Башня на Павелецкой: здесь вершатся крупные сделки

Проект в целом
Согласно Постановлению Правительства Москвы, земельный участок площадью около 1,02 га на пл. Павелецкого вокзала был предоставлен фирме «Энка» в 1995 году на условиях аренды сроком на 49 лет под строительство в 1996-1999 г.г. административного здания и его дальнейшую эксплуатацию.
Генеральным проектировщиком, компанией «Моспроект-2» был разработан эскизный проект строительства, основываясь на проекте архитектора Уборевича-Боровского, победившего в конкурсе по застройке данного участка.
Когда все согласования и подготовительные работы были выполнены «Энка» приступила к реализации проекта. В целом бизнес-центр на Павелецкой состоит из трех зданий, выполненных в едином архитектурном стиле, и представляющих собой цельную композицию: Павелецкая Плаза 1, Павелецкая Плаза 2 и Башня на Павелецкой.
Общая площадь всего проекта составляет около 65 тыс. кв. м. Именно поэтому на сегодняшний день, пока на рынок не вышел проект «Москва – Сити», комплекс на Павелецкой считается одним из крупнейших офисных центров в России.
Первым в декабре 1996 года началось строительство Павелецкой Плазы 1, общей площадью 17 тыс. кв.м. Павелецкая Плаза 2, общей площадью 13 тыс.кв.м. была введена в эксплуатацию в 1998 году.
Строительство Башни на Павелецкой общей площадью 34 тыс.кв.м. началось в августе 1998 года, но было заморожено. Возобновилось оно лишь в марте 2002 года и закончилось в апреле 2003, когда Государственная комиссия приняла здание в эксплуатацию 11 апреля 2003 года.
Сегодня Башня на Павелецкой занимает второе место по количеству офисных площадей класса А после Новинского, 31 в Москве. Однако строительство последнего еще не завершено, тогда как в Башню уже въехал первый арендатор - компания Brunswick UBS Warburg, занявшая с 9 по 12 этаж.

Проблемы строительства
Как и большинство других проектов в Москве, бизнес-центр на Павелецкой пострадал от кризиса 1998 года. В августе 1998 года, несмотря на то, что в Башне уже были выполнены подземные работы, она осталась стоять незавершенной. Вместе с тем, решение «Энки» заморозить строительство Башни сегодня выглядит как грамотный ход опытного девелопера. Сменяющие друг друга циклы рынка привели к тому, что за периодом спада строительной активности, уровня спроса и арендных ставок, начался период восстановления рынка.
Почувствовав некоторую оттепель на рынке после кризисного затишья «Энка» не рискнула сразу приступать к завершению Павелецкого комплекса. Было решено возобновить строительство другого офисного центра класса А – «Садовой Плазы». 14-этажное здание площадью около 13 тыс.кв.м., расположенное на ул. Долгоруковской, было сдано в эксплуатацию в конце 2001 года. Как раз в то время, когда спрос, оправившись после кризиса, начал неуклонно расти, а вместе с ним начали расти и арендные ставки. Садовая Плаза была полностью сдана в аренду в считанные дни.

Застройщик
Свою деятельность в России турецкая компания «Энка» начала еще в 1987 году, осуществив такие престижные проекты как реконструкция Дома Правительства и здания Государственной Думы. Таким образом, можно сказать, что отношения компании с властью сложились весьма успешно.
В условиях, когда на сегодняшний день почти три четверти нового офисного строительства – это первый опыт девелопера, репутация надежного застройщика, давно ведущего девелоперскую деятельность на московском рынке, естественно, играет свою роль. На сегодняшний день «Энка» завершила строительство 12 бизнес-центров, общая арендуемая площадь которых составляет более 165 тыс. кв. м.

