На сегодняшний день существует несколько возможных схем организации строительного процесса. Многие инвесторы уже не хотят целиком и полностью доверять генподрядной организации. Изменения на рынке строительных услуг привели к появлению в нашей стране управляющих строительством компаний. Под понятием управляющая компания в данном случае имеется ввиду команда профессионалов в области строительства. Задолго до начала строительства управляющая строительством компания (construction management company) уже оказывает консультационные услуги инвестору, а уже в процессе строительства следит за качественным исполнением работ или берет на себя организацию всего процесса.

Зачастую инвесторы, возводившие дома на строительных площадках столицы, вспоминают о приобретенном опыте с содроганием. Строгий, поэтапный, логичный во всем строительный процесс на глазах будущего владельца здания нередко превращался в хаотичную борьбу за сроки, бюджет и качество. Объяснить такую метаморфозу не трудно. Сегодня инвесторами коммерческого строительства выступают, как правило, крупные финансовые, торговые компании, банки, одним словом, отнюдь не профессионалы в области строительства. Не обладая специальными знаниями, инвестор вынужден, либо полностью доверять генеральному подрядчику, либо формировать в штате своей компании подразделение инженеров, которое будут следить за ходом всей стройки. Ни первый, ни второй вариант, как показывает мировая практика, нельзя считать оптимальным. Впрочем, существует еще один вариант – нанять компанию, управляющую строительством.
Такие компании, также они могут называться консультантами по строительству, начали активную деятельность в Москве лишь несколько лет назад, поэтому большинство инвесторов пока слабо представляет себе роль и место управляющей компании на строительной площадке. В этой скорее теоретической, нежели чем практической статье мы постараемся подробно рассмотреть несколько возможных схем взаимодействия между инвестором и строительными организациями, в частности, схемы с участием управляющей строительством компании.

Генподряд всему голова?
Схема, при которой в процессе создания здания участвуют несколько независимых организаций: будущий владелец, проектная организация, технический заказчик и генеральный подрядчик – многие десятилетия была приоритетной во всех странах мира, в том числе и в России. Во времена, когда единым заказчиком в нашей стране являлось государство, а строительные организации обладали собственными производственными мощностями и оборудованием для всех видов работ, традиционная схема строительства была единственно возможной, просто потому, что субподрядные организации, как таковые, практически отсутствовали на рынке.
С переходом на рыночную модель экономики появилось большое количество субподрядных организаций, и роль генподрядчика постепенно начала трансформироваться. Сегодня генподрядчику нет необходимости содержать в своем штате рабочих всех строительных специальностей, он просто нанимает их на субподряд, в случае необходимости. Как правило, сам генподрядчик выполняет лишь некоторые виды строительных работ на площадке, основной его задачей является руководство привлеченными организациями и жесткое планирование всех работ.
Но, несмотря на изменение основных функций, схема финансовых взаимоотношений между генподрядной организацией и инвестором в большинстве случаев остается прежней. По завершению стадии разработки проекта, инвестор заключает контракт с генподрядчиком. Перечисляет последнему средства на строительство объекта, оговоренные в бюджете контракта, и ведет финансовые расчеты только с генподрядчиком, не вмешиваясь в деятельность субподрядных организаций. Инвестору такая схема может показаться привлекательной: подписывается контракт, и вся головная больно по организации самого процесса плавно перекладывается на плечи генподрядчика. Но профессионалы в области строительства относятся к ней скептически. «Подобная схема финансовых взаимоотношений вполне приемлема, если инвестор хорошо знаком с деятельностью генподрядной организации и полностью доверяет ее репутации, - считает Константин Анашкин, менеджер по развитию бизнеса компании Bovis Lend Lease, - В противном случае, инвестор рискует, что бюджет стройки будет постоянно у величиваться, а контроль за качеством работ ослабляться».
Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, многое зависит от того, насколько грамотно составлен договор между инвестором и генподрядной организацией. В идеальном варианте, в нем должны быть прописаны абсолютно все виды работ, выполняемых на площадке. Но инвестор, будучи профессионалом совершенно в иной области, вряд ли сумеет заранее предусмотреть все нюансы строительного дела. «Особое внимание необходимо уделять тексту договора, - комментирует Вера Сецкая, вице-президент компании GVA Sawyer, - Его обязательно должен разрабатывать специалист. Так, в смете договора обязательно должны быть прописаны и утверждены: виды и объемы работ, спецификации материалов, порядок изменения объемов работ и спецификаций материалов, а также ответственность за сроки выполнения работ».
«Документ, в котором не предусмотрены те или иные работы, например, временная подводка электричества на площадку, позволят генподрядчику на законном основании требовать дополнительного финансирования», - подтверждает Константин Анашкин.
Во вторых, как показывает практика, во время строительства проект не раз претерпевает изменения. В одних случаях они вносятся по желанию заказчика, в других по рекомендации строительной организации. Просчитать их заранее невозможно. Любое новшество в проекте, разумеется, приводит к увеличению бюджета стройки. Поэтому договор, составленный опытным специалистом, всегда включает в себя пункт о возможных изменениях в проекте.
И, наконец, самое важное. Если в цепочки участвуют только два звена: инвестор и генподрядчик, гонорар генподрядной организации обычно вычисляется двумя способами. Первый возможный вариант, когда генподрядчик получает процент от стоимости каждого субподряда. В таком случае, логично предположить, что генподрядчик, проводя тендер на каждый субподряд, будет стремиться предложить инвестору наиболее «дорогую» компании, потому как чем выше стоимость отдельного субподряда, тем больший процент в итоге получит сам генподрядчик. В итоге инвестор получает качественно выполненный объект, но, возможно, по завышенной рыночной стоимости.
Вторая возможная схема предполагает фиксированную оплату бюджета всей стройки. Утвердив бюджет, инвестор перечисляет на счет генподрядной организации оговоренную сумму, из которой генподрядчик сам рассчитывается с субподрядными организациями, а оставшуюся разницу оставляет себе. В этом случае, генподрядной организации уже не выгодно нанимать самые «дорогие» компании, напротив, чем дешевле будет каждый субподряд, тем большую сумму сможет заработать генподрядчик. Не сложно догадаться, что при такой схеме главным критерием для отбора субподрядчика станет не столько его опыт и надежность, сколько цена. При такой схеме инвестор может ограничить свои затраты, но, увы, рискует получить в результате объект сомнительного качества.

Когда третий не лишний
Учитывая объемы капиталовложений в коммерческое строительство, сложность и самобытность отдельных объектов, традиционная схема с двумя участниками с трудом можно назвать удовлетворительной, поэтому сегодня одна начитает трансформироваться в иные схемы, обычно с тремя участниками. Третьим, но отнюдь не лишним, в новой для нас схеме выступает компания, управляющая строительством, которой инвестор доверяет контроль и управление всеми аспектами строительства.
Метод ведения строительства при участии управляющей компании довольно широко распространен за рубежом. Но, учитывая былую неразвитость субподряда в России, у нас такое понятие, как управляющая строительством компания появилось совсем недавно.
Как правило, управляющая компания начитает работать с клиентом практически «с нуля». «К нам может обратиться клиент, желающий лишь одного – инвестировать в строительство, для того, чтобы в последствии получить с этого прибыль. Задача нашей компании в таком случае, предложить клиенту варианты рентабельного капиталовложения, - поясняет Евгений Шнейдеров, президент строительной группы «DC Group», - Сначала мы выбираем площадки для строительства, замет, анализируя их, рекомендуем клиенту тип объекта, который будет наиболее востребован в данном конкретном месте. После чего рассчитываем очень приблизительную стоимость объекта и сроки его окупаемости».
