Справедливо считается, что офис — это лицо фирмы. И то, насколько оно приветливо, в немалой степени зависит от внешнего и внутреннего вида помещения. Последнее особенно важно для сотрудников и гостей офиса. Поэтому отделке нужно уделять самое пристальное внимание.

Найди «своего» мастера
Считается, что хорошего подрядчика следует выбирать руководствуясь здравым смыслом, дружескими рекомендациями и репутацией строительно-ремонтной компании на рынке. Сотни крупных и мелких фирм в столице предлагают свои услуги по ремонту и отделке офисных помещений. Но лишь немногие из них действительно являются квалифицированными специалистами в этой области. У большинства строительно-ремонтных предприятий широкий фронт работ: помимо офисов они занимаются комплексным ремонтом квартир и загородных домов, а также отдельными видами ремонтно-отделочных работ — заменой кровли, установкой окон и проч. В основном это мелкие компании. Крупных игроков немного и большинство из них — строительные и девелоперские компании, реализующие проекты в сфере коммерческой недвижимости. Ремонт и отделка для них являются не основным, а, скорее, сопутствующим бизнесом. Солидная производственная база подобных предприятий позволяет им рассчитывать на большие объемы работ. К сожалению, они не всегда могут обеспечить соответствующее качество отделки. Дело в том, что в крупных холдингах почти всегда есть отделочные подразделения, но их численность невелика. Поэтому для выполнения отделочных работ им все равно приходится нанимать дополнительную рабочую силу. Средние по размеру компании имеют в штате только самых востребованных специалистов — архитекторов, сметчиков, энергетиков, прорабов, электриков, плиточников и сантехников. Практика субподряда сохраняется и на этом уровне: для выполнения неквалифицированных работ, как правило, привлекают людей со стороны.
Некоторые компании просто блефуют. Как правило, они предлагают демпинговые цены, обещая заказчику выполнить работу быстро и по ценам, в несколько раз ниже, чем у конкурентов. Специалисты получают аванс, выполняют часть работ, а потом исчезают… Или «зависают» на самых трудоемких работах, связанных с подводкой электрокоммуникаций, монтажом полов. Страдает, естественно, клиент.

Как составить договор
Любой заказчик, разумеется, желает знать, общую стоимость ремонтно-отделочных работ. Подписанию договора на выполнение отделочных работ должен предшествовать этап составления проектно-сметной документации. Действительно солидные заказчики готовы заплатить за это до 15-25% от общей стоимости работ. В смете фигурирует перечень необходимых строительных и отделочных материалов, их характеристика, а также количество, необходимое для выполнения работ, и стоимость.
Разработка дизайн-проекта в мастерской или проектном бюро обойдется заказчику в среднем в $30-40 за кв. м. Впрочем, окончательная цена вопроса будет зависеть от масштабности задания. Одно дело, если Вам требуется лишь подобрать колер, шторы и мебель, другое — если Вы требуете детальный дизайн-проект, который включает в себя все — от дверного порога до щеколды на форточке. Привлечение архитектора (для разработки планировочных решений) увеличит стоимость дизайн-проекта еще как минимум на $20. Примерный бюджет отделочных работ — от $150-200 на кв. метр и выше.
Помимо разработки детального проекта, в обязанности дизайнера также входит и подбор материалов для реализации проекта. Большое значение уделяется и подбору гармоничной цветовой гаммы. «С поставкой материалов среднего уровня (например, паркетной доски по цене $30-50 за кв. метр) проблем может и не возникнуть. А на заказ и доставку более дорогостоящих и изысканных материалов, которых наверняка не окажется на складе, может уйти не один месяц»,— поясняет заместитель генерального директора по производству ремонтно-строительной фирмы «Приоритет» Сергей Демидко. Очень важно своевременно проинформировать заказчика о стоимости того или иного материала. Так, например, отечественная дверь может стоить $70, а импортная — от $150. «Если заказчик уж очень хочет сэкономить, мы объясняем ему, что дешевые двери прослужат полгода, а потом их «поведет». Если заказчик продолжает настаивать на своем, мы просто подписываем приложение к договору, в котором указываем: двери, выбранные заказчиком, не рекомендуются к установке, и ответственность за их исправность наша компания не несет»,— предупреждают специалисты по отделочным работам.
«Мы должны четко прописать с клиентом взаимные права и обязанности,— говорит директор по строительству компании GVA Sawyer Тимур Геленава.— По большинству разногласий можно договориться, но есть вещи, исключающие всякий компромисс с нашей стороны. Например, если нам показалось, что в случае установления тяжелых сейфов могут не выдержать перекрытия, мы будем настаивать на проведении расчета и, при необходимости, потребуем усиления конструкций».
Подготовительный этап очень важен еще и с точки зрения правильного насыщения зданий «начинкой». «Когда здание предполагается оснастить сложной инженерией, мы нанимаем проектную группу, которая делает расчеты воздуховодов для вентиляции, вытяжки. Воплотить в реальность чертеж довольно легко. Главное, сделать правильный расчет»,— говорит г-н Геленава.
«Бывает и так, что клиент выбрал какой-то чистовой материал, но рассчитать его точное количество не представляется возможным, пока проект не завершен. Сейчас материал есть в продаже, а завтра его может уже и не быть. Приходится ждать. Особенно обидно, когда не хватает каких-нибудь трех кв. м . Приходится выкручиваться: временно настилать что-то другое, а потом заменять изначально задуманным»,— говорит директор одной из отделочных компаний.
В договоре следует особо оговорить гарантии качества на выполненные работы. Как правило, компании дают гарантии в среднем на один-два года.

