Торговая недвижимость в Нижнем Новгороде

Общая ситуация на рынке
Нижний Новгород - центр Приволжского федерального округа, признанная столица Волго-Вятского экономического района, административный центр Нижегородской области. Площадь города - 350 кв. км, с населением более 1,5 млн. человек, по промышленному потенциалу он входит в первую пятерку городов России и располагает огромной промышленной базой, формируемой предприятиями: ОАО «ГАЗ», АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол», АООТ «Нижегородский машиностроительный завод», судостроительный завод «Красное Сормово» и др.
В валовом объеме товаров и услуг промышленность составляет от 50 до 60%. На 151 крупных и средних предприятиях занято около 186 тыс. человек – это 41% общей численности работающих. Средняя заработная плата за декабрь 2002 года в этих компаниях составила 5175 рублей и возросла по сравнению с декабрем 2001 года на 29,9%.
Оборот розничной торговли по крупным и средним предприятиям всех отраслей за 12 месяцев 2002 года составил 10419,3 млн. руб. и увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 21,3%. Наибольший рост розничного товарооборота отмечен в Канавинском и Советском районах
За январь-декабрь 2002 года населению было продано товаров на 49175,9 млн. руб. А объем оборота всей розничной торговли составил 47863,6 млн. руб. и увеличился в сопоставимых ценах по сравнению с прошлым годом на 20,6%.
За период с января по декабрь 2002 года по отношению к декабрю 2001 года уровень инфляции на потребительском рынке составил 14,92%. Цены на продукты питания на потребительском рынке возросли за 2002 год на10,9%, а цены на непродовольственные товары выросли на 14,4%.(см. диаграмму)
Нижегородская область находится на 32 - м месте по уровню жизни. На сегодняшний день зарегистрировано 45 тыс. малых предприятий, половина которых занимается торговлей. В то же время по розничному товарообороту город занимает 39 - е место в России. На тысячу жителей приходится 5, 3 торговых предприятий. Особенно велик удельный вес торговых точек на открытых рынках - они составляют 69, 3 % общего количества торговых предприятий. За ними с большим отрывом следуют павильоны (10, 9 %), магазины (9, 9 %), киоски (9, 7 %).

Нижний Новгород в постсоветский период
После распада СССР с 1991 по 1998 гг., когда стали бурно развиться рыночные отношения, иностранные инвесторы начали проявлять интерес к российской экономике. Сняты многие ограничения для частных лиц, препятствовавшие до этого развитию рынка недвижимости. Благодаря активной деятельности нижегородских властей в сотрудничестве с известными московскими экономистами в короткий срок были приватизированы многие промышленные предприятия и почти все объекты коммерческой сферы.
После финансового кризиса 1998 года приток инвестиций резко сократился, что отразилось на состоянии рынка недвижимости. Многие мировые компании ушли с российского рынка или заморозили свою активность до лучших времен. Недвижимость упала в цене.
Однако, в 2000 - 2001 гг. вернулись не только многие иностранные инвесторы, но и появились новые. Строительство вновь возобновилось.
Сейчас в условиях продолжающегося экономического роста, продолжается и рост цен на недвижимость. Постсоветский период оставил характерный след в архитектурном облике Нижнего Новгорода - растущее число современных бизнес центров, элитные дома, реконструированные дома дореволюционной России, новые дороги и инфраструктура. Область располагает свыше 11000 км дорог общего пользования, плотность сети которых в 3,7 раза превышает средние показатели по стране.

