Беспрецедентный рост цен на участки, пригодные для частного строительства, не прекращающийся на протяжении трех последних лет, показывает, что именно земля становится основой риелторского и девелоперского бизнеса. Главный «хит» последних сезонов – юридически грамотно оформленные наделы с коммуникациями, не испорченные строительными экспериментами прежних лет.

Загородные объекты стали предметом пристального внимания инвесторов, желающих выгодно вложить деньги. Среди них есть как крупные игроки, нарезающие гектары на сотки и предлагающие покупать землю вместе с подрядами на строительство, так и небольшие компании, приобретающие наделы для строительства двух-трех коттеджей либо модернизирующие существующие объекты с целью последующей перепродажи. Еще один примечательный момент – почти трехкратное за последние два-три года (данные каталога «Загородное обозрение») увеличение объема предложений долгосрочной и суточной аренды элитных коттеджей и дач.
Иными словами, рынок загородной недвижимости радикально изменился – он приобрел инвестиционный акцент. Еще недавно основными объектами продаж, застаивавшимися в риелторских листингах, были недостроенные коттеджи, хозяева которых стремились избавиться от них по причине полной бесполезности, а сегодня недвижимость в пригороде все чаще рассматривается как объект бизнеса, в основе которого лежат выгодно расположенные земельные участки.

Точки притяжения инвесторов
Ленинградская область в два раза больше Московской, и земли, в принципе, пока хватает на всех. Однако известно, что земельный участок – это прежде всего location, поэтому только безупречные с точки зрения инвестора наделы идут нарасхват. Некоторые примеры показывают, что ликвидный участок земли с домом под снос мог подскочить в цене в несколько раз. В частности, в 2001–2002 годах казалось, что цена $5000–8000 за сотку – предел для самого престижного Курортного района, но недавно на северном побережье Финского залива были зафиксированы цены сделок за земельные участки, доходящие до $25 000 за сотку. Южные пригороды, хоть и отстают от северных по абсолютным значениям, явно опережают их по динамике прироста. В частности, в поселках, примыкающих к дворцовым ансамблям Павловска и Пушкина, инвесторы скупали «вишневые сады» с покосившимися лачугами за $8000–11 000 за сотку (около двух лет назад максимум, по данным риелторских фирм, составлял $1500–3000). В 2003 году земли сельхозназначения близ президентской резиденции в Стрельне предлагали оптом по $100 за сотку, сегодня – в розницу, но уже в 12–15 раз дороже.
Основные проекты, предлагаемые инвесторами, – это районы комплексной малоэтажной застройки. Аналитики уже насчитали на карте петербургских пригородов около 70 коттеджных поселков, в которых сегодня продаются строящиеся или уже построенные дома. Между тем прошлый год показал, что плохо продуманная концепция девелоперского проекта, например торгового центра, может привести к не вполне ожидаемому результату. С рынка начали уходить инвесторы-непрофессионалы, а строительные компании стремятся диверсифицировать риски, внедряясь в несвойственные им ранее сегменты рынка. Один из косвенных результатов их спекулятивной активности – рост цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся достаточно далеко от города и не обеспеченные инженерной инфраструктурой.
Предприниматель, который приобрел такой земельный надел, неизменно сталкивается с кругом вопросов из серии «что делать?» – что строить и строить ли вообще, а может быть, продать или сначала нарезать на более мелкие участки, хватит ли мощности и, наконец, каков срок окупаемости и что можно с этого иметь. Попытки решить «земельный вопрос» вызвали шквал обращений к риелторам, оценщикам и аналитикам. Однако оказалось, что информация для долгосрочных прогнозов относительно того, как будет развиваться рынок пригородной малоэтажки, в явном дефиците.

История вопроса
Идеология жилищного строительства порой меняется так стремительно, что мы не успеваем это отметить. Вот любопытный пример из недавней истории. В октябре 1955 года вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по борьбе с излишествами в проектировании и строительстве», положившее начало массовому крупнопанельному домостроению и в корне изменившее представление об эстетике жилой среды целых поколений россиян. А ведь еще за несколько месяцев до этого памятного момента, когда строились добротные сталинские дома, никто и не предполагал, что все сложится именно так. Возможно, продуваемая всеми ветрами пятиэтажная панельная хрущевка, которая вот-вот отметит полувековой юбилей, и была прототипом таунхауса. В течение последовавших за этим постановлением десятилетий Петербург обрастал кольцом спальных районов, поглощая окрестные деревни. Коттеджи и таунхаусы в период «борьбы с излишествами» не проектировались и не строились.
