Офисы в гостиницах

В начале 90-х годов, когда Россия начала бурное освоение рыночной экономики, резко возросло количество предприятий, которые в свою очередь начали формировать спрос на офисы. Заметим – любые офисы, так как выбирать в период становления рынка было попросту не из чего. Из-за ограниченного предложения помещений, пригодных под офисы, площади в общежитиях и научно-исследовательских институтах играли свою поистине незаменимую роль. Офисы в гостиницах также по праву должны занять свое достойное место в этом списке.
В это же время распалась централизованная система управления гостиницами и в несколько раз сократился поток внутренних туристов. Это привело к тому, что число посетителей в более дешевых отечественных гостиницах сократилось в несколько раз. Но если гостиница не загружена, она все рано требует издержек на эксплуатацию: отопление, уборка, смена постелей, раскладочный материал. Поэтому, первое, что подсказал рынок, - это сдавать гостиничные номера под офисы и руководство этих гостиниц, решило перепрофилировать некоторые номера под офисы.
Что касается внешних туристов, то как считает Ольга Ладоренко, начальник отдела по работе с арендодателями DTZ, в гостиницах международного класса их количество увеличилось в связи с развитием бизнеса. Именно по этой причине, при гостиницах стали появляться Business Servises Centers и офисные помещения.
За прошедшие годы изменился облик многих гостиниц: часть советских была модернизирована, построены новые высококлассные гостиницы. Существенно пополнился и общий объем офисного рынка в Москве: с каждым годом столица прирастает новыми бизнес-центрами.
Однако факт, который констатируют многие специалисты, остается фактом – офисы в гостиницах до сих пор продолжают пользоваться спросом.
Сразу оговоримся, практически все специалисты также едины во мнении, что на сегодняшний день объем рынка офисных помещений, расположенных в гостиницах, невелик. Основная масса предложения не выходит на открытый рынок: эти помещения не «зависают» в базах данных риэлторских агентств.
Многие гостиницы не стремятся афишировать свою второстепенную деятельность по сдаче в аренду офисов.
С другой стороны, это значит, что арендовать офис в гостинице можно самостоятельно, напрямую позвонив в гостиницу, не прибегая к помощи посредников.
Подсчитать общее количество квадратных метров офисных площадей в гостиницах довольно сложно. Основная причина - в сомнительной легальности этого вида деятельности в некоторых гостиницах.
Согласно действующему в Москве законодательству, офисы могут размещаться только в специализированных гостинично-офисных комплексах. По сути, не обладая этим статусом, гостиница не имеет права сдавать офисы в аренду. При этом, площадь, отводимая под офисные помещения, не должна превышать 10% общей полезной площади гостинично-офисного комплекса.
На практике, этот лимит может растягиваться до 40-50 и более процентов. В основном, конечно, это относится к гостиницам, которые с советских времен не претерпели заметных ремонтных улучшений.
Обзвонив определенное число разных по уровню гостиниц, мы выяснили, что подавляющее большинство гостиниц (исключение, пожалуй, могут составить лишь некоторые пятизвездочные отели, такие как «Метрополь», «Балчуг Кемпински», «Националь») сдают помещения в аренду под офисы. Это и «советские» гостиницы (Советская, Восток, Заря, Россия), и новострои. По наблюдениям Hotel Consulting and Development Group, многие отели занимаются сдачей помещений под офисы, отводят для этого целые этажи, для того, чтобы обслуживать ту же гостиницу. Как считает Марина Смирнова, зам. директора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group это особенно верно для гостиниц, количество номеров в которых превышает 200. Кстати, если в гостинице меньше 100 номеров (а это, как правило, ведомственные гостиницы), то они обычно не сдают в аренду офисные помещения.
Бизнес-центры в России подлежат четкой классификации на класс А, В или С. Соответственно, офисы в этих бизнес-центрах также относятся к какому-либо классу.
Уровень гостиницы определяется количеством звезд, ей присвоенных. Офисные помещения, предоставляемые гостиницами также можно классифицировать. Одни специалисты полагают, что в зависимости от качественных характеристик помещений следует присваивать им класс А, В или С, вне зависимости от «звездности» гостиницы. Другие считают, что подобная классификация вообще не уместна, из-за специфики таких офисов. Третья позиция сводится к тому, чтобы классифицировать эти офисы по уровню гостиницы.
На практике офисы в гостиницах делятся на две большие группы: офисы во вновь построенных высококлассных гостиницах и на офисы в гостиницах с советской инфраструктурой.

Что это за офисы?
Насколько удобно иметь офис в гостинице, каждый решает сам для себя. Гостиницам как арендодателю, это выгодно, но не очень удобно. Они стараются локализовать эти помещения, то есть выделить специальный этаж, иногда даже специальный лифт или вход.
В основном, офисы в гостиницах - это переоборудованные гостиничные номера на отдельных этажах. Например, в гостинице «Украина» офисы располагаются на 3-4 этажах. Это бывшие гостиничные номера, имеющие прихожую, туалет и собственно рабочую комнату.
