Максим Кунин, глава отдела недвижимости российского представительства Fleming Family & Partners (Russia) Ltd., на рынке коммерческой недвижимости считается реалистом. Осмотрительный, но эффективный подход к инвестированию в российский рынок коммерческой недвижимости, принятый в его компании, признан своего рода эталоном. В этом интервью Максим Кунин расскажет о своих взглядах на сложившуюся ситуацию.

Каково ваше понимание риска, существующего на этом рынке?
Степень риска изменяется каждый день, однако не думаю, что на макроуровне что-то сильно изменилась с тех пор, как мы основали наш фонд. Как мне кажется, единственное отличие между тем временем и сегодняшним днем в том, что раньше все отличались оптимизмом своих взглядов относительно ситуации на рынке. Теперь многие настроены пессимистично. Мы же всегда были осторожны в наших взглядах и прогнозах и ожидали подобного развития событий, так что сюрпризом для нас это не стало. В целом инвесторы принимают существующий риск, все дело в размере компенсации, которую они хотят получить взамен.
Мне бы хотелось рассказать что-то новое, но, к сожалению, приходится повторять то, что я уже говорил два года назад. Существующие нормы капитализации в совокупности с законодательными и налоговыми условиями, а также качеством и количеством объектов недвижимости не гарантируют достаточно высокой компенсации инвесторам. Даже если вы найдете здание, подходящее по своим характеристикам и местоположению, в нем обязательно найдутся какие-нибудь недостатки. Иногда продавцы не понимают сути процесса продажи: им кажется, что все, что требуется, – это выписать чек на следующий день. Либо они делают много ошибок при структурировании своих компаний или составлении договоров аренды. Арендные платежи являются основным источником денежных средств, и для нас особенно важна их стабильность. Помимо этого содержание договора аренды часто становится определяющим фактором – сможет ли банк, допустим, выдать кредит под это здание. Например, 10-летний договор аренды с возможностью расторжения в трехмесячный срок для нас неприемлем. В Москве не много людей, способных вести переговоры об аренде и всецело понимающих требования банков, предоставляющих заемное финансирование. Так что в нашей работе существует гораздо больше важных деталей, чем многие предполагают.

Многие участники рынка говорили: «Почему ничего не слышно о Flemings Family? Должно быть, причина в том, что рынок нестабилен и инвестиционные фонды считают его ненадежным». Так что же происходит с FF&P сейчас?
Если вы считаете, что FF&P совершили одну покупку, затем пропали, затем совершили еще одну, то мы не можем с этим согласиться. Мы не останавливались ни на день и в течение последнего года интенсивно работали, стремясь заключить как можно больше сделок. Хотелось бы подчеркнуть, что если на рынке заметили наше приобретение офисного здания на ул. Лесная, 3, то две другие сделки пропустили, хотя я считаю, они были гораздо серьезнее и важнее и для нас, и для рынка. Эти сделки состоялись практически одновременно с покупкой на Лесной, 3.
Во-первых, это покупка австрийской корпорацией Immoeast AG приблизительно 26% фонда FF&P RRE Ltd. Эта сделка важна по двум причинам. Когда мы основали фонд, мы создали первый современный институциональный инвестиционный инструмент для рынка недвижимости России. С образованием FF&P RRE Ltd на рынок пришли солидные средства в виде Пенсионного фонда General Electric. Это накладывает высокие стандарты и требования к управлению, что выражается в ограничениях на ведение инвестиционного бизнеса во всем мире, и особенно на данном рынке. Нам казалось, что если мы сумеем это сделать, то покажем всем, что коль скоро мы способны распоряжаться такого рода средствами, значит, справимся и с вашими средствами. Вход Immoeast в фонд подтверждает правильность нашей стратегии и подхода. Более того, Immoeast является профессиональным инвестором в недвижимость с огромным опытом вложений в собственность, и его выход на рынок – это признание нашего профессионализма.
Другой важной сделкой стало подписание соглашения о рефинансировании здания по адресу: Гоголевский бульвар, 11. Значимость этой сделки трудно переоценить. Мы заключили сделку с банком, специализирующимся на финансировании недвижимости, который до сих пор не присутствовал в России, на значительно лучших условиях, нежели предлагаемые российскими банками. Мы надеемся, что сделка такого рода будет способствовать конкурентоспособности местных банков. Как видите, за последние полгода дела шли довольно активно. Мы напряженно работали, и это было невероятно сложно.

Является ли здесь ключевым моментом то, что Immoeast AG и Hypo Real Estate стали относиться к России более серьезно?
Думаю, они с самого начала понимали, что вести бизнес здесь сложнее, поэтому им нужен был кто-то, кому они могли бы доверять и кто разъяснил бы особенности инвестирования, налогообложения и законодательства в России. Эти сделки для них очень важны, все только начинается. Они приобрели бесценный опыт, который позволит совершать дальнейшие сделки. Я считаю, мы успешно справляемся с привлечением западного опыта и капитала на российский рынок недвижимости.

Как вы приспосабливаете методы измерения риска, применяемые во всем мире, к российской действительности?
Система аналогична: одни компоненты теряют значимость, другие приобретают. Принципиальным отличием является последовательность анализа. К примеру, если бы мне нужно было приобрести здание на Манхэттене, я провел бы исследование нескольких деловых районов, определил, который из них наиболее перспективен, а также характерный для каждого района тип здания, отвечающий моим требованиям. Только после этого я выбрал бы наиболее подходящее под мою стратегию здание в определенном районе. В Москве же не существует выбора среди районов и объектов. Поэтому здесь мы начинаем со здания, изучаем его, оцениваем, определяем приемлемый уровень риска и т. д. Другими словами, для каждого объекта мы создаем свою стратегию.

