Проект Nova Park

Характеристика рыночной ситуации
Земли промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки занимают в Петербурге огромную площадь в 17 414 гекторов – это 12% всей городской территории. Производственных и складских строений в мегаполисе – 7545 (или 13,6 млн кв.м), что составляет 30% всего нежилого фонда города. Промзоны внедрились в центр, оккупировали район Обводного канала, привольно расположились на окраинах. Однако большая часть расположенной в них недвижимости физически и морально устарела, имеет неопределенный правовой статус и поэтому не представляет интереса для инвесторов.
На рынке производственных объектов наблюдается резкий дисбаланс спроса и предложения. Ситуация абсурдна: в городе, где промышленных объектов хватит с избытком на несколько европейских столиц, развитие современного производства тормозится острой нехваткой площадей. Из-за отсутствия подходящих участков в городе спрос смещается в область.
По данным экспертов компании Colliers International, цена земли на окраинах Петербурга составляет $15-35/кв.м.; вдоль основных трасс, ведущих в город (например, Приморское или Московское шоссе), стоимость участков достигает $50/кв.м.
«Технопарк» - понятие для петербургского рынка недвижимости пока что непривычное. Примерно как термин «бизнес-центр» лет десять назад. Однако такие объекты сегодня крайне востребованы как отечественными, так и иностранными инвесторами.
Технопарк представляет собой своеобразную промышленную зону, на территории которой соседствуют современные производственные комплексы, бизнес-центры, научные лаборатории, логистические терминалы, складские площади с общей инженерной инфраструктурой и охраной. Зачастую разные виды бизнеса объединяются в технологические цепочки.
Классических, в понимании западных инвесторов, технопарков в Петербурге пока нет. Однако несколько индустриальных парков полустихийно сформировались на базе крупных промышленных предприятий, которые свернули свою деятельность. Они весьма отдаленно напоминают зарубежные аналоги, но вполне жизнеспособны и активно развиваются. Схема создания подобных комплексов, как правило, такова: на финансово неблагополучное или заброшенное предприятие приходит управляющий или новый владелец, вкладывает средства в самый необходимый ремонт коммуникаций и зданий, сдает площади в аренду и реинвестирует арендную плату в дальнейшее восстановление и развитие объекта.
Например, так сформировался деловой квартал «Бизнес-сити», который расположен на набережной Обводного канала, на территории завода «Новатор». Этот комплекс включает 25 000 кв.м производственных, офисных и складских площадей. Управляет проектом корпорация «Петербургская Недвижимость».
Петербургский Промышленно-строительный банк инвестирует средства в создание двух технопарков на заводских площадках (бывший «Водтрансприбор» и Завод художественного стекла) и рассматривает еще несколько подобных проектов. Для банка это новое направление инвестиционной политики, в которое он готов вложить до $8 млн.
Специализированный технопарк для компаний, чей бизнес связан с разработкой и производством полимеров, создается на территории Научно-производственного объединения им. Комсомольской правды на Выборгской стороне. В освоение участка площадью 2 гектара предполагается вложить $3-5 млн.
Однако все эти проекты локальны и ориентированы в основном на отечественные компании, заинтересованные в аренде сравнительно небольших площадей (от 100 до 1000 кв.м).
Иной качественный уровень имеет проект под названием «Северо-Западный ТехноПарк», реализуемый на Кубинской улице, в промзоне «Предпортовая-I». Его инициатор – финская компания North-West TechnoPark Oy. Другие участники - «Инкасбанк» и Фонд развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Инвесторы, получив в аренду у городской администрации участок площадью 18,4 га, за полтора года должны провести его инженерную подготовку, а затем передать землю частным компаниям для строительства производств. Технопарком уже заинтересовались «Бомбардье», «Алкотек», «Норден Профайл», «Моторола». По плану, на его территории разместится до 100-150 тысяч кв.м. коммерческих площадей.
Еще более масштабный проект – Nova Park – начат в Красногвардейском районе ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент».