Башня сегодня
Итак, все проблемы строительства остались позади, и сегодня Башня возвышается над близлежащей постройкой. Как и на любой другой новый проект, взгляды на архитектурные особенности Башни расходятся. Некоторые архитекторы полагают, что Башня органично вписалась в существующую застройку. Другие считают ее слишком помпезной, выполненной в духе сталинского времени. Однако, это не мешает ей оставаться привлекательным высококлассным офисным зданием для арендаторов.
Как считает Елена Кузьмина, менеджер по связям с общественностью компании Стайлз энд Рябокобылко, это первый офисный небоскреб класса А на Садовом Кольце, совмещающий современные технологии дизайна и технического оснащения.
По мнению многих брокеров, еще до выхода Башни в свет, потенциальные арендаторы, рассматривавшие переезд в высококлассный офис как ближайшую перспективу для компании, безусловно, в первую очередь имели в виду Башню на Павелецкой.
«Одновременно с этим проектом на рынок должны были выйти еще как минимум пять зданий, но которые в силу разных причин не были введены в эксплуатацию. Поэтому Башня на Павелецкой на сегодняшний день едва ли не единственное здание класса А, где совершаются крупные сделки по аренде», - комментирует Наталья Москаленко, старший консультант Департамента офисной недвижимости компании Colliers International. Тот факт, что заявленные на май сроки сдачи объекта, были выполнены даже с опережением, по мнению Натальи Москаленко, в целом на рынке является большим исключением. Так как многие застройщики не выдерживают запланированных сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
По мнению Юрия Юдакова, консультанта по недвижимости компании Noble Gibbons, потенциальные арендаторы оценивают не только качество здания, но и насколько арендодатель выполняет свои обещания. «Энка» в этом смысле является одним из самых надежных партнеров и зарекомендовала себя на рынке как первоклассный арендодатель, с которым удобно и легко иметь дело.
Как считает Максим Жуликов, старший специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, выброс на рынок такого количества офисных площадей существенно отразится в сегменте «топповых» зданий. Однако в классе А и В ситуация мало изменится, и предложения по-прежнему будет недостаточно.
Тем не менее, по данным компании «Энка» в Башне на Павелецкой на 40% площадей уже подписаны контракты, и еще 40% находится в стадии переговоров. В «Энке» ожидают, что в ближайшем будущем все площади будут сданы. По данным компании Стайлз энд Рябокобылко интерес к зданию проявили такие компании как Linklaters, SC Johnson, UBS, Finansbank, Frito Lay. Для Башни на Павелецкой характерные сроки заключения договоров аренды составляют от 3 до 5 лет.
Арендные ставки в Башне полностью соответствуют ставкам зданий класса А, колеблющимся в пределах от $625 до 750, включая стандартную отделку и эксплуатационные расходы. При этом разброс цен на арендуемые квадратные метры во многом зависит от этажа. Компании, которые хотели вместе с офисным помещением получить и прекрасный вид из окна, естественно готовы платить больше.

Местоположение
На район Замоскворечья приходится пятая часть всех строящихся в Москве офисов. Это один из самых застраиваемых районов в последнее время. По данным многих компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости, район Замоскворечья занимает второе место после Центрального Делового района по уровню строительной активности и предпочтениям арендаторов. В этом районе в конце 2002 года компания «Форум Пропертиз» предложила 12 тыс.кв.м. офисных площадей первой очереди комплекса «Аврора Бизнес-парк» на Садовнической набережной. Со строительством комплекса «Павелецкая Плаза», делового и культурного центра Риверсайд Тауэрз, других примечательных коммерческих зданий, этот район стал средоточием деловой активности в Москве.
Некоторые потенциальные арендаторы могут расценить близость Павелецкого вокзала как недостаток местоположения Башни. «Однако не стоит забывать, что в последнее время многие международные авиакомпании переносят свои рейсы в аэропорт Домодедово. А строительство скоростной железной дороги, соединяющей Павелецкий вокзал с аэропортом Домодедово, уже завершено. Поэтому, можно сказать, что близость к вокзалу, это скорее достоинство здания, чем недостаток», - считает Наталья Москаленко.