Теперь перенесемся в более близкие времена. Уже в рыночный период в Санкт-Петербурге дважды предпринимались законодательные попытки переломить идеологию жилищного строительства в пользу «малоэтажки». Первый раз – при первом мэре города, второй – при первом городском губернаторе. Но, по всей видимости, времена, когда посредством административных директив можно было что-либо изменить, ушли безвозвратно. Десять с небольшим лет назад подпись первого городского главы – мэра Анатолия Собчака легла на постановление городского правительства «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (№ 25 от 10.11.94 г.). Разработчиком был институт «ЛенНИИгенплан», а заказчиком – Комитет по градостроительству и архитектуре. Документ сей не называл конкретных сроков освоения «зеленого пояса», однако отводил под «малоэтажный Петербург» 2715 га. Особое внимание в нем было уделено любимым мэром Сестрорецкому и Зеленогорскому районам, которые тогда еще не были объединены в престижный Курортный. Справедливости ради следует отметить, что разработчики документа смотрели на жизнь вполне реалистично: он определял не планы застройки, а «проектную емкость» территорий, предназначенных для малоэтажного строительства. В преамбуле к комплексной схеме было сказано, что жизнь в коттеджном поселке по карману только гражданам «с повышенными доходами» и что «на ближайший период малоэтажное жилищное строительство явится одним из компонентов решения жилищной проблемы, но, в силу прежде всего экономических причин, не станет основным и массовым видом строительства». Так оно, собственно говоря, и получилось – ни одна из обозначенных в комплексной схеме территорий не состоялась как спланированный и цельный район.
В самом конце 2001 года губернатор города Владимир Яковлев подписал постановление «О размещении зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (№ 69 от 17.12.01 г.) с многостраничным приложением – концепцией, в которой описывались эти зоны, а также указывались вполне конкретные сроки их освоения и метражи будущего жилья. Разработчик программы – ЗАО «Петербургский НИПИград», заказчик – Комитет по строительству. В концепции предполагалось, что уже в совсем ближайшем будущем в административных границах Петербурга (именно в городской черте, Ленинградская область не в счет!) будет построено ни много ни мало 5,5 млн. кв. м коттеджей и таунхаусов. Под индивидуальным малоэтажным жилищем в концепции подразумевались дом или квартира с прилегающим земельным участком, а район малоэтажной застройки, соответственно, предполагал дома не выше трех этажей. Также были обозначены два типа строений – «коттеджная застройка, формируемая отдельно стоящими домами площадью около 300 кв. м на участке площадью 0,12 га» (первый тип) и «высокоплотная застройка домами типа «таунхаус» площадью около 120 кв. м с придомовым участком площадью 0,03 га» (второй тип).
Самое интересное, что под «ближайшим будущим» в концепции предполагался 2005 год. Иными словами, львиная доля этих самых 5,5 млн. кв. м должны быть освоены до сегодняшнего дня, то есть каждый год в Северной столице должно сдаваться около миллиона коттеджных метров. География обозначенного градостроителями зеленого пояса простирается от Зеленогорска до Колпино и от Кронштадских колоний Ломоносовского района до деревни Мурино. Правда, «поясом» все это назвать трудно. Массовое жилищное строительство второй половины прошлого века (уточним: три четверти из почти 100 млн. кв. м петербургского жилья построено именно в этот период) отодвинуло воображаемые пригородные поселки к окраинным промзонам и локализовало их вокруг городов-спутников. В частности, территория в 180,6 га предполагалась к освоению в Пушкинском районе, 141 га – в Павловском, 50,3 – в Петродворцовом и 34 га – в Ломоносовском. Но самый большой приток состоятельных новоселов ожидался в Курортном и Приморском районах (соответственно 353 и 188,8 га).
