Глава Департамента инвестиционных программ строительства Москвы при правительстве столицы рассказывает о планах своего ведомства в области коммерческой недвижимости.

ДИПС известен как крупнейший инвестор строительства жилья в Москве. Однако в последнее время он проявляет интерес к строительству коммерческой недвижимости. Означает ли это принципиальное изменение структуры инвестиционного портфеля?
Да, разумеется. Мы не намерены концентрироваться только на жилищном строительстве. Москва - это крупная деловая столица, поэтому создавать здесь недвижимость для бизнеса – необходимо и выгодно. Цены на офисы и торговую недвижимость быстро растут, заметно опережая рост цен на жилье, и по нашим прогнозам этот рост сохранится еще в течение ближайших 5 лет. На сегодняшний день продажи коммерческой недвижимости у нас составляют $35-40 млн. в год. Это не много, но мы намерены довести это число примерно до $100 млн., то есть в среднем троекратно увеличить свои инвестиции в ближайшие два года.

Значит, вы оцениваете рынок коммерческой недвижимости как перспективный для инвестиций?
И доходность, и перспективы рынка коммерческой недвижимости высокие. Нежилых объектов в городе не хватает. Старые здания ветшают и уже не соответствуют современным требованиям, и, к сожалению, воспроизводством мало кто занимается: частные инвесторы строят коммерческие объекты и эксплуатируют их сами, а из городских структур коммерческую недвижимость строит только наш департамент.

Первый коммерческий объект департамента – торгово-развлекательный комплекс «Атриум» на площади Курского вокзала. Результаты реализации проекта вас удовлетворили?
«Атриум» мы построили вместе с компанией «Ингеоком КРК». Доля ДИПС в проекте – 40%. Это доля города Москвы и после окончания строительства мы передали ее департаменту Олега Толкачева. У нас получилось так: «Мавр сделал свое дело, мавр может уходить». Я очень доволен, что мы выполнили поручение города, и Москва получила такой замечательный объект. Но если бы ДИПС был коммерческой организацией, то участие в этом проекте нас бы не удовлетворило: мы бы, конечно, хотели участвовать в управлении комплексом. Тем более что все ресурсы у нас для этого есть.

Намерены ли вы участвовать в инвестировании других проектов торговой недвижимости?
В Москву ежедневно приезжает 3 млн. человек. Они приезжают посмотреть город и что-то купить. Поэтому спрос на торговую недвижимость – огромный.
Сейчас мы строим торговый центр в жилом комплексе на Карамышевской наб., вл. 66 – очень хороший проект галерейного типа. Кроме этого, мы сейчас проектируем объекты в Куркино. Там будет и кинотеатр на 4 зала, и спортивная инфраструктура, и супермаркет, рестораны…
В конце декабря вышло постановление правительства Москвы о строительстве еще четырех торговых центров, аналогичных «Атриуму» на Болотной, Сухаревской, Садово-Кудринской и площади Павелецкого вокзала. Строить будем снова мы и «Ингеоком».
Торговых центров в Москве очень мало, особенно на окраине города. Это хороший потенциал для развития рынка. Правительство Москвы это понимает, и, в частности, планирует строить сеть торговых центров по внутренней стороне МКАД.

Вы будете принимать участие в этих проектах?
Если правительство Москвы нам это поручит. Мы государственный департамент и действуем только по поручению города.

Какие еще проекты сейчас разрабатываются в Департаменте?
Сейчас с Мосгосэкспертизе проходят утверждение некоторые наши проекты офисно-деловых комплексов. Один из них – отдельно стоящее нежилое задние на Николоямской ул, 29 - площадью 2000 кв.м. Его назначение еще не определено. Возможно, мы будем сдавать его по этажам или отдадим целиком под представительство одной компании.
Еще один интересный проект – дом на ул. Мясницкой на месте недостроенного девятиуровнего гаража. Мы достроим гараж, построим офисный центр, и будем сдавать в аренду.
Департамент активно строит и продает нежилые помещения на первых этажах новостроек. Например, на нашем новом объекте – Новый Арбат, 27-29 будет элитный дом с 3-я нежилыми этажами и 2-уровневым подземным гаражом.
В целом, мы планируем построить ряд объектов и в центральной части города, и в Куркино.
Но мы не будем строить офисы класса А – это не целесообразно для нас. Мы сосредоточимся на зданиях класса В - добротных, хороших офисах, которые будем сдавать в аренду или продавать.