В некоторых новых гостиницах офисные помещения планировались при проектировании, а переделка номеров не осуществлялась. Как, например, в Ренессанс Москва (Олимпик Пента), где офисные помещения занимают со второй по пятый этажи.
Комплекс «Рэдиссон SAS Славянская» изначально строился как гостинично-офисный. Сегодня Деловой Центр комплекса, расположенный в специальном крыле, сдает в аренду офисы, расположенные на пяти этажах, общей площадью - 4,125 кв.м. На каждом этаже находится 33 офиса. В южном крыле здания также сдаются офисы блоками по 3 и 4 комнаты общей площадью 4.975 кв.м.
Как считает Ольга Ладоренко, основное отличие офиса в гостинице от офиса в бизнес-центре - это его метраж. Такие офисы, как правило, составляют от 20 до 60 кв. м. Офисы в гостиницах, прежде всего, популярны в силу своего небольшого метража.
«Гостиница как объект размещения офисов в отличие от специализированных бизнес-центров может предоставлять небольшие однокомнатные помещения, - в основном от 20 до 32 кв. метров, хотя есть и большие блоки от двух до шести комнат площадью от 45 до 178 кв. метров», - комментирует Александр Чагаев, руководитель Бизнес-Центра ОАО «Гостиница «Украина»
По мнению многих специалистов рынка коммерческой недвижимости, шанс найти помещения такого размера в бизнес-центре практически равен нулю.
По данным DTZ, площадь этажа в бизнес-центре в среднем составляет 1000 кв. м. Редкий арендодатель согласиться резать его на блоки по 50 метров. Во-первых, это сложно сделать с архитектурной точки зрения (современные бизнес-центры не рассчитаны на коридорную планировку), во-вторых, это создает массу дополнительных трудностей, связанных с большим количеством арендных договоров. Также при делении этажа на мелкие офисы возникает большое количество общих площадей, которые для арендодателя являются потерянными, так как не приносят прямой прибыли.
Подавляющее большинство гостиниц были изначально спланированы по коридорному принципу, что позволяет создавать офисную «нарезку».
В условиях, когда найти офис до 150 метров чрезвычайно сложно (не говоря про 20-30 метровые офисы), офисы в гостинице заполняют ту нишу небольших помещений, которые так необходимы малому и среднему бизнесу.
Аренда офиса в гостинице обладает и рядом других преимуществ. Одно из них – это возможность жить в гостинице, приезжать в командировку или размещать приехавших партнеров, и одновременно иметь в этом же здании небольшое офисное помещение. Это очень удобно для небольших компаний, представительств, которые только выходят на рынок. Решающим при выборе офиса это преимущество становится и для гостей столицы, деловых людей, которым настолько дорого время, что они не собираются тратить его на поездки от места проживания до места работы, и готовы арендовать офисные помещения в том же здании, где располагаются апартаменты для отдыха. Конечно, этот довод справедлив только для тех арендаторов, для которых не важно размывание границ между ощущением «дома» и «работы».
Еще одно преимущество - это развитая система дополнительных услуг в гостинице, которыми может пользоваться арендатор: охрана, парковка, наличие конференц-зала/переговорных, квалифицированные секретари/администраторы, переводчики, международная связь, предоставление мебели, уборка помещений, организация питания, банкетов, PR-акций, презентаций, развлекательных программ, бронирование билетов, услуги для командированного персонала – встреча в аэропорту, экскурсии, заселение в гостиницу и т.д. Также на территории гостиницы могут размещаться услуги салона-парикмахерской, прачечной, химчистки, аптечного киоска, медпункта и т.д. Пакет дополнительных услуг также напрямую зависит от уровня гостиницы. Например, в Деловом центре при пятизвездочной Рэдиссон можно найти практически все виды перечисленных услуг, чего нельзя сказать о некоторых других гостиницах ниже рангом.
Одно из самых важных преимуществ, которым обладают многие гостиницы - это местоположение. Неплохой пример - гостиница Центральная, расположенная на Тверской. «В советское время к выбору места для строительства гостиницы подходили очень серьезно. Она должна была располагаться близко к метро и находится в месте генерированного спроса», - рассказывает Марина Смирнова.
Девелоперы, строящиеся гостиницы сегодня тем более серьзно относятся к местоположению. Так что можно сказать, что это преимущество как старых, так и новых гостиниц.
Еще одно преимущество, офиса в гостинице – это то, что его можно арендовать на краткосрочный период. Так, например, в Деловом Центре гостинично-офисного комплекса Рэдиссон-Славянская некоторые офисы сдаются на помесячной основе, что очень удобно для тех бизнесменов, которые приезжают в Москву «на разведку», для установления первых контактов.
Но у офисов в гостиницах есть и свои недостатки. Как считает Елена Шевчук, ведущий специалист отдела операций с коммерческой недвижимостью GVA Sawyer, одним из недостатков является система доступа в офис (т.е. в гостиницу). Система охраны не всегда может устроить арендатора офиса, так как любая гостиница должна иметь центральный вестибюль со свободным доступом с улицы, наличие на первом этаже магазинов и ресторанов также подразумевает свободный поток посетителей. Любой гость или проживающий, может перемещаться по разным этажам гостиницы, при этом системы электронного доступа на офисные этажи часто отсутствуют. Основное исключение – высококлассные гостиницы, где как правило существует электронный доступ.