Несмотря на очевидную утопичность данного документа (пришла пора подводить итоги, а говорить, собственно, и не о чем – реально осваиваемые территории можно пересчитать по пальцам), рациональное зерно в нем все-таки есть. В нем предпринята попытка произвести инвентаризацию городских земель, пригодных для такого строительства, и обозначить границы петербургского «зеленого пояса». В частности, в качестве приемлемого времени, затрачиваемого на передвижение от частного домовладения до центра города, принято 45–60 мин. езды на автомобиле и 60–90 – на общественном транспорте (при условии, что дом расположен не далее чем в 600–800 м от ближайшей остановки или железнодорожной станции). Так вот, земель, пригодных для коттеджного строительства, насчитали 1186,8 га.
Главная причина того, что сказке не суждено стать былью, – отсутствие логичных механизмов передачи земель под застройку. Их предполагалось передавать застройщикам примерно на тех же инвестиционных условиях, что и при строительстве многоэтажных домов. Однако практика показала, что в этом случае строительные организации стремятся всеми правдами и неправдами «подрастить» свои проекты.

Малоэтажка: рост вверх
То, что не смогли сделать разработчики концепций, получивших статус законов, сегодня медленно, но верно делает рынок. Типичный пример: деревенька Коломяги, чудом уцелевшая во времена массового строительства, еще при первом Ленсовете, в 1989 году, рассматривалась как первый малоэтажный район. Но уже в те годы расселение обитателей почерневших деревянных домов в обычные городские квартиры застопорилось из-за недостатка бюджетного финансирования. В рыночные времена жители Коломяг, успевшие прописать в своих домах множество родственников, повели с потенциальными инвесторами изнуряющие торги, в результате которых «цена вопроса» выросла до такой степени, что отдельно стоящие коттеджи стали непомерно дорогим удовольствием. В конце прошлого века в Коломягах появилось несколько интересных кварталов из сблокированных коттеджей, однако любая строительная организация, получающая землю на инвестиционных условиях, оказывается перед непреодолимым соблазном увеличить этажность, чтобы продать инженерно подготовленные территории не один, а несколько раз.
Эволюция большинства городских зон малоэтажной застройки примерно такова: вначале, на волне роста интереса к малоэтажке, проектируются комплексы сблокированных таунхаусов, потом в их составе появляются «приложения» в виде обычных многоквартирных домов на пять этажей. Далее застройщики начинают убеждать потенциальных приобретателей, что семь этажей – это тоже малоэтажное строительство… В результате ни один из сегодняшних районов, традиционно рассматривавшихся несколько лет назад как зоны малоэтажного жилья (Каменка, Коломяги, Крестовский Остров), таковым не является. Сегодня в них строят и семи-, и даже девятиэтажные дома.

Господа, объединяйтесь в садоводства!
Сразу же за пределами густонаселенного и растущего вверх Петербурга начинается Ленинградская область (которая, как упоминалось, в два раза больше Московской). Риелторы отмечают растущий спрос на земельные участки, расположенные вблизи городской черты. Объемы предложения многогектарных земельных массивов, выставляемых сегодня на продажу, могут создать впечатление, что дефицита земли здесь нет, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что оно обманчиво. В частности, земли поселений, которые на протяжении долгих лет предоставлялись льготным категориям граждан, приватизировались и перепродавались, давно распределены, застроены «частниками» и испорчены грубыми строительными экспериментами прошлых лет. Основным товаром на земельном рынке являются участки, относящиеся к категории земель сельхозназначения, оборот которых стал возможным после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (от 27.01.03 г.).
«К нам постоянно обращаются инвесторы с заказом на поиск земельных участков, – говорит генеральный директор агентства «Бекар» Алексей Бегунов. – Вопрос, который они ставят, звучит примерно так: нам нужно оформить землю в собственность таким образом, чтобы на ней можно было еще и строить. И хотя предложений земельных участков, «оформленных в собственность», причем в самых эксклюзивных местах, на рынке сегодня хоть отбавляй, при ближайшем рассмотрении оказывается, что «собственник» либо добросовестно заблуждается, либо мошенничает. Большая часть земель в Ленинградской области имеет правовой статус «земель сельскохозяйственного назначения», т. е., даже приобретая их в собственность, новый владелец не может развернуть строительство. Процедура перевода земель из одной категории в другую становится уравнением со многими неизвестными, порой не имеющим решения».
