Многие последствия недавних земельных реформ в России, теоретические и практические, стали предметом всеобщего обсуждения. Однако одна важная тема до сих пор получила меньше внимания, чем другие вопросы. Это - проблема прав третьих лиц на землю.

В странах общего права этот вид прав третьих лиц в отношении земельных участков других собственников называется обременением (право прохода и проведения работ на чужой земле). Эквивалентом данного понятия в странах с гражданским законодательством является понятие сервитут. В обществе, где широко распространено частное землевладение, обременения и сервитуты представляют собой существенную часть группы прав, с которыми должен считаться любой землепользователь. Этот правовой механизм позволяет, например, установить для участка, окруженного со всех сторон чужими владениями, право прохода и проезда к шоссе, право отвода сточных вод через трубы, проходящие под чужим участком, или экстренного доступа к участку в случае пожара.
До введения в России права частной собственности на землю важность этих видов прав была не так высока. В случае необходимости они обеспечивались в виде общей собственности на недвижимое имущество - в советское время это было нормой. Создатели Гражданского кодекса РФ 1994 года понимали, что распространение права частной собственности на землю в России потребует рассмотрения прав третьих лиц на соседние участки. Поэтому в кодекс были внесены условия о создании, использовании и прекращении частных сервитутов. Эти положения были продублированы в Земельном кодексе. В данной статье рассматриваются проблемы создания и использования частных сервитутов, хотя для ограниченной группы прав могут создаваться и публичные сервитуты. Теперь, когда Земельный кодекс РФ подготовил почву для распространения частного землевладения, публичные и частные сервитуты станут играть все более важную роль. В результате, любому застройщику коммерческой недвижимости, желающему купить землю под строительство объекта, непременно придется считаться с частными сервитутами.
В некоторых странах общего права, например в Англии, ведутся академические споры о том, возможно ли создание новых видов или типов обременений. Проблемы могут возникнуть вследствие того, что новые технологии позволяют создавать такие виды связи, которые ранее не рассматривались в контексте обременений, которые могут быть необходимы. Статья 274 Гражданского Кодекса РФ дает широкое определение сервитута, который может устанавливаться «для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника недвижимого имущества [пользующегося сервитутом], которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Можно надеяться, что понятие «других нужд» будет достаточно широким для охвата целого спектра потенциальных прав в случае их возникновения. Это должно наводить покупателя земли на мысль: возникнет ли в случае приобретения данного земельного участка необходимость установления сервитута в отношении соседнего участка?
Виды прав, которые необходимо будет при этом учитывать, ничем не отличаются от себе подобных в таких странах, как Англия или США, и включают права прохода и проезда, право доступа для определенных целей, право пользования дренажным трубопроводом, водопроводом, линиями электропередачи и коммуникационными системами других служб. В каждом отдельном случае покупателю следует обращать внимание на любые дополнительные права, необходимые для обеспечения сервитута. Право прокладки электрического кабеля под соседним участком можно подкрепить правом доступа для ремонта кабеля в случае неисправности. Владелец участка, в отношении которого собираются установить сервитут, будет стремиться внести оговорку, согласно которой сторона, использующая право ремонта кабеля, обязуется вернуть землю в первоначальное состояние, в котором она находилась до проведения ремонтных работ.
Сервитуты могут устанавливаться в силу договора в результате переговоров между сторонами. Например, в случае продажи собственником только части своего земельного участка. Если же соседствующие землевладельцы так и не достигли соглашения, Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления сервитута в судебном порядке. Судебные полномочия распространяются как на сам принцип создания сервитутов, так и на их сроки.
Во всех случаях, независимо от того, устанавливается ли сервитут по соглашению сторон или в судебном порядке, предусмотрена защита собственника участка, обремененного сервитутом. Во-первых, обременение сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Во-вторых, собственник обремененного сервитутом участка вправе требовать соразмерную плату за такое пользование своим участком. В других странах такая оплата часто производится в форме единовременного авансового платежа. Тем не менее, в российском законодательстве нет оснований, препятствующих установлению периодичных платежей.
Другой вопрос, обсуждением которого займутся на переговорах и в судебных заседаниях, касается срока сервитута. Российским законодательством разрешаются срочные и постоянные сервитуты. Стороны сервитута определяют сами, какой из двух видов сервитута им больше подходит в сложившихся обстоятельствах.
При любом правовом строе надлежащее действие сервитутов существенно зависит от обязательности исполнения прав собственником земельного участка, обремененного сервитутом, и лицами, в интересах которых был установлен сервитут. Согласно российскому законодательству, сервитуты подлежат государственной регистрации и сохраняются в случае покупки земельного участка, обремененного сервитутом, другим лицом. Таким образом, обеспечивается защита стороны, в интересах которой был установлен сервитут, в случае продажи обремененной сервитутом земли третьему лицу.
На нынешнем этапе Российское законодательство устанавливает основные принципы признания прав третьих лиц и создания сервитутов. Это новое понятие, и, скорее всего, стороны, участвующие в сделках купли-продажи, а также собственники сопредельных земельных участков с ним не знакомы. Обычной реакцией на постановку вопроса о подписании соглашения о создании сервитута являются поспешные заверения в том, что этим правом можно будет пользоваться и что для его установления и защиты не требуется подписания договора. Покупателям земельных участков стоит подходить с осторожностью к таким ответам и не принимать их всерьез.
У судов пока нет опыта толкования положений Гражданского кодекса РФ, наделяющих их полномочиями устанавливать сервитуты в отношении того или иного участка. Скажем, признают ли суды право прохода и проезда для многочисленных покупателей и посетителей торгового комплекса через участок, находящийся в частном владении? Время покажет, какой подход к этой проблеме изберут суды. Благоразумные покупатели должны учиться на дорогих ошибках других собственников, допущенных ими в других юрисдикциях с длительной историей использования сервитутов и обременений. Описываемый выше тип «выкупных полос» не зря получил свое название. Впоследствии их приобретение обходится в копеечку. Поэтому, прежде чем покупать участок земли, хорошо проинформированный покупатель должен обязательно добиться установления всех необходимых сервитутов на основе письменных договоров.