Также к недостаткам офисов в гостиницах можно отнести и неизменную планировку здания (как правило, гостиничное здание - неглубокое, с центральным коридором). Однако, это опять скорее больше присуще старым гостиницам, тогда как, например, некоторые офисы в Деловом центре гостинично-офисного комплекса Рэдиссон-Славянская имеют открытую планировку.
«Сегодня существует тенденция организации бизнес-пространства на максимально открытых пространствах. В связи с этим типичная гостиничная планировка – комнаты по корридору, неприемлема для крупных арендаторов», - говорит Роман Щербак, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости GVA Sawyer.
«Единственное, в чем гостиничный комплекс может уступить бизнес-центру – это некоторая ограниченность в разнообразии помещений под офисы, - полагает Дмитрий Архипов, начальник отдела арендных отношений гостиничного комплекса «Космос», - Как правило, в гостинице представлены две-три категории номеров –стандартные, полу люксы, люксы (одноместные или двухместные) – что налагает ограничения на площадь офиса и его конфигурацию, расположение, возможность объединения комнат».
«В гостиницах предъявляются очень высокие требования к содержанию офиса. Строгий контроль на первый взгляд не очень удобен арендаторам: постоянно проверяются меры противопожарной безопасности, проходит санитарно-эпидемиологический контроль, в офисах не разрешается приготовление пищи, замена коммуникаций и перепланировка строго регламентированы. Но эти кажущиеся недостатки в конечном счете превращаются в преимущества – гарантия высокой степени безопасности и уровня предлагаемых услуг», - рассказывает Людмила Глинчикова менеджер по маркетингу гостиницы Новотель Шереметьево-2.
Еще несколько моментов. Обычно в офисе в гостинице имеется туалет и душ. Для кого-то, это может быть наоборот плюсом. Но не стоит забывать, что арендная ставка распространяется на всё помещение. Для многих арендаторов, особенно начинающих свой бизнес, иногда выгоднее, точнее дешевле не иметь туалета на территории офиса.
Существует еще один недостаток, присущий тем гостиницам, где давно не было ремонта - это их внешний вид и коммуникации. В таких случаях, говорить о его презентабельности не приходится. И даже если арендатор сделает в своей комнате евроремонт, то он ничего не сможете сделать с проводкой, входом, коридорами. Старые коммуникации могут надолго омрачить все прелести иметь свой собственный санузел на территории офиса.
Спектр фирм, арендующих офисы в гостиницах разнообразен – торговые представительства, юридические конторы, рекламные агентства, агентства недвижимости, но, пожалуй, лидерами можно назвать туристические фирмы. Это, скорее всего, объясняется общей направленностью бизнеса – туристические и гостиничные услуги.
По наблюдениям Алексея Житникова, менеджера Аэростар Плейс, офисы в гостиницах пользуются спросом среди представительств, представителей крупных и средних иностранных фирм, которые давно работают на российском рынке.
Но есть и свои особенности. «Деятельность компаний, арендующих у нас офисы, так или иначе связана с аэропортом или авиабизнесом (Новотель расположен рядом с Шереметьево-1 и Шереметьево-2), поэтому близость к аэропорту – очень важный фактор для арендаторов», - считает Людмила Глинчикова.
Как правило, сдачей офисов в аренду в гостиницах занимаются специальные отделы, занимающиеся сопровождением договорных вопросов и обслуживанием арендаторов.

Арендные ставки
Если говорить о гостиницах высокого уровня, то по данным GVA Sawyer, арендные ставки на офисы в них на том же уровне что и ставки в бизнес-центрах. Дополнительной статьей расходов, повышающей общую стоимость кв. метра аренды, часто являются эксплуатационные расходы, неизбежные при аренде офиса в большинстве отелей.
Иногда цена аренды за квадратный метр в год может быть завышена в силу небольшой общей площади арендуемого помещения.

Перспективы
По мнению Светланы Карловой, менеджера по развитию бизнеса и исследованиям DTZ, во многом дальнейшее развитие такого специфического сегмента рынка как офисы в гостиницах будет зависеть от развития инфраструктуры города. Если рассматривать судьбы гостиниц «Минск» и «Москва» как первых ласточек новой политики городских властей, то можно спрогнозировать, что центр и дальше продолжит освобождаться от «советского гостиничного наследия», как в данный момент освобождается от промзон.
Конечно же, вряд ли компании, арендующие офис в той или иной гостинице сегодня, смогут это позволить себе после ее «модернизации».
Как считает Елена Шевчук, скорее всего в будущем при строительстве новых гостиниц под офисный центр будут выделяться отдельные части здания, но такие помещения будут изначально обособлены и спроектированы как офисные. Такие тандемы будут называться уже гостинично-офисными комплексами.
«Спрос на офисы в гостиницах несомненно существует, в связи с этим, в будущем предполагается выход на рынок нескольких смешанных офисно-гостиничных проектов, на базе проектов реконструкции советских гостиниц», - комментирует Роман Щербак.