Процедура оценки залога всегда сопровождает вопрос о предоставлении банком кредита вашей компании. В этой статье автор остановится на некоторых вопросах, крайне актуальных для потенциальных заемщиков. Как правило, заемщики оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своем производстве, а также затрат на его приобретение (строительство). Оценка же банка основывается на анализе вторичного рынка аналогичного имущества и его тенденциях. Этим и объясняются часто возникающие разногласия между кредитной организацией и заемщиком. Существуют несколько видов залога, каждый из которых имеет особенности при оценке.

1. Ценные бумаги, имеющие биржевую котировку
Их рыночную стоимость принято определять текущими биржевыми котировками. С учетом ситуации рынка по конкретному эмитенту строится прогнозное изменение цен на период нахождения бумаги в залоге. Здесь автор хочет отметить свое, особое мнение о том, что рыночную стоимость акций можно определить только путем оценки их стоимости, которая отражает реальную стоимость бизнеса на дату оценки, а не биржевой котировкой, на величину которой влияют очень многие факторы, в том числе и политические. Аналогично, по мнению автора, должна определяться стоимость векселя.
Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т. е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то он может отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.
В случае если в залог передаются векселя, на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными денежными средствами погасить кредит. Векселя сторонних векселедателей при залоге банки оценивают обычно с дисконтом в среднем 2–15% (разумеется, без учета дисконта собственно по векселям).
Если в залог вы предоставляете акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам. При оценке акций в качестве залога необходимо отметить следующее. Акции оцениваются в зависимости от того, какую долю они представляют в уставном капитале. И это должен делать только оценщик с лицензией. В некоторых случаях необходимо получить согласование органов МАП на залог более 20% акций. Банк потребует свежую выписку из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария). Акции обременяются залогом на счете либо компании, либо банка, что отражается в выписке из депозитария.

2. Торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т. п.
Стоимость оборудовани, как правило, определяется путем изучения рынка аналогичного оборудования. В условиях Москвы это наведение справок в фирмах, торгующих аналогичным оборудованием, уже бывшим в употреблении. Если эти фирмы не берутся за реализацию аналогичного оборудования, то скорее всего это будет являться фактическим отказом заемщику. На основании проведенной оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, т. е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость имущества, как правило, ниже его рыночной стоимости на 10–30%. Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при его реализации. Таким образом, определяется залоговая стоимость имущества, которая обычно составляет 50–60% его текущей рыночной стоимости.
При оценке товаров в обороте в качестве залога основными требованиями банка прежде всего будут возможность (техническая, экономическая, организационная) для компании обеспечить основное условие такого залога – поддержание неснижаемого товарного остатка на складе; а также наличие документов, подтверждающих динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении; ритмичность подвоза сырья и комплектующих; перечни постоянных поставщиков.
Заемщику было бы неплохо представить в банк долгосрочные договоры купли-продажи, поставки, контракты с зарубежными экспортерами или импортерами, а также открытые паспорта сделок по этим контрактам.

3. Недвижимость
Рыночная стоимость – отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Причем бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, т. к. в них не указана рыночная стоимость, поэтому требуется отчет независимого оценщика, отражающий все применяемые методики.
В связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений обычно определение рыночной стоимости недвижимости не вызывает затруднений. За основу принимается стоимость 1 кв. м. Для целей залога применяются три подхода к оценке: рыночный подход, основанный на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости; доходный подход определения рыночной стоимости на основании предполагаемого дохода от сдачи объекта в аренду; затратный подход, основанный на использовании нормативных документов СССР (по мнению автора, он позволяет определить стоимость объекта оценки, что называется, «до последнего гвоздя»).
Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при условии выделения из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т. п.). Не могут являться объектами и предметами залога объекты, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию.
Автор не рекомендует заемщикам до обращения в банк оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, поскольку сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. Если полученные сведения его не устроят, то предварительная оценка вообще не понадобится: каждый банк имеет доверительные отношения с конкретной оценочной компанией, и отчет вашего оценщика он не признает, тогда уплаченные вами деньги будут потрачены напрасно.

4. Поручительства третьих лиц
Наиболее распространена схема поручительства компании, имеющей устойчивое финансовое положение и достаточные объемы деятельности. Также широко применяется принятие поручительств компаний, участвующих в ведении бизнеса заемщика. При обеспечении кредита поручитель должен будет представить в банк комплект юридических и финансовых документов, аналогичный пакету заемщика. Принятие поручительства физических лиц за компанию-заемщика имеет в большинстве случаев функции дополнительного обеспечения, поскольку доходы лица, на основании которых рассчитывается лимит поручительства, обычно значительно меньше суммы рассматриваемого кредита.
При предъявлении залога потенциальные заемщики чаще всего допускают следующие ошибки:

отсутствуют или не полностью оформлены в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на предлагаемое в залог имущество (в документах БТИ, договоре и свидетельстве о собственности могут не совпадать адреса, номера домов, названия улиц, метраж, организационно-правовая форма организации собственника и др.; в документах БТИ могут не соответствовать номера и метраж отдельных помещений вследствие незарегистрированной перепланировки или ремонтных работ);
на предлагаемое в залог имущество имеются обременения (залог, арест);
имеет место аренда объектов недвижимости;
имеет место лизинг оборудования;
имеет место частичная неоплата имущественных прав;
невозможно идентифицировать предлагаемые в залог товары в обороте, например однородные товарные или сырьевые запасы, которые хранятся сообща, без их фактического разделения по собственникам;
нет документального подтверждения правовых оснований нахождения имущества на территории третьих лиц.

Главный парадокс для потенциального заемщика заключается в том, что, несмотря на достойный залог, банк все равно будет пристально изучать денежные потоки компании. Если у нее большое число поставщиков и клиентов, стабильные финансовые потоки, то банк может сделать вывод, что бизнес потенциального заемщика достаточно жизнеспособен. Это значит, что если компания-заемщик столкнется с какими-либо сбоями в запланированных закупках сырья и продажах готовой продукции, то ее бизнес не разрушится, и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу взятые перед банком обязательства по кредиту. Такая политика продиктована опасениями банка, что компания, испытывающая финансовые трудности, под видом предоставления залога под полученный кредит реализует банку, мягко говоря, не самые лучшие активы. Особенно это стало очевидно сейчас, через некоторое время после кризиса банковского доверия.

Спецвыпуск