Назад
30 Ноября 2009, 21:00
Рынок патриотов
В последние годы объем инвестиций в коммерческую недвижимость России рос ударными темпами. По различным оценкам консалтинговых компаний, с 2005 по 2008 год размер вложенных в недвижимость денег перевалил за $10 млрд. Причем больше половины инвестиций приходилось на западных инвесторов. Однако с прошлой осени политика иностранцев резко изменилась. Один за одним они сворачивают свою деятельность на российском рынке недвижимости. В результате рынок уже лишился денежного ресурса как минимум в $5 млрд.
С наступлением кризиса первым остановил работу в России американский фонд Developers Diversified Realty. К тому моменту в партнерстве с немецкой ECE он приобрел под строительство торгового центра площадку в Ярославле, а всего намеревался собрать с инвесторов 1 млрд евро, чтобы вложить в коммерческую недвижимость нашей страны. Однако заморозил все планы до тех пор, пока не подешевеют кредиты. Не успел потратить ни копейки в нашей стране и Aberdeen Property Investors, затормозил экспансию Parkridge Holdings, возвращает инвесторам деньги и продает свой единственный объект – автомобильный и сервисный центр на Киевском шоссе Rutley Russia Property Fund. А представители инвесткомпании One Equity Partners, недавно созданной холдингом «Интеррос» и фондом прямых инвестиций JPMorgan Chase для работы в России, сразу объявили, что в орбиту внимания нового инвестора недвижимость не входит.
Аналитики рынка недвижимости бегство инвесторов единодушно объясняют тремя главными причинами: отсутствием денег для формирования фонда, дорогим заемным финансированием и пресловутым дефицитом качественных объектов. Аналитик ИК «Финам» Максим Клягин приводит еще один аргумент: «Западные фонды до мельчайших деталей утверждают свою стратегию с акционерами, поэтому любые изменения в экономике ставят под сомнение их дальнейшие планы. У них ведь горизонт вложений 3–5 лет, они ориентируются на фундаментальное увеличение стоимости объекта, а не на рентный доход». А экономика рынка, как известно, изменилась не в лучшую сторону: ставки аренды офисов упали почти вдвое, уровень вакантных площадей доходит до 30–50%. Как следствие, снизилась и капитализация недвижимости. По мнению г-на Клягина, по некоторым объектам до 30%.
На этом фоне, полагает Джастин Берри, руководитель отдела инвестиционных услуг компании CB Richard Ellis, Европа вновь стала выглядеть привлекательнее России: «У иностранных инвесторов есть возможность найти объекты для вложений с требуемым соотношением риска и доходности на других рынках». Джастин Берри приводит в пример Центральный Лондон, объекты в котором очень интересны для инвесторов со средствами в евро: курс фунта стерлингов к евро достаточно низок. К тому же десятилетние облигации британского правительства котируются с рекордно низким уровнем доходности, что является индикатором невысоких процентных ставок по кредитам.
Добавим сюда прозрачное законодательство, развитую и внятную систему налогообложения в стране, и Россия сразу попадает в число аутсайдеров. В результате, по последним данным Jones Lang LaSalle, в III квартале 2009 года инвесторы вложили в недвижимость Великобритании 1,1 млрд евро, а в Россию всего 660 млн евро. «При этом самой активной группой инвесторов на российском рынке являются отечественные покупатели: фонды, частные инвесторы», – поясняет Наталия Тишендорф, директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.
Качество превыше всего
Тем не менее на рынке по-прежнему остаются инвесторы, которые верят в Россию. Приступила к покупке участков под строительство 10 торговых центров в России английская компания Fashion House в партнерстве с GVA Sawyer. Естественно, инвесторы рассчитывают выгодно вложиться в переоцененную до кризиса землю, которая местами «просела» в цене в 3–5 раз. Достраивает все начатые объекты пришедший в нашу страну в 2005 году британский фонд Raven Russia. Венгерская компания TriGranit Development слегка скорректировала свои планы с поправкой на кризис, но продолжает активно работать. «Мы сосредоточили ресурсы исключительно на центрально расположенных объектах в Москве и уделили особое внимательное отношение качеству будущего объекта: концепция, проект, генподрядчик, арендаторы», – описывает суть коррекции заместитель генерального директора TriGranit Development Марианна Романовская.
