Торговая куча мала

Из-за отсутствия согласованной городской политики по предоставлению участков для размещения крупных торговых объектов, а также из-за дефицита свободных площадок под застройку в 2004 году в Петербурге появились первые случаи спорного соседства торговых комплексов, схожих как по размеру, так и по формату.

Идущие вместе
Для участников рынка на первый план выходит вопрос о том, как превратить конкуренцию в синергию. Это явление давно отмечено в секторе стрит-ритейла: специализированные сетевые магазины отнюдь не чураются соседства в рамках одного торгового коридора. Большой проспект Петроградской стороны сформировался как «бутиковая» улица. На Загородном проспекте теснятся магазины бытовой техники. В зоне ст. м. «Ленинский проспект» успешно соседствуют спортивные супермаркеты «СпортМастер», «Интерспорт» и Reebok; продовольственные «Пятерочка» и «Перекресток»; местный сетевик «Компьютерный центр «Кей» и столичный «Мир». Кстати, эту компанию, специализирующуюся на продаже бытовой электроники и техники, в Петербурге привлек «СпортМастер» и сознательно поделил с ней одно здание.
Есть и другие примеры партнерства «по интересам». Так, «М.видео» и «Старик Хоттабыч» на паях выкупили бывший корпус «Северного завода» на Коломяжском проспекте, 10, реконструировали его и поровну поделили торговое пространство (свыше 8000 кв. м).
В спальном районе Купчино (на Бухарестской ул.) компания «Старт» этой весной приступает к строительству гипермаркета строительных и отделочных материалов общей площадью 15 тыс. кв. м. «Старт» получил у города в аренду земельный участок 5,3 га. Он оказался для него слишком просторным, и инвестор привлек в партнеры ООО «Агроторг» – владельца магазинов «Пятерочка». Эта компания запускает сейчас новый проект по созданию сети гипермаркетов под маркой «Карусель». На Бухарестской разместится один из таких магазинов площадью 10 тыс. кв. м. Два гипермаркета решено архитектурно объединить в один торговый комплекс. Реализацией этой идеи занимается «ЛенНИИпроект».
Еще один громкий бизнес-союз заключили в апреле 2005 года петербургская сеть «Лента», которой принадлежат шесть торговых центров формата cash & carry, и британская компания Kingfisher – владелец 600 гипер- и супермаркетов, реализующих товары для дома в девяти странах Европы и Азии. Впервые в Петербурге международный ритейлер выступает в связке с местным партнером.
Свою российскую экспансию ритейлеры туманного Альбиона начали именно с Северной столицы. Kingfisher планирует запустить первый магазин уже к концу этого года на перекрестке Дальневосточного проспекта и ул. Коллонтай (Невский район). Это будет гипермаркет Castorama – один из сетевых брендов Kingfisher, под которым компания намерена развиваться в России. Магазин общей площадью 11 тыс. кв. м (торговый зал – около 8000 «квадратов») расположится на участке 4 га. На его строительство и запуск инвестор предполагает потратить примерно $20 млн. Ассортимент будущего гипермаркета – около 40 тыс. товарных позиций: предметы домашнего обихода, инструменты, различные отделочные материалы и т. п., кроме мебели. Генеральный директор компании Castorama в России Питер Партма считает, что конкуренция на петербургском рынке товаров «сделай сам» (DIY) высока. «Тем интереснее закрепиться на нем, – уверен он. – Мы адаптируем наш европейский формат к местному потребителю, а выиграть рассчитываем за счет цен. Они у нас будут точно ниже, чем у конкурентов». Castorama разместится рядом с торговым комплексом «Лента». Около 10 га земли на Дальневосточном проспекте городское правительство в ноябре 2004 года выделило именно этой сети.
Кстати, руководители Kingfisher вели переговоры и с «Агроторгом», обдумывая симбиоз с гипермаркетами «Карусель». Однако предпочтение в итоге было отдано «Ленте». Питер Партма считает, что ее торговый формат оптимален для Петербурга. Генеральный директор компании «Лента» Олег Жеребцов называет сотрудничество с Kingfisher новым этапом развития своего бизнеса. «Мы сознательно стараемся покупать или арендовать земельные участки, позволяющие разместить на них не только наш магазин, но и дружественный торговый формат. Эффект синергии очень важен для привлечения дополнительных покупателей», – комментирует г-н Жеребцов.