Депарамент инвестирует строительство в новом жилом районе Куркино. Какие объекты нежилой недвижимости здесь будут?
Общий объем строительства в Куркино – около 1 млн. кв. м жилья и более 200 тыс. кв. м – нежилых помещений. Для нас явилось откровением, что коммерческие объекты в Куркино будет продаваться дороже, чем квартиры. Сейчас цена метра нежилой площади – $1200, а квартиры в Куркино стоят на треть дешевле. Когда создавался бизнес-план проекта, стоимость нежилых площадей закладывалась как более низкая, чем жилых. Однако когда начались продажи, спрос на офисы и помещения под магазины был колоссальный. В ближайшее время здесь появится много новых объектов. Скоро поступят в продажу большой супермаркет и еще три торговых помещения в 14 и 7 мкр. Куркино. Чуть позже на рынок выйдет много объектов спортивной инфраструктуры. В 11 и 1 мкр. – ближайшей к Шереметьеву зоне Куркино - мы собираемся сделать несколько крупных представительств. Мы уже провели переговоры с авиакомпаниями, и они проявили большой интерес к этому району. Те ставки, которые мы им предлагаем, гораздо ниже, чем стоимость аренды помещений в Шереметьево.
На самом въезде в Куркино будет построен большой торговый и офисный центр – около 10 тыс. кв.м. В 13-мкр на границе с Химками будет торгово-развлекательный центр на 25 тыс. кв. м - с универсамом, мультиплексом, ресторанами.

Зачем в Куркино – жилом или, как говорят в Москве, «спальном» районе – нужны офисы?
Многие жители Куркино владеют собственным бизнесом, и иметь офис недалеко от дома – это удобно. Мы ожидаем, что офисные помещения будут пользоваться спросом. К нам часто обращаются с просьбой продать офис на первом этаже, а квартиру – на втором. К сожалению, в данном случае мы не можем помочь, - квартиры покупаются свободно, а нежилые этажи мы продаем на конкурсах. Впрочем, как и все другие нежилые объекты. Для организации конкурсных продаж у нас есть специальное подразделение - «Мосреалстрой».

ДИПС начал проектирование гостиницы на Большой Полянке. Гостиничный бизнес - это новое направление вашей работы?
Москва – это центр российского туризма. И, конечно, гостиницы в столице необходимы. Есть правительственная программа строительства двадцати шести 3* гостиниц, и десять из них будет делать ДИПС. Сейчас мы начинаем строить первую – на Большой Полянке. Ведутся проектные работы: в 2004 году мы намерены завершить ее строительство, и с 2005 года вывести на рынок.
Еще у нас в работе находятся четыре участка. Но мы приступим к их освоению только после реализации проекта первой гостиницы, так как нам необходимо в деталях изучить это новое для нас направление. Сейчас мы создаем свою управляющую компанию и эксплуатационную службу, которые сначала возьмут в свое ведение гостиницы, а потом, в перспективе – и другие объекты коммерческой недвижимости.
Кроме этого мы разрабатываем план по строительству пяти гостиниц 3* в городах России – по туристическому маршруту «Золотое Кольцо»: в Ярославле, Переяславль-Залесском, Угличе, Рыбинске и Ростове Великом.

Способ финансирования проектов в ДИПС всегда один – кредитные средства и собственные оборотные капиталы. Почему вы не привлекаете соинвесторов?
Соинвесторов мы привлекать можем, и готовы рассматривать такие предложения. Особенно если у них есть интересные предложения по площадкам. Однако в большинстве случаев они предлагают просто финансирование наших проектов, с чем мы пока успешно справляемся собственными силами. Мы работаем с банками: «Сбербанк», «МДМ-Банк», «Банк Москвы», «Собинбанк», «Альфа-Банк», «Внешторгбанк», «Нефтяной альянс» и другие. У Департамента хорошая деловая и финансовая репутация, поэтому нам, во-первых, удается легко получать кредиты под наши проекты, и, во-вторых, удается делать это по ставке, нереально низкой для других участников рынка, - она сравнима со ставкой рефинансирования Центробанка РФ. Сейчас она составляет 21% годовых в рублях, а используемая банками ставка кредитования – от 18% годовых в валюте.

