История этого проекта началась в конце 90-х, когда столичное правительство разрабатывало программу строительства подземных паркингов на территории Москвы. В рамках этой программы было намечено несколько площадок, одна из которых – площадь Курского вокзала. Тендеры в то время были не в обычае, поэтому московские власти передали права на инвестирование и строительство паркингов компании, специализирующейся на сложных подземных работах – «ИНГЕОКОМ», одной из крупнейших на рынке строительства и недвижимости в Москве. Эта компания участвовала в качестве генподрядчика в строительстве подземной части «Москва–Сити», проекте торгово-развлекательного комплекса «Охотный ряд», сносе «Интуриста», строительстве тоннеля в Лефортово и других крупных столичных стройках.
Площадь Курского вокзала до начала реализации проекта представляла собой «живописную» комбинацию наземной парковки и «палаточного» рынка.
Проект паркинга с дополнявшей его наземной постройкой торгового центра был разработан по заказу «ИНГЕОКОМ». Появление торгово-развлекательной части проекта было обусловлено многими причинами: во-первых, строительство одного лишь паркинга потребовало бы больших вложений при продолжительном сроке окупаемости проекта, во-вторых, дефицит современных торговых площадей в центре города и фактическое отсутствие свободных площадок для их строительства предопределили необходимость использования участка над парковкой.
По плану «ИНГЕОКОМ» рассчитывает за пять лет вернуть вложенные в проект деньги инвесторов.

Архитектура
Своим нынешним, монументальным, видом «Атриум» обязан стремлению инвесторов «вписать» новое здание в стиль сталинской застройки территории, прилегающей к Садовому кольцу. Однако внутренние помещения комплекса находятся в противоречии с внешним видом: «Атриум» внутри легкий и прозрачный, открытые планы этажей, эскалаторы и панорамные лифты, обилие стекла и света - внутри и громоздкость, приземистость здания – снаружи. Все это - результат совмещения идей двух архитектурных бюро, работавших над проектом. Проект «Атриум» по внутренним планировкам формировался по классическому принципу американских торгово-развлекательных центров и был разработан по заказу «ИНГЕОКОМ» американской компанией «Altoon & Porter». Доработку проекта вел «Моспроект-2», знаменитый своим «фирменным» монументальным стилем. Кстати, именно эту монументальность часто критикуют современные архитекторы, оценивания большинство воплощенных идей «Моспроекта-2» как чересчур тяжелые и однообразные. Однако продемонстрировать другую архитектуру в Москве сложно, так как «Моспроект-2» занимает первое место в тoп-листе любимых столичной властью архитектурных бюро.
То, что «Атриум» внешне не столь привлекателен, как внутри, признает и сам «ИНГЕОКОМ». «Мы пытаемся доработать внешний вид комплекса, приблизить его к современному стилю города, в том числе за счет дополнительного освещения», - говорит Ян Брудный, управляющий директор City Property Management.
Архитектурная концепция комплекса еще не закончена. Вторая очередь «Атриума» займет площадку справа от центрального входа – ближе к входу на станцию метро «Чкаловская». Эта часть комплекса есть в планах инвесторов, но пока не строится. По проекту здесь должны расположиться трехзвездочная гостиница и бизнес-центр.

Инвестиции и строительство
В паре с компанией «ИНГЕОКОМ» за освоение участка на площади Курского вокзала взялся от имени города ДИПС (Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы). Доли в проекте распределились следующим образом: 60% должен был инвестировать «ИНГЕОКОМ», 40% - ДИПС.
На первом этапе строительства необходимо было вырыть большой котлован для подземной части комплекса. По оценке Яна Брудного, управляющего директора City Property Management, бюджет строительства подземной части комплекса занял около 25 - 35% от стоимости всего проекта в целом. Сейчас паркинг «Атриума» площадью 25 тыс. кв. м (на 700 машиномест) является крупнейшим в Москве.
К середине 1997 года «ИНГЕОКОМ» за счет собственных средств завершил первый этап строительства. Для финансирования дальнейших работ «ИНГЕОКОМ» планировал привлечь кредиты иностранных банков, в частности, Сити-Банка и Дойчебанка. Когда все кредитные договоры были готовы, грянул кризис 1998 года, которой на полтора года «заморозил» проект «Атриума». «ИНГЕОКОМу» в этот период удается успешно, благодаря ориентации строго на российский рынок, вести другие собственные проекты, но «Атриуму», нуждающемуся в отвлечении большого капитала, пришлось на некоторое время замереть в ожидании.
