Перестройка старых универмагов

Судьба многих универмагов особенно в центре Москвы, построенных в советское время, в последнее десятилетие развивается по нескольким сценариям. Первый вариант: универмаг ремонтируется, но при этом сохраняется его прежнее название (например, «Лейпциг») и магазин продолжает по-прежнему работать для своего покупателя. Второй вариант, когда смена владельца в универмаге приводит к полной смене концепции магазина, как это произошло, например, с Краснопресненским универмагом, на улице 1905 года, ставшим самым крупным в мире магазином Benetton, то есть удается провести полноценную реконструкцию и создать современный торговый комплекс. Однако, многие специалисты схожи во мнении, что сделать это очень сложно и тому есть ряд причин.

Ремонт или реконструкция
Согласно «Положению о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве». 2-я редакция, утвержденная распоряжением Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ, здание считается подвергнутым реконструкции, если изменена этажность, площадь и функциональное назначение площадей. Если эти показатели не тронуты, то все изменения правильнее называть ремонтом.
На практике на реконструкцию с полным закрытием торговых площадей решаются очень немногие. Чаще всего происходят поэтажные строительные работы. Реконструкция при ведении торговли была осуществлена в универмагах: «Москва», «Марьинском» (был введен в эксплуатацию подвал), магазин «Людмила» (на 200 м кв. уменьшена торговая площадь), «Лейпциг» и многих других.
По словам многих специалистов, в силу многих бюрократических препонов, выгоднее переделку универмага проводить как ремонт, а не как реконструкцию.
На согласование необходимое для оформления всей документации на реконструкцию торгового центра в норме может уйти полтора года. Количество инстанций, которые нужно пройти практически такое же, как для постройки нового здания. Заседания межведомственных комиссий может быть и раз в месяц, да еще существует целый ряд других причин, оттягивающих решения, известных всем, кто вовлечен в этот бизнес. Разумеется, многие эту очередь стремятся обойти.
Из источника, пожелавшего остаться неизвестным, нам стало известно, что за ускоренное согласование реконструкции одного торгового центра, который не упоминается в статье, была выплачена сумма около 500 тысяч долларов. Согласование прошло за 3 месяца.
Многие специалисты полагают, порой достаточно отремонтировать старый универмаг, чтобы привлечь новых покупателей. Однако очень важно учитывать, на какую публику он должен быть рассчитан, учитывать доходы потенциальных покупателей. Смена товара на более дорогостоящие марки может отпугнуть постоянных покупателей. Можно найти примеры, когда реконструкция или даже ремонт универмага в старом районе приводили к их потере.
Но в каждом конкретном случае все просчитывается отдельно, исходя из эффективности: будет ли, в конечном счете, реконструкция оправдана, или достаточно будет отремонтировать торговые залы при существующей планировке и пересмотреть ассортимент.

Причины реконструкции
Итак, реконструкция это в первую очередь смена концепции торгового комплекса, которая неизбежно влечет за собой кардинальную перемену в ассортименте товаров, смену организации торговли.
Универмаги, как и универсамы, – это привычный формат работы больших магазинов, доставшийся современному рынку в наследство еще с советских времен.
Большинство из реконструированных действующих торговых центров (особенно в центре Москвы) располагается в старых зданиях. Многие из них, будучи подвержены переделке сохранили прежние названия, среди них «Будапешт», «Лейпциг», «Прага», «Марьинский», «Весна», Универмаг Московский. Особенно реконструкция с сохранением прежнего названия магазина актуальна, когда идет речь о «старых» обжитых районах, с плотной застройкой, где покупатели привыкли к месту, в котором они «отоваривались» годами (например, «Таганка», «Звездочка»).
Основная причина, почему некоторые владельцы торговых площадей идут на их реконструкцию - это коммерческая выгода. К реконструкции старых зданий также обращаются еще и потому, что в пределах Садового кольца ощущается острый дефицит площадок под новое строительство.
По мнению Константина Романова, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга и оценки компании Джонс Лэнг ЛаСалль, одной из причин реконструкции может стать тот факт, что сегодня потребители предпочитают делать покупки в более современных комфортных торговых центрах, при том, что цены в них не отличаются.
«Сейчас происходит бум развития торговых комплексов, - комментирует Рубен Канаян, генеральный директор «Юнион-Стандарт Консалтинг», - у владельцев есть желание соответствовать тем реалиям, которые складываются на рынке. В некоторых случаях, к преобразованию магазина подстегивают субъективные факторы: например, в соседнем магазине начинают проводить реконструкцию, и покупатели больше предпочитают ходить туда, таким образом происходит падение продаж с квадратного метра».

