Важной особенностью московского рынка коммерческой недвижимости является сложный процесс взаимодействия с государственными органами и учреждениями, осуществляющими контроль в данной сфере. Порой даже профессиональным участникам рынка недвижимости сложно разобраться в действующем законодательстве и в сложившейся практике, поэтому данная статья будет интересна и специалистам, и тем, кто впервые столкнулся с необходимостью оформления документов на недвижимость.

Государственный контроль в сфере недвижимости осуществляется по двум направлениям: технический учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Органы технического учета.
В Москве техническим учетом и инвентаризацией объектов недвижимого имущества занимаются территориальные подразделения Московского городского бюро технической инвентаризации. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» от 4 декабря 2000 года уполномоченным органом государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ). Непосредственный учет должны осуществлять специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения, аккредитованные Госстроем. Согласно приказу Госстроя РФ от 8.12.2000 г. № 278 только Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (ГУП «Ростехинвентаризация») уполномочено осуществлять технический учет и инвентаризацию объектов нежилого фонда.
Техническая документация на объект, представляемая для осуществления государственной регистрации прав, должна быть удостоверена ГУП «Ростехинвентаризация». В случае прямого исполнения норм действующего законодательства Москомрегистрация вынуждена была бы приостанавливать государственную регистрацию прав и сделок в подавляющем большинстве обращений, что серьезно бы отразилось на обороте недвижимости в городе. Очевидно, что из-за отсутствия разветвленной системы подразделений, ГУП «Ростехинвентаризация» не может обеспечить участников рынка недвижимости необходимой документацией в полном объеме.
Кроме того, краеугольным камнем в организации новой системы учета остается вопрос распределения денежных средств, поступающих за выдачу технической документации. В настоящее время доходы, получаемые МосгорБТИ, поступают в бюджет города, а при наличии единой государственной (федеральной) системы учета должны направляться в федеральный бюджет.
При совершении операций с недвижимым имуществом необходима техническая документация БТИ: экспликация, поэтажный план, выписка из технического паспорта БТИ по форме 1а. Данная документация выдается сроком на один год.
Получение технической документации занимает один, два месяца, наиболее сложно получить вышеупомянутые документы в ТБТИ «Центральное», а подавляющее большинство торговых и офисных площадей сосредоточены в Центральном административном округе Москвы. И проблема не только в этом.

Перепланировка нежилых помещений.
Для улучшения потребительских качеств купленных или арендуемых помещений большинство владельцев производят их перепланировку, переоборудование. Любые изменения объекта недвижимого имущества должны производится в установленном порядке и при наличии разрешительной документации. На основании Распоряжения Мэра г. Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 года выделяется четыре вида изменений: реконструкция, реконструктивные работы, переоборудование помещений и их перепланировка, которые должны быть узаконены. Наиболее часто встречающееся случаи нарушений пользования недвижимым имуществом – это незаконное переоборудование и перепланировка. Переоборудование – замена несущих перегородок, пробитие в них проемов, замена инженерного и сантехнического оборудования. Перепланировка – полная или частичная замена ненесущих перегородок, возведение новых перегородок, за исключением мебельных, конструкция которых позволяет их демонтаж без нанесения ущерба помещению. Создание и ликвидация оконных и дверных проемов, изменение их формы, рабо
ты, направленные на частичное изменение фасадной части здания или несущих конструкций относятся к реконструктивным работам и предусматривают более сложный процесс их утверждения.
До начала работ по переустройству нежилых помещений нужно получить всю разрешительную документацию, для чего на Межведомственную комиссию (МВК) необходимо представить проект перепланировки, техническое заключение о состоянии помещения и иные документы (например, согласование проекта в органах Госпожарнадзора, Госсанэпидемнадзора). Техническое заключение о состоянии помещения на возможность его перепланировки и проект может подготовить любая организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида работ, но лучше, если их выполнит учреждение, «рекомендованное» МВК. Наиболее известными являются институт МосжилНИИпроект и институт МНИИТЭП. Проведение перепланировок, затрагивающих несущие конструкции здания или помещения, реконструктивные работы согласуются Окружной или Городской Межведомственной комиссией.
Иногда владелец помещения сначала производит перепланировку, а затем получает разрешительные документы, поэтому при совершении сделки купли-продажи, заключении договора аренды, особое внимание следует обратить на техническую документацию по отчуждаемому или обременяемому нежилому помещению: нет ли несанкционированных реконструкций.
В настоящее время подача в Москомрегистрацию технической документации с несогласованными перепланировками не является препятствием для осуществления регистрации прав при условии, что после произведенной перепланировки не изменились границы и иные параметры объекта, ранее внесенные в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). При регистрации перехода права собственности на помещение с несанкционированными перепланировками в Свидетельстве о праве собственности делается запись: «произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке». Негативные последствия, неузаконенных вовремя перепланировок, проявляются в следующем.