Kingfisher и «Лента» рассчитывают работать вместе и дальше, но адреса будущих магазинов пока не называют. Сетевики реализуют довольно распространенную на Западе схему, когда из нескольких самодостаточных торговых объектов формируются ритейл-парки, способные стать мощным магнитом для потребителей.
«Тема синергии все более актуальна на петербургском рынке. Времена, когда крупный оператор в гордом одиночестве садился в чистом поле, уходят. Конкуренция усиливается, а сообща выжить проще. Чем крупнее и разнообразнее торговая зона, тем притягательнее она для горожан, если, конечно, ритейлеры не допускают грубых ошибок, – считает руководитель группы оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Со временем такая зона приобретает собственный имидж и даже может стать туристическим объектом: ездят ведь на экскурсии в Mall of America».

Соседи по случаю
Однако если за границей торговые конгломераты, как правило, формируются планомерно, то в Петербурге, наоборот, стихийно. Например, очередной гипермаркет товаров для обустройства «Максидом» открылся прошлой осенью на Богатырском проспекте (Приморский район) в непосредственной близости от действующего магазина Metro cash & carry. «Поток покупателей настолько возрос, что на Богатырском пр-те теперь пробки. Оба формата выиграли от соседства, а неподалеку строится торговый центр «Рамстор», который только усилит этот эффект», – отмечает генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника. Характерно, что все перечисленные операторы независимо друг от друга и практически одновременно занимались разработкой участков под застройку.
К сожалению, чаще торговцы вынуждены мириться со своими «сожителями». Например, соседнее с Kingfisher и «Лентой» «пятно», также расположенное на перекрестке Дальневосточного проспекта и ул. Коллонтай, осваивает компания «Макромир». Она собирается возвести здесь торговый комплекс площадью около 60 тыс. кв. м с двумя крупными «якорями», в роли которых должны выступить продовольственный гипермаркет «Карусель» (на 15 тыс. кв. м) и гипермаркет DIY (около 14 тыс. «квадратов»). Его оператором предположительно станет немецкая сеть OBI – один из главных конкурентов Kingfisher. «Макромир» планирует вводить объект в эксплуатацию очередями – с середины 2006 года.
Инвесторы знают о планах друг друга. Олег Жеребцов полагает, что соседу, скорее всего, придется менять концепцию. Директор по маркетингу и продажам компании «Макромир» Игорь Рогулин считает свой проект более выигрышным: «Если два ритейлера ставят рядом коробки – это еще не торговый центр. У нас, кроме якорных арендаторов, предусмотрена также галерея магазинов, поэтому перечень товаров и услуг, которые можно приобрести за одно посещение, существенно шире».
О том, как в итоге уживутся эти игроки на одном перекрестке, пока можно только гадать. А другие инвесторы уже оказались в таких условиях. В декабре 2004 года на Сенной площади заработал торгово-развлекательный комплекс «ПИК», возведенный на средства холдинга «ПетроМир». На шести уровнях (около 35 тыс. кв. м) расположились супермаркеты «Перекресток», «Детский мир» и «Балтик-Спорт», мультиплекс от компании «Роскинопрокат», многочисленные магазины одежды, обуви и аксессуаров площадью от 30 кв. м. «ПИК» выделяется своим броским архитектурным обликом и дизайном, которые пока не свойственны петербургским ТК, особенно расположенным в исторической части города. На зеркальном фасаде смонтирован планарный витраж площадью 600 кв. м, который удерживает в воздухе сложная металлическая конструкция. Внутри «ПИКа» царит жесткий hi-tech: холодный свет, обтекаемые капсулы панорамных лифтов со встроенными киноэкранами, обилие стекла.
