Недвижимость класса А в Санкт-Петербурге

А-класса мало
Питерский рынок офисных помещений, в отличие от московского, чрезвычайно мал. Второй крупнейший по населению и экономике город России располагает всего четырьмя зданиями, которые можно отнести к первоклассным бизнес-центрам. Этот показатель не идет ни в какое сравнение с Москвой, где по консервативным оценкам к подобной категории относится более ста зданий. Общий объем площадей А класса в Петербурге составляет не более 25 тыс кв.м., причем эта цифра остается неизменной с 1998 года.
К офисным зданиям класса А в Петербурге относятся «Атриум» на Невском проспекте 25 (управляющая компания Golub Europe), «Шведский дом» на Малой Конюшенной ул. 1/3 (ЗАО «Сканска СПб Девелопмент»), а также «Северная столица» на набережной реки Мойки 36 (Commonwealth Property Advisors) и «Белые ночи» на Малой Морской ул. 23 (Morrisson).
Все эти центры открылись около пяти лет назад, после того, как в зданиях был проведен капитальный ремонт. Их управлением занимаются известные западные компании, обеспечивающие высокий уровень предоставляемых услуг. Более того, все они расположены либо на самом Невском проспекте, либо в непосредственной близости от него.

К единым стандартам?
Надо отметить, что категория А присваивается этим центрам только в Петербургских классификациях. По мнению западных аналитиков, ни один из них по тем или иным причинам не дотягивает до стандартов мировой бизнес-элиты.
В этих четырех бизнес-центрах класса А самые высокие арендные ставки ($400-600 в год за кв.м), что близко к московским расценкам на класс А. В конце 2002 года средняя занятость этих помещений составляла около 90 %. В столице местные и зарубежные специалисты в области офисной недвижимости уже давно серьезно работают над разработкой классификаций бизнес-центров разного уровня. Разработанные ими для Москвы критерии во многом совпадают с международными подходами к стандартизации офисов высшего класса. И это понятно – им есть что классифицировать.
В Петербурге этот процесс так и не нашел должного отклика ни среди собственников офисной недвижимости, ни среди управляющих, ни среди консультантов.
Впервые вопрос о выработке четких критериев, применяемых всеми участниками питерского рынка, был впервые поднят только летом 2002 года. С такой инициативой выступила Гильдия управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга (созданная, кстати, тоже только весной 2002 года). Но даже среди членов гильдии до сих пор нет единого мнения о том, какие факторы наиболее важны для присвоения в Петербурге какому-либо зданию статуса А, В или С.
При этом в четырех упомянутых бизнес-центрах класса А наиболее высокие арендные ставки (400-600 долларов за кв. м. в год.), что сопоставимо с московскими расценками на класс А За прошедший год прирост арендованных офисных помещений в классе А составил около 10%. Сейчас пусутет порядка 5 тыс. кв. м. в зданиях этого уровня.

Характеристика рынка
В течение последних нескольких лет спрос на высококлассные офисы в Петербурге рос медленнее, чем на менее дорогие офисные помещения. Только сейчас арендные ставки в бизнес-центрах класса А стали выходить на докризисный (до августа 1998 года) уровень. Но аналитики считают, что они вряд ли достигнут того уровня, когда из-за острой нехватки престижных офисных помещений арендные ставки поднялись до $800 за кв.м в год.
За прошедший год прирост арендованных офисных помещений в классе А составил около 10%. Сейчас пустует порядка 5 тыс кв.м в зданиях этого уровня. В новом году спрос на элитные помещения может быть удовлетворен за счет существующих объектов. Специалисты считают, что рост арендных ставок в классе А в этот период составит 5-10%. Дефицит подобных помещений может сформироваться только в 2004 году.
Возможно, данный сегмент развивался бы в Петербурге по-иному, если бы первые проекты не появились именно к 1998 году. Дефолт летом 1998 года по-разному повлиял на каждый из четырех бизнес-ценров класса А .

