Обзор рынка складов Московского региона

Общая ситуация

Оживление на московском рынке складов отмечалось уже во втором полугодии 2009 года. Потенциальные арендаторы, с приходом кризиса замершие в ожидании, летом активизировались и начали проявлять интерес к предложениям собственников складских комплексов. Было заключено несколько крупных сделок, ознаменовавших «оттаивание» рынка:

• американский концерн John Deere арендовал около 45 тыс. кв. м в проекте «Южные врата» компании Giffels Management Russia;



• логистический оператор «ПРВ Групп» занял 30 тыс. кв. м в первой фазе складского комплекса «MЛП-Подольск»;



• компания «Новый импульс» (сеть магазинов «Утконос») стала арендатором комплекса «Северное Домодедово», заняв в нем 23,5 тыс. кв. м;



• уже в 2010 году стало известно об аренде более 67 тыс. кв. м компанией «Эльдорадо» в проекте «ПНК-Чехов»;



• логистический оператор «Юникс» арендовал более 20 тыс. кв. м в комплексе «Северное Домодедово»;



• «Ашан» занял около 22 тыс. кв. м складских площадей в Trilogy Park Tomilino и др.

Девелоперы, отмечая возросший спрос на складские площади, пока не спешат заявлять о новых проектах строительства, ограничиваясь готовностью реализовать любые пожелания крупного клиента, построив склад под его нужды. Арендаторы, в свою очередь, не спешат включаться в проекты built-to-suit, опасаясь связывать себя долгосрочными обязательствами. Таким образом, несмотря на возросшую активность и обширные планы игроков, пока складской рынок Московского региона находится в ожидании – более стабильного спроса, роста арендных ставок, появления отважных инвесторов.

Предложение

По данным Colliers International, на конец года общее предложение площадей класса А в Московском регионе составило 3 млн 235 тыс. кв. м.

Что касается нового строительства, то наращиванию темпов ввода новых площадей, которое мы наблюдали в 2005–2007 годах, в ближайшее время не суждено возобновиться. Впрочем, по итогам 2009 года объем нового предложения превзошел показатель 2008 года, когда было введено немногим более 400 тыс. кв. м новых площадей. 2009 год отмечен вводом таких проектов, как первые фазы индустриального парка «Восточный» (121 тыс. кв. м), складского комплекса «ПНК-Чехов» (135 тыс. кв. м) и индустриального парка «Giffels Южные врата» (75 тыс. кв. м), складской комплекс Trilogy Park Tomilino (107 тыс. кв. м.), 4-я фаза логистического парка «Истра» (26 тыс. кв. м), складской комплекс «Агротерминал» (55 тыс. кв. м) и др.

По данным Jones Lang La Salle, объем нового предложения 2009 года составил 965,8 тыс. кв. м складских площадей, из них 828 тыс. кв. м класса А и 137,8 тыс. кв. м класса В. На 2010 год ожидается ввод 577 тыс. кв. м складских площадей. Среди значительных заявленных к вводу проектов – вторая фаза «ПНКЧехов» общей площадью почти 140 тыс. кв. м, также ожидается ввод 50 тыс. кв. м в логистическом парке «Крекшино» компании «РосЕвроДевелопмент».

Эксперты и участники рынка считают, что о новых проектах строительства складских площадей речь пойдет не ранее, чем произойдет значительный рост спроса и, как следствие, арендных ставок: сегодня потенциальный доход от складского проекта не способен оправдать стоимость заемного финансирования. По мнению экспертов Praedium Oncor International, возобновление девелоперской активности в складском сегменте начнется после снижения доли вакантных площадей до уровня не более 5–7% и повышения средней ставки аренды на качественные склады класса А до уровня 2007 года ($120/кв.м в год). При этом, по мнению экспертов Jones Lang LaSalle, девелоперы, которые выйдут на стройплощадку раньше других (в середине этого года, а значит, выведут проект на готовность к середине следующего), смогут извлечь максимальную пользу из ожидаемого уже к концу 2010 года дефицита площадей.

Среди заметных примеров проектов, которые не достигли активной стадии девелопмента к осени 2008 года и сегодня находятся в замороженном состоянии, можно отметить вторые фазы проектов «МЛП-Подольск» и «Giffels Южные врата», третью фазу «Северного Домодедово» и др. Девелоперы пока не рассматривают возможность возобновления строительства со спекулятивной целью, но выражают готовность развивать проекты под конкретных арендаторов.