История проекта
Компания «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент» работает на городском рынке недвижимости с 1995 года. Она учреждена при участии Skanska East Europe Oy и петербургской администрации. Городу в лице Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) принадлежит 50% акций.
Акционерное общество создавалось специально для развития объектов недвижимости, расположенных в центральной части Петербурга. В его послужном списке - три офисно-жилых комплекса высокого класса: «Золотая Казанская» (Казанская ул., 44), «Дом Швеции» (Малая Конюшенная ул., 1/3) и здание на 8-й Советской ул., 31.
Кроме того, ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент» вместе с материнской компанией Skanska участвовало в реализации крупных инвестпроектов на территории города и области. В их числе строительство сигаретной фабрики Rothmans и завода Gillette.
Президент ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент» Ристо Коппели рассказывает: «Оказалось, что реализация подобных проектов – дело достаточно трудное. В городе практически нет свободных участков земли, оснащенных инженерными коммуникациями и объектами инфраструктуры, которые можно было бы предложить застройщикам. Хотя на окраинах Петербурга много пустующих территорий, инженерно они не подготовлены. Это не устраивает иностранных инвесторов. Поэтому идея Nova Park была подсказана самими обстоятельствами». Кстати, подобные парки уже были построены силами Skanska в Будапеште и Риге.
Поиск подходящей площадки в Петербурге занял немало времени. Skanska предъявляла к территории будущего технопарка следующие основные требования: достаточно крупный размер; хорошая транспортная доступность; сравнительно невысокая стоимость подведения инженерных сетей. В итоге выбор пал на квартал 24 микрорайона «Ржевка» в Красногвардейском районе. В марте 2001 года представители городской и районной администрации подписали со «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент» первый протокол о намерениях.
Месяцем раньше губернатор Петербурга подписал распоряжение, регламентирующее деятельность Агентств по развитию территорий (АРТ). Правовой статус Агентства предоставляет девелоперу больше свободы, чем типовой договор аренды земельного участка на инвестусловиях. АРТ отводится роль локомотива в привлечении инвестиций в конкретную территорию. Задача Агентства – разработать концепцию развития участка, которая отвечала бы принципу его наилучшего и наиболее эффективного использования, и обеспечить ее реализацию при помощи сторонних инвесторов.
Именно такую юридическую схему избрала Skanska для реализации проекта Nova Park. «Мы были первой в городе компанией, которая начала работать по новым правилам», - вспоминает Ристо Коппели.
В апреле 2002 года городская Инвестиционно-тендерная комиссия утвердила концепцию развития 24-го квартала микрорайна «Ржевка», выполненную ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент».
4 июня 2002 года петербургская администрация закрепила за компанией статус АРТ (распоряжение N916-ра). 9 сентября между КУГИ и Skanska заключен договор, регламентирующий права и обязанности нового Агентства.
Срок действия договора – шесть лет. За этот период проект Nova Park должен быть полностью воплощен в жизнь.

Описание проекта
Территория будущего технопарка расположена в северо-восточной части Петербурга и имеет площадь 64 гектара. Она ограничена железнодорожной линией Ириновского направления, красными линиями продолжения проспекта Маршала Блюхера, улицы Коммуны и Индустриального проспекта. Nova Park расположится в непосредственной близости от Кольцевой автодороги и будет иметь прямой выход на КАД. Микрорайон находится в пяти километрах от центра города, вблизи аэропорта «Ржевка».
Развитие этой нежилой зоны предусматривалось Генпланом Ленинграда еще в 1985 году. Тогда было решено выводить сюда промышленные предприятия из центра города. Но эта программа так и не была реализована.
В результате этот обширный участок остался пустырем, над которым возвышается единственный недостроенный и заброшенный заводской корпус. Решение правовых вопросов с нынешними пользователями участка взял на себя КУГИ.
Территория Nova Park будет поделена на две зоны: индустриальный парк, в котором разместятся производственные объекты, складские комплексы, а также логистические центры; и технологический парк, преднаначенный для научно-исследовательских институтов, офисов, бизнес-инкубаторов и лабораторий hi-tech.
По замыслу Skanska know-how, созданые внутри технологического парка, будут внедряться на предприятиях, расположенных по соседству. Таким образом, Nova Park превращается в проект «замкнутого цикла» и будет развиваться за счет собственных ресурсов. «Это - идеология технопарка, которая используется во всем мире. Научные исследования, проводимые в Петербурге, имеют высокий уровень. Благодаря сотрудничеству, которое будет осуществляться между компаниями, работающими в технопарке, российские предприятия смогут выпускать новые виды продукции и представлять их на западном рынке», - комментирует г-н Коппели.
Согласно генеральному плану освоения квартала, разработанному Skanska, под индустриальный парк отводится 56 гектаров. Эта зона будет поделена на лоты согласно требованиям инвесторов. На ее территории могут разместиться 15-18 современных, экологически чистых предприятий пищевой, легкой и обрабатывающей промышленности. Общая площадь зданий (в основном - оодноэтажных), которые планируется построить в этой зоне, составит около 250 000 кв.м.
Технологический парк займет 8 гектаров. Здесь расположатся административные корпуса в 3-5 этажей (всего 60 000 кв.м). Они предназначены для небольших исследовательских фирм, занятых в сфере hi-tech, информационных и экологических технологий, микроэлектронике, робототехнике, фармацевтике и т.п.
По предварительным оценкам, общая сумма инвестиций, которая может быть привлечена на территорию Nova Park, составит $500 млн, включая затраты на промышленное и научное оборудование. Оба парка обеспечат трудоустройство более 3 тысяч человек.
Вице-губернатор Петербурга, председатель КУГИ Валерий Назаров считает проект по освоению Ржевки уникальным: «Современный технопарк городу крайне необходим. Многие существующие промзоны сегодня работают крайне неэффективно. Например, Выборгская набережная - это район отсталых предприятий. Новых технологий нет. На заводах, рассчитанных на штат из 2000 человек, трудятся по 100-200 рабочих. Такие предприятия занимают территории по 15 гектаров и более. Естественно, продукция неконкурентоспособна из-за чрезвычайно завышенной себестоимости.
Nova Park - доказательство того, что город может эффективно использовать землю и привлекать новейшие технологии. Многие западные компании заинтересованы в том, чтобы открыть свой бизнес в Петербурге, и им предоставляется такая возможность».

