Первые месяцы текущего года участники рынка торговой недвижимости прожили в ожидании захватывающего события. Еще до боя курантов стало известно, что один из современных торговых центров в Москве был выставлен на продажу институциональным инвесторам. Инвестиционных сделок подобного уровня в сфере торговой недвижимости российский рынок еще не знал, поэтому заинтригованные участники рынка с неугасающим вниманием следили за всем, что происходило в столице.
На фоне отсутствия новостей из центра как гром среди ясного неба прозвучало сообщение о продаже торгового центра «Парк Хаус» в Волгограде австрийскому холдингу Meinl European Land. Взоры профессиональных ритейлеров невольно устремились на юг. Но при более детальном рассмотрении выяснилось, что, несмотря на наличие необходимых атрибутов – торгового центра, с одной стороны, и институционального инвестора – с другой, считать данную сделку первой инвестиционной покупкой российского торгового центра нельзя.
Дело в том, что «Парк Хаусы» имеют так называемый пул партнеров, а если быть точным, то пул сособственников, которыми выступают торговые сети федерального уровня. В торговых центрах ГК «Время» они «по совместительству» выполняют функцию якорных операторов. Таким образом, девелопер проекта имел возможность продать инвестору не весь торговый центр, а только свои площади, которые являются лишь частью проекта, пусть и самой доходной.
Нельзя сказать, что вторичный рынок торговых центров в России отсутствует как таковой – достаточно вспомнить продажу торгового дома «Москвичка» в прошлом году. Чтобы убедиться, что на рынке есть предложение, совсем не обязательно «пытать» знакомых брокеров и консультантов, иногда достаточно сделать запрос в Интернете и выяснить, что сегодня в Москве выставлен на продажу как минимум один объект площадью 20 тыс. кв. м. возле метро по цене $50 млн. Впрочем, узнать при помощи Всемирной паутины имя таинственного продавца и название центра вряд ли удастся, так как рынок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости хоть и не является теневым, но предпочитает оставаться в тени. Впрочем, у достопочтенной публики основания так думать есть. Так, по мнению ряда специалистов в области торговой недвижимости, на вторичный рынок торговых центров попадают объекты-аутсайдеры, чьи владельцы хотят избавиться от невыгодных активов. «Продаваемые сегодня объекты, как правило, были построены довольно давно, несколько лет назад их концепция могла быть довольно привлекательной, но сегодня она морально устарела, – говорит Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров. – Такие торговые центры можно разделить на две категории. К первой категории я отношу неконкурентоспособные объекты, ко второй – торговые центры, которые не оправдали ожидания инвесторов». Думается, объекты обеих категорий не могут претендовать «на руку и кошелек» институционального инвестора. Причин, по которым сегодня в России не совершаются инвестиционные сделки, множество. Причем каждый эксперт подчеркивает свою точку зрения: одни ставят акцент на отсутствии покупателей, другие говорят о явном недостатке привлекательных объектов. На самом деле правы обе стороны, так как сейчас на инвестиционном рынке нет ни того, ни другого.

Ну что же он не едет?!
Вопреки логике классического обзора рынка сфокусируем свое внимание на потенциальных покупателях, то есть изучим возможный спрос. В перспективе, когда рынок минует «переходный период» и на продажу выйдут инвестиционно привлекательные объекты, борьбу за обладание ими могут развернуть как российские, так и иностранные инвесторы.
Впрочем, серьезные надежды отечественные эксперты возлагают на зарубежные институциональные фонды. «Российская коммерческая недвижимость, в том числе и торговые центры, с появлением достойных объектов станет довольно привлекательной для иностранных инвесторов, – считает Олег Войцеховский. – Сегодня многие фонды начинают присматриваться к нашим центрам, так как в европейских странах недвижимость уже распределена между институциональными инвесторами, которые торгуют объектами между собой. А это не так выгодно, как выход на новые рынки».
Иностранные инвесторы, разумеется, рисковать не станут, сфера их интересов известна заранее – это должен быть абсолютно прозрачный и надежный (по всем критериям) торговый центр.
Появления призрачного иностранного инвестора в нашей стране ожидают с нетерпением, интересом и восторгом, как дети ждут Деда Мороза. И, наверное, даже не потому, что готовы с ходу продать ему лучшие торговые центры. Нет, просто любопытно. Но ожидание чуда затягивается. Как признался один из сотрудников брокерской компании, которая готовит к продаже московский торговый центр, представители различных фондов проявляют активный интерес к объекту, но совершать инвестиционную сделку пока не готовы. Позицию стороннего наблюдателя занимают и в единственном действующем на данный момент в России институциональном фонде Fleming Family & Partners (Russia) Ltd. «Инвестиции в сфере торговой недвижимости являются более рискованными. Если сравнивать их с сектором офисной недвижимости, то очевидно, что долгосрочный договор аренды и хорошая репутация арендаторов гарантируют стабильный и устойчивый доход инвестору, – комментирует Максим Кунин, руководитель отдела коммерческой недвижимости FF&P. – Среди главных особенностей инвестиций в секторе торговой недвижимости, которые увеличивают риски, – зависимость дохода и платежеспособности сетевых операторов от текущего микро- и макросостояния рынка. Сегодня на московском рынке нет большого числа стабильных арендаторов розничной торговли».