Достоинства и недостатки
Как отмечает Наталья Москаленко, помимо таких преимуществ здания как удобное месторасположение, наличие современных инженерных систем, профессиональное обслуживание, наличие кафетерия для арендаторов и др. панорамные виды Москвы, открывающиеся с верхних этажей башни, являются одним из основных ее достоинств.
Как отмечают многие специалисты, в Башне были использованы самые современные инженерные системы. В частности многие обращают внимание на 4-х трубную систему кондиционирования, которая позволяет индивидуально регулировать климат в каждом отдельном помещении.
Башня уходит под землю на четыре этажа. В первом подземном этаже будет размещаться большой по площади кафетерий компании Sodexho, одного из ведущих провайдеров такого рода услуг, работающих в разных бизнес-центрах.
В остальных трех подземных этажах будет располагаться охраняемая автостоянка. По словам директора по маркетингу компании «Энка» Эркана Эркека, застройщикам удалось добиться соотношения, где на одно парковочное место приходится 120 кв.м. арендуемой площади. Правда, обычно в своих зданиях «Энка» стремится добиться соотношения в пределах 100 кв.м. арендуемой площади на одно парковочное место.
Однако, как считает Максим Жуликов, рядом с Башней недостаточно наземных парковочных мест для посетителей, что в будущем, когда здание начнет функционировать в полную силу, возможно, создаст некоторые проблемы.
Еще одним немаловажным достоинством Башни многие специалисты называют открытые пространства этажей до 2400 кв.м. Это выгодно для крупных компаний с большим количеством сотрудников, так как дает возможность уместиться всей компании на одном этаже. По наблюдениям специалистов, в Москве не так много зданий, где можно найти такие большие поэтажные площади.
Однако, сама форма здания несет в себе некоторые сложности. Круглая снаружи, внутри Башня представляет собой форму неправильного прямоугольника.
По мнению Юрия Юдакова, сама концепция башни несет в себе ряд недостатков, влияющих на эффективность использования офисных площадей. В центре Башни, где располагается «ядро» здания, находятся все основные вертикальные проемы, включая лифтовые шахты и другие коммуникации. Вокруг ядра в непосредственно офисных помещениях стоят массивные несущие колонны, занимающие много места внутри каждого этажа. Одним из вытекающих последствий является достаточно глубокий этаж и его малая естественная освещенность.
Как считает Юрий Юдаков, арендатору сложно будет использовать коридорную систему организации офисного пространства из-за возникновения так называемых мертвых зон. Чтобы поделить пространство на кабинеты, придется приложить максимум креативности, либо использовать систему стеклянных перегородок.
«В Башне на Павелецкой сложно организовать ту коридорную систему, к которой привыкли в советское время: когда по обе стороны коридора расположены двери в отдельные кабинеты. Но с другой стороны многим компаниям требуются темные комнаты для размещения серверных комнат, копировальных комнат, архивов, складов, почтовых и т.п.», - считает архитектор компании «Энка» Мария Федулова.
Стоит добавить, что на верхних этажах Башни проблема колонн была решена: их там просто нет за счет того, что функцию несущей конструкции выполняют наружные стены.
«Все планировки в Башне можно успешно обыграть, воспользовавшись услугами профессиональных архитекторов и дизайнеров», - считает Валентин Стобецкий, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle.

