В преддверии международной инвестиционной выставки MIPIM наш журнал решил провести небольшой опрос инвесторов. Какой стратегии и тактики придерживаются они сегодня, вкладывают ли в коммерческую недвижимость, если да, то в какие сегменты?

Роман Таптыгин, генеральный директор Aareal Bank AG, Moscow Representative Office

– Изменилась ли ваша инвестиционная стратегия на российском рынке в кризисное время? Как претерпела изменения тактика?

– Мы стали больше внимания уделять рискам, больше появилось условий для заемщиков. Были повышены требования по соотношению заемных средств и рыночной стоимости залога. Мы решили пока не расширять свой кредитный портфель, а сфокусироваться на тех проектах, которые уже есть.

Естественно, наши клиенты, как и весь рынок, почувствовали на себе действие кризиса. Им пришлось вести переговоры с арендаторами по корректировке условий аренды, стараться приспособиться к новым рыночным реалиям. Хочу отметить, что этот процесс происходит не только в России, но и по всему миру. И, нужно сказать, на общем фоне Россия выглядит очень неплохо. В конце прошлого года у нас была встреча менеджеров всех стран, и блок стран Восточной Европы, включающий в себя Чехию, Польшу и Россию, выглядел практически как наименее проблемный.

Aareal Bank AG выходил на российский рынок с консервативным подходом. У нас изначально были жесткие требования к качеству объектов и заемщиков в целом, к соотношению суммы финансирования. Одним из основных критериев для нас являлась и является т. н. sustainability, то есть устойчивость, жизнеспособность объекта финансирования в условиях изменяющегося рынка (в том числе и в период спада). Клиенты и коллеги по цеху не раз говорили нам, что банки давно ушли вперед и предлагают более агрессивные схемы. Однако мы не гнались за большим количеством сделок и сверхмаржой в ущерб обеспечению, считали и считаем, что у нас есть четкая стратегия и места на рынке хватит всем. Кризис показал, что модель работы, которой придерживается наш банк, является правильной. Причем, повторюсь, не только в России, но и в мире...

Сегодня в силу рыночных обстоятельств Aareal Bank по части новых сделок отдает приоритет Западной Европе и США. Но все равно одним из самых крупных наших клиентов является именно российская компания. Это говорит о том, что Россия является для нас интересным рынком с большими перспективами.

– Над какими проектами вы работали и работаете в кризисное время?

– Aareal Bank начал активно работать на российском рынке примерно в 2006 году, и основные кредиты были выданы нами в 2007-2008 годах, то есть перед кризисом. Плюс сделки, работа над которыми была начата до кризиса, были удачно завершены. Сейчас мы, как и многие наши коллеги, занимаемся мониторингом этих кредитов, однако потребности рефинансировать их у нас нет. Непосредственно в кризис над новыми проектами мы не работали.

– Какие сегменты коммерческой недвижимости выглядят сейчас наиболее привлекательными? Почему?

– Кризис проверил объекты на качество. В начале кризиса первыми пострадали офисы, однако очень неплохо чувствовали себя склады. Сейчас мы видим, что часть складских комплексов испытывает проблемы с заполняемостью, в то же время качественные объекты не страдают от отсутствия арендаторов. Если девелопер правильно выстроил бизнес, чувствовал рынок и понимал, что он не всегда будет расти, а потому не гнался за арендной ставкой в $2 тыс., а строил объекты исходя из ставки $700, он во время кризиса не пострадал. Наблюдая за рынком, можно сказать, что сегодня интересные проекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Эдриан Бейкер, управляющий директор, Raven Russia

– Компания Raven Russia всегда оценивала российский рынок недвижимости исходя из долгосрочных перспектив. В результате соотношение собственного капитала к заемному финансированию у нас всегда рассчитывалось на длительную перспективу. Финансовый, а затем и экономический кризис конечно же повлиял на наш бизнес; однако мы сохраняем сильные позиции, имея на балансе $130 миллионов наличности, а также подписанные арендные договоры на сумму свыше $85 миллионов в нашем портфеле недвижимости.

Вследствие экономического кризиса, снижения уровня банковского финансирования и спроса среди арендаторов мы затормозили реализацию программы девелопмента в российских регионах. Мы также стали осторожнее относиться к девелопменту в Москве и сосредоточились на сдаче в аренду одного миллиона незанятых квадратных метров складской недвижимости класса А, которая остается в нашем портфеле.