По соседству с детищем «ПетроМира», на другой стороне узенькой ул. Ефимова, находится ТК «Сенная», самый крупный торговый объект в центре города (около 60 тыс. кв. м), открытый в конце 2003 года. Это первый петербургский молл, среди «якорей» которого супермаркеты «Патэрсон» и «Эльдорадо», магазин детских товаров «Чудо Остров», боулинг на 36 дорожек. На стадии строительства была идея соединить комплексы стеклянной галереей, однако инвесторы ее так и не реализовали. Руководитель проекта ТК «ПИК» Аркадий Теплицкий не видит в «Сенной» конкурента. Он считает, что такой симбиоз положительно скажется на работе обоих торговых центров. По словам управляющего партнера компании «Ай Би Групп» Юрия Борисова (выступал консультантом и агентом проекта «Сенная»), у комплексов разные целевые группы покупателей – у «Сенной» аудитория более демократична. С его точки зрения, негативным можно считать только сосуществование «Патэрсона» и «Перекрестка». Насколько справедливы и искренне эти суждения, опять-таки покажет время.
«Идеального соседства торговых комплексов не бывает», – считает старший консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Петербург) Светлана Махлаева. По ее оценке, довольно удачным получился симбиоз реконструируемого Кировского универмага на пл. Стачек и ТК «Галерея 1814», который в марте 2005 года открылся прямо у его стен. Количество покупателей у обоих предприятий только возросло. Новый комплекс привлек крупных арендаторов (здесь разместились «Патэрсон», «Техносила» и стоковый центр «СпортМастера»), а в универмаге преобладают сетевые магазины одежды, обуви, парфюмерии и косметики («Л’Этуаль», «Ив Роше», «Рив Гош», Woolstreet, OGGI и др.). Хотя уже в мае здесь заработает супермаркет «Эльдорадо», и между соседями начнется прямая конкуренция.
На пр. Энгельса, 154 (север города), где прежде располагалась ткацкая фабрика «Искра», начато строительство торгово-развлекательного комплекса «Гранд-Каньон» общей площадью 73 тыс. кв. м. Перед заказчиком (компанией «Соломон») и эксклюзивным агентом (Colliers International) стоит весьма непростая задача: выдержать конкуренцию с ближайшим соседом – действующим ТК «Норд», который имеет похожий размер и, в отличие от «Гранд-Каньона», находится прямо у конечной станции метро.
«Концепция комплексов и масштаб их арендаторов существенно различаются. Если в «Норде» преобладают магазинчики ярмарочного формата, то у нас будет брендовая торговая галерея, состоящая из крупных магазинов. У них продовольственный «якорь» – это супермаркет «Патэрсон», а у нас – гипермаркет «Рамстор». Наша досуговая зона будет более разнообразной, прежде всего за счет детских развлечений», – комментирует консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International Лилия Кучерявых. Хотя прямых пересечений избежать тоже не удалось: в «Норде» функционирует мультиплекс петербургской сети «Кронверк-Синема», а «Гранд-Каньон» заключил договор со столичным «Синема Парком».
Пока наиболее бесконфликтным в Петербурге является соседство продовольственных форматов. Пример, уже ставший хрестоматийным, – продуктовое изобилие, царящее на выезде из города в зоне Приморского шоссе. Первым здесь обосновался финский супермаркет «Супер-Сива», ориентированный в основном на состоятельную публику. Затем на другой стороне трассы открылся торговый центр cash & carry «Лента». «Парадокс, но с появлением «Ленты» у «Супер-Сивы» только прибавилось покупателей», – отмечает Мария Тиника. В конце 2004 года трио дополнил классический гипермаркет «О’Кей» с подземной автостоянкой (общая площадь – 15 тыс. кв. м). А еще спустя год к нему прирастут развлекательный центр, мебельный салон и галерея магазинов. В результате пространство ТК «О’Кей» увеличится до 70 тыс. кв. м. «Все эти операторы работают в одной нише, но имеют разный формат. Любопытно, что в этой же зоне не прочь разместиться гипермаркет Real (группа Metro) и магазин «Седьмой континент», – комментирует г-жа Тиника.
По похожему сценарию развиваются события на другой выездной трассе – Выборгском шоссе. Только сначала рядом со ст. м. «Озерки» открылся «О’Кей», затем сюда пришла «Лента», а весной в составе ТК «Космополис» должна заработать и «Супер-Сива».

Парниковый эффект
В Петербурге есть место, где обозначенные выше тенденции уже в ближайшие годы проявятся как под увеличительным стеклом. Это Пулковское шоссе, которое имеет все шансы превратиться в новый торговый Вавилон. Пока трасса, связывающая мегаполис с аэропортом, выглядит пустынно. Однако планы ритейлеров поистине грандиозны. Хорошо, если бы инвесторы всех мастей вовремя нашли общий язык.
