Офисный рынок: что ожидать инвесторам?

Увеличивающийся объем маленького рынка
Компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости в Москве, по-разному оценивали существующий объем офисного рынка класса А и В на начало 2003 года. Так по данным компании Джонс Лэнг ЛаСалль объем рынка офисов равнялся 2,5 млн. кв.м. В компании Стайлз энд Рябокобылко существующий объем оценивали в 2,4 млн кв.м. Компания Колиерз Интернешнл на начало 2003 года оценивала существующий объем офисного рынка класса А и В в 2,6 млн. кв.м..
Однако, все специалисты едины во мнении, что офисных площадей по-прежнему недостаточно, чтобы удовлетворить потребности потенциальных арендаторов. В связи с этим на рынке сохраняется высокий уровень строительной активности.
Однако, по данным Стайлз энд Рябокобылко, строительная активность пока еще не догнала показателей «докризисной» поры. Так в 2003 году планируется построить 400 тыс.кв.м. офисных площадей, и еще 340 тыс.кв.м. в 2004 году. Если сравнить эти цифры, с показателями прошлых лет, то объем нового строительства офисных помещений класса А и В в 2002 году составил 200 тыс.кв.м., в 2000 – 290 тыс. кв.м. и в 1997 – около 490 тыс.кв.м.
Аналитики компании Колиерз Интернешнл оценивают общий объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей класса А и В в течение 2002 г. в районе 400 тыс. кв.м. По данным Коллиерз Интернешнл, эта цифра превышает значение предыдущего года на 30%. Согласно предварительному прогнозу на 2003 г. предполагается дальнейший рост строительной активности, что приведет к увеличению объемов нового строительства еще на 25%.
По данным Стайлз энд Рябокобылко в 2003 году планируется ввести в эксплуатацию около 233 тыс. кв.м. офисов класса А. При этом стоит учесть, что 40% из класса А строится для определенного клиента, либо имеют договоры предварительной аренды. Для сравнения в 2002 году было построено 68 тыс. кв.м. первоклассных офисных площадей. В 2000 году количество построенных квадратных метров офисов класса А достигло 197 тысяч кв.м. и 195 тыс. кв.м. в 1997.
В то же время, как отмечают специалисты компании Колиерз Интернешнл, несмотря на то, что достаточно большое количество офисных зданий в Москве относится к классу «А» в соответствии с классификацией офисных зданий, принятой в России, только некоторые из них могут быть действительно отнесены к самому высокому классу, удовлетворяющему требованиям западных инвесторов. Это так называемые здания класса «А1», где в большинстве случаев уровень свободных помещений близок к 0%. Таким образом, предложение офисных площадей высокого класса на рынке очень ограничено.
По данным Колиерз Интернешнл, среди новых офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2003 г. только 60 тыс.кв.м. может быть классифицировано как класс «A1». Более того, большинство из этих площадей уже продано или сдано в аренду. Таким образом, увеличение предложения в сегменте офисных зданий класса «А1» составит всего около 10 тыс.кв.м., что в условиях острой нехватки произведет эффект капли в море.
Что касается офисных зданий класса В, то как считают аналитики Стайлз энд Рябокобылко в текущем году планируется ввод 176 тыс. кв.м. В прошлом году эта цифра составила 112 тыс. кв.м. и 85 и 292 тыс.кв.м. в 2000 и 1997 году соответственно.
Иного мнения придерживаются в компании ABN Realty. Согласно данным отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty ввод новых офисных зданий класса В в 2002 году составил приблизительно 185-210 тыс. кв. м. Близки к этим показателям и статистические данные компании Коллиерз Интернешнл, где объем офисных помещений класса В введенных в строй в 2002 году составляет 188 тыс. кв.м.
Однако, как правило, многие застройщики не выдерживают запланированные сроки сдачи объектов. Тем самым ввод ожидаемых офисных площадей плавно «перетекает» на следующий год. По мнению большинства участников рынка, это является одной из основных проблем.
Новой тенденцией 2002 года в компании Коллиерз Интернешнл считают увеличение количества офисных зданий высокого класса, предлагаемых на продажу. Среди таких зданий можно выделить Альфа-Арбат-Центр, Новоданиловский Дом, Офисный Центр Бонтон, Малая Дмитровка, 10, Тверская, 9/17 и другие.

