Занимайтесь делом, не отвлекаясь…

Сила убеждения
По единогласному мнению опрошенных CRE управляющих компаний, работающих на столичном рынке, убеждать собственников коммерческой недвижимости в необходимости привлечения к работе «управленцев», становится все проще. И связано это с рядом факторов. Во-первых, собственники, пользующиеся услугами управляющих компаний, имеют возможность сдавать свои помещения дороже. «Владелец здания уже понимает, что если он нанимает профессиональную управляющую компанию, то арендная ставка, которую он может ожидать изначально, становится выше на 20-30 долларов за квадратный метр в год, что в результате приводит к существенному увеличению дохода собственника, – говорит Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons. – Мы на своем опыте убедились, что если в маркетинговой брошюре оговаривается, что осуществлять управление зданием будет одна из успешных компаний, работающих в этом сегменте рынка, то это автоматически повышает стоимость помещения». Стоит отметить, что увеличение арендных ставок отнюдь не способствует понижению спроса на этот объект коммерческой недвижимости. Наоборот. Арендатор осознает, что эти 20-30 долларов за квадратный метр в год, которые он доплачивает фактически за присутствие в здании управляющей компании, позволяют ему только экономить. «Если в здании есть управляющая компания, арендатору обеспечены высокий уровень комфорта и безопасности, экономия средств за счет профессионального управления расходами по эксплуатации здания, возможность сконцентрировать усилия собственного персонала на развитии основного бизнеса, - говорит Владимир Лысенко, генеральный директор компании Sodexho. – Высокооплачиваемые менеджеры не должны тратить время на решение технических и административных проблем. Для этого существует управляющая компания».

Чем богаты…
Все услуги существующих на сегодняшний день управляющих компаний можно разделить на две большие группы – это непосредственно управление и обслуживание, эксплуатация.
Управление может включать в себя такие услуги как организация отношений собственника с арендатором (соблюдение сроков арендных платежей, ведение договоров аренды, разработка программы удержания арендаторов), страхование и управление рисками (приобретение полисов по страхованию имущества от пожаров, наводнения и т.д.), составление бюджетов по эксплуатационным расходам, по ремонту здания, управление службой корпоративного питания, получение различных лицензий и необходимых разрешений, управление складом, обработка и доставка коррспонденции и т.д.
К обслуживанию объектов коммерческой недвижимости можно отнести комплексную эксплуатацию здания (эксплуатация инженерных и технических систем), уборку внутренних помещений и прилегающих к зданию территорий, организацию диспетчерской и охранной служб, обеспечение службы приема посетителей, организацию в здании корпоративного питания, обслуживание автостоянки и т.д.
Эти и многие другие обязанности готова взять на себя управляющая компания. Безусловно, у каждого конкретного «управленца» - свой набор предоставляемых услуг. Все зависит от того, в какой экономической нише работает фирма. Если она изначально позиционирует себя ведущим консультантом по недвижимости (к примеру, Noble Gibbons), понятно, что помимо названных, по желанию клиента, будут добавлены услуги по стратегическому решению всех вопросов, связанных с покупкой, сдачей в аренду, продажей объектов коммерческой недвижимости, консультации и аудит систем управления и эксплуатации.

Как работает этот бизнес
Прежде всего, компания, предоставляющая интегрированные услуги, выясняет у клиента, какую часть работы он готов отдать управляющей компании. Для того, чтобы определить стоимость всего комплекса предоставляемых услуг, компания знакомится с проектом: делает экспертный анализ здания (если оно уже возведено), работает с документацией (если объект находится на этапе строительства), выясняет конфигурацию, характеристики предложенного здания. Далее производится подсчет стоимости услуг, и если клиента устраивает получившаяся сумма, между «управленцем» и нанимающей его компанией заключается договор. После этого управляющая компания начинает оказывать услуги.
Принципы взаимодействия компании с клиентом могут быть самые разные, но большая часть фирм, предоставляющих интегрированные услуги, предпочитает работать с клиентом задолго до сдачи объекта в эксплуатацию. «Безусловно, самым эффективным можно считать сотрудничество, когда к нам приходит собственник объекта, строительство которого еще только планируется, - говорит Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons. - В этом случае мы можем заранее побеспокоиться о судьбе здания: провести маркетинговые исследования и определить конкурентов, которые в момент сдачи нашего объекта в эксплуатацию также будут готовы выйти на рынок, просчитать, какие к этому времени крупные арендаторы будут готовы пересмотреть свой договор аренды и кого можно будет пригласить в новое здание. Таким образом, к моменту сдачи объекта в эксплуатацию у собственника уже будет отлажен четкий механизм по его управлению и эксплуатации».
«Если управляющая компания подключается на этапе проектирования, это позволяет улучшить качества проекта и в большей степени гарантировать стабильную работу инженерных систем здания, обеспечивающих безопасные и комфортные условия для арендаторов, - говорит Ирина Баева, коммерческий директор компании Sodexho. – Аналогично, в отношении услуг по организации питания. Ранняя диагностика проекта позволяет лучше адаптировать бизнес-центр к современным концепциям в организации питания».

Каждому свое
Управляющие компании, несмотря на некоторую универсальность в подходах, часто работают по разным схемам. Так, например, одни предоставляют интегрированные услуги своим клиентам, используя только внутренние ресурсы компании – свой собственный персонал на каждом профессиональном направлении, другие предпочитают привлекать к работе подрядные организации. «В идеале, роль управляющей компании – привлекать профессионалов, каждого в своей области, для работы на объекте клиента, - говорит Евгения Власова, генеральный директор группы компаний «Sawatzky». – Управляющая компания не может быть хорошим специалистом, например, по кристаллизации мрамора и одновременно хорошим охранником, предоставлять услуги в области корпоративного питания и быть первоклассным знатоком в области кондиционирования. У нас есть некий баланс между идеальным случаем и реальностью. Что касается уборки и охраны, здесь мы используем подрядные организации. А, например, техническое обслуживание мы осуществляем сами. Управленческий персонал, разумеется, тоже свой».
Другие управляющие компании организуют комплексное обслуживание объектов коммерческой недвижимости за счет собственного персонала, постоянно расширяя штат сотрудников по самым разным направлениям. «В настоящее время в нашей компании всего лишь 5 процентов управленческого персонала, остальные сотрудники работают в операционных подразделениях, то есть практически все услуги, которые мы предоставляем клиенту, мы предоставляем своими силами, - говорит Владимир Лысенко, генеральный директор компании Sodexho. – Если мы говорим о комплексном обслуживании зданий, то у нас в этом направлении работают собственные инженеры и электрики, если мы говорим о питании, то здесь тоже свой персонал. В структуре также есть подразделения, которые занимаются лицензированием, сертификацией и т.д. Субподрядные организации мы приглашаем при проведении специализированных работ, таких как, например, техническое обслуживание лифтов, чистка фасадов и т.д.»

Оптом дешевле
Стоимость услуг всех управляющих компаний базируется на принципе «Оптом дешевле». Чем больше услуг заказывает клиент, тем существеннее экономия денежных средств. Если же говорить о том, что выгоднее для клиента, нанять многопрофильную компанию, предоставляющую комплекс услуг или работать с отдельными узкоформатными организациями, то здесь ответ очевиден: экономить поможет фирма, работающая одновременно по нескольким направлениям. «Если на объекте работает несколько компаний, это и дороже и неудобнее, - говорит Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons. - Судите сами: нам звонит клиент и решает сразу несколько интересующих его вопросов, ведь все наши отделы и департаменты работают в одном офисе, по каждому клиенту у нас формируется единая база, которая доступна всем нашим сотрудникам. А если бы клиент пользовался услугами нескольких компаний, пришлось бы, во-первых, заключать несколько договоров, во-вторых, на связь с каждой из компаний уходило бы много драгоценного времен и, да и обошлось бы это дороже». Не нужно забывать, что все услуги – управление, обслуживание и эксплуатация тесно между собой связаны. И отдав техническую эксплуатацию одной компании, а охрану другой, получается некий разрыв между этими двумя службами. «Мы, например, всегда связываем все операционные отделы между собой. И это правильно, - говорит генеральный директор группы компаний «Sawatzky» Евгения Власова. - Ведь согласитесь, не имеет смысла на каждом объекте держать технический персонал 24 часа в сутки. Если что-то случается, происходит какая-то авария, у охранников есть четкие инструкции, как действовать до приезда инженера. Если бы эти две службы не были бы связаны, система бы не работала, ни о какой эффективной деятельности не могло бы быть и речи».

Лучший PR - cтраховка
Управляющие компании, как правило, страхуют свою профессиональную деятельность на предмет гражданской ответственности за ущерб, причиненный третьим лицам. Что это значит? Если вдруг ущерб был нанесен имуществу собственника или пользователю здания в результате каких-то действий или бездействия сотрудников управляющей компании, страховая фирма, клиентом которой и является «управленец», обязательно выплатит пострадавшему денежную компенсацию. «Мы всегда рассказываем собственникам здания о наших страховых гарантиях, говорит Елена Саратова. - Они очень важны для владельца, ведь, как правило, все претензии по какому-то ущербу, причиненному арендатору, адресуются владельцу здания. А мы, застраховав свою деятельность, избавляем собственника от решения проблем, связанных с возмещением ущерба».
Некоторые компании под страховые гарантии закладывают бюджет. «По нашему мнению, важным аспектом деятельности управляющей компании является страхование гражданской ответственности, - говорит Владимир Лысенко, генеральные директор компании Sodexho. – У компании Содексо достаточно серьезная сумма лимита ответственности. Это, безусловно, повышает степень доверия со стороны владельца здания к управляющей компании».

Капля дегтя
Бизнес управленцев, как и любой другой, не обходится и без проблем. Вот, например, одна из них: конкурентами управляющих компаний часто являются не только другие фирмы, освоившие ту же нишу, но и сам собственник здания, проводящий тендер. Зачастую, владелец недвижимости после предоставленной управленцами информации о принципах и особенностях своей работы, принимает решение делать все самому – осуществлять управление и обслуживание своего здания самостоятельно. «Собственник часто считает, что это будет дешевле, но мы стараемся ему объяснить, что это ошибочное мнение, говорит Евгения Власова, генеральный директор группы компаний «Sawatzky». - Считая прямые расходы на обслуживание, эксплуатацию и управление, собственник забывает подсчитать свое время и время управленческих специалистов. Кроме этого, владелец не знает, как работает этот бизнес в полном объеме, какие здесь есть тонкости».
Кроме того, в работе управляющих компаний встречается еще одна проблема – аварийное состояние городских инженерных технических систем. Ни один управленец не застрахован от неприятностей, связанных с муниципальными системами коммунального хозяйства. Если с сетями что-то случается, приходится ждать, пока специализированные службы ликвидируют аварию.

Нет предела совершенству
По мнению большинства опрошенных CRE фирм, пользующихся услугами «управленцев», компании, предоставляющие интегрированные услуги, необходимы. Российский бизнесмен прекрасно осознает: чтобы достойно конкурировать на рынке, нужно быть большим специалистом в конкретной области, а не заниматься всем сразу. Время, когда абсолютно все сферы деятельности компании концентрировались под одним единоначалием, время плановой экономики, прошло.
«Сегодня невероятно актуальным для бизнеса является выражение античности «Разделяй и властвуй». Управляющие компании помогают нам реализовывать этот принцип. Но, поскольку этот сервис в России относительно новый, ему есть еще куда расти, - говорит президент крупной корпорации, пожелавший остаться неизвестным. – Например, из моего опыта взаимодействия с управляющей компанией, могу сказать: здесь иногда подводит банальный человеческий фактор: кто-то с кем-то что-то не согласовал, забыл куда-то позвонить, не договорился, и в результате получается неслаженность во взаимодействии. Это касается именно управленческой функции, а не обслуживания».
«Управляющие компании сегодня пользуются большим спросом, этим, собственно и объясняется предложение такого сервиса на рынке. Очень уж благодатную нишу они заняли, - говорит сотрудник западного представительства в России. - Но стоит отметить, что в Европе, например, функции управляющей компании несколько шире, чем в России. В нашей стране практически не освоена еще такая сфера услуг, как управление объектом недвижимости как активом. Что это значит? Собственник отдает объект в управление компании не только с физической стороны (дескать, забирайте это здание, подписывайте акт о приемке его в эксплуатацию и занимайтесь его комплексным управлением и обслуживанием), но и с финансовой. То есть управляющая компания решает, как распоряжаться доходами от объекта: какой объем средств возвратить собственнику в качестве дохода от арендной платы, сколько денег пустить на модернизацию объекта, какие средства выделить на маркетинг. У нас, конечно, этого еще нет. У нас собственник часто даже эксплуатацию отдает с трудом, а чтобы доверять управляющей компании финансовую сторону, это для нашего менталитета уже слишком. Но, конечно, в скором времени компании будут развиваться в этом направлении, потому что рынок потребует такого сервиса». Здесь необходимо отметить, что в настоящий момент существует еще одно препятствие развитию данного сектора услуг – несовершенная законодательная база. Так, например, Российское налоговое законодательство не позволяет безболезненно осуществить схему доверительного управления, поскольку при передаче здания на баланс управляющей компании, у нее возникает обязанность по уплате НДС. Поэтому, например, компания Sawatzky ведет управление активами владельцев недвижимости без принятия объекта на баланс. Однако, по словам Евгении Власовой, еще не все собственники осознают эффективность передачи управляющей компании объекта в полное управление. Но с развитием экономики, а особенно с приходом на рынок крупных западных инвестиционных фондов, собственники недвижимости будут нуждаться именно в полном спектре услуг, включая управление активами.

ДЭЗ мне друг, но…
С развитием экономики можно ожидать только повышение спроса на услуги управляющих компаний. И связано это с тем, что, переходя на западные стандарты работы, российские бизнесмены понимают: налаживание контактов с ДЭЗом, РЭО и БТИ не должно превращаться в профильный вид деятельности компании и отнимать много времени от основного бизнеса.