Деловой комплекс «Сити Центр» на Петроградской стороне – один из самых крупных в Петербурге. А среди офисных проектов категории от В до В+ он наиболее масштабный. Созданный на бывшей заводской площадке, «Сити Центр» стал катализатором инвестиционной активности на еще недавно депрессивной набережной. Сегодня по соседству с ним ведется сразу несколько строек. К примеру, от стройплощадки бизнес-центра уровня А «Веда-Хаус» владения «Сити» отделяет только забор.

Сам комплекс тоже продолжает развиваться: в планах – запуск новой офисной очереди, претендующей уже на класс А. Будущее здание разместится внутри замкнутой территории. Обособленность – еще одна отличительная черта «Сити Центра». Он занимает целый квартал с практически независимой инженерной инфраструктурой. Такая автономия – большая редкость для петербургского офисного рынка. На идею города в городе, которая вдохновила в свое время инициаторов этого проекта, работает и разнообразный состав арендаторов. Здесь есть собственный фитнес-клуб с бассейном (кстати, один из самых крупных и престижных в Северной столице), центр восточных единоборств, рестораны и кафе, несколько банковских офисов, салон красоты. Кроме того, в комплексе имеются бизнес-отель на несколько номеров, конференц-зал на 65 мест, офис по продаже авиа- и ж/д билетов, прачечная, химчистка, автомойка, шиномонтаж и т. п. Общая площадь «Сити Центра» – 28 тыс. кв. м, из них арендопригодная – около 21 600 кв. м.

Офисные вибрации
Как и большинство современных объектов доходной недвижимости в Петербурге, «Сити Центр» имеет пролетарскую родословную. При советской власти на реке Большой Невке, неподалеку от революционного крейсера «Аврора», располагался завод «Вибратор». Предприятие, выпускавшее различные промышленные приборы, занимало довольно обширную территорию – между Петроградской набережной и улицей Чапаева. В 1998 году 50 тыс. кв. м бывших производственных площадей выкупила компания «Центр международной торговли и научно-технического сотрудничества» (МЦТ). «Вибратор» перевезли на Парнас – промзону, расположенную на севере города, где предприятие продолжает работать. Весной 1999 года после ремонта, проведенного на средства ЦМТ и на кредиты «Викинг-банка», в небольшом административном здании «Вибратора» на ул. Чапаева, 3 (около 2000 кв. м) открылся бизнес-центр класса B. В 2001 году собственник переуступил его банку «Ольгинский». Для развития остальных корпусов было образовано несколько компаний, получивших недвижимость в собственность. ЦМТ является владельцем инженерной инфраструктуры. Одна из дочерних структур ЦМТ – ООО «Сити Центр» – выступила заказчиком и инвестором создания на экс-заводской территории делового комплекса. Эта же компания им и управляет.
Исходным материалом для проекта стали три административно-производственных корпуса, возведенных в 1956–1961 годах. Постройки оказались довольно крепкими, поэтому сносить ничего не пришлось. В апреле 2001 года площадку начали очищать от брошенного оборудования, тонн мусора и строительной грязи. Реконструкция происходила поэтапно. «Никакого опыта работы с объектами коммерческой недвижимости у наших учредителей не было. Зато их интуиция, позволившая в кризисном 1998 году предугадать всплеск интереса к респектабельным и современным офисам, оказалась безошибочной, так же, как и выбор самого места. К проекту не привлекались профессиональные консультанты, зато было желание сделать все «как для себя». В результате собственники вникали во все нюансы, вплоть до планировок отдельных офисов и выбора дверных ручек. Им принадлежат и некоторые дизайнерские решения, например интерьер кафе», – рассказывает начальник отдела аренды ООО «Сити Центр» Евгения Скачкова.