Проблемы роста
Принципиальный вопрос, который решает для себя каждый потенциальный арендатор в самом начале: хочет ли он вообще иметь офис в высотном здании с большим количеством арендаторов или ему больше по душе малоэтажное здание, рассчитанное максимум на двух-трех арендаторов.
С точки зрения девелопера, строительство высотных зданий, безусловно, выгодней, чем строительство малоэтажных. Так как взимаемый земельный налог не учитывает количество этажей, а выплачивается из расчета занимаемого земельного участка.
Однако, по наблюдениям специалистов, не все компании предпочитают арендовать площади в небоскребах. Здесь, как говорится, дело вкуса, но все же можно проследить некоторые тенденции.
Большинство международных компаний тяготеют к тому, чтобы арендовать офисы в бизнес-центрах, руководствуясь логикой, что бизнес притягивает бизнес. Деловой комплекс становится центром привлечения клиентов.
А вот российские нефтяные, газовые корпорации больше предпочитают отдельные, изолированные здания. Другое дело, что, если российская компания, нуждающаяся в высококлассном офисе, не может подобрать подходящего изолированного малоэтажного здания, то руководство, как правило, соглашается на аренду офиса в бизнес-центре.
Такая «нелюбовь» к высотным зданиям объясняется в первую очередь боязнью пожаров. Также не на пользу высоток сыграли и трагические события 11 сентября.
Так что, что касается многоэтажности Башни на Павелецкой, то некоторых арендаторов это привлекает, а кого-то наоборот отпугивает.
Однако, в любом случае, в Башне «проблемы роста» решены подобающим образом. В здании действуют 9 мощных высокоскоростных лифтов фирмы KONE и один служебный лифт и используется спринклерная система пожаротушения.

Отделка
Стандартный пакет отделки также входит в услуги, предоставляемые «Энкой» своим арендаторам. При этом стоимость отделки уже включена в арендную плату. То есть арендная плата первого года уменьшена на сумму разового платежа за отделку помещения.
«Энка» имеет своего штатного архитектора, услуги которого бесплатны для арендаторов. Обычно помощь штатного архитектора требуется в самом начале взаимоотношений с клиентом, когда определяются потребности арендатора с точки зрения планировки и составляется предварительный эскиз того, как будет выглядеть офисное пространство.
Арендатор может воспользоваться и услугами своего архитектора.
Далее происходит процесс согласования по поводу отделки помещения. Арендатор вправе выбрать цвет ковролина, и стен. Помимо этого, в стандартную отделку «Энки» также входят подвесные потолочные плитки, перегородки, светильники, и др.
Далее некоторые компании останавливаются на стандартной отделке, а некоторые могут и дальше пользоваться услугами собственных дизайнеров.
Единственное условие «Энки» заключается в том, что при использовании собственных отделочных материалов, они должны иметь необходимые согласования и сертификаты и соответствовать пожарным и санитарным нормам.

Эксплуатационные расходы
«Энка» силами собственной группы управления будет также осуществлять и последующую эксплуатацию Башни на Павелецкой. На сегодняшний день площадь сдаваемых в аренду помещений в 17-ти коммерческих офисных зданиях, управляемых компанией «ЭНКА», составляет более 130 тыс. кв.м. В комплекс услуг будет входить круглосуточная охрана, техническое обслуживание, уборка мест общего пользования, вынос и уборка мусора и снега, уборка территории и коммунальные услуги, за исключением электричества. Стоимость этих услуг будет составлять $75 за кв.м. в год. Арендаторы оплачивают дополнительно электричество, потребляемое ими в помещениях.
В заключении хотелось бы еще раз отметить, что бизнес-центр на Павелецкой, строительство которого завершилось вводом в эксплуатацию Башни, по мнению многих специалистов, существенно пополнил предложение площадей класса А1 в столице, что подтверждает высокий спрос со стороны арендаторов.

Информация:

Технические характеристики:

- Общее количество коммерческих площадей 35 000 м2
- 25 этажей офисных помещений
- 1 этаж под розничную торговлю
- 3 уровня охраняемой подземной парковки
- Кафетерий в подвальном этаже
- Высокие потолки при минимальной чистой высоте потолков в офисах 2.80 м.
- Открытые пространства этажей площадью до 2400 м2
- 9 мощных высокоскоростных пассажирских лифтов фирмы KONE и 1 служебный лифт
- Полная спринклерная система пожаротушения
- Энергосберегающие и звуконепроницаемые окна с тонированным, светоотражающим остеклением
- 4-х трубная система кондиционирования потолочного типа, позволяющая индивидуально регулировать системы отопления, вентиляции, кондиционирования
- Современные системы управления и охраны здания
- Круглосуточная физическая охрана здания
- Круглосуточно функционирующая служба эксплуатации здания
- Современная система коммуникаций