К концу 1999 года «ИНГЕОКОМу» удалось договориться со Сбербанком РФ (в то время – Московское отделение Сбербанка) о кредитной линии в объеме 61 млн. долларов. Выбрали и подрядчика на строительство – в объявленном «ИНГЕОКОМом» и ДИПС тендере победила французская компания «Буиг». Выбор, по словам Яна Брудного, был продиктован большим опытом «Буиг» в строительстве торгово-развлекательных объектов высокого класса, а также приемлемой стоимостью работ и схемой платежей.
В январе 2000 года началось строительство, которое по плану должно было продолжаться полтора года. Однако в процессе строительства выявилось много непредвиденных факторов, отразившихся на сроках строительства. В частности, непрофессионализм «Буиг», а также сложности с гидроизоляцией подземной части комплекса от грунтовых вод. Площадка «Атриума» находилась ниже уровня Садового кольца, поэтому необходимы были усиленные меры по гидроизоляции. Выполненная «Буиг» работа не удовлетворила «ИНГЕОКОМ». И сейчас руководители компании раскаиваются в своем выборе подрядчика и признают его ошибочным. При этом «ИНГЕОКОМ» отмечает, что другие объекты «Буиг» в Европе, в частности, торговые комплексы во Франции, сделаны очень качественно. Возможно, проблемы были вызваны несерьезным отношением к проекту персонала российского отделения компании.
Контракт с «Буиг» был расторгнут не сразу, но претензии «ИНГЕОКОМа» к «Буиг» в итоге выразились в судебном иске с требованием возмещения за низкое качество проведенной работы и задержки. Сумму иска «ИНГЕОКОМ» не оглашает.
В список «грехов» «Буиг» инвесторы записывают некачественную гидроизоляцию паркинга, последствия которой могут проявиться уже нынешней, первой для нового комплекса, весной. Сейчас «ИНГЕОКОМ» в «Атриуме» ведет постоянный контроль уровня грунтовых вод, и в случае протечки воды «ИНГЕОКОМу» придется принимать оперативные меры.
В 2001 –2002 году после неоднократных ошибок «Буиг» «Атриум» доводила до ума новая управляющая команда «ИНГЕОКОМ», одним из лидеров которой и был нынешний управляющий директор «Атриума» Ян Брудный. «Мы пытались «малой кровью» подчистить те проблемы, которые были в комплексе, хотя собственного опыта в строительстве торгово-развлекательных комплексов у нас тогда не было. Мы ездили и учились, в том числе и на примерах европейских торговых центров, каким необходимо сделать «Атриум», чтобы обеспечить ему успех», - говорит г-н Брудный.

Собственность и управление
Комплекс «Атриум» был сдан госкомиссии 16 апреля 2002 года, а двери для покупателей открыл спустя месяц - 16 мая.
Сейчас комплексом управляет компания City Property Management, созданная «ИНГЕОКОМом». Она отвечает за управление и эксплуатацию «Атриума». Бюджет комплекса согласовывается с двумя собственниками, и в его рамках управляющая компания самостоятельно решает все вопросы. Ставки аренды, условия и все стратегические решения согласовываются с «ИНГЕОКОМ КРК» и ГУП «Городское имущество».
Однако ДИПС - инвестор, участвовавший в проекте от имени города, - явно ожидал от «Атриума» большего. Леонид Краснянский, комментируя ситуацию с проектом «Атриума» сказал: «У нас получилось так - мавр сделал свое дело, мавр может уходить». Я очень доволен, что мы выполнили поручение города, и Москва получила такой замечательный объект. Но если бы ДИПС был коммерческой организацией, то участие в этом проекте нас бы не удовлетворило: мы бы, конечно, хотели участвовать в управлении комплексом. Тем более что все ресурсы у нас для этого есть».
Отсутствие восторгов со стороны ДИПС может объясняться не только нулевым коммерческим интересом в проекте, но и личной обидой на «ИНГЕОКОМ». Известно, что при открытии комплекса, на котором присутствовали первые персоны столичного правительства - мэр Юрий Лужков и вице-мэр Валерий Шанцев, - генеральный директор «ИНГЕОКОМ» Михаил Рудяк не упомянул о ДИПС в своей торжественной речи. Краснянский имел все основания быть недовольным этой «забывчивостью» соинвестора.