Проблемы с реконструкцией
Как считает Вадим Приходько, консультант отдела торговой недвижимости Stiles and Riabokobilko, старые здания построенные по старыми нормам очень сложно адаптировать к современным требованиям.
Таким образом, не каждый бывший «советский» универмаг можно переоборудовать в современный торговый центр. В универмагах, которые строились 20-40 лет назад, зачастую нет физической возможности для того, чтобы организовать, например, подземную парковку, без которой сложно представить современный торговый центр.
«Как правило, универмаги имеют высокую этажность, из-за этого могут возникнуть проблемы с привлечением посетителей и арендаторов на верхние этажи», - комментирует Константин Романов.
Таким образом, для того, чтобы решиться на реконструкцию должны быть веские причины, подкрепленные необходимыми расчетами специалистов, которые оценивают насколько эффективной торговля была и насколько, и за счет чего показатели могут быть улучшены.
Однако, сколь удачно не была бы произведена реконструкция помещений показатели могут не достигнуть желаемого уровня из-за недостаточной квалификация кадров для торговли, и недостаточно подготовленного менеджерского состава, что тоже сегодня является одной из актуальных проблем.

Наглядная реконструкция
Сейчас идут активные дискуссии вокруг главных универмагов Москвы: ГУМа и Детского Мира. В случае с ГУМом уже сейчас на завершающем этапе реконструкция третьего этажа, некогда состоящего из офисных помещений, а теперь готового под торговые площади. Добавлены эскалаторы, укреплены балконы, обновлена проводка, подсвечен купол. Планируется, что в будущем будет обустроен под торговлю и подвал. Перепрофилирование общих площадей под торговые собираются произвести и в Детском мире. Пятый этаж, который никогда не был торговым уже сейчас отдан под антикварную галерею.
В ближайшее время будет подвергнут реконструкции и «Военторг», закрытый еще в 1994 году и только сейчас нашедший инвестора. Правительство Москвы приняло решение о реконструкции знаменитого московского Военторга. В соответствующем постановлении обозначено, что в 2003-2005 годах все объекты по адресам: улица Воздвиженка, дом 10/2, и Большой Кисловский переулок, дом 4, будут реконструированы «со сносом всех строений, принадлежащих ОАО «ТД «ЦВУМ» на правах собственности, с сохранением наиболее ценных архитектурных элементов фасадов». Вместо гигантского военного универмага появится гражданский торгово-офисный комплекс с подземным гаражом. Проект нового здания, которое появится на месте разобранного Военторга, еще не готов. Однако есть принципиально одобренная инвесторами и некоторыми городскими инстанциями концепция. Предполагается, что новое здание торгово-офисного центра будет иметь четыре подземных и семь надземных этажей. Впрочем, высотные характеристики не изменятся: еще один этаж появится благодаря более низким потолкам — 3,3 м (ранее высота потолков в магазине была выше 4 м). Центр будет представлять собой единый объем с устройством трех внутренних дворов (атриумов), перекрытых светопроницаемым материалом. Общая площадь составит чуть больше 70 тыс. кв. м, почти половина из которых будет отдана под офисы, остальное — под торговые, складские помещения, кафе-рестораны и паркинг примерно на 600 машин.
Сейчас идет активная работа над реконструкцией когда-то широко известного универмага на Большой Якиманке, д.22 - «Гименей», магазина для тех, кто собирается отпраздновать создание семьи. Однако за последнее время магазин пришел в упадок, несмотря на довольно удачную его концепцию. «Гименей» будучи когда-то в собственности у государства какое-то время функционировал с прежним коллективом. Но в какой-то момент коллектив, не смог поддерживать эффективность торговли в магазине и «Гименей» был продан другому владельцу. По словам Сергея Азарова, начальника отдела торговых площадей компании Noble Gibbons, консультантами их компании был найден более эффективный способ использования «Гименея», который и был одобрен новым владельцем. В «Гименее» предстоит изменить как состав арендаторов, так и само здание. Сейчас до того момента, когда арендаторы начнут делать ремонты в своих отделах остается еще полгода. С «Гименеем» готовы работать высококлассные торговые марки. Ведь Якиманка – это центральная улица внутри Садового кольца. Название магазина будет сохранено. Из торгового зала на втором этаже делается просторное помещение. Фасад остается почти такой же. Появится третий офисный этаж. На первом этаже будет шесть отдельных магазинов (среди них Chanel, Faberge, JFF).
Однако реконструкция касается не только центра Москвы, волна переделки старых торговых комплексов затронула и «спальные» районы. Так можно привести пример удачной реконструкции торгового центра «Мебель Град» на Домодедовской улице. Магазин был запущен в эксплуатацию в 1987 году под другим названием для торговли отечественной мебелью. Однако в начале 90-х магазин уже был роздан в аренду разнообразным торговцам и вскоре представлял собой попросту крытый рынок. Затем у торгового комплекса появился новый владелец, который решил изменить концепцию и привлечь дизайнерские силы, чтобы преобразовать существующую ситуацию и превратить комплекс в нетривиальную торговую точку, которая жила бы по своим законам.
Владислав Савинкин, архитектор проектной группы Савинкин/Кузьмин, один из соавторов реконструкции торгового комплекса «Мебель Град» рассказал, что архитекторы пытались обновить те положительные стороны, которые уже были заложены в проекте, а планировка