Главной стройплощадкой станут земли, прежде принадлежавшие сельскохозяйственному кооперативу «Лето». В 2003 году новые собственники агрофирмы (холдинги «Веда», «Фаэтон» и «Империя-Девелопмент») «нарезали» на лоты и распродали принадлежавшую «Лету» территорию на западной стороне Пулковского шоссе. Цены сделок, по неподтвержденной информации, составили $60-100 за 1 кв. м. На участке 40 га разместятся гипермаркеты Metro cash & carry (15–17 тыс. кв. м) и «Карусель» (20 тыс. кв. м), крупный магазин спорттоваров, DIY «Стройбург» (14 тыс. кв. м), а также торговый комплекс «О’Кей» (около 50 тыс. кв. м) с одноименным гипермаркетом, еще одним DIY (вероятно, сети OBI) и галереей магазинов. По оптимистичным прогнозам, Metro заработает на Пулковском шоссе уже в этом году. Остальные инвесторы рассчитывают на 2006 год. Самостоятельные проекты должны быть увязаны общей градостроительной концепцией и инженерией. Они образуют первый в Петербурге коммерческий парк под условным названием «Пулковский». Его примерная структура такова: общая площадь застройки – около 150 тыс. кв. м, из них продукты питания займут 75 тыс. кв. м, товары для дома – 30 тыс. кв. м, досуговые объекты – 15 тыс. кв. м, прочие услуги (автоторговля, автозаправка и др.) – 30 тыс. кв. м. Расчетный объем вложений, необходимый для реализации этих проектов, – около 6 млрд. руб. Инвесторы надеются нивелировать конкуренцию между схожими торговыми форматами за счет местоположения и масштаба коммерческого парка. Такой набор операторов способен, по их расчетам, привлечь покупателей со всего города и из Ленобласти. «На Пулковском шоссе возникло уникальное сочетание: наличие свободной земли и хорошая транспортная доступность», – объясняет грядущий торговый бум Алексей Шаскольский.
Бывшей территорией «Лета» активность инвесторов не ограничивается. По соседству с уже действующей на Пулковском шоссе «Лентой» строится ТК «Меридиан». Неподалеку развлекательный центр с самым крупным в городе боулингом собирается возвести компания «Уют». Перекресток Дунайского проспекта оккупировал «Адамант», который также намерен сделать ставку на развлечения. В Шушарах полным ходом идет строительство еще одного DIY, оператором которого станет петербургский сетевик «Стройбаза «Рыбинская». Перечень проектов можно продолжить…
«Наш торговый бизнес в своем развитии переживает один качественный скачок за другим, – считает член совета директоров ОАО «ПСБ-Инвест Групп» Лев Пукшанский. – Совсем недавно в Петербурге появились первые моллы, а сейчас мы наблюдаем формирование торговых кварталов, хотя этот процесс более характерен для крупных европейских городов с высокоразвитой торговлей. Такие кварталы могут возникать как в центре города, так и на его периферии и имеют достаточно сложную структуру. Это конгломерат самодостаточных торговых комплексов похожего формата, объектов стрит-ритейла (если речь идет о центральных районах) или ритейл-парков (на окраинах). Такие объекты зачастую предлагают похожий спектр товаров и услуг и, по сути, являются конкурентами. Они не дополняют друг друга по ассортименту, но положительная синергия все равно возникает за счет привлечения новых покупателей, которые уверены, что не уйдут оттуда с пустыми руками. В Петербурге торговые кварталы довольно активно формируются на севере (Приморское и Выборгское направление) и на юге (на Пулковском и на Московском шоссе). По мере строительства КАД станут интересными и другие выездные магистрали. Процесс вполне закономерен, только у нас он происходит довольно стихийно, а многие реализуемые проекты – это, увы, однодневки». «Ритейлу еще есть куда развиваться. Наряду с перенасыщенными торговлей зонами на карте города есть обширные белые «пятна» – Пискаревка, юго-запад, Ржевка-Пороховые… Это добротные «спальные» районы с хорошим потенциалом, в которых инвесторы пока могут избежать жесткой конкуренции», – полагает Светлана Махлаева.