При этом, по словам Джастина Берри, на рынке остаются инвесторы, которые ищут возможности для вложений в Россию. «Иностранные инвесторы пребывают в постоянном поиске качественных объектов», – подтверждает и Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Она знает, о чем говорит: как девелопер, ее компания постоянно общается с различными инвесторами. Их критерии отбора просты – готовые объекты, которые грамотно сданы в аренду и генерируют прибыль. При этом продаются по «кризисной» цене. Однако таких предложений на рынке нет. Дешево стоят только проекты среднего и низкого качества, а они инвесторам не нужны. За хорошие проекты девелоперы, у которых нет необходимости все распродавать, требуют рыночную цену. «Или же качественные объекты уходят банкам в качестве обеспечения по кредиту. А банки вряд ли начнут распродажу таких активов «на дне», – добавляет г-н Клягин.
В октябре рынок был свидетелем первой сделки по продаже залога. Альфа-Банк продал бизнес-центр «Северное сияние», перешедший ему после реструктуризации долга компании Kopernik Group. Эксперты оценили сделку в $85–90 млн. До кризиса этот объект площадью 39 тыс. кв. м стоил вдвое дороже. Хотя «Северное сияние» досталось российскому покупателю, Наталия Тишендорф полагает, что сейчас один из самых интересных моментов для вхождения иностранцев: «Эта сделка определила ставку капитализации для инвесторов».
Аналитики уверены, что возвращение интереса иностранцев к российскому рынку – перспектива ближайших месяцев. Джастин Берри считает, что в 2010 году можно ожидать чистого прироста по сравнению с этим годом средств, выделенных для инвестиций на российском рынке: «Когда цены на зрелых западноевропейских рынках выросли, инвесторы снова обращают внимание на Восточную Европу и Россию». Наталия Тишендорф соглашается, что Европа сильно подорожала, а финансовое состояние банковской системы в Москве улучшается, ставки аренды стабилизируются.
В первую очередь, полагает г-н Берри, инвесторы будут рассматривать для вложений недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга: у нее выше ликвидность, и под нее проще получить банковское финансирование.
Максим Клягин напоминает и о возможности для инвесторов, в том числе иностранных, покупать акции российских публичных компаний: «У акций девелоперов сейчас позитивная динамика и хороший потенциал». На недавней интернет-конференции, устроенной управляющей компанией «Тройкой Диалог» для своих клиентов, sales-менеджер «Тройки» Игорь Прохаев также советовал клиентам обратить внимание на бумаги девелоперов. На его взгляд, они могут серьезно подорожать в среднесрочной перспективе. «Худшее для девелоперов уже позади», – заключил эксперт.
А Наталия Тишендорф ностальгически добавляет: «Инвесторы, которые потеряли при кризисе деньги, но пришли в страну 3–4 года назад, все же помнят золотые времена его активного роста». Рано или поздно рынок снова порадует их своей доходностью. Пусть она будет не многим выше европейской, но это ли не показатель стабильности рынка?
Аналитики рынка недвижимости бегство инвесторов единодушно объясняют тремя главными причинами: отсутствием денег для формирования фонда, дорогим заемным финансированием и пресловутым дефицитом качественных объектов. Аналитик ИК «Финам» Максим Клягин приводит еще один аргумент: «Западные фонды до мельчайших деталей утверждают свою стратегию с акционерами, поэтому любые изменения в экономике ставят под сомнение их дальнейшие планы. У них ведь горизонт вложений 3–5 лет, они ориентируются на фундаментальное увеличение стоимости объекта, а не на рентный доход». А экономика рынка, как известно, изменилась не в лучшую сторону: ставки аренды офисов упали почти вдвое, уровень вакантных площадей доходит до 30–50%. Как следствие, снизилась и капитализация недвижимости. По мнению г-на Клягина, по некоторым объектам до 30%.
На этом фоне, полагает Джастин Берри, руководитель отдела инвестиционных услуг компании CB Richard Ellis, Европа вновь стала выглядеть привлекательнее России: «У иностранных инвесторов есть возможность найти объекты для вложений с требуемым соотношением риска и доходности на других рынках». Джастин Берри приводит в пример Центральный Лондон, объекты в котором очень интересны для инвесторов со средствами в евро: курс фунта стерлингов к евро достаточно низок. К тому же десятилетние облигации британского правительства котируются с рекордно низким уровнем доходности, что является индикатором невысоких процентных ставок по кредитам.