Уровень спроса.
Согласно статистическим данным Колирз Интернешнл, количество поглощенных рынком площадей в течение 2002 г. увеличилось и составило около 450 тыс. кв.м. по сравнению с 310 тыс.кв.м. в 2001 г. Средний уровень вакантных площадей в целом по рынку офисных помещений класса А и В увеличился с 4% до 6%. При этом в зданиях класса А средний уровень вакантных площадей оставался стабильным на протяжении всего года, в то время как в классе В произошло его незначительное увеличение.
Как считают аналитики Стайлз энд Рябокобылко, за последние четыре года уровень поглощения превышал объем нового строительства. Прогнозируемое специалистами компании поглощение на 2003 составляет 350 тыс.кв.м. Уровень незанятых помещений, который наблюдался после кризиса - выше 20% - сейчас находится в среднем на уровне 6% (по зданиям класса А в среднем – 3%, а по лучшим зданиям - 0). Аналитики полагают, что если сроки сдачи офисных зданий будут выполнены и в 2003 году будет действительно построено 400 тыс. кв.м., а уровень поглощения останется прежним, то уровень свободных помещений в 2003 году возрастет до 7,5%. Однако, если по тем или иным причинам, планы, как и в прежние годы, останутся планами, и в итоге будет построено 300 тыс. кв м, а уровень поглощения останется прежним, то уровень свободных помещений сократится до 4%. Для примера, средний уровень свободных помещений в Европе в 2002 году составил 8,5% (и 5% в 2001 году).
В целом, прогнозируя возможный объем поглощения на текущий 2003 и следующий 2004 годы, специалисты не ожидают понижения его объема.

Спрос
В 2002 году спрос возрос на 41% по сравнению с 2001 годом, отмечают аналитики Стайлз энд Рябокобылко. Наибольшим спросом пользовались помещения от 500 кв.м., тогда как ранее спрос концентрировался на офисах, не превышающих 500 кв.м.
В компании Джонс Лэнг ЛаСалль, также отмечают тенденцию по увеличению размера запрашиваемых офисных площадей. По сравнению с прошлым годом увеличилось количество заявок на площади, начиная от 1000 кв.м. При этом на сегодняшний день в Москве существует не так много зданий, где можно найти такие площади, в связи с чем арендаторы вынуждены заключать договоры предварительной аренды в строящемся здании и ждать его ввода в эксплуатацию. А это связано со многими рисками, в первую очередь с размытыми сроками окончания строительства.
Согласно статистическим расчетам Колиерз Интернешнл, по бюджетным предпочтениям наиболее запрашиваемыми являются площади, предлагаемые в аренду по ставкам от $450 до $600 за кв.м. в год без учета НДС. Данный ценовой диапазон соответствует офисным помещениям класса А и В1.
Еще одной важной тенденцией 2002 года по наблюдениям Коллиерз Интернешнл стало увеличение спроса на приобретение зданий в собственность. Количество сделок купли-продажи увеличивается и составляет около 10% рынка по количеству совершенных сделок, тем не менее, 90% всех сделок по-прежнему приходится на рынок аренды.
По данным компании Джонс Лэнг ЛаСалль, купленные в собственность помещения в соотношении с арендованными помещениями в 2002 году составили 28%, в 2000 – 29% и 18% - в 1997 году.
На рынке продаж по данным Колиерз Интернешнл наиболее востребованными являются офисные площади более 1 000 кв.м., соответствующие ценовому диапазону от $1 500 до $2 500 за кв.м. т.е. офисные здания класса «В». Это можно объяснить тем фактом, что предложение офисных зданий класса «А» на продажу очень ограничено.

Арендные ставки
В связи с увеличением объемов нового строительства, увеличивается и объем предложения, а это в свою очередь приводит к снижению роста арендных ставок.
Так, по данным Стайлз энд Рябокобылко, значительного роста арендных ставок в 2002 году не наблюдалось, и средний рост составил менее 1%. Арендные ставки на офисные помещения составили $475—$575 (лучшие офисы $555—$700) в классе А и $300—$475 в классе В.
Для сравнения, средний рост арендных ставок в 2001 году составил 3% при стоимости аренды в зданиях класса А – от $425 до 525 за кв. м. (для лучших зданий – от $470 до 525 за кв. м.), и в зданиях класса В – от $300 до 400 за кв. м.
В 2000 году арендные ставки колебались в пределах $450-500 за кв.м. в год для офисов класса А, и $340-440 - для офисов класса В. В 1997 году арендные ставки на офисы класса А составили $525 - $575.
По прогнозам Стайлз энд Рябокобылко, в 2003году средний рост арендных ставок для офисов класса A составит от 1% до 2.5%.
Специалисты компании Колиерз Интернешнл также наблюдают общую тенденцию рынка к снижению роста ставок аренды, однако средний рост в 2002 году оценивают в 2-3%. Тогда как, например, в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10%.
Таким образом, специалисты компании прогнозируют, что московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия между спросом и предложением, что приведет к тому, что в ближайшие два-три года арендные ставки стабилизируются.