Хотя вы работаете на рынке продавцов, вы должны делать вид, что это рынок покупателей?..
Я бы не сказал, что это рынок продавцов. Я бы вообще не говорил о существовании рынка. Некоторые считают, что существует подпольный рынок. Возможно, ведутся сделки, о которых мы не знаем, но, говоря в целом, рынка как такового нет. За последние четыре года произошло всего несколько сделок. Большое число потенциальных инвесторов интересовались покупкой зданий, но до дела так и не дошло. Кстати говоря, в подобной ситуации страдали и мы, и продавцы. Потенциальные инвесторы обращались к продавцам, с которыми мы вели переговоры, предлагали очень высокие необоснованные цены, приостанавливали наши сделки, запутывали продавцов и никогда не доводили дело до конца. Или действовали по такому сценарию: мы в разгаре переговоров по объекту, который мы оценили, скажем, в $40 млн. Брокер убеждает продавца, что он может продать его за $50 млн. На следующий день брокер звонит нам и предлагает это здание за $50 млн. Естественно, никакой продажи не происходит.

Как, по-вашему, ожидается ли поступление на рынок более качественного продукта и будет ли продолжаться политическая стабильность, в условиях которой ваш и другие фонды смогут в будущем совершать покупки?
Я не политический обозреватель, я могу только высказаться с точки зрения инвестора. На макроуровне на момент основания нашего фонда (в мае 2003 года) В. Путин уже был президентом. С тех пор практически ничего не изменилось. Я думаю, сейчас многие уже ждут следующих выборов, чтобы посмотреть, как будут дальше развиваться события.
Сейчас на рынке появляется больше объектов, и некоторые из них лучшего качества и больше по размеру. Большие размеры, с одной стороны, привлекут на рынок новых игроков – тех, кому может потребоваться «критическая масса». С другой стороны, требования к таким зданиям возрастут. К примеру, здание площадью 10 тыс. кв. м, выступающее как часть портфолио, не обязательно должно быть совершенным, так как инвесторы распределят свои вложения. Недостатки одного здания компенсируются достоинствами другого. Здание же площадью от 30 тыс. до 50 тыс. кв. м должно быть почти совершенным, так как в настоящее время никому не по карману создание портфолио такого размера, при котором риск, связанный с величиной здания, можно было бы снивелировать.

В настоящее время существует множество фондов, растет конкуренция. Будет ли в таком случае достаточным количество объектов, появляющихся на рынке?
Сложно сказать. Мне интересно знать, где все эти новые фонды. Я знаю о сделке Eastern Property Holding, «ЛУКОЙЛ Пермь», но большого наплыва на рынок новых фондов я не заметил. Сомневаюсь, что какой-нибудь немецкий фонд выйдет завтра на рынок с большими средствами и начнет скупать здания с тем же коэффициентом окупаемости капиталовложений инвесторов, что и в Центральной Европе. При покупке по ставке капитализации 13 или 14% сегодняшний рынок не в состоянии дать намного больше, чем при покупке в Европе по ставке 9%. Почему, например, большинство групп отказываются от участия, после того как объявляют о своем намерении инвестировать? Они понимают, что не в состоянии обеспечить доходность, обещанную Московской ассоциацией брокеров.

Какой процент, по-вашему, сможет привлечь инвесторов?
Я полагаю, инвесторам необходимо как минимум на 2% больше, чем они могут получить в Центральной Европе. Подчеркну, я имею в виду не ставки капитализации, а доход инвесторов. Ставки капитализации, необходимые для привлечения в Россию инвесторов, должны составлять порядка 14–15%.

Почему же тогда вы советуете GE и вашим австрийским партнерам совершать приобретения в России?
Во-первых, мы не совершаем сделки по ставке капитализации в 10, 11 и даже в 12%. Во-вторых, ставка капитализации не отвечает на вопрос, какой доход получит инвестор. Многое зависит от того, как структурирована сделка. В-третьих, я считаю, что наши инвесторы знают возможности этого рынка, как знают и то, что, для того чтобы преуспеть завтра, нужно быть здесь уже сегодня. Думаю, все же улучшения наступят. С развитием заемного финансирования рынок станет более ликвидным. Когда девелоперы начнут терять деньги (а это, я полагаю, может начаться уже в следующем году), им придется работать профессиональнее. При более свободном рынке земли у девелоперов появится больший доступ к новым проектам и стимул продавать свой товар.

Таким образом, чем больше конкуренции, тем качественнее товар – тогда все это упирается в проблему с землей?
В Москве огромное количество земельных участков. Возможно, они находятся не в тех руках, особенно с точки зрения западных девелоперов, стремящихся начать здесь свою деятельность. Следует еще преодолеть все бюрократические препоны.

Если вдруг неожиданно появится много свободных участков, будет ли это поистине свободным рынком? Не окажется ли все в руках единиц?
Не думаю, что нам грозит такое положение. Это означало бы, что такие компании, как Hines International, AIG, Golub, получат доступ к земле, которую они смогут использовать более эффективно, чем многие из российских девелоперов, и, таким образом, смогут больше заплатить за нее. Говоря о доступе к земле, я имею в виду возможность приобретать участки, точно зная, что именно на них можно построить, возможность разрабатывать собственные проекты, оперативно получать все необходимые разрешения и согласования.