Государственный контроль за использованием объектов нежилого фонда.
Собственники и арендаторы нежилых помещений, осуществившие перепланировку без соответствующей разрешительной документации или в последствии не узаконившие изменения, несут административную ответственность за нарушение порядка учета и использования объектов нежилого фонда. На основании Закона города Москвы № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы» от 3 июля 2002 года контроль за соблюдением порядка владения и пользования нежилыми помещениями осуществляет Государственная городская инспекция по контролю за использованием объектов нежилого фонда (Госгоринспекция). Новый закон существенно ужесточает санкции за нарушение порядка использования объектов. Например, выявленная в ходе проверки перепланировка без оформления разрешительных документов влечет наложение административного штрафа в размере от 200 до 500 МРОТ и обязанность по устранению допущенных нарушений в установленный срок.
В случае если на момент заключения договора купли-продажи или аренды несанкционированные перепланировки уже существовали, ответственность несет новый собственник или арендатор.
Любые нежилые помещения, не зависимо от их функционального назначения, могут стать объектом проверки Госгоринспекции. Торговые помещения проверяются чаще, ввиду специфики их использования. Новый собственник или арендатор торговых площадей зачастую делает перепланировку помещений, осуществляет реконструктивные работы (закладывает оконные или дверные проемы, устраивает тамбуры, отдельные входы). Естественно, проведение таких работ не может остаться без внимания инспектора Госгоринспекции, курирующего эту территорию, поэтому хотелось бы дать несколько простых советов.
Уточните предмет проверки и те документы, которые необходимы инспектору для ее проведения.
Любая проверка может осуществляться только при предъявлении служебного удостоверения и распоряжения о проведении проверки конкретного нежилого помещения, подписанного руководителем структурного подразделения Госгоринспекции. В распоряжении указывается период проведения проверки.
Если в ходе проверки выявлены административные правонарушения, не спешите подписывать протокол на месте. Первоначально необходимо выяснить: по чьей вине они допущены, и уточнить распределение ответственности. Для установления правомерности владения нежилым помещением арендатору достаточно представить зарегистрированный в Москомрегистрации договор аренды (если он заключен на срок более одного года) и учредительные документы юридического лица.
В случае обнаружения в помещениях несанкционированной перепланировки, не затрагивающей несущих конструкций; учитывая давность перепланировки и установленную непричастность владельца помещения к его несанкционированному переустройству, заключается договор (контракт). При этом арендатором может производиться пересчет размера арендной платы на основании документально подтвержденных затрат на оформление несанкционированных переустройств.
И, наконец, после окончания проверки Вы можете дать письменное согласие об уплате штрафа и устранении допущенных нарушений в установленный Госгоринспекцией срок.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Другой стороной государственного контроля в сфере недвижимого имущества является юридический учет объектов недвижимости. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была введена в 1998 году. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Вся информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, их ограничениях (обременениях) содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государственная регистрация – имеет правообразующее значение и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Закон презюмирует правильность регистрации прав, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В статье 13 Закона о регистрации указывается, что «государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации». Для ускорения процесса регистрации участникам отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества в г. Москве, приходится искать обходные пути, что зачастую приводит не только к потере времени, но и денежных средств. Многочисленные компании, оказывающие услуги по регистрации и сокращению сроков, как правило, не дают никаких гарантий, так как действуют не совсем законными способами. Проблема сроков – одна из острых в процессе регистрации и неизвестно, будет ли она решена в ближайшем будущем.
Система государственной регистрации прав, на сегодняшний день, является важной гарантией стабильности отношений на рынке недвижимого имущества и существенно сокращает количество правонарушений в данной сфере. Закон о регистрации предоставляет широкие возможности для охраны законных прав и интересов лиц, действующих на рынке недвижимости. Прежде всего, это открытость сведений, содержащихся в ЕГРП, которые могут быть затребованы любым лицом.
Перед заключением любого договора, связанного с оборотом недвижимого имущества, особенно, договора купли-продажи, покупателю следует внимательно изучить правоустанавливающие документы на объект. Лучше всего для этих целей заказать выписку из Единого государственного реестра прав. Выписка является официальным документом, подписывается регистратором и скрепляется печатью учреждения юстиции по регистрации прав. В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о регистрации выписка должна содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременения) прав.
Гражданский кодекс и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривает раздельную регистрацию сделок и возникновения прав. В отношении купли - продажи и мены недвижимости действует общее положение ст. 551 ГК, не предусматривающее государственной регистрации данных договоров. Исключением являются договоры купли- продажи и мены предприятия и жилого помещения. В данном случае регистрации подлежат как договоры, так и переход права собственности по этим договорам.
В особом порядке решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Только договоры аренды, заключенные на срок свыше одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Информационное письмо № 53 от 1 июня 2000 года Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» положило конец длительным спорам о необходимости регистрации всех договоров аренды нежилых помещений. При заключении краткосрочного договора аренды, срок действия договора, определенный с 1-го числа какого - либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК признан равным году, то есть договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Таким образом, если по каким бы то ни было причинам необходимо избежать регистрации, срок договора аренды должен составлять не более 11 месяцев 29 дней.
Вопросы государственной регистрации, затронутые в данной статье, являются наиболее общими и часто встречающимися. В заключении хочется отметить, что проблема взаимодействия с органами, осуществляющими контроль в сфере недвижимости, является едва ли не самой животрепещущей на сегодняшний день, так как касается абсолютно всех участников рынка недвижимости, будь то риэлторская фирма или компания, приобретающая офисное помещение для собственного пользования.