Мы сосредоточены на складской не - движимости, которая в настоящее время выглядит наиболее привлекательным активом, поскольку спрос среди арендаторов вырос, а новые проекты в настоящее время не запускаются. В течение следующих 12 месяцев в Москве резко уменьшится предложение и, как следствие, вырастут арендные ставки. Мне кажется, что рынок складской недвижимости уже прошел самую низкую точку спада и арендаторы вскоре столкнутся с более высокими арендными ставками, предлагаемыми арендодателями, которые уже не будут давать арендаторам такого количества стимулов.

Мне думается, что спрос среди арендаторов восстанавливается; при ограниченном доступе к капиталу имеющееся на рынке предложение будет снижаться, а арендные ставки пойдут вверх. Что касается инвестиций, то продолжается противостояние покупателей и продавцов, но на рынке нет продавцов, которые действительно терпят бедствие. Эта ситуация может измениться в 2010 году, но инвесторы по-прежнему хотят дополнительной платы за «российский риск», особенно при наличии пугающей задолженности.

Дэвид Джованис, управляющий директор компании London & Regional Properties

– Наша стратегия всегда основывалась на диверсификации портфеля активов. Мы инвестировали во все сегменты рынка коммерческой недвижимости, включая складскую, офисную, торговую и гостиничную недвижимость. Кроме того, мы инвестируем на разных этапах строительства – начиная с подведения коммуникаций и закладки фундамента и кончая разными этапами строительных работ. Кроме того, мы инвестируем и в готовые, успешно функционирующие объекты. Мы также пытаемся географически диверсифицировать наш портфель, инвестируя в московскую, петербургскую и региональную недвижимость.

В настоящее время мы продолжаем эксплуатировать имеющиеся активы, строить и искать проекты с нуля. В I квартале 2010 года на рынке появится три новых проекта. Два из них – это торговые центры в Калуге и Пензе. Оба проекта находятся на стадии отделки, и к марту все будет готово. Третий проект – это Хилтон Отель в Новосибирске. Компания L&RP достаточно агрессивна в поиске дополнительных проектов. Я верю, что в I квартале 2010 года компания приобретет 2–3 новых активов.

Как видите, мы не отдаем предпочтение какому-то конкретному сегменту рынка недвижимости. Следует разве что оговориться, что сегодня наиболее привлекательный сегмент – это уже действующие объекты, поскольку они не связаны с риском строительства недвижимости. Ранее было трудно приобрести подобные объекты по причине их крайней дороговизны. Сейчас цены упали примерно вдвое, поэтому покупка готовых объектов стала более реальной перспективой.

Однако на сегодняшнем рынке инвестиционные сделки редки, и главная причина заключается в невозможности получения финансирования. В 2007 году и до середины 2008 года европейские и российские банки выдавали средства на покупку активов. Сейчас, несмотря на наличие объектов, выставленных на продажу, на рынке отсутствует долговременное долговое финансирование, и если вам хочется чтото приобрести, то придется это делать на собственные средства.

В России лишь два финансовых учреждения выдают кредиты – Сбербанк и Внешторгбанк. Однако эти кредиты выдаются под столь высокие проценты, что нет никакого экономического смысла заимствовать деньги для покупки недвижимости. Если вы ходите приобрести здание, дающее доходность в 13%, а стоимость долгового финансирования составляет 17%, то это теряет всякий смысл. Западное финансирование также практически иссякло. На Западе ситуация такова: банки понесли большие убытки на ипотечных кредитах в США, а также на местных рынках, в результате чего они в том или ином виде перешли под контроль государства. Например, в Германии в банки были назначены наблюдатели от различных государственных структур, и эти наблюдатели возражают против инвестирования средств на российском рынке, поскольку делают все возможное, чтобы банковский капитал работал на благо немецкой экономики и вкладывался в местные рынки. Таким образом, государство просто запрещает кредитовать какие-либо проекты в России или инвестировать в российскую экономику.

Вторая причина отсутствия сделок в том, что покупатели беспокоятся по поводу платежеспособности арендаторов, их способности выплачивать аренду. Ситуация сегодня такова, что на рынке образовалось большое предложение качественных офисных помещений класса А, процент пустующих площадей приближается к 20%, и это нервирует покупателей. Если вы думаете о приобретении нового офисного здания с арендаторами, но на другой стороне улицы стоит пустующий бизнес-центр, владелец которого пытается переманить арендаторов более низкими арендными ставками, для того чтобы его объект приносил хоть какой-то минимальный доход, то это не может не нервировать инвесторов.