Понастроили тут всякие…
Нельзя сказать, что эксперты однозначно оценивают и уровень предложения на рынке. Так, Максим Гасиев уверен, что многие торговые центры в столице в той или иной степени готовы к продаже. Препятствием для выхода объектов на вторичный рынок, по его мнению, может являться принципиальная позиция собственников, которые не готовы расстаться со своими объектами. Эту особенность специалисты также оценивают по-разному..
Олег Войцеховский, в свою очередь, считает, что истоки нежной привязанности к построенным торговым центрам кроются не в хороших финансовых показателях, а в имидже. «На данном этапе предложение не изобилует торговыми объектами с качественной концепцией, хорошим местоположением, – говорит господин Войцеховский. – И компании попросту не хотят расставаться с удачными проектами, так как последние являются их визитной карточкой».
Менее оптимистично настроены в компании «Магазин Магазинов».
Отметим, что брокеры, которые, как известно, не любят давать каких-либо оценок (кроме положительных – своим объектам), косвенно подтверждают данную тенденцию. Объективно оценивая потенциал российского рынка торговых центров, иностранные инвесторы сталкиваются с ситуацией, которая наглядно иллюстрируют революционный тезис столетней давности про то, как «низы не могут, а верхи не хотят». И, как показывает история, в такой ситуации лучшей военной хитростью является не абордаж, а осада.

«Куй железо, не отходя от кассы»
Но причиной отсутствия сделок купли-продажи может стать не только отсутствие инвесторов или подходящих торговых центров – существуют и более тонкие критерии для отказа. Например, непрозрачная схема получения арендной платы. Или слабая команда управляющих. В принципе, инвестор может отказаться от покупки торгового центра, потому что при его строительстве использовались материалы, которые запрещены в стране, откуда инвестор «родом». Так, например, в Германии «в опале» находится асбест – логично предположить, что торговый центр с асбестовой «начинкой» придется не по вкусу немецкому инвестору. Ведь выбор «покупки» иностранными инвесторами, как правило, жестко регламентирован оценочной анкетой.
Но сегодня о таких «мелочах», как асбест или не слишком качественная система кондиционирования воздуха, в нашей стране даже не вспоминают. Главными врагами инвестиционных продаж у нас объявлены завышенная стоимость и серая схема получения арендной платы Неприемлемым считают этот показатель и в Fleming Family & Partners (Russia) Ltd. «Фактически ставка капитализации, на мой взгляд, должна составлять 15–16%», – считает Максим Кунин.
Завышенные цены можно объяснить многими причинами – например, отсутствием большого числа предложений на вторичном рынке, жаждой получить максимально возможные цены или даже компенсацией упущенных возможностей. «Аппетиты собственников объясняются тем, что в стоимость объекта закладывается все, что не удалось получить по бизнес-плану, и еще прибыль за несколько лет вперед», – говорит Олег Войцеховский.
Вторая «по популярности» проблема – взимание с арендаторов платы «в конвертах» – не позволяет обелить и легализовать доходы объекта. А.
Несмотря на комплекс проблем, связанных с инвестиционной продажей торгового центра, собственникам ряда объектов имеет смысл именно сегодня задуматься о продаже своих объектов. Пока рынок находится в стадии роста, оценить перспективы того или иного центра довольно трудно. Однако как только ситуация стабилизируется, доходность объекта перейдет из категории гипотетической в реальную. И тогда огрехи в концепции или местоположении обойдутся его собственнику существенно дороже. Явления на российский рынок иностранных инвесторов эксперты ожидают не раньше чем через 1–2 года. Но даже тогда, по словам Анны Ширяевой, им «почти нечего будет приобретать».