Торговая недвижимость, аренда, инвестиции
Торговая сеть города насчитывает: 2534 стационарных магазина, 1407 павильонов, 1072 киосков, 20 рынков, 37 торговых (ярмарочных) площадок. Продолжается развитие современной сетевой формы торговли: в городе функционирует 17 сетей, крупнейшими среди которых являются: «Пятачок», «ВКТ», «Кормилец», «Хлебозавод №5». За счет нового строительства открылись 37 магазинов площадью 118,4 тыс. кв. м. Работают 399 магазинов торговой площадью 360,2 тыс. кв. м в помещениях после капитального ремонта. За период 1998 – 2001гг. введен в эксплуатацию 1161 мини-магазин современной конструкции.
В городе функционирует и социальная торговая сеть, которая обеспечивает товарами по доступным ценам незащищенные слои населения. Сеть насчитывает 49 продовольственных магазинов; 24 экономных магазина «Пятачок»; 9 непродовольственных магазинов с ограниченной торговой надбавкой до 5% или предоставлением скидок 10-15% от розничных цен.
Наиболее привлекательный для торговли район - исторический и культурный центр города, имеющий хорошую транспортную доступность – треугольник: ул. Б. Покровская - ул. Горького, - ул. Варварская, вплотную примыкающие к Нижегородскому Кремлю. Улицы, где сильно развит «стрит-ритейл» есть и в других районах, например: Автозаводском, Сормовском, и в Советском. В Нижнем Новгороде представлено большое количество национальных и локальных сетевых операторов (Эльдорадо, М Видео, Спортмастер, Старик Хоттабыч), компаний, представляющих международные брэнды.
До недавнего времени в Нижнем Новгороде не было ни одного нового торгового центра. Предложение формировалось в основном за счет встроенно-пристроенных помещений и зданий универмагов, которые реконструировали (Торговый Дом «Покровская, 1», универсам «Нижегородский»), или произвели косметический ремонт (крупнейший в городе Торговый Дом «Мещерский»). Кроме этого, гостиница «Сормовская» перестроена в ТЦ «Сормовские зори», Нижегородский Дом Моделей - в торгово-офисный центр, где сейчас располагается один из магазинов «Эльдорадо», одно из промышленных зданий перестроено в «Торговый центр Лядова».
В целом уровень предложения и инвестиционная активность в сфере торговой недвижимости оставались низкими вплоть до 2002 г. Этому способствовали низкий уровень доходов населения, и как следствие низкий уровень арендных ставок, в 2000 г. они варьировались в диапазоне 150 – 340 USD за кв. м в год без учета НДС.
Из-за непрофессионального управления и отсутствия концепций (большинство объектов фактически являются крытыми рынками) во многих объектах наблюдается повышенный уровень ротации арендаторов.
«Первой ласточкой» в развитии профессиональных торговых центров стал проект ТЦ на ул. Белинского нижегородского холдинга, куда входит компания «Монолит Сервис». Проект был инициирован в 2000 г. Результат – открытие первого торгового центра «Этажи» в начале текущего года. Сегодня цокольный и три первых этажа сданы практически полностью. Идет сдача четвертого этажа. На пятый этаж подписан договор с компанией «Тинкофф». Теперь «Этажи» стали лучшим объектом в городе. В планах компании 2-я и 3-я очередь этого же ТЦ и строительство еще нескольких объектов.
Компания «Сладкая Жизнь», развивающая Spar на средней Волге, кроме развития супермаркетов стала инвестировать средства в строительство микрорайонных торговых центров, где Spar является главным якорем.
Из других российских и иностранных инвесторов к городу проявили интерес МиГ, Русские Торговые Сети, группа компаний «Время».
Шведская компания ИКЕА планирует инвестировать в строительство торгового центра в Нижнем Новгороде не менее 2,7 млрд. руб. (уже куплен участок площадью 40 Га). По словам вице-мэра города Александра Мелешкина, строительство Центра будет начато в конце 2003 года и закончено в конце 2004 года. Также с компанией ИКЕА достигнута предварительная договоренность о создании СП и строительстве в регионе с 2004 г. лесопильного завода с ежегодным выпуском пиломатериалов из сосны и березы до 150 тыс. куб. метров. Кроме того, Правительство Нижегородской области и германская компания Metro Cash & Carry подписали протокол о сотрудничестве в организации торгового центра, строительство которого планируется начать в августе 2003 года и завершить к апрелю 2004 года (процесс оформления участка заканчивается). Metro Cash & Carry планирует инвестировать в создание оптового торгового центра в городе около 17 млн. евро. Ожидается, что годовой оборот центра достигнет 80 млн. евро.
Без учета площадей крупных магазинов и cash & carry (ИКЕА и МЕТРО), в ближайшие два-три года будет построено, по меньшей мере, 150 тыс. кв. м. площадей в торговых центрах.

Тенденции
Город и область открыты для сотрудничества, разрабатываются и реализуются многие совместные проекты. Поддерживаются торговые отношения со многими странами мира, и имеется положительное сальдо внешней торговли. Наибольший объем продукции экспортируется на Украину, в Беларусь, Швейцарию, Казахстан, Бельгию, Великобританию, Францию. Импорт ввозится из Украины, Германии, Беларуси, Казахстана, Австрии, Нидерландов, Китая и США.
Сегодня Нижегородская область отнесена экспертами к числу регионов с наиболее благоприятными условиями инвестирования и стабильно низким относительным уровнем инвестиционного риска. Но есть и свои проблемы: потенциал роста арендных ставок практически исчерпан, а дальнейший рост доходов населения будет компенсироваться ростом предложения площадей. Вместе с тем не тенденций к снижению ставок также не наблюдается. Очевиден лишь рост профессионализма местных девелоперов. А с приходом на нижегородский рынок московских и иностранных инвесторов можно будет говорить о появлении профессиональной недвижимости.

Статья подготовлена по данным администрации Нижнего Новгорода и компанией SMT Developments.