Добавим сюда прозрачное законодательство, развитую и внятную систему налогообложения в стране, и Россия сразу попадает в число аутсайдеров. В результате, по последним данным Jones Lang LaSalle, в III квартале 2009 года инвесторы вложили в недвижимость Великобритании 1,1 млрд евро, а в Россию всего 660 млн евро. «При этом самой активной группой инвесторов на российском рынке являются отечественные покупатели: фонды, частные инвесторы», – поясняет Наталия Тишендорф, директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.
Качество превыше всего
Тем не менее на рынке по-прежнему остаются инвесторы, которые верят в Россию. Приступила к покупке участков под строительство 10 торговых центров в России английская компания Fashion House в партнерстве с GVA Sawyer. Естественно, инвесторы рассчитывают выгодно вложиться в переоцененную до кризиса землю, которая местами «просела» в цене в 3–5 раз. Достраивает все начатые объекты пришедший в нашу страну в 2005 году британский фонд Raven Russia. Венгерская компания TriGranit Development слегка скорректировала свои планы с поправкой на кризис, но продолжает активно работать. «Мы сосредоточили ресурсы исключительно на центрально расположенных объектах в Москве и уделили особое внимательное отношение качеству будущего объекта: концепция, проект, генподрядчик, арендаторы», – описывает суть коррекции заместитель генерального директора TriGranit Development Марианна Романовская.
При этом, по словам Джастина Берри, на рынке остаются инвесторы, которые ищут возможности для вложений в Россию. «Иностранные инвесторы пребывают в постоянном поиске качественных объектов», – подтверждает и Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Она знает, о чем говорит: как девелопер, ее компания постоянно общается с различными инвесторами. Их критерии отбора просты – готовые объекты, которые грамотно сданы в аренду и генерируют прибыль. При этом продаются по «кризисной» цене. Однако таких предложений на рынке нет. Дешево стоят только проекты среднего и низкого качества, а они инвесторам не нужны. За хорошие проекты девелоперы, у которых нет необходимости все распродавать, требуют рыночную цену. «Или же качественные объекты уходят банкам в качестве обеспечения по кредиту. А банки вряд ли начнут распродажу таких активов «на дне», – добавляет г-н Клягин.
В октябре рынок был свидетелем первой сделки по продаже залога. Альфа-Банк продал бизнес-центр «Северное сияние», перешедший ему после реструктуризации долга компании Kopernik Group. Эксперты оценили сделку в $85–90 млн. До кризиса этот объект площадью 39 тыс. кв. м стоил вдвое дороже. Хотя «Северное сияние» досталось российскому покупателю, Наталия Тишендорф полагает, что сейчас один из самых интересных моментов для вхождения иностранцев: «Эта сделка определила ставку капитализации для инвесторов».
Аналитики уверены, что возвращение интереса иностранцев к российскому рынку – перспектива ближайших месяцев. Джастин Берри считает, что в 2010 году можно ожидать чистого прироста по сравнению с этим годом средств, выделенных для инвестиций на российском рынке: «Когда цены на зрелых западноевропейских рынках выросли, инвесторы снова обращают внимание на Восточную Европу и Россию». Наталия Тишендорф соглашается, что Европа сильно подорожала, а финансовое состояние банковской системы в Москве улучшается, ставки аренды стабилизируются.
В первую очередь, полагает г-н Берри, инвесторы будут рассматривать для вложений недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга: у нее выше ликвидность, и под нее проще получить банковское финансирование.
Максим Клягин напоминает и о возможности для инвесторов, в том числе иностранных, покупать акции российских публичных компаний: «У акций девелоперов сейчас позитивная динамика и хороший потенциал». На недавней интернет-конференции, устроенной управляющей компанией «Тройкой Диалог» для своих клиентов, sales-менеджер «Тройки» Игорь Прохаев также советовал клиентам обратить внимание на бумаги девелоперов. На его взгляд, они могут серьезно подорожать в среднесрочной перспективе. «Худшее для девелоперов уже позади», – заключил эксперт.
А Наталия Тишендорф ностальгически добавляет: «Инвесторы, которые потеряли при кризисе деньги, но пришли в страну 3–4 года назад, все же помнят золотые времена его активного роста». Рано или поздно рынок снова порадует их своей доходностью. Пусть она будет не многим выше европейской, но это ли не показатель стабильности рынка?
Назад
Загрузка...