Однако ДИПС с «ИНГЕОКОМом» придется мирно сосуществовать - ведь им предстоит работать вместе и дальше: в конце декабря 2002 года вышло постановление правительства Москвы о строительстве еще четырех торговых центров, аналогичных «Атриуму», на Болотной, Сухаревской, Садово-Кудринской и площади Павелецкого вокзала.
Возвращаясь к «Атриуму», можно добавить: инвестиционное участие ДИПС выразилось в передаче городу прав собственности на 40% комплекса. Поскольку ДИПС как правительственная структура не вправе иметь в собственности комплекс, права хозяйственного ведения на «Атриум» были переданы ГУП г. Москвы «Городское имущество», который управляет многими объектами недвижимости, находящимися в городской собственности.
Сейчас «Атриум» является собственностью Москвы и «ИНГЕОКОМ КРК», при чем собственностью именно общедолевой, без разделения долей, – очень нетипичный случай для столичной практики. Ян Брудный объясняет это условиями, изначально присутствовавшими в постановлении правительства Москвы. А для изменения формы собственности, преобразования «Атриума» в ЗАО или ОАО, потребовались бы дополнительные средства на налоговые выплаты.
Проект «Атриума» доставил «ИНГЕОКОМу» много хлопот. В 2001 году ему даже пришлось участвовать в судебном разбирательстве по поводу претензий контрольно-счетной палаты к перерасходу бюджетных средств, зафиксированном в ходе проверки финансирования строительства. Было заведено уголовное дело на генерального директора «ИНГЕОКОМ КРК» Зайцева В.В.
«Не понятно, что и как посчитала палата. До проведения проверки бюджетных средств в строительстве «Атриума» еще не было, «ИНГЕОКОМ» инвестировал порядка 60%. Позже, к моменту написания инспекторами палаты выводов, «ИНГЕОКОМ» вложил в проект более 50 млн. долларов, а бюджетных средств поступило около 20 млн. долларов. А судя по подсчетам палаты, перерасход бюджетных средств города составил в проекте 34 млн. долларов. Получается, мы потратили больше денег, чем нам дал город. Как это возможно?» - недоумевает Ян Брудный.
В результате совместной и длительной работы «ИНГЕОКОМа» и контрольно-счетной палаты ситуацию удалось урегулировать: обвинения в растрате с компании сняли.

Выход на рынок
Вопросами аренды комплекса «Атриум» должна была заниматься компания Jones LangLaSalle, наобещавшая инвесторам «светлое будущее» и именитых арендаторов. Однако эти обещания выполнить не удалось: большинство арендаторов отказались от «Атриума», а оставшиеся не удовлетворяли общей идее и концепции торгово-развлекательного комплекса, поскольку у инвесторов была задача построить комплекс, привлекательный для разных групп посетителей, а не сделать «Атриум» одним большим ювелирным магазином или меховым салоном.
Поэтому «ИНГЕОКОМу» пришлось создать внутри себя специальную структуру, которая параллельно с Jones LangLaSalle занималась поиском арендаторов и сдачей площадей. В итоге переговорами и подготовкой договоров занимался «ИНГЕОКОМ». На завершающем этапе строительства комплекса к проекту привлекли компанию «Магазин магазинов», оказавшую помощь в сдаче в аренду и проконсультировавшую инвесторов по планировке.
Кстати, об упомянутом выше договоре аренды. Наверное, впервые в российской практике использовался договор, детально определяющий все условия пятилетней жизни арендаторов в комплексе. Документ более чем из ста страниц и его приложения регулируют порядок и технологию отделки помещений (для каждого арендатора в отдельности), порядок допуска в помещения, установки технических систем и инженерного оборудования и так далее.
История отношения с арендаторами, как и история строительства комплекса, полна разочарований и неоправдавшихся надежд. Переговоры с потенциальными арендаторами комплекса начались еще до строительства «Атриума». Однако в период до кризиса все без исключения претенденты разбежались. Переговоры с арендаторами были затруднены тем, что поверить в окончание строительства (особенно в послекризисный период) смогли очень немногие.
