Когда ЕБРР впервые начал инвестировать в Россию? Что это были за проекты?
Первым нашим проектом в России в 1994 году стало офисное здание «Атриум» в Санкт-Петербурге на Невском проспекте. С тех пор ЕБРР осуществил финансирование еще трех проектов. Одним из них было складское помещение компании Faure & Machet в Москве (FM Москва), которое в настоящее время значительно расширилось; гостиница Рэдиссон в Санкт-Петербурге и, наконец, Мега Центр ИКЕА в Москве. Наши совокупные инвестиции в размере приблизительно 100 млн. евро оказали поддержку в реализации проектов общей стоимостью порядка 250 млн. евро.

Почему вы решили принять участие в проекте ИКЕА – ведь ИКЕА, кажется, вполне хватало собственных средств?
Мы всегда стараемся работать с достойными компаниями, которые признаны лидерами в своих сферах деятельности. Такие крупные фирмы не нуждаются в [высокой степени] ликвидности. Сотрудничество с ЕБРР заключается не только в получении денежных средств, но и в разделении рисков и совместном видении стратегии, которые формируют партнерские отношения, помогающие спонсору реализовать проект. Кроме того, ИКЕА придерживается позиции «прозрачного» ведения бизнеса, являясь надежным и честным партнером. Этих качеств, весьма приветствуемых и поощряемых нами, иногда недостает российскому и восточноевропейскому рынкам.

Тем не менее, вы были не единственным инвестором проекта. Такая политика является умышленной?
Частью политики ЕБРР является поощрение банком совместного финансирования и инвестирования. Это отразилось в правиле, согласно которому размер вложенных нами средств не может превышать 35% в каждом конкретном проекте. Основной причиной тому, что мы можем развивать направление совместного финансирования, является статус ЕБРР –предпочтительного кредитора, утвержденный всеми странами-участницами. Это дает нам приоритет на иностранных биржах в случае введения жестких ограничительных мер. В 1998, когда российский Центральный банк объявил мораторий, ЕБРР был единственным освобожденным от него. На любой банк, инвестирующий средства совместно с нами, распространяется статус предпочтительного кредитора, что позволяет забыть о так называемом «риске перечисления», и это оказывает положительное влияние и на другие возможные обеспечительные требования.

Как вы полагаете, почему темпы иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России так медленны?
В российском законодательстве недостаточно разработаны вопросы, касающиеся землевладения, кроме того, свое воздействие оказывает и неудовлетворительная практика в области прав на собственность и их соблюдения. Очень часто возникают трудности с выяснением владельца земельного участка и установления права собственности на него. Недавно была представлена новая ипотечная система, которая полностью еще не опробована на практике. Если говорить с точки зрения девелоперов, огромным препятствием является применяемый НДС на строительство, означающий, что все проекты примерно на 10% дороже, чем в других странах. Таким образом, возврат средств должен быть [быстрее и] выше, чтобы окупить расходы. Также недостаточно ясны административные требования, что делает рынок для потенциальных зарубежных инвесторов «непрозрачным» и отпугивает их от вложения средств. Другой возможной причиной может быть определенное нежелание российских компаний объединяться с международными партнерами для расширения и обогащения их опыта.

Вы можете приблизительно оценить количество мировых вложений, которые могут быть сделаны в коммерческую недвижимость России в случае, если условия для этого будут благоприятными?
Если темпы экономического роста останутся столь же быстрыми, как и сейчас, и если условия будут благоприятны, думаю, что можно ожидать активизации и выхода на рынок девелоперов, готовых развивать и предлагать проекты, отвечающие требованиям институциональных инвесторов. Я бы оценил совокупный сегодняшний рынок российской недвижимости, пригодной для институциональных инвестиций, приблизительно в 5 млрд. долларов, может быть, чуть меньше.

В какую недвижимость вы предпочитаете инвестировать средства – в торговые, офисные или промышленные проекты?
Обычно мы инвестируем средства в проекты, исходя из требований рынка. Российский рынок неоднороден, а рынок ритейла в скором времени, возможно, достигнет насыщения в Москве. Однако если посмотреть на такие города, как Екатеринбург и Нижний Новгород, можно констатировать, что они определенно нуждаются в развитии всех направлений коммерческой недвижимости. За последние несколько лет в этих городах не было заметно интересных проектов. В любом случае мы принимаем решения, основываясь на требованиях рынка и ожидаемом его росте.