Часто случается, что инвестор желает пойти по пути приобретения в собственность не земли, а, например, пакета акций сельскохозяйственного предприятия. Однако в данном случае он не становится полноправным собственником. В процессе акционирования вся земля была распределена между работниками совхоза в виде земельных паев (прав долевой собственности на землю). Так что имущество на балансе совхоза оказывается не землей, а, к примеру, строениями и сельхозинвентарем. Паи выделялись в идеальной форме (определенное количество балло-гектаров, в зависимости от плодородности почв), без привязки к земле, межевания, кадастровой съемки, оформления кадастрового плана. Несмотря на то что пайщик имеет на руках свидетельство о собственности, купить у него землю затруднительно. Он мог пользоваться участком и считать его своим по молчаливому соглашению с соседями, хотя на деле его права никак не зафиксированы. Операции с такими объектами, по мнению Алексея Бегунова, рискованны. В результате один инвестор может так и не дойти до этапа строительства, а другой, опрометчиво пропустив «юридические формальности», закладывает тем самым правовые мины замедленного действия под своей проект. Оформление земли в собственность является почти ювелирной операцией, и риелторы пока не готовы ставить ее на поток.
Один из вариантов, позволяющих начать строительство дома на сельскохозяйственных землях, – создание садоводческого некоммерческого товарищества. Именно коллизии российского законодательства привели к тому, что в прошлом году состоятельные петербуржцы начали объединяться в садоводства. Но не для того, чтобы поставить сарай для огородного инвентаря на традиционных «дедовских» шести сотках, а чтобы получить от 0,3 до 0,5 га для строительства усадьбы близ Константиновского дворца в Стрельне.

Сколько коттеджей нужно петербуржцам?
Важнейшая составляющая любого проекта коттеджного поселка – грамотный маркетинг. Жилье, которое будет построено на пригородных землях, должно быть востребовано рынком. Между тем, по мере роста предложения, все больше выявляется ограниченность спроса. «До тех пор пока любая стройка, начатая на приобретенном по рыночной стоимости земельном участке, приносила плоды, то есть росла в цене в ногу со временем – вместе с земельным участком, все расчеты экономической эффективности девелоперского проекта могли уместиться на сигаретной пачке, – говорит Евгений Безлюдный, руководитель отдела аналитики и оценки компании «Миэль-недвижимость» (Санкт-Петербург). – А потому у девелоперов не было необходимости тратить деньги на серьезные исследования предпочтений покупателей, анализ инвестиционных рисков, сроков экспозиции и прочих скучных тем, описанных в учебниках. В середине 2004 года как с первичного, так и с вторичного рынка недвижимости Петербурга поступили первые сигналы о том, что прошли благословенные времена, когда можно было купить участок, застроить его коттеджами того или иного ценового диапазона и спокойно продать, полагая, что покупатель никуда не денется».
По словам Евгения Безлюдного, коттеджные поселки перестали быть экзотикой, предназначенной для лиц, приближенных к трубе с углеводородами, и стали модной забавой для тех, кому не чужда мысль об эффективном вложении денежных знаков. По данным «Миэль-недвижимость», сегодня на рынке представлено 70 поселков, находящихся в разной стадии строительства. Много это или мало? Сравнение с Москвой не дает ответа на этот вопрос (см. табл. 1). Казалось бы, примитивный расчет показывает, что для достижения паритета со столицей можно построить еще около полутора сотен поселков, благо живописных мест и озер в Ленинградской области достаточно. Особенно если учесть, что, по словам многих аналитиков, элитного жилья в Петербурге не хватает и периодически в прессе всплывает утопическая идея передачи городу части столичных функций... Между тем поверхностный взгляд может привести к ошибочным выводам. На рынке загородного строительства средние значения, полученные в результате обработки нерепрезентативной выборки, теряют всякий смысл в силу уникальности практически каждого предполагаемого к застройке участка. И, по всей видимости, настало время аналитиков, инвестиционных консультантов, оценщиков, способных обосновать инвестиционное решение.