Город Екатеринбург, который называют «воротами в Сибирь», в настоящее время привлекает многих российских и зарубежных инвесторов. Тем, кто живет западнее Урала, мало об этом известно. В данной статье мы представляем общий обзор рынка розничной торговли в этом динамично развивающимся городе.

Ситуация на рынке
Екатеринбург, население которого достигает 1324000 человек, располагает огромной промышленной базой, формируемой такими предприятиями как «Уралмаш», «Уралтрансмаш» и «Уралхиммаш». Постоянно растущие доходы населения способствуют развитию сектора розничной торговли, строительства, логистики и гостиничного бизнеса.
Розничная торговля процветает: за первые 10 месяцев 2002 года розничный товарооборот достиг 51943 миллиардов рублей, что на 35,4% выше, чем в аналогичном периоде 2001 года. И, тем не менее, ритейлерам буквально некуда расширяться. Статистика показывает, что плотность продовольственных магазинов в Екатеринбурге - самая низкая по стране.
На рынках города продукты можно купить на 10 - 15 процентов дешевле, чем в обычном магазине. В супермаркетах цены на 10 - 40 процентов выше - это следствие разной ассортиментной политики. Власти города следуют примеру Москвы и стремятся к переводу торговых предприятий к цивилизованному формату торговли. В связи с этим в 2002 году планировалось закрыть 92 объекта уличной торговли.
В отличие от столичных магазинов-гигантов, половина продовольственных магазинов Екатеринбурга занимает площадь менее 50 кв.м, и только у 30% площадь превышает 300 кв.м. Торговым центром в Екатеринбурге считается объект площадью от 650 кв.м.
В рабочие дни через торговые центры площадью до 4 тыс. кв.м. проходит от 2 до 5 тыс. покупателей. В выходные посетителей почти в 2 раза больше, в праздники - почти в 4. Тем не менее, большинство торговых центров не справляется с таким наплывом людей. В отличие от Запада, где давным-давно принят принцип единства торгового пространства и свободного доступа покупателей к товарам, менеджмент екатеринбургских торговых центров реализуют «посекционную» схему, при которой каждая специализированная секция, независимо от того, принадлежит ли она владельцу или арендатору, имеет собственный расчетно-кассовый узел, сигнализацию и т.д.

Торговая недвижимость
Спрос на торговую недвижимость резко вырос за последние два года, при этом дефицит торговых площадей достиг примерно 20 тыс. кв.м.
Наиболее востребованы небольшие торговые помещения по 100-150 кв.м, а также рестораны и кафе по 200 - 300 кв.м. Неоднородность предложения приводит к тому, что предприниматели часто выкупают квартиры на первых этажах зданий и переводят их в нежилую недвижимость. Из-за сложности получения земли в центре города, торговые центры в основном строятся в жилых районах на окраине. Близость к метро может поднять планку арендной платы в объекте торговой или офисной недвижимости на 15% - 20%.
Местных инвесторов, участвующих в крупных торговых проектах, можно пересчитать по пальцам; в последние 2 года многие крупные сделки заключались бизнесменами и компаниями из Москвы, Омска и Новосибирска. Цены на первичном рынке офисных и торговых помещений в центре города начинаются от $1500 за кв.м., в пригородах один кв.м стоит от $600 до $1000.
Строительные площадки - часть городского пейзажа. Особенно много их в центре. Проекты местных предпринимателей обычно финансируются за счет продажи на этапе строительства. Сейчас становится более популярным второй способ финансирования - использование собственных средств компании. Активнее используется и банковское кредитование. Например, ТЦ «Екатерининский» был построен при использовании комбинированной схемы финансирования. Генеральным инвестором проекта была холдинговая компания «Лидер», в кредитовании участвовали три банка: Екатеринбургский муниципальный банк, Сбербанк России и «Северная казна».
Риэлторы отмечают, что цены на рынке коммерческой недвижимости значительно выросли, и число сделок сократилось. Число запросов информации намного превышает количество реальных сделок. Многие хотят приобрести коммерческую недвижимость, однако средства граждан не успевают за растущими ценами.
Строительство магазинов в центре города, зачастую является реконструкцией, и следует тому же образцу, что и офисная недвижимость. Большинство новых объектов возводятся в пригородах, возможности размещения супермаркетов или небольших торговых центров в реконструированных зданиях в центре города практически исчерпаны.
Такие представители первого поколения торговых центров как «Универбыт», «Успенский», «Сити-Центр», «Мытный двор» и «Самолет» находятся в центре города в старых зданиях, которые не особенно приспособлены для торговли. Для проведения подобающей реконструкции требовались большие вложения, но на ранних этапах развития рынка не все девелоперы могли привлечь необходимые средства для финансирования. К тому же, большинство магазинов в центре города располагается на арендуемых у государства или муниципалитета площадях, и крупные вложения считались слишком рискованными. Существует также проблема парковки в центре города. Считается, что отсутствие приличной автостоянки перед крупным магазином в Екатеринбурге сокращает эффективность торговли на 10 - 12%. К тому же, автостоянка должна быть достаточного размера: согласно установленным нормам, на 20 кв.м площади требуется одно парковочное место.
В число крупных екатеринбургских сетей продовольственных магазинов входят «Купец», «Кировский» и «Монетка». В последние два года часто обсуждались планы экспансии столичных торговых центров. По словам Павла Кузнецова, директора компании «Малышева-73» (Екатеринбург), «Арбат Престиж» - одна из московских сетей, работающих сейчас в Екатеринбурге, у них впечатляющий двухэтажный магазин. В городе был магазин под маркой «Спортмастер», но потом его переименовали, видимо истек срок действия франчайзингового договора. Активно работают сети L’Etoile, «М-Видео», «Эльдорадо» и «Техносила». Каждая из них имеет несколько магазинов в Екатеринбурге. Как правило, такие компании приобретают магазины в собственность.
У IKEA тоже есть виды на Екатеринбург: компания планирует построить здесь магазин и торговый центр. В настоящее время подыскиваются подходящие для реализации этих проектов площадки.

Текущие задачи
Согласно мнению участников рынка недвижимости и строительства в Екатеринбурге, у города есть две сложные проблемы, требующие неотложных решений. Одна из этих проблем - обеспечение доступа инвесторов к земельным участкам. Властям города нужно претворить в жизнь новые законы, регулирующие продажу несельскохозяйственных земель - их внедрение сопряжено с рядом проблем в регионе. «Я думаю, что для москвича не легче получить участок в Екатеринбурге, чем для екатеринбуржца - в Москве», - говорит Павел Кузнецов. - «И то и другое, по сути, нереально. Поэтому сети, которые приходят на наш рынок, либо покупают коммерческую недвижимость, либо перекладывают вопросы приобретения и аренды недвижимости на местные компании».
Приоритетные направления развития потребительского рынка Екатеринбурга включают в себя улучшение инвестиционного климата, строительство торговой недвижимости, включая супермаркеты, гипермаркеты, магазины формата cash & carry; поддержку местных розничных сетей; улучшение внешнего вида предприятий торговли и общественного питания; повышение качества обслуживания; строительство новых гостиниц и развитие сети недорогих закусочных и кафе.