Каким вы видите развитие России в ближайшее время и в более отдаленном будущем?
Самый важный вопрос: останутся ли темпы роста, очень высокие в определенных секторах (от 20% до 40%), стабильными? Возможно, нет. Однако мы уверены, что Россия останется весьма заманчивым и притягательным растущим рынком. Безусловно, рост всегда сопровождается риском. Нефтяная отрасль все еще составляет около половины российского экспорта и четверть российских налоговых поступлений. Я считаю, что для того, чтобы Россия стала более конкурентоспособной страной со стабильными темпами роста, должно быть проведено еще много структурных улучшений.
Другим немаловажным фактором является политическая стабильность, которая идет «рука об руку» с реформами. До сегодняшнего момента существующее правительство демонстрировало готовность и способность проводить начатые реформы, поэтому если и далее оно будет придерживаться того же курса, Россия только выиграет.
В целом рынок недвижимости развивается параллельно с экономикой. Не думаю, что скоро мы станем свидетелями бума в секторе недвижимости, поскольку барьеры «на входе» все еще высоки. И пока я не вижу значимых примеров долгосрочных инвестиций, поскольку это просто невозможно в условиях современной административной системы.

Как можно определить вашу инвестиционную стратегию?
Наша цель – способствовать созданию устойчивой бизнес-культуры, соответствующей высоким стандартам международной практики, что, с нашей точки зрения, включает все уровни рынка коммерческой недвижимости, поэтому мы, несомненно, должны определять возможности, отвечающие этим требованиям.

Вы вложили средства в такую торговую сеть, как «Пятерочка», которая обеспечивает продуктами конечного потребителя. Ваша стратегия направлена на конечного потребителя или на тех, кто развивает такие проекты?
Она связана с тем, как торговые компании организованы и структурированы. Обычно на ранней стадии развития недвижимость у такой компании находится на ее балансе. Как только компания достигает определенного размера, для дальнейшего финансового расширения ей необходимо повысить свой уровень ликвидности за счет «избавления» от недвижимости. Таким образом, если говорить о втором типе компаний, которые обычно снимают в аренду помещения, принадлежащие либо сторонним инвесторам, либо аффилированной компании-ритейлеру, получается, что мы поддерживаем в первую очередь развитие недвижимости. Если же мы говорим о первом типе компаний, конечно же, мы принимаем во внимание то, что мы поддерживаем и розничную торговлю даже в том случае, когда наши средства могут быть использованы для финансирования недвижимости.

Скоро вы направляете в Россию своего представителя, – означает ли это, что вы будете проводить здесь более активную политику? Каковы ваши планы на ближайшие 5 лет?
Поскольку рынок России развивается, а проектов недвижимости, пригодных для институциональных инвестиций, пока недостаточно, для ЕБРР открыта масса возможностей для участия в процессе. Одной из задач представителя департамента недвижимости станет развитие комплекса проектов коммерческой недвижимости в России с привлечением как зарубежных, так и российских инвесторов. Это отвечает нашим планам на ближайшее будущее – мы планируем расширять наше собственное портфолио со скоростью примерно 10%-15% в год. Мы будем предлагать как долговое финансирование, так и капитальное финансирование, и в настоящее время находимся в поиске соответствующих предложений. Мы считаем, что капиталовложения в сфере девелопмента недвижимости в России сравнительно ограничены. Если вы взглянете на наиболее активных в настоящее время международных инвесторов, станет понятно, что среди них множество около-правительственных структур, таких, как Инвестиционный фонд «США – Россия» и ЕБРР. Это очень важный показатель того, что для ЕБРР необходимо быть более активным в этой области.

Каким образом работа с гостиницами отвечает Вашей стратегии?
Мы убеждены, что Россия испытывает недостаток хороших отелей среднего класса, то есть гостиниц известной марки уровня 2-3 звезд, которые смогут обеспечить высокое качество услуг в данном сегменте рынка. Эту сферу мы рассматриваем в настоящий момент как потенциально возможную для поддержки проектов, среди которых, возможно, – строительство сети таких отелей.