Три источника и три составные части
Облик комплекса создан тремя молодыми архитекторами – Антоном Ситниковым, Марией Танской и Александром Варевым. Каждому из них доверили по зданию. Геподрядчиком выбрали компанию «Но¬вые тех¬но¬ло¬гии». Остекление фасадов выполнила фирма «Панорама – Алюминивые строительные системы».
К апрелю 2002 года был готов первый корпус общей площадью 5354 кв. м, расположенный на углу Петроградской наб. и ул. Куйбышева. Мощные межэтажные перекрытия бывшего цеха позволили надстроить над пятиэтажным зданием двухуровневую остекленную мансарду с видовым балконом. Фасад приобрел классические черты: лепнина сочетается с гладко оштукатуренными поверхностями и рустованной цокольной частью. Офисный первенец получил название «Сити Люкс». Каждый его этаж – это около 780 кв. м, на которых располагаются до 12 офисных помещений; холл и бельэтаж занимает ресторан Fish & Olives. Полезную площадь корпуса удалось довести до 4251 кв. м.
Три года продолжались работы в соседнем здании, вытянувшемся вдоль набережной на 108 м. Шестиэтажный «Сити Гранд» (общая площадь – 14 442 кв. м, полезная – 11 950 кв. м) – самый большой в комплексе. В целом он был закончен весной 2003 года. Однако еще год потребовался на надстройку мансарды, часть которой занял панорамный ресторан «Москва». Следующим летом на его крыше будет оборудована открытая площадка, куда посетителей доставит собственный гидравлический лифт.
«Сити Гранд» оформлен в минималистском стиле. На здание навешен вентилируемый фасад. Алюминиевые композитные кассеты Alucobond чередуются с большими вертикальными полосами стекла. Центральная часть фасада полностью стеклянная. «Сити Классик» – длинный семиэтажный корпус, расположенный вдоль ул. Чапаева, которая идет параллельно Петроградской набережной. Он замыкает внутренний контур «Сити Центра». Общая площадь – 8270 кв. м, полезная – 5434 кв. м. Из-за конструктивных особенностей здания на офисных этажах не удалось избежать коридорной системы. Первый уровень состоит из нескольких автономных блоков с отдельными входами. Здесь расположились клуб восточных единоборств «МУСУБИ» и отделение банка. Верхний этаж отведен под мини-отель. «Сити Классик» имеет строгий петербургский вид: фасад оштукатурен «под шубу», цоколь облицован известняком и гранитными плитами.
На территории «Вибратора» действовала собственная подстанция, что позволило решить проблему электроснабжения нового комплекса. Она была полностью реконструирована, как и заводская котельная, где смонтировали немецкое оборудование Buderus мощностью 5,5 МВт. По ходу работ приходилось изыскивать нетривиальные инженерные решения: например, как аккуратно взорвать старую трубу, не причинив вреда окружающим постройкам. Все инженерные сети – от силовых кабелей до магистральных трубопроводов отопления и водоснабжения – в комплексе новые. Здания оснащены приточно-вытяжной вентиляцией, построенной на базе машин Danvent и Rosenberg. Кондиционирование, выполненное на оборудовании Danvent и Mitsubishi, локальное, поскольку фасады комплекса в основном обращены на затененную северную сторону. Бизнес-центр оборудован лифтами KONE. Телефонию обеспечивает оптоволоконная связь через АТС Definity. Доступ в Интернет – провайдер «Глобал телефорт» (ширина внешнего канала – 4 мБит). В комплексе, который действует круглосуточно, ведется постоянное видеонаблюдение.
Внутренний двор благоустроен и замощен брусчаткой. Здесь разместился охраняемый паркинг почти на 300 авто. Обитателям бизнес-центра предлагается одно машино-место на 100 кв. м занимаемой площади. На Петроградской набережной предусмотрена свободная гостевая стоянка. Места на ней явно не хватает, а из-за как попало расставленных машин к бизнес-центру не подобраться. Управляющие обращались к властям с просьбой за собственный счет благоустроить участок набережной перед «Сити Центром» и организовать здесь цивилизованную парковку, но ответа так и не получили.
Проект «Сити Центр» реализован в основном на средства учредителей. Только в 2004 году на завершение работ был взят кредит у «Райффайзенбанка». Сумма инвестиций оценивается в $9 млн. Реконструкция шла с использованием схемы рефинансирования, когда средства, вырученные по действующим договорам аренды, направлялись на дальнейшее развитие, а якорные арендаторы вкладывали достаточно серьезные суммы в оборудование своих площадей. Расчетный срок окупаемости проекта – пять лет.