Проблемы: большие и не очень
В офисах предъявляются повышенные требования к пожарной безопасности. Существуют нормы, устанавливающие обязательное количество датчиков на тепло и дым, правила организации запасных выходов. Коридорные стены, как правило, отделываются пожаростойким материалом. Особые требования у пожарников к серверным комнатам, в которых обязательна порошковая система пожаротушения. Стоит она около немало, около $12 тыс. «Не все готовы платить такие деньги, вот и идут на нарушения. Но мы всегда эти моменты оговариваем в договоре, чтобы избежать лишних недорозумений»,— поясняют отделочники.
Впрочем, наряду со справедливыми требованиями есть явно устаревшие. Так, согласно строительным нормам и правилам (СНиП), гидроизоляция должна представлять из себя рубероид на битумной мастике, уложенный в два слоя. Вместо подобного «сэндвича» можно использовать один из современных препаратов, обладающих гидроизолирующими свойствами. Помимо всего прочего это позволит сэкономить и на стоимости работ. Подавляющее большинство заказчиков так и делает, а многочисленные проверяющие инстанции, как правило, закрывают на это глаза.
Сегодня большинство офисных зданий, если, конечно, собственник не строит их для себя, сдается со свободной планировкой под отделку. «Мы предлагаем инвестору сделать в здании только черновую отделку, выполнить самые трудоемкие работы — штукатурные, шпаклевочные»,— рассказывает Тихомир Вукович, технический директор одной из югославских строительно-монтажных фирм. Кроме того «доводятся до ума» места общего пользования. «Начинка» здания: система вентиляции, электрические кабели, только подводятся на этажи, но не разводятся. Так арендаторам обеспечивается свобода маневра.
На этапе отделки «под ключ» неискушенный арендатор может столкнуться с серьезными проблемами. По мнению Джима Кингстона из компании Altaca их причинами могут стать просчеты неопытных девелоперов, которые заложили ошибочные технические параметры при строительстве офисного здания — к примеру, не рассчитали мощность электросетей. В этом случае многое зависит от порядочности «отделочников».
Допустим, арендатор занимает помещение площадью 100 кв. м. На этой площади ему надо организовать десять рабочих мест, оснащенных компьютером, принтером и другой необходимой оргтехникой. Недобросовестный подрядчик скажет: «Нет проблем!» и сделает разводку на 10 мест с общего электрического кабеля. Затем установит автоматические предохранители, предварительно внушив арендатору мысль о том, что это — панацея. Однако, стояки, которые подводят электричество в помещение, рассчитаны на определенную мощность, которая, впрочем, не всегда адекватна используемому в здании оборудованию. В результате, кабель может перегреться и сгореть. Все это выясняется на этапе подключения к источнику тока, которое выполняют городские службы. Их долг — проинформировать арендатора обо всех возможных неисправностях, в том числе и о том, что с нагрузкой он переборщил. Теперь ему придется заплатить за прокладку дополнительных коммуникаций. Или довольствоваться имеющимися. «Подобные риски надо просчитывать заранее, а не оценивать их postfactum визуально»,— говорит г-н Демидко из фирмы «Приоритет». То же самое относится и к системам вентиляции. До бесконечности увеличивать количество фанкойлов (вентиляторных доводчиков) на одном этаже недопустимо. Это не только создает дополнительную нагрузку на электросеть, но и нарушает циркуляцию воздуха.
Некоторые проблемы могут быть инициированы конструктивными особенностями здания. В большей степени это касается реконструированных объектов. Бытующее в обывательской среде представление, что некапитальные (не несущие) перегородки можно без опаски сносить, специалисты считают ошибочным: любая перегородка дает нагрузку на перекрытие. «Есть здания, в которых недостаточно жесткие перекрытия. В других случаях клиент не хочет тратить деньги на экспертизу здания специалистами, позволяющую выполнить соответствующие калькуляции и убедиться в надежности перекрытия. Стоит ли экономить на своей безопасности?»,— задается вопросом г-н Геленава из GVA Sawyer.
Особо оговаривается ответственность подрядчиков перед третьими лицами. Например, при замене перекрытия начинаются влажные работы, с раствором. А в помещении ниже этажом уже сделана отделка. Есть риск нанесения ущерба. Поэтому во избежание недоразумений подрядчики тщательно обследуют помещения в зоне риска, фиксируя их текущее состояние.