Проекты
Первым из них стал «Атриум», открывшийся в ноябре 1997 года, общей площадью 10 тыс. кв.м. Сейчас цокольный этаж отдан под торговые помещения (2700 кв.м), а этажи со второго по пятый – под офисы (5300 кв.м).
Владельцем комплекса является ОАО «Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)», акционерами которого являются: Администрация Санкт-Петербурга (10%), Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) (40%), федеральное государственное унитарное предприятие «Центральное конструкторское бюро морской техники «Рубин» (40%) (именно эта организация в свое время создала затонувший атомоход «Курск» и занималась его подъемом), а также дочерней структуре американской компании Golub&Co (10%), которая управляет бизнес-центром.
Стоимость проекта составила $30 млн., при этом, 50% суммы финансировалось за счет кредитных средств. ЕБРР выступил организатором кредитов, помимо этого, денежные средства предоставили Golub-Europa, ЦКБ МТ «Рубин» и американская финансовая корпорация частных зарубежных инвестиций (OPIC). Поручителем по кредиту, обеспеченному самим зданием, выступила Golub &Co. После открытия 30% площадей уже были сданы в аренду, а на 25% были заключены предварительные договора. При этом арендная плата, установленная хозяевами бизнес-центра в конце 1997 года, составляла $500-1100 за кв.м в год. Несмотря на наступивший летом 1998 года дефолт, заполняемость центра не сильно снизилась (с 70% до 60%).
Более суровой оказалась судьба «Белых ночей» - еще одного первоклассного комплекса на Малой Морской ул. 23. Инвестором и генподрядчиком проекта реконструкции здания выступила британская компания Morrisson Construction Ltd. Объем инвестиций составил $10 млн. Открылись «Белые ночи» только в сентябре 1998 года. Предполагалось, что за 6 месяцев комплекс будет заполнен на 95%, а вложения окупятся через 3-4 года. Из-за кризиса бизнес-центр пустовал почти 3 года. За это время его владелец Morrisson Constraction Ltd терпел убытки, но так и не снизил ставку аренды ниже $450 за кв.м в год. Весной 2001 года в «Белых ночах» появились первые арендаторы – БНП-Дрезден Банк, авиакомпания KLM и ряд других фирм. К началу 2003 года заполняемость бизнес-центра перевалила за 85%.
До сих пор в Петербурге так и не сложилась деловая часть города, способная стать альтернативой Невскому проспекту по формированию офисной недвижимости класса А. Однако, в городе есть районы, где сконцентрированы офисы класса В и В+, и у них есть потенциал подняться до класса А. Число таких зданий растет, и вероятнее всего, процесс перехода завершится к 2005 году.

Светлое будущее класса «А»?
Пока же основное препятствие для комплексов класса А заключается в том, что в центре города просто-напросто негде строить! Вся центральная часть города отнесена к зоне особого градостроительного регулирования, запрещающего новое строительство, реконструкцию, а уж тем более снос каких-либо зданий без согласования с чиновниками. Порой этот процесс затягивается на годы.
Если же какие-то участки под застройку и появляются в историческом центре, практически все они скупаются девелоперами, возводящими элитное жилье. Офисным проектам с ними конкурировать невозможно - рентабельность сектора элитного жилья в Петербурге несоизмеримо выше офисов, поскольку продается оно еще на этапе строительства. Известно, что только один бизнес-центр класса А площадью 10,5 тыс. кв.м откроется на Манежной площади, в центре С.-Петербурга, в 2003 году. Проект реализуют компании «Хауз-Сервис» и «Мезон-Инвест».
Петербургские аналитики утверждают, в ближайшие 2-3 года на рынке офисов класса А существенных перемен не произойдет. Возможно, в этот период откроется еще 2-3 комплекса. Но если администрация города не изменит своей политики по отношению к инвесторам, готовым реконструировать аварийные дома и превращать их в офисные здания, ситуация мало изменится.