Финансовая и контрактная схемы
Город оценил рыночную стоимость территории, переданной Skanska, в $8 720 000 без учета затрат на строительство инженерных коммуникаций.
Компания освобождена от уплаты в бюджет этой суммы. Однако Skanska должна за счет собственных и привлеченных средств разработать градостроительную документацию по объектам инвестирования, расположенным на участке. А также выполнить инженерную подготовку территории и передать построенные объекты инфраструктуры в собственность Петербурга. Эти затраты возмещаются за счет средств компаний, которые разместят свой бизнес в Nova Park.
Skanska также берет на себя маркетинг и PR-сопровождение проекта.
Взаимодействие Skanska (как Агентства по развитию территории) с привлеченными инвесторами происходит в рамках двух договоров.
Первый – договор о развитии. Он заключается после того, как компания изъявляет желание прийти в Nova Park. Задача Агентства – согласовать строительство конкретного объекта с городскими властями. Skanska ведет проектные работы, готовит вместе с заказчиком инвестиционно-тендерную документацию, получает разрешение на начало работ и содействует подписанию между КУГИ и инвестором договора об аренде участка под застройку.
Затем сотрудничество Агентства и будущего обитателя технопарка происходит в рамках договора об инфраструктуре. Skanska обязуется обеспечить инвестора необходимыми объектами инженерной инфраструктуры и коммуникациями в установленные сроки.
По приблизительным расчетам, стоимость инженерной подготовки территории составит для заказчика около $300 000 за гектар. “Мы будем финансировать строительство сетей из средств, которые внесут инвесторы. Хотя на начальной стадии реализации проекта, возможно, придется вкладывать и собственные деньги. В таком случае они вернутся к нам через последующие выплаты», - поясняет Ристо Коппели.
Skanska East Europe Oy, один из акционеров «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент», предоставляет услуги по управлению строительством на территории технопарка. Однако инвестор вправе привлекать, по согласованию со Skanska, своих субподрядчиков.

Перспективные планы
В настоящее время Агентство завершает проектирование инженерных сетей. Работы стартуют после того, как в индустриальный парк придет первый клиент.
По словам Ристо Коппели, переговоры идут весьма активно, однако назвать имена конкретных компаний он пока не готов.
Сроки, в которые завершится инженерная подготовка территории, напрямую зависят от скорости привлечения инвесторов. Основной объем работ планируется завершить за три года.
Как уже было сказано выше, реализация всего проекта рассчитана на шесть лет.
В сентябре 2001 года руководители Skanska подписали в городе Турку протоколы о намерениях с четырьмя крупными инвесторами: Sonera (оператор мобильной связи), Hansa Print, Sanora и региональный финляндский союз «Куменлаксо». Эти компании объявили о своем участии в создании технологического парка.
К проекту предполагается привлечь и ряд международных программ. Например, решение о поддержке Nova Park уже принято в рамках программы инвестиционного развития «Евророссия». Она реализуется при участии ряда министерств Финляндии, администрации Петербурга, правительства Ленобласти и нескольких международных компаний (Fazer, Electrolux и др.).
Технопарк Skanska должен стать «пилотным» для всего региона.
Ристо Коппели считает, что Северо-Запад России имеет высокий потенциал для развития промышленности, и в регионе необходимо реализовать еще несколько таких проектов как Nova Park.

Информация:

Общая площадь территории Nova Park: 64 гектара

Функциональное зонирование территории: 56 гектаров отведено под индустриальный парк; 8 гектаров - технологический

Общий объем строительства: 250 000 кв.м. – на территории индустриального парка; 60 000 кв.м. – на территории технологического парка

Девелопер и управляющий проектом: ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент»

Строительные услуги: Skanska East Europe Oy

Срок реализации проекта: шесть лет

Сумма привлекаемых инвестиций по прогнозам: $500 млн.