Предполагалось, что площади гипермаркета (1 и 2 этажи) в комплексе должна была занять французская сеть «Кар фур», планировавшая выйти на российский рынок (так и не осуществившая свои намерения до сих пор). В 1999 году интерес к площадям гипермаркета проявлял «Ашан», но переговоры не увенчались успехом: ставки «Атриума» показались «Ашану» слишком высокими. В итоге место гипермаркета занял «Седьмой континент», сокративший площадь до 1 этажа. «ИНГЕОКОМ» вынужден был внести изменения в планировку комплекса и часть второго этажа отдать компании «Партия» (сеть «Домино»), а оставшиеся площади разбить на сектора и отдать в аренду под магазины.
Поскольку одной из главных составляющих «Атриума» должен был стать многозальный кинотеатр, необходимо было подобрать якорного арендатора и на эту часть комплекса. Сначала переговоры велись с компаний «Ворнер Бразерс», но они из-за кризиса тоже отложили свой выход на рынок. Возможно, это было к лучшему, потому что нынешний арендатор мультиплекса в «Атриуме» - компания «Формула кино» - воплотила лучшие ожидания инвесторов.
Ставки аренды в «Атриуме» высокие, но, судя по наполняемости комплекса, они кажутся арендаторам разумными. Здесь возможна аренда на срок не менее 5 лет. Средняя ставка по 1 этажу - 2,5 – 3 тыс. долларов, по 2-му – 1,7 – 2,2 тыс., по 3 этажу (за исключением фудкорта) – 1,5 тыс. долларов за квадратный метр в год (включая налоги).
Сейчас 100% площадей комплекса сданы в аренду, а две зоны «Атриума» продолжают строиться. В апреле в крыле, противоположном кинотеатру, на 3 этаже будет открыт боулинг на 24 дорожки, и здесь же, на 4 этаже, к концу года откроется грандиозный детский развлекательный центр.

Проблемы и перспективы
Больше всего проблем нынешнему «Атриуму» доставляет все тот же паркинг.
Во-первых, «Атриум» ругают за высокую стоимость паркинга, хотя управляющая компания считает их «самыми низкими на сегодняшний день в городе». Итак, в будние дни, с 7.00 до 15.00 стоимость парковки за 3 часа составляет 50 руб., за 3 - 5 часов - 100 руб. Парковка за сутки – 300 руб. В вечернее время и выходные дни за время стоянки до 1 часа надо заплатить 50 руб., за 1 - 3 часа – 100 руб., за 3 - 5 часов – 150 руб.
Большая часть посетителей «Атриума» приезжает сюда вечером и в выходные на время 3 - 3,5 часа (в среднем этого достаточно для кино, кафе и шопинга), следовательно, их расходы на парковку составят 100 - 150 руб.
Это вряд ли можно назвать низкой ставкой, учитывая, что большинство наземных и даже подземных паркингов при торговых центрах действуют вообще бесплатно, а средняя ставка на парковках города не превышает 30 руб. за час или 60 руб. за три часа.
В «Атриуме» считают проблему высокой стоимости паркинга надуманной: «Пока у водителей есть возможность бесплатно оставлять свои машины на обочинах дорог, им кажутся высокими наши ставки».
Однако на данный момент, учитывая первоначальную идею «Атриума», а она заключалась в строительстве паркинга и разгрузке обочин дорог от стихийной парковки, свое предназначение проект не выполняет.
Другая проблема парковки обозначилась зимой 2002 - 2003 года, когда в столице стали использовать новый антиобледенительный реагент, состав которого известен узкому кругу специалистов. Реагент образовывал на полу парковки тонкую масляную пленку, счистить которую было очень сложно. И теперь эксплуатационные службы комплекса вынуждены мыть колеса всем въезжающим автомобилям и использовать специальную технику для уборки паркинга, чтобы оставшийся на шинах реагент не разъедал бетонные перекрытия парковки.
Для снижения эксплуатационных расходов паркинга необходимо найти техническое решение защиты перекрытий от реагента и шипов. Однако пока ни один из предложенных вариантов «Атриуму» не подошел.
Что касается перспектив, то, помимо упомянутой выше второй очереди комплекса (с гостиницей и бизнес-центром), в «Атриуме» может внезапно прибавиться свободное место. Дело в том, что в обозримом будущем будет решаться проблема Курского вокзала. Он сейчас является убыточным и, кроме того, имеет огромные проблемы с надежностью своей «оригинальной» крыши, за которую архитекторы, в свое время были удостоены специальной премии. Сейчас эта «оригинальность» выходит «боком», и вопрос о переносе здания – дело времени.