Впрочем, зачастую клиенты заранее знают, если не месторасположение, то тип объекта, который им необходимо построить. В таком случае, на первом этапе работ по созданию проекта управляющая компания выполняет в основном консультационные услуги. «Архитекторы в основной своей массе – творцы, они выдумывают удивительные объекты, настоящие шедевры. Но, к сожалению, далеко не все архитектурные изыски экономически оправданы. Один и тот же тип здания можно построить по-разному. Помимо различных архитектурных решений, могут использоваться различные строительные технологии. От выбора той или иной концепции, во многом зависит объем инвестиций - считает Константин Анашкин, - Цель компании, управляющей строительством, основываясь на своих знаниях, подготовить совместно с архитектурным бюро одновременно и привлекательный, экономически целесообразный и технически грамотный проект».
Также одной из услуг управляющей компании является помощь в получении всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства. «Здесь важно учитывать тонкий нюанс. В России существует ряд специфических требований, которые предъявляют к проекту контролирующие органы власти. Зачастую эти «российские особенности» просто неведомы зарубежным компаниям, поэтому, на наш взгляд, согласование документов и получение разрешений должны выполнять отечественные специалисты-практики, которые хорошо владеют не только знаниями законодательной базой, но и прекрасно ориентируются в специфических российских условиях», - подчеркивает Евгений Шнейдеров. Этой же точки зрения придерживаются и в иностранных управляющих компаниях: «Безусловно, получить разрешительную документацию гораздо проще человеку, выросшему в этой стране, знающему ее особенности и умеющему результативно общаться с органами власти», - комментируют в Bovis Lend Lease, - В нашей компании эту часть работы выполняют только российские специалисты».
Собрав согласования и разрешения из множества инстанций, инвестор должен разработать проект и провести его экспертизу. Положительное заключение экспертизы дает будущему владельцу здания право на начало строительных работ. Именно в этот момент на сцене появляется генподрядчик. К слову, отметим, что, работая по традиционной схеме (инвестор-генподрядчик), все разрешительные документы инвестор вынужден получать самостоятельно.
С появление в цепочки третьего звена - генподрядчика, начинается процесс строительства. В зависимости от условий контракта между инвестором и управляющей компанией, а также типа самой компании степень влияния и финансовые взаимоотношения между тремя участниками могут быть разными.
Начнем с самой простой, на наш взгляд, схемы, когда управляющая компания в процессе строительства берет на себя функции технического заказчика. В таком случае, ее основными задачами является контроль за качеством работ, сроками и бюджетом стройки. Управляющая компания не вмешивается в финансовые отношения между генподрядной организацией и субподрядчиками. Как и при традиционной схеме, генподрядчик получает средства, оговоренные в бюджете, и распределяет их между субподрядчиками. Но при этом управляющая компания внимательно отслеживает за качеством выполняемых работ и подписывает акты-приемки по завершению каждого этапа. Также она курирует общий бюджет стройки и сроки проведения работ. По такой схеме работают многие управляющие компании, в частности консультанты по строительству компания Savant: “Мы не вмешиваемся в тендеры, которые проводит генподрядчик, поэтому ответственность за выбор субподрядной организации целиком и полностью лежит на нем”, - комментирует Крис Хартфилд, - Но мы внимательно отслеживаем качество выполненных работ. Для этого на строительной площадке может присутствовать от 15 до 35 специалистов нашей компании. Большинство из них приезжают на стройку, чтобы проконтролировать отдельный участок работ, на котором они специализируются, но часть наших представителей может находиться там постоянно. Это существенно снижает риск выполнения некачественных работ. Также мы внимательно следим за графиком, чтобы сроки, указанные в контракте, не были нарушены». По схеме с участием генподрядной организации, компания Savant выполняла услуги по техническому надзору, планированию, контролю стоимости при строительстве офисных зданий компании Ernst&Young в Москве (общая площадь 10 000 кв.м, стоимость $ 5 000 000), в Петербурге ($ 400 000) и Алма-Ате ($ 400 000).