Берет ли ДИПС кредиты в иностранных банках?
Самостоятельно привлекать кредиты иностранных банков, мы не имеем права, так как департамент является структурой правительства Москвы и может использовать зарубежные средства только через Москомзайм. Но мы готовы рассматривать такие предложения.

В марте возобновляется проведение инвестиционных конкурсов на право застройки территорий города. Планировалась изменить их условия, в частности, более тщательно готовить документацию на предлагаемые участки. Станет ли жизнь инвесторов легче?
Конкурсы, безусловно, нужны. Но, на мой взгляд, необходимо пересматривать сам подход к их организации. Во-первых, сначала готовить не просто «документальное сопровождение», а генеральный план развития участка: объем строительства жилья, транспортная система, социальные, культурные объекты и т.д. Сейчас это в самом общем виде существует в генплане города. Но именно, в общем виде. Комплексных, подробных расчетов никто не ведет.
Во-вторых, на конкурс должны выставляться участки с коммуникациями и заданными техническими параметрами. Не секрет, что сейчас инвесторы делают проекты специально для конкурса, а затем просто «забывают» о них, и строят что-то другое. Часто – с превышением площади. А иногда и вообще ничего не строят. Значит, должна быть система контроля за соблюдением условий контракта, позволяющая расторгать отношения с «неисполнительными» инвесторами.
Что касается ДИПС, то мы не имеем права участвовать в инвестиционных конкурсах. В свое время в Москве было принято постановление, которое разрешает нам получать участки на бесконкурсной основе. Однако на практике это постановление не реализуется, и нам достаются самые тяжелые участки.

Тем не менее, вы получили право освоения участков в центре города более чем по 800 адресам. Как вы планируете распорядиться этими площадками?
Согласно постановлению Правительства Москвы, департаменту в течении десяти лет поручено произвести реконструкцию и снос 853 ветхих жилых домов в центре города. На первом этапе – около 80 адресов. Сейчас мы ведем проектирование первых 18 домов. Планируем реализовать эти проекты в 2004 году.
Некоторые из них - офисные. В том числе – крупный офисный центр класса В на 20 тыс. кв.м.
Примерно 10% адресов из общего числа переданных нам – это снос ветхих зданий для разуплотнения застройки. Максимум, что здесь можно сделать, - это подземные или частично углубленные гаражи с эксплуатируемой кровлей. На базе остальных адресов может быть построено до 150 тыс. кв. м площадей, при этом примерно половина - это будущие нежилые объекты.

Фактически, департамент стал генеральным инвестором по центру Москвы?
Центр бывает разный: это и Таганская, и Курская, и Бауманская, и Остоженка. Это абсолютно не связанные между собой рынки. И появление Департамента в центре – это не монополизация.
Просто мы доказали, что умеем работать, знаем и понимаем процесс изнутри. Мы стремимся занять на рынке недвижимости и строительства те ниши, которые никто кроме нас не в состоянии освоить. В частности, - городскую социальную программу сноса и реконструкции ветхих жилых зданий в центре города.
К сожалению, большинство таких участков сопровождаются обременением. Например, необходимо расселить жильцов аварийных домов. А многие дома даже не признаются официально аварийными, потому что перспективы расселить их за счет бюджета города – нет.
Частные инвесторы, приходящие на рынок, как правило, плохо себе представляют сам процесс организации проекта и, получив доступ к таким площадкам, не всегда исполняют свои обязательства.
Центр – отнюдь не «сладкий кусок» рынка, а тяжелый бизнес и очень сложная работа. Но она необходима для города. И работы здесь хватит и нам, и тем, кто придет после нас.