Подъем близкий к перелому
На основании общей картины с объемом нового строительства, количеством поглощенных площадей и ростом арендных ставок, можно сказать, что офисный рынок на сегодняшний день находится в стадии подъема. Вопрос в том, как долго эта стадия еще продлится? По мнению специалистов, сценарий дальнейшего развития рынка в настоящее время зависит от объема строительства в 2003-2004 г.г., а точнее от количества действительно завершенных проектов.
Офисный рынок, как и любой другой рынок, цикличен, и имеет четыре фазы своего развития: восстановление, подъем, перенасыщение и спад.
Пока идет процесс насыщения рынка, ставки арендной платы растут быстро. Но рынок недвижимости не может моментально реагировать на требования спроса, так как в среднем строительство нового объекта занимает от 12 до 18 месяцев. Но, постепенное насыщение рынка приводит к тому, что арендные ставки начинают расти не так существенно. А разница между спросом и предложением становится не такой значительной. Девелоперы, видя недостаток офисных площадей, возводят все больше и больше зданий, а потому в какой-то момент наступает насыщение рынка а, в конце концов, и перенасыщения, когда многие проекты выходят на рынок и соответственно арендные ставки начинают резко снижаться. Далее рынок начинает постепенно восстанавливаться.
Эта типичная картина для большинства европейских рынков, которые проходят эти фазы за пять-семь лет.
Как считают аналитики Джонс Лэнг ЛаСалль, первый круг цикла московского рынка коммерческой недвижимости начался после кризиса 1998 года, так как до этого периода рынок испытывал только постоянную потребность насыщения предложением. С августа по май 1999 года специалисты Джонс Лэнг ЛаСалль отмечают резкий спад арендных ставок и объема вводимого предложения. Примечательно, что в 1999 году практически никакие новые проекты не начинались. Многие девелоперы, начавшие строительство в 1998 году, как правило, заморозили свои проекты. Но уже в конце 1999 года, начале 2000 года началось постепенное восстановление рынка, который привел к бурному росту в июне 2000 года. Этот рост закончился в январе 2002 года.
Сейчас рынок офисной недвижимости в Москве находится в той стадии цикла, когда спрос по-прежнему превышает предложение, но все же разница уже не так велика, а потому арендные ставки растут очень медленно.
Как считает Юлия Никуличева, старший аналитик компании Джонс Лэнг ЛаСалль, для того, чтобы достигнуть точки перелома, московскому рынку потребуется как минимум 2 года. Тем более, что в России сейчас очень мало проектов, в которых заявленные сроки сдачи объекта действительно выдерживаются, так как в ходе строительства нередко возникают проблемы с финансированием, с подрядчиками и т.п.. Таким образом, строительство сначала замораживается, а потом опять восстанавливается.

Себестоимость квадратного метра
Как считают аналитики компании Стайлз энд Рябокобылко, прямые затраты на строительство офисных зданий класса А за прошедшие 4 года практически не менялись и варьировались в пределах $1000 -1500 за кв.м.
По данным Джонс Лэнг ЛаСалль себестоимость квадратного метра на строительство офисного здания класса А может колебаться в пределах от $1300 до 2500 тыс. за кв.м. При этом от $200 до 400 закладываются в стоимость квадратного метра на приобретение участка. $25-30 планируются на согласование и экспертизу (так называемое ТЭО – технико-экономическое обоснование). На услуги архитекторов, как правило, уходит еще $40-60. На стоимость самого строительства (коробка под чистовую отделку) обычно закладывается $600-1200 на один кв.м. Коммуникации (электричество, отопление, канализация) в общей сложности повышают стоимость одного квадратного метра еще на $35-70. Остальные затраты связаны с отделкой помещения, комиссией девелопера и непредвиденные расходы.
В итоге по данным Стайлз энд Рябокобылко стоимость покупки офисных площадей составляет $2300-4500 за кв.м.

