарской наб. Собственником бывших корпусов «Электрика» является ЗАО «Гелиос-Таун». 
•  ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ» реконструировало производственные корпуса завода «Красная заря» (26 тыс. кв. м). На территории бывшего завода сформирован индустриальный парк. «Менеджмент-компания ПСБ» также реализовала проект реконструкции зданий Кировского завода под бизнес-центр «Шереметев» общей площадью 12 тыс. кв. м и реконструирует здания завода «Подъемтрансмаш» под бизнес-центр «Адмирал» общей площадью 10 тыс. кв. м, который будет введен в эксплуатацию до конца этого года.
•  На площадке бывшего производства резиновых изделий ОАО «Красный треугольник» создан индустриальный парк общей площадью 38 тыс. кв. м. Проект реализует ООО «Бюро имущественных операций». Инвестиции в проект осуществляет компания «Музей» (головная компания холдинга, в который входит «Бюро имущественных операций»).
•  Компания «Юнайтед Элементс» (бывший «Петроспек») начала реконструировать здание на Большой Разночинной улице, 30. Бывший административно-складской комплекс завода «Красное знамя» превратится в бизнес-центр класса В общей площадью 5,5 тыс. кв. м. Срок ввода в эксплуатацию – конец 2005 года. 
•  ОАО «Светоч» в настоящий момент переводит свое производство на площадку ОАО «Ленинградский металлический завод». На бывшей территории фабрики на Большой Пушкарской улице планируется создать многофункциональный комплекс. Торговые помещения займут приблизительно 7000 кв. м, офисные – 1500 кв. м, еще 1500 кв. м планируется отдать под мини-отель на 50 номеров. Собственником зданий и инвестором проекта является ООО «Немецкая слобода». Инвестиции в проект составят порядка $7 млн. 
•  Компания «ЛенСпецСМУ» реконструирует Завод металлоконструкций, расположенный на Петроградской стороне. На месте заводских зданий, на участке общей площадью 13,6 тыс. кв. м, между Барочной ул. и Левашовским пр-том, появится многофункциональный комплекс. Здесь планируется строительство разноэтажного (5–14 этажей) комплекса жилых, общественных и коммерческих зданий. Предполагается подземный паркинг. Общая площадь комплекса – 57, 9 тыс. кв. м. 
•  Станкостроительный завод «Вулкан» переезжает с Петроградской стороны в Белоостровскую зону. Развитие бывшей промзоны завода «Вулкан» взяла на себя компания «ЛЭК Истейт». На территории промзоны размером 5,9 га предполагается построить элитный жилой комплекс общей площадью 90 тыс. кв. м. Также компания «ЛЭК» реализует проекты строительства многофункциональных комплексов в промзонах предприятий «СПАРЗ», «Пигмент» (на Московском пр-те).

По мнению специалистов «Бекар. Консалтинг», с точки зрения редевелопмента интересны здания в неплохом техническом состоянии, так как их реконструкция обходится дешевле. Для перепрофилирования производственно-административных зданий под бизнес-центр класса С иногда достаточно выполнить минимальную отделку и установить гипсокартонные перегородки для разделения крупных цехов. Стоимость реконструкции может колебаться от $80 до $500 за 1 кв. м.
Новое назначение перепрофилированных зданий определяется в зависимости от местоположения и технических характеристик промышленного объекта. Многоэтажные здания с коридорной системой могут использоваться под офисы, помещения ангарного типа, с большими цехами – под торговлю. Но в большинстве случаев производственные объекты превращаются в складские помещения.

Ставки
Согласно имеющимся данным говорить о существенной дифференциации стоимости производственных и складских помещений в разных районах города не приходится. Основными ценоопределяющими факторами, по мнению специалистов Colliers International, являются:

• наличие удобных подъездных путей; 
•  наличие необходимых коммуникаций требуемой мощности; 
•  нахождение на пути к объектам, интересующим конкретного клиента (порту, аэропорту и т. д.); 
•  удобство и состояние помещений и т. д.

Возможно некоторое различие в ценах сопоставимых объектов в северной и южной частях города, так как основной грузопоток в Санкт-Петербург идет с юга, со стороны Москвы. Однако с вводом в эксплуатацию восточного полукольца КАД этот фактор может стать менее существенным.
На начало 2005 года арендные ставки на помещения класса А достигали $160 за 1 кв. м в год и выше. Средняя цена производственных и складских помещений, предлагаемых на продажу, составляла $200–400 за 1 кв. м, на высококачественные помещения цена доходила до $700–1000 за 1 кв. м.
По оценочным данным «Бекар. Консалтинг», в феврале 2004 года уровень средних арендных ставок на производственно-складские помещения составил $5,76 за 1 кв. м в месяц. Величина арендных ставок на производственные помещения существенно зависит от технического состояния объекта. В случае если помещение находится в неудовлетворительном состоянии, величина арендных ставок колеблется в диапазоне $2–4 за 1 кв. м. в месяц, ставки на помещения в удовлетворительном и хорошем состоянии могут достигать величины в $10 за 1 кв. м. в месяц – в центральных районах города.

Тенденции
Редевелопмент производственных площадей продолжится и в среднесрочной перспективе. Основной тенденцией, по мнению аналитиков «Астеры», станет переход от точечного редевелопмента территорий к перепрофилированию промзон в бизнес-территории.

• Концепция развития Выборгской набережной предполагает возведение на площади в 30 га бизнес-центров класса А и В, 3–4-звездочных отелей, нескольких торговых и выставочного комплексов. К уже реализованным проектам по развитию Выборгской набережной можно отнести создание бизнес-центров «Акватория», «Нобель», «Петровский форт». 
•  В западной части Васильевского острова, на территории площадью в 80 га, в районе Уральской ул., предполагается создать местный «Манхэттен».
•  Деловая зона «Измайловская перспектива» расположится вдоль Московского пр-та и Балтийской железной дороги до Благодатной ул. Для реализации этого проекта потребуется освободить 400 га земли, занимаемой трамвайным парком, военными и железнодорожными объектами. В рамках концепции на 60 га расположится деловой центр «Сити» – с офисами и гостиницами.

Промзоны продолжат свое развитие. В ближайшие годы ожидается их дальнейшая модернизация соответственно принятой программе развития, которая будет поддерживаться активной политикой администрации города по выводу промышленных предприятий.

• Предполагается отмена льготных коэффициентов по арендной плате для предприятий, занимающих большие территории. 
•  Для предприятий в центре города, намеревающихся расширить свои площади, перечисления в бюджет за право строительства станут значительно выше, нежели в промзонах.

Планируется развитие промышленно-складского сегмента недвижимости в промзонах «Предпортовая-1, 2», «Шушары», на территории порта Санкт-Петербурга и прилегающих к нему территориях, а также в новых промзонах.
В связи с вводом вантового моста активное развитие получит промзона «Нева», имеющая развитую инфраструктуру.

Прогнозы
Интерес девелоперов к производственной недвижимости будет возрастать, так как это одно из перспективных направлений наряду со складской недвижимостью. На фоне насыщения рынка офисной, торговой, жилой недвижимостью интерес к строительству и реконструкции производственно-складских объектов продолжает возрастать.