Изменение в порядке расчета цены выкупа земли: чего ожидать в 2010 году?

Сейчас в прессе встречается точка зрения о том, что примерно 85–90% собственников зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уже выкупили земельные участки под этими объектами, если, конечно, имели такие намерения. Так ли это и каковы перспективы того небольшого процента собственников, которые продолжают арендовать участки под своими объектами?

Из истории выкупа российских земель
Процесс выкупа земли всегда проходил далеко не гладко. Причин тому несколько – неразграниченность права собст­венности на большую часть российских земель, нежелание властей принимать на себя ответственность, связанную с отчуждением земли в частные руки, отсутствие до недавнего времени четкой процедуры реализации права на выкуп земли в собственность, а также неопределенность подхода к определению выкупной цены. Тот факт, что полномочия на принятие решения о продаже земли в целом ряде случаев оказались именно у местных властей, сыграл двоякую роль в процессе реализации прав российских собственников зданий, расположенных на государственных и муниципальных землях, на выкуп земельных участков под своими объектами.

Так, в ряде регионов власти охотно шли на сделки по продаже земель, приветствуя развитие частного бизнеса и извлекая из этого весьма ощутимые преимущества для местных и региональных бюджетов. Между тем в иных случаях инвесторы столкнулись с «инертностью продавцов». Скорее всего, ее главная причина кроется в опасениях быть обвиненными в «разбазаривании» земли, а также в неготовности к реальной оценке земли по разумной стоимости.

Сложности процесса отразились и в судебной практике по проблеме отказа властей в предоставлении права на выкуп. Суды неоднозначно толковали ст. 36 Зе­­мельного кодекса о преимущественном праве на выкуп земельного участка, расположенного под строением, собственником последнего. В частности, существовала точка зрения, согласно которой если участок был изначально взят в аренду для строительства, то выкупить его невозможно, поскольку он уже был предоставлен на праве аренды (якобы в альтернативу собственности). На эту тему в декабре 2004 года вышло постановление президиума ВАС РФ, в котором была подведена своеобразная черта прениям по вопросу правомерности отказов в выкупе земель собственникам расположенных на них объектов. Суд признал, что данным правом обладают все собственники, независимо от предыстории приобретения ими законного права на объект на выкупаемой земле.

Очередные аргументы в споре об ограничениях в принятии решения о продаже земли собственнику расположенного на ней объекта отпали в апреле 2006 года. Тогда вступила в силу новая редакция закона о введении в действие Земельного кодекса (т. н. «Вводный закон»), согласно которой были четко распределены полномочия исполнительных властей по распоряжению землей, права собственности, на которую не разграничены. Законодатель прямо указал, что отсутствие разграничения права собственности не является препятствием к распоряжению землей.

Другой излюбленной темой в практике заключения договоров купли-продажи стало определение покупной цены и попытки оспорить договор на основании неправомерно примененных принципов ее расчета. Очередная редакция «Вводного закона» в июле 2007 года ввела льготный порядок установления цены продажи земли для собственников зданий, расположенных на выкупаемых участках, на которых когда-либо находились объекты, отчужденные из госсобственности. Принадлежность к «льготной категории» пытались оспорить весьма разнообразно.

Так, целый год после принятия закона оставалось неясным то, распространяется ли льгота на собственников, которые построили здания после сноса ранее приватизированных объектов на данном земельном участке. Прояснила ситуацию редакция «Вводного закона» в июле 2008 года.

Наконец, существовало мнение, что льгота неприменима к существующим собственникам зданий, которые стали таковыми в результате последующих (по отношению к первой сделке приватизации) сделок. Лишь в апреле 2009 года Президиум ВАС РФ подтвердил, что льгота применяется ко всем собственникам зданий на земельном участке, включая тех, кто не был первоначальным приобретателем ранее расположенных на нем приватизированных объектов.

Цена выкупа земли собственниками расположенных на ней объектов
Немало сложностей возникло при заключении договоров купли-продажи собственниками недвижимости, расположенной на выкупаемых участках. Неопределенности в законодательстве отнюдь не способствовали гармонизации процесса. По Земельному кодексу цена выкупа земельного участка и условия оплаты должны устанавливаться в порядке, определяемом на соответствующем уровне власти (федеральном, субъекта РФ либо местном). В отсутствие такого порядка цена выкупа должна устанавливаться в размере кадастровой стоимости – в любом случае максимальном для цены соответствующего земельного участка.

Одновременно со вступлением в силу Земельного кодекса появились (в «Вводном законе») дополнительные положения, касающиеся порядка установления размера выкупной цены за землю. Так, изначально принцип установления цены основывался на ставке земельного налога, умноженной на два коэффициента, зависящих от численности населения в соответствующей местности и вида использования земельного участка. Далее цена за конкретный земельный участок должна была определяться субъектом РФ в пределах ставки земельного налога (то есть процента от кадастровой стоимости) за единицу площади, соответственно умноженной на: а) коэффициент от 3 до 30 и б) коэффициент от 0,7 до 1,3. При этом коэффициент (а) определялся на уровне субъекта РФ (либо устанавливался в минимальном размере, указанном в законе для соответствующей местности), а коэффициент (б) подлежал утверждению на основании распоряжения Правительства РФ (так никогда и не принятого).