Стабильность в ущерб доходности
Во всем мире инвестиции в недвижимость считаются хорошим и надежным вложением капитала. К сожалению, рынок инвестиционных продаж мало развит в Москве и скорее это вызвано недостаточным качеством инвестиционных продуктов. Значительное количество сделок не выходят на открытый рынок.
Но многие специалисты уверены, что стабильная ситуация в России в ближайшем будущем повлечет за собой приток инвестиций в сектор коммерческой недвижимости и офисных зданий в частности.
Так по оценкам компании Стайлз энд Рябокобылко, инвестиционная привлекательность офисного рынка в Москве, на сегодняшний день высока. В прошлом году наблюдался рост интереса потенциальных инвесторов, однако из-за ограниченности предложения качественных инвестиционных продуктов количество сделок не было высоким.
В настоящее время, на продажу выставлены только три таких объекта – Гоголевский 11, офисно-складской комплекс и здание Эрикссон на 8го Марта.
Специалисты Коллиерз Интернешнл считают, что интерес зарубежных инвесторов к московскому рынку недвижимости в последнее время значительно возрос. Однако, несмотря на желание инвестировать средства в московский рынок, объем реальных сделок все еще очень ограничен. Частично причиной тому - высокий фактор риска при вхождении инвестора в проект на стадии девелопмента. Преодолеть это препятствие может помочь объединение с надежным профессиональным местным девелопером, который может предложить услуги на высоком, международном уровне и у кого имеется опыт работы с местными властными структурами и поставщиками коммунальных услуг.
Характерная тенденция, отмеченная специалистами в 2002 году, - снижение ставки доходности при отсутствии реальных инвестиционных сделок. Скорей всего это было вызвано повышением ожиданий продавцов. По мнению специалистов, эта тенденция сохраниться и в 2003 году.
По данным Джонс Лэнг ЛаСалль на сегодняшний день строительство офисного здания и последующая сдача его в аренду окупает затраты за 4-5 лет, при этом доходность составляет 20-25% годовых, если здание находится в центре города. За пределами центра города окупаемость проекта составляет 3- 4 года. Для сравнения, на западе сроки окупаемости проекта могут достигать 10-12 лет.
При инвестировании в уже готовое здание понижаются риски, но соответственно понижается и ставка доходности. По данным Джонс Лэнг ЛаСалль, на сегодняшний день доходность таких вложений составляет 15-17%. Как считают специалисты Стайлз энд Рябокобылко, для качественных инвестиционных проектов ставка доходности колеблется от 13 до 18% в зависимости от здания, арендаторов и его расположения. Таким образом, срок окупаемости вложений при инвестировании в готовые объекты составляет в среднем от 5 до 8 лет.
В целом, специалисты считают, что ставка доходности при инвестировании в готовые объекты начала сокращаться под давлением новых, более современных зданий и, соответственно, увеличения общего объема офисного рынка.
Также многие специалисты полагают, что количество западных девелоперов, заинтересованных в работе на российском рынке, ограничено в силу наличия специфических экономических и политических рисков, присущих России. А многие российские девелоперы не обладают достаточной экспертизой для разработки и строительства офисных зданий, чьи характеристики соответствовали бы высоким международным стандартам.
По мнению Олега Мышкина, руководителя департамента офисной недвижимости и инвестиций «Колиерз Интереншнл» на московском рынке офисной недвижимости существует ряд препятствий, с которыми приходится сталкиваться девелоперам при строительстве новых офисных зданий. В первую очередь, это ограниченное количество свободных земельных участков, пригодных для строительства офисных зданий высокого класса, сложная процедура получения согласований, необходимых для процесса девелопмента и участие московского правительства в разработке части подобных проектов.

Инвестиционная привлекательность проекта
Как считает Юлия Никуличева, в ближайшем будущем, в условиях растущего предложения будут пользоваться спросом только проекты с хорошим качеством строительства, правильным соотношением полезной площади и т. п. Также, на рынке будет востребован любой новый продукт, как, например, бизнес парк.
На сегодняшний день большинство офисных зданий в Москве были построены в период докризисного бума. Быстрые сроки окупаемости и высокая ставка доходности при растущем спросе и нехватке предложения приводили к тому, что многие девелоперы не продумывали хорошо свои проекты и структуру сделки. Таким образом, большинство проблем достались сегодняшнему офисному рынку, что называется, в наследство.
Сегодня к основным факторам, определяющим инвестиционную привлекательность проекта, специалисты Стайлз энд Рябкобылко относят концепцию и дизайн здания, местоположение, юридическую структуру прав собственности, технические характеристики и качество строительства, услуги по управлению зданием, сроки аренды и состав арендаторов.
Как считает Дэвид О’Хара, управляющий директор Стайлз энд Рябокобылко, для создания успешного проекта необходим комплексный подход и системная оценка всех этих факторов.
Сегодня особо остро встает вопрос соотношения парковочных мест к арендуемой площади. При существующих реалиях, когда одно парковочное место соответствует 100 кв.м. арендуемой площади, достаточно сложно привлечь хороших арендаторов. По словам Дэвида О’Хара, это особенно сказывается на инвестиционной привлекательности офисной недвижимости.
Также самое непосредственное отношение к инвестиционной привлекательности здания в целом имеет договор аренды. Из-за несовершенных договоров аренды здание теряет арендаторов и, соответственно, становится менее привлекательным для инвесторов. Международные инвесторы заинтересованы в проектах, которые сданы надежным и высококлассным международным арендаторам, на долгосрочный период, который по международным стандартам составляет срок порядка 10 лет. В Москве в настоящее время сроки аренды составляют 3-5 (редко 10) лет для офисов.
По мнению Дэвида О’Хара, чем тщательнее девелопер будет учитывать основные факторы создания нового проекта, тем более качественные проектов появится на рынке и тем больше международных институциональных инвесторов придет на этот рынок.