Конкретных примеров проектов built-to-suit пока немного, один из них – проект строительства специализированного многотемпературного складского комплекса класса А в рамках проекта «ПНК-Чехов» в Подмосковье. Его заказчиком выступает логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания). Строительство склада площадью почти 13 тыс. кв. м будет вестись по проекту, подготовленному с учетом требований арендатора, договор аренды с PNK Group заключен на 15 лет.

Спрос

Структура спроса на качественные складские площади с приходом кризиса претерпела изменения, коснувшиеся доли логистических операторов в структуре спроса, которая до кризиса приближалась к 50%, а на конец 2009 года, по данным Colliers International, составила всего 9,6%. Сейчас логистические компании по-прежнему арендуют мало, ориентируясь на конкретных клиентов, и продолжают расставаться с излишками площадей. Основную долю в структуре спроса занимают торговые операторы и производители товаров повседневного спроса.

Сегодня собственники в поисках арендаторов готовы адаптировать помещения под их нужды, идти навстречу в вопросах длительности договоров аренды (до кризиса стандартный договор заключался на срок не менее 5–7 лет, без опций выхода), снижать размеры депозитов и т. д. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, естественно, что в таких условиях ритейлеры и часть производителей стали более активно рассматривать прямую аренду, отказываясь от услуг логистических операторов.

К концу 2009 года, по данным Praedium Oncor International, наблюдался рост средней площади запрашиваемых складских помещений. Если в первой половине 2009 года масштабы запросов существенно сократились и средняя запрашиваемая складская площадь составляла от 1,5 до 5 тыс. кв. м, то во втором полугодии средние масштабы запросов и размеры заключенных в этот период сделок вновь возросли до 7–15 тыс. кв. м.

По данным Jones Lang LaSalle, объем арендованных и купленных площадей в 2009 году не превысил 939 тыс. кв. м (в 2008 этот показатель составил 956 кв. м, в 2007 – 1 млн 276 тыс. кв. м). Итоги первого квартала 2010 года внушают оптимизм участникам рынка: количество заключенных сделок позволяет ожидать, что объем поглощения в 2010 году значительно превысит прошлогодний показатель.

Сегодня компании-арендаторы избегают долгосрочного планирования, а собственники складов, в свою очередь, не хотят заключать долгосрочные договоры аренды по низким ставкам. Это отражается на сроках договоров аренды складских площадей: по данным Praedium Oncor International, по сравнению с докризисным периодом средний срок договора аренды складских помещений сократился с 5–7 лет до 3–5 лет. Краткосрочные договоры – на 11 месяцев – заключаются преимущественно при аренде небольших помещений, в то же время договоры аренды 3–4 тыс. кв. м и более площадей заключаются обычно на срок от трех лет.

По данным Knight Frank, доля свободных площадей в современных складских комплексах в течение 2009 года возросла с 4 до 12% для помещений класса А, с 4,5 до 9% – в классе В. В начале 2009 года значительно выросла доля предложений по субаренде складских площадей, однако большинство потенциальных арендаторов сочло более надежным арендовать площади из первых рук. Тем временем собственники проявили готовность освобождать своих арендаторов от излишков площадей, самостоятельно выводя их на рынок. Таким образом, дальновидным и гибким собственникам удалось не только сохранить арендаторов, но и привлечь новых. В результате, по данным Knight Frank, уже к середине 2009 года предложение по субаренде стало составлять незначительную долю в объеме свободных площадей (около 10%).

Ставки

Снижение темпов ввода складских площадей при сохраняющемся, пусть и невысоком спросе уже отразилось на ставках аренды, которые сохраняют стабильность с III квартала 2009 года и, весьма вероятно, начнут расти уже во второй половине 2010 года. По данным Colliers International, ставки аренды в складских комплексах Московского региона в I квартале 2010 года сохранялись на уровне $100/кв. м в год для сладов класса А, $90/ кв. в год – для класса В. Для сравнения: в предкризисный период – в августе 2008 года – средняя ставка аренды высококлассного склада достигала $145/кв. м в год.

В условиях нестабильного спроса и неопределенности стоимости строительства сегодня довольно сложно оценить ставку доходности в сегменте складской недвижимости. По оценкам экспертов Cushman & Wakefield, для объектов класса А она составляет около 14%. Что касается доходности инвестора, то при отсутствии инвестиционных сделок этот показатель тоже с трудом поддается оценке. По данным Praedium Oncor International, инвесторы готовы рассматривать объекты с внутренней нормой доходности не менее 30%.