Следует сказать, что изложенная таким образом формула расчета цены породила немало вариаций при толковании органами власти, фактически уполномоченными заключать сделки купли-продажи. Вполне объяснимо появление доктрины и судебной практики, признававших, что отсутствие определения коэффициентов – как на уровне субъекта, так и на федеральном уровне – само по себе вовсе не препятствует заключению договора купли-продажи, законодательство содержит исчерпывающие рекомендации на случай такого отсутствия, а стороны договора купли-продажи вправе взаимным соглашением устанавливать его цену. Годы шли, аргументация выстраивалась, а тем временем суды разбирали иски собственников объектов, оспаривающих отказы властей в выкупе занятых этими объектами земельных участков. Впрочем, и убедительной такая аргументация на местах по-прежнему представлялась далеко не всем.

Наконец, в июле 2007 года тем же «Вводным законом» значительно корректируется редакция положений о порядке установления цены выкупа земель. Упраздняется коэффициент (б), а также возникает новое понятие «выкуп права на строительство на земельном участке» (если такое строительство изменит существующее разрешенное использование земли). Вводятся также льготы по цене покупки земель для тех собственников зданий, которые выкупают земельные участки, где когда-либо располагались объекты, отчужденные из госсобственности. С июля 2007 года при расчете выкупной цены на земельные участки, относящиеся к указанной правовой категории, в расчет стала приниматься не ставка земельного налога, а собственно кадастровая стоимость. При этом размер выкупной цены подлежит установлению субъектом РФ в процентах от кадастровой стоимости: в пределах 20% (в городах с населением свыше 3 млн) либо 2,5% (в иных местностях). Если же субъект не установил цену выкупа на земельные участки относительно своей территории, то цена выкупа принимается за наивысшую для соответствующей местности. Помимо введения новых льгот, законодатель ограничил сроки применения установленного «Вводным законом» порядка определения выкупной цены (для всех категорий собственников расположенных на них строений) – до 1 января 2010 года.

Таким образом, после указанной даты видится три возможных варианта развития ситуации: либо Дума до 1 января 2010 года решит продлить срок действия существующего порядка, либо тогда же утвердит новый порядок, либо вступит в силу предусмотренная изначально в Земельном кодексе редакция положения, определяющего подход к расчету выкупной цены. Наиболее вероятно сегодня последнее. Значит, размер и порядок оплаты покупной цены будут определяться органом власти соответствующего уровня в пределах кадастровой стоимости земельного участка (сведения о которой содержатся в органах кадастрового учета). Без соответствующего распорядительного документа размер выкупной цены будет равен кадастровой стоимости выкупаемого участка.

К чему ведет изменение порядка в установлении цены выкупа земли? Отразится ли на рынке установление максимальной цены выкупа, равной кадаст­ровой стоимости? Оценив ситуацию по стране, пожалуй, «продавцов» можно разделить на «прогрессивных», «консервативных» и «пассивных». Так, традиционно активно продавалась земля в Пермском крае. Здесь обозначилась прогрессивность властей, а в июле 2009 года они объявили о готовности снижения покупной цены в период кризиса. Интересно, что в Санкт-Петербурге за последний год высказывались предложения о повышении выкупной цены на землю, которые однако не нашли поддержки. Москва же неизменно придерживалась максимально консервативной позиции, настаивая на необоснованности отчуждения московской земли «по дешевке», пусть и в кризис. Между тем многие субъекты РФ оказались не готовы к тому, чтобы разработать экономически обоснованную формулу для расчета выкупной цены за земли относящихся к ним территорий.

Похоже, что там, где сложности возникли и до настоящего момента не были преодолены, они останутся и впредь, перетекая из субъективно-политической в экономическую плоскость. Здесь остается уповать на то, что на смену существующему аппарату управления в определенный момент приходит новый; наконец, стратегии и приоритеты также зависят от конкретных решений, принимаемых не единожды навечно, а с определенной периодичностью (ведь бюджеты составляются по крайней мере раз в год). Немаловажным может оказаться подключение к процессу местных органов самоуправления, у которых теперь будут самостоятельные полномочия как в выработке подхода к установлению выкупной цены за землю, так и в распоряжении бюджетом своего уровня.

В этой связи тем более актуальна идея сотрудничества бизнеса и власти на всех уровнях. Процесс по-прежнему остается взаимным: рыночная стоимость земли зачастую приближается к «справедливому» уровню, если аппарат государственного управления и местные власти обеспечили благоприятные условия для развития бизнеса. Там, где выгодно построить новый завод, открыть новый бизнес, спрос на землю продиктует вполне адекватную цену. Напротив, бесполезно искусственно сдерживать высокой ценой рынок, куда инвесторы сами не стремятся. Важнее всего здесь уже существующие на рынке инвесторы – собственники недвижимости, неизбежно столкнувшиеся с «земельным вопросом». Для них по-прежнему останется необходимым выходить на уровень переговоров с «продавцами» земли. Остается пожелать, чтобы их конечным результатом становилось выдвижение новых приверженцев «прогрессивной» позиции.