Личный бизнес
Любопытно, что один из самых крупных в городе коммерческих комплексов полностью сдан в аренду практически без участия привлеченных брокеров. Только на начальном этапе работ агентские услуги «Сити Центру» оказывала компания «Адвекс-РОССТРО». «Арендная кампания во многом строилась на личных связях учредителей. Именно так удалось привлечь главные «якоря». Объем рекламы был минимален. Петербург ведь – город маленький, а проект стал одним из первых в ныне модной категории В+. Так что слух о нас прошел довольно быстро, а по мере реконструкции фасады комплекса стали главным орудием наглядной агитации», – вспоминает Евгения Скачкова.
Сейчас в «Сити Центре» обитают 130 арендаторов, среди них довольно много крупных.
Так, 4300 кв. м, включая бассейн, заняла в корпусе «Гранд» сеть спортивных клубов «Планета Фитнес». Договоренность с ней была достигнута еще на старте реконструкции, поэтому инвесторам удалось учесть специфичные потребности этого оператора и вписать чашу бассейна в имевшуюся сетку несущих колонн.
Новый петербургский телеканал «СТО» арендовал 2000 «квадратов» на верхних уровнях корпусов «Люкс» и «Гранд». Сложность заключалась в том, что этот контракт был заключен уже после того, как над зданиями появилась мансардная часть. Ее пришлось полностью демонтировать и переделать под запросы телевизионщиков. Кстати, темпы строительства и оснащения студии телеканала «СТО» занесены в книгу рекордов Гиннеса.
Среди других «якорей» – ЗАО «Евросиб СПб – транспортные системы» (площадь офиса – 1500 кв. м), коммерческий банк «ГЛОБЭКС» (1200 кв. м), ЗАО «Группа Джей Эф Си» (810 кв. м), ООО «Миле СНГ» (650 кв. м), представительство компании British American Tobacco (400 кв. м), банк «Банк Сосьете Женераль Восток» (375 кв. м), ЗАО «Петербургский Нефтяной Терминал», ООО «Сумитек Интернейшнл», ООО «ТрансОйл» и др. Договоры со многими крупными арендаторами заключены на срок 5–10 лет. Вакантных площадей в бизнес-центре нет. Из заявок на офисы сформирован лист ожидания. Актуальный диапазон арендных ставок – $360–500 за 1 кв. м в год (включая НДС). Дороже всего ценятся видовые помещения в мансардах. Верхняя планка в «Сити» дотягивает до расценок бизнес-центров класса А, расположенных в респектабельных кварталах исторического центра. «Раз арендаторы занимают очередь, значит, ставки у нас правильные. Естественно, мы гибко подходим к разным компаниям, учитывая и площадь офиса, и срок действия контракта, и объем вложений в отделку помещений», – комментирует госпожа Скачкова.
С учетом солидного состава арендаторов обсуждался вопрос о привлечении к управлению международной компании. Однако собственники от этой идеи в результате отказались, посчитав, что наиболее грамотную эксплуатацию комплекса смогут обеспечить специалисты, которые участвовали в проекте с самого начала и поэтому знают все «узкие места» и особенности зданий. У ООО «Сити Центр» имеются лицензии на тепло-, энерго- и водоснабжение, предоставление услуг по телефонии и др. Персонал компании составляет около 200 человек.
В стадии проектирования – 4-я очередь комплекса. Это будет бизнес-центр класса А общей площадью около 15 тыс. кв. м. Ориентировочный срок его ввода в эксплуатацию – 2007 год. Нижний уровень здания займет паркинг. На верхних расположатся офисы с панорамным видом на центр города. Помещения скорее всего будут сдаваться этажами.
С учетом действующих и строящихся бизнес-центров пятачок вокруг Сампсониевского моста через Большую Невку, похоже, установит городской рекорд по концентрации высококлассных офисов. Соседнее с «Сити Центром» здание реконструируется под деловой комплекс класса А «Веда-Хаус», который сдается в эксплуатацию в июле 2005 года. Из 22 тыс. кв. м под офисы в нем отводится около 8000 «квадратов». На остальных площадях разместятся водно-оздоровительный центр, теннисные корты под куполом атриума, кинотеатры, конференц-залы, ресторан на 300 мест с мини-пивоварней. Само здание по уровню инженерной «начинки» можно отнести к «интеллектуальным».
На другом берегу реки напротив «Сити» расположился действующий бизнес-центр категории В+ «Петровский форт» (офисная площадь – 16 300 кв. м). Рядом с ним, на Оренбургской ул., началось строительство «Австрийского бизнес-центра», также претендующего на уровень А. Пока, впрочем, высокая плотность офисного населения не породила нездоровой конкуренции. Константин Меркель, руководитель УК «Альянс Менеджмент» (управляет «Петровским фортом») комментирует: «У нас с «Сити Центром» действительно очень близкое соседство. Кроме того, мы работаем в одной рыночной нише, предлагая услуги схожего качества и примерно по одинаковой цене. Поэтому на первый взгляд мы должны жестко конкурировать. Но арендаторов пока хватает на всех. Я не помню, чтобы кто-то из них съезжал от нас в «Сити» или наоборот. Напротив, наши проекты сформировали имидж этого места как престижной офисной зоны, сюда стремятся арендаторы, а, значит, и новые инвесторы. Думаю, 4-я очередь «Сити» тоже будет востребована рынком».
«Начиная строить «Веда-Хаус», мы немного опасались конкуренции с безусловно успешным «Сити». Ведь бизнес-центры категории В+ предлагают арендаторам почти то же самое, что и комплексы класса А, но за меньшие деньги. Однако спрос на офисы высшей категории сейчас велик, и мы органично вписались в это место, дополнив линейку предлагаемых услуг. Кстати, благодаря нашему соседству и у «Сити» немного подросли цены. Их новый проект класса А тоже найдет своих арендаторов, хотя у меня отношение к нему не вполне однозначное, но не в связи с обострением конкуренции. На мой взгляд, здание задумано слишком высоким, оно будет довлеть над действующим комплексом. Есть опасность, что концентрация офисов на данной площадке окажется избыточной, и это только осложнит проблему транспортной доступности и парковки», – полагает Елена Морозова, начальник управления инвестиционных проектов ООО «Веда-Эстейт».

Информация:

Деловой комплекс «Сити Центр»

Адрес: Санкт-Петербург, Петроградская наб., 18

Общая площадь зданий: 28 тыс. кв. м, полезная – 21 600 кв. м

Количество уровней – 6–7

Размер паркинга: 287 машино-мест

Сроки реализации проекта: 2001–2004 годы

Заказчик и инвестор: ООО «Сити Центр»

Генподрядчик: компания «Новые технологии»

Управляющая компания: ООО «Сити Центр»

Ориентировочный объем инвестиций: $9 млн.