Тенденции

• Величина арендной ставки в большинстве случаев является для арендатора основным критерием выбора складского помещения.



• Привлекательные условия, предлагаемые собственниками складских комплексов компаниям-арендаторам, побуждают последних рассматривать возможность самостоятельного управления запасами, отказываясь от услуг логистических операторов.



• Готовность собственников самостоятельно выводить на рынок излишки площадей своих арендаторов ведет к снижению количества помещений, предлагаемых в субаренду.



• Высокая стоимость заемных средств в сочетании с неуверенностью в будущем спросе не позволяет девелоперам начинать работу над новыми проектами складских комплексов.

Прогноз

При условии сохранения текущего, пусть и умеренного спроса пустующие сегодня складские площади могут быть поглощены уже к концу 2010 года. К началу 2011 года можно ожидать возобновления дефицита качественных складских площадей, что приведет к началу постепенного роста арендных ставок. Эксперты не ожидают возобновления девелоперской активности раньше следующего года, но если найдутся желающие выйти на площадку в середине 2010 года, то даже с учетом сравнительно короткого строительного цикла складских проектов новые складские комплексы начнут выходить на рынок не ранее середины 2011 года. При условии сохранения стабильности в экономике пионеры послекризисного складского строительства смогут успешно заполнить свои проекты, воспользовавшись назревшим дефицитом площадей.



Матвей Гулин, коммерческий директор «Литер Терминал»

Начиная со второй половины 2009 года спрос на логистические услуги начал постепенно оживать. Это было связано как с общим улучшением экономической ситуации в стране, так и с выходом на рынок ранее отложенного спроса. К тому же уход с рынка ряда логистических операторов сократил объем предложения складских услуг. По нашим наблюдениям, по сравнению с докризисным периодом существенно сократились объемы хранения у компаний, занимающихся компьютерами и комплектующими, при этом товары для ремонта, напротив, наращивают свои объемы. Достаточно стабильно обстоят дела у компаний, занимающихся товарами народного потребления. В кризис важно особенно тесное сотрудничество с клиентом: следует выявить резервы для экономии затрат на складскую логистику, предложить эффективные решения, в ряде случаев пересмотреть тарифную политику – ведь положение логистического оператора на рынке в первую очередь зависит от состояния бизнеса его клиента.



Алла Соловьева, исполнительный директор Multinational Logistics Partnership

Спрос продолжает расти и становится более устойчивым. Сегодня налицо три положительные тенденции: увеличивается объем площадей, растет количество сделок и увеличивается количество метров, снимаемых одним арендатором. Что касается самых активных арендаторов в Москве и Московской области, то это операторы ритейла и дистрибуции. На рынке Санкт-Петербурга, где мы можем размещать производство, наши наиболее активные клиенты – промышленные компании. Новые складские проекты начнут появляться в первую очередь там, где есть нереализованные очереди строительства (где есть инфраструктура для быстрой и относительно дешевой реализации, а собственники имеют необходимый опыт по оценке того, когда им имеет смысл начинать строительство). Что касается проектов built-tosuit, то они всегда присутствуют на разных фазах цикла развития рынка коммерческой недвижимости. Для собственника это определенная гарантия того, что риски по заполняемости объекта минимизированы. Для многих builttosuit является единственной возможностью, тем более что под такие проекты легче получить финансирование.



Руслан Суворов, вицепрезидент Giffels Management Russia

Мы ощущаем некоторую активизацию спроса с начала года, особенно на площади до 10 тыс. кв. м, но самое главное – это улучшение качества спроса. Хотя запросов в целом не так много, зато они происходят от хороших, «живых» арендаторов из числа средних и крупных российских и европейских компаний. Видно, что компании проявляют интерес в силу реальной потребности в площадях, а не для того чтобы поторговаться с текущим арендодателем о снижении ставок, как это часто было в первой половине 2009 года. Для появления новых крупных спекулятивных складских проектов кроме заметного неудовлетворенного спроса необходимо, чтобы уровень ставок вырос до уровня, обеспечивающего разумную экономику проекта. Исходя из сегодняшних вводных – себестоимости строительства и стоимости капитала – это примерно $130–150/кв. м в год. Кроме того, должен пройти достаточно длительный период стабильности, чтобы сформировать у инвесторов уверенность в устойчивости спроса и ставок аренды. Можно предположить, что произойдет это года через три или даже позже, если не найдется рисковый инвестор, которых сейчас на рынке нет.