Немного видоизмененную схему предлагает своим клиентам компания «DC Group». На проектно-согласовательной стадии специалисты этой компании просчитывают довольно жесткий бюджет стройки, в котором по пунктам расписаны все виды строительных, инженерных, отделочных и других работ с указанием их стоимости. На основании этого документа компания проводит тендер среди генподрядных организаций и передает победителю не только проектную документацию, но и довольно жесткий финансовый план. «Генподрядчик в праве самостоятельно проводить тендер для субподрядных организаций, но окончательный выбор он должен согласовать с нами», - говорит Евгений Шнейдеров, - Более того, если субподрядная организация, по нашему мнению, не будет справляться со своими обязанностями, мы в праве требовать от генподрядчика проведения нового тендера». При участии «DC Group» как управляющей компании были построены: офис СП «Транс Сибирский Экспресс Сервис», общей площадью 3000 кв.м; лечебный корпус №2 ГКБ №31 с пристройкой и надстройкой по ул. Лобачесвкого (6000 кв. м) и ресторан «Санторини» на ул. Большая Никитская, д.15, стр.1.

Два в одном
При желании клиента, компания, управляющая строительством, может одновременно выступать сразу в нескольких ролях: и как своеобразный «адвокат», отстаивающий интересы клиента, и как придирчивый технический заказчик, головой отвечающий за высокое качество объекта, и как генподрядчик. Таким опытом обладает, например, компания GVA Sawyer: «Для того, чтобы клиент позволил управляющей компании выполнять сразу две задачи, он должен быть абсолютно уверен в ее репутации, - поясняет Вера Сецкая, - Получается следующая картина: одно подразделение компании работает на стройке, второе - его контролирует, то есть мы выполняем работы и мы же их оцениваем. Довольно остро встает вопрос объективности оценки. Если клиент уверен в том, что мы достойно выполним обе функции, ему проще довериться одной компании. С одной стороны, люди, проработавшие в одной команде несколько лет, гораздо быстрее понимают друг друга, легче находят общий язык и компромиссные решения. Но, с другой стороны, можно предположить, что функция управления в такой ситуации будет несколько ослаблена. Скорее это вопрос деловой этики. Если компания дорожит своей репутацией на рынке, она одинаково качественно выполнит оба обязательства». По такой схеме компания GVA Sawyer возводит офисное здание класса А «Кеско Хаус», Коробейников пер., д.1 стр.1 (4 000 кв.м) и элитный жилой поселок «Ривьера на Истре» в Солнечногорском районе Московской области (ориентировочно 10 000 кв.м).
В западных странах довольно широко используется схема, исключающая из процесса строительства генподряд, как таковой. Фактически его функции выполняет копания, управляющая строительством, которая при этом абсолютно независима от субподрядных организаций. В обязанности компании при такой схеме входит не только консультация клиента на стадии проектной работы и контроль строительства, но и наем субподрядных организаций. Таким образом, мы вновь возвращаемся к цепочке с двумя участниками: инвестором и управляющей строительством компанией. Вполне логично задать вопрос, чем же она отличается от традиционной схемы с участием генподрядной организации.
Во-первых, управляющая компания ведет консультационную работу с инвестором, подсказывая ему оптимальные варианты решения его задач. «Генподрядной организации в большинстве случаев абсолютно все равно, какую архитектурную концепцию выберет проектировщик, - рассказывает Константин Анашкин, - Если в проекте, например, заложено, что потолки в офисном центре должны иметь высоту четыре метра, несмотря на то, что это экономически нецелесообразно. Генподрядчик не будет иметь возможности изменить проектные решения, так как его выбрали по готовому и согласованному проекту. Его задача – наиболее качественно выполнить строительные работы, заложенные в проектной документации, уложится в назначенные сроки и бюджет».
Во вторых, эта схема более гибкая, нежели генподряд. Например, если возникает необходимость сократить сроки строительства, заменить одну субподрядную организацию на другую, гораздо проще это сделать в сотрудничестве с управляющей компанией. «Когда нас или нашего заказчика не устраивает качество работы субподрядчика или же он не укладывается в сроки, мы довольно легко можем заменить этого субподрядчика на другую более профессиональную организацию», - считает Крис Хартфилд. Той же точки зрения придерживаются в компании Bovis Lend Lease: «Генподряд можно сравнить со скалой, которую довольно трудно сдвинуть с места. Если сама генподрядная организация затягивает сроки сдачи объекта или не выдерживает должного качества работ, инвестор, как правило, бессилен - считает Константин Анашкин, - Он может воздействовать на генподрядчика штрафными санкциями, но при этом сроки сдачи проекта зачастую сдвигаются. Менять генподрядную организацию одну на другую в процессе строительства довольно рискованно, потому как с уходом генподрядчика с объекта, уйдут и субподрядные организации. Стройка встанет, что приведет к существенным финансовым потерям. Если же заказчик недоволен качеством услуг управляющей строительством компании, он в праве заменить менеджера компании, который руководит проектом. В крайнем случае, клиент также без особых потерь может сменить одну управляющую компанию на другую».
Однако принципиальное отличие двух схем кроется вовсе не в консультационных услугах управляющей компании и ее мобильности, а в разных способах оплаты услуг генподрядной организации и управляющей компании. Как мы уже говорили, генподрядчик, как правило, получает либо процент от стоимости субподрядных работ, либо разницу между суммой полученной от инвестора и реально потраченной на строительство здания. В первом варианте это может привести к необоснованному удорожанию объекта, во втором к плохому качеству субподрядных работ. Схема с участием управляющей строительством компании, с финансовой точки зрения, наиболее прозрачна, так как «управленец» получает за свои услуги фиксированную сумму. Управляющей строительством компании просто нет смысла ни завышать реальную стоимость субподрядных работ, ни занижать ее, так как ее гонорар не зависит от бюджета стройки. При этом расчет с субподрядными организациями инвестор ведет напрямую, минуя третьих лиц.
Но, несмотря на видимые преимущества, в российских условиях строительство без участия генподрядной организации практически не ведется. Казалось бы, парадокс. Однако у этой ситуации есть вполне логическое объяснение. Дело в то, что управляющая строительством компания, работая по схеме с двумя участниками, не берет на себя финансовые риски за весь проект. «Мы готовы нести финансовую ответственность по проекту только в рамках своего гонорара», - поясняет Крис Хартфилд. Эту же точку зрения разделяет и другая управляющая строительством компания: «Гонорар управляющей компании несравним со стоимостью всего объекта, поэтому брать на себя финансовые риски за весь проект для нас просто не позволительно, - подтверждает Константин Анашкин, менеджер по развитию бизнеса компании Bovis Lend Lease, - Если по нашей вине происходит, допустим, срыв сроков сдачи объекта, мы компенсируем инвестору финансовые потери, в рамках суммы нашего вознаграждения». Итак, схема, исключающая генподряд, отличается гибкостью и прозрачными финансовыми отношениями между всеми участниками строительства, но при этом основные риски ложатся на плечи инвестора.
По схеме, исключающей генподряд, компания Savant ведет работы по строительству пивоваренного завода South African Breweries/Miller в Калуге, при общей площади 200 000 кв.м. общая стоимость проекта составит $ 164 000 000. Компания Bovis Lend Lease по той же схеме ведет строительство элитного жилого комплекса в Санкт-Петербурге. Общая сумма инвестиций – $ 23 000 000. А также в 1999 году была успешно сдана комиссии табачная фабрика в Ленинградской области, объем инвестиций более $ 100 000 000.

Когда речь заходит о деньгах
Завершая разговор о возможных схемах взаимодействия генподрядных, субподрядных, а также управляющих компаний и инвестора, нельзя не упомянуть еще об одной форме сотрудничества, которая может осуществляться как при участии управляющей строительством компании, так и без таковой. При этой схеме, на сцену вновь выходит генподрядная организация, основное преимущество которой априори заключается в том, что именно она будет нести основные финансовые риски по всему объекту. При этом, гонорар генподрядной организации не зависит от стоимости субподряда или стоимости объекта, он составляет заранее оговоренную, фиксированную сумму.
«С клиентом может быть достигнута договоренность, в соответствии с которой, он покрывает все издержки, связанные со строительством объекта, напрямую субподрядным организациям, а фирме подрядчику выплачивает фиксированное вознаграждение. В таком случае, координирующие функции генподрядной организации можно сравнить с основными функциями компании, управляющей строительством, - комментирует Артем Пантелеев, заместитель ген. директора фирмы «Гинт-М», - Но, в отличии управляющей компании, выступая генеральным подрядчиком на объекте, компания берет на себя бремя ответственности за объект, как в финансовом, так и в техническом плане, в соответствии с условиями договора».
Назвать «стандартную» сумму вознаграждения генподрядной организации в такой ситуации довольно сложно: «Размер вознаграждения генподрядчика при вышеуказанной схеме определяется на стадии подписания договора между инвестором и генподрядной организацией и в денежном выражении составляет сумму, которая устраивает обе стороны, - поясняет Артем Пантелеев. В качестве генподрядчика, фирма «Гинт-М» проводила работы по строительству и реконструкции помещения универсама «Eurospar» на Варшавском шоссе., д. 146 стр.1 (4500 кв.м); реконструкцию здания для компании Schlumberger Logelco на улице Ордынка, д.46, стр.5 (1700 кв.м); общестроительные и инженерные работы по строительству Московско - Парижского Банка на 8 этажах в Милютинском переулке, дом 2 (1460 кв.м).
Надо отметить, что сумму вознаграждения генподрядной организации при любой схеме сотрудничества определить заранее довольно сложно. Можно лишь предположить, что она будет превышать 12 процентов от всего объема строительства, так как российское законодательство предусматривает, что, в случае возникновения судебных разбирательств, генподрядная организация обязана выплатить инвестору 12 процентов от общей суммы инвестиционного пакета. Но окончательная цифра, будь то фиксированный гонорар или процентная ставка, определяется уже в договоре между участниками сделки.
Что же касается гонорара управляющей строительством компании, то, как правило, он составляет от 2 до 10 процентов от суммы строительно-монтажных работ. Практика показывает, что генподряд всегда обходится дороже клиенту. Но опять-таки оговоримся, что окончательная цифра или фиксированный гонорар управляющей компании оговариваются в каждом конкретном случае отдельно.
Подводя итоги, можно сказать, что на сегодняшний момент существует несколько отработанных схем сотрудничества между участниками строительного процесса, будь то генподрядчик или управляющая строительством компания. Каждая из них имеет и несомненные плюсы, и минусы. При этом, следует отметить, серьезные перспективы развития компаний, управляющих строительством в нашей стране. Это обуславливается многими причинами. С одной стороны, это продиктовано тем, что постепенно расформировываются отделы управления капитальным строительством, ранее существовавшие в крупных организациях. С другой стороны, заметно выросли требования к качеству строительства. Особенно когда речь идет о проектах частных инвесторов на заемные средства. В такой ситуации соблюдение сроков, высокого качества и точного бюджет чрезвычайно важно. Доверить одной компании реализацию проекта при таких условиях – непозволительный риск. И, наконец, общие тенденции рынка показывают, что сегодня инвесторы стремятся к максимальной финансовой прозрачности, обеспечить которую, согласно законам менеджмента, возможно лишь с привлечение независимой третьей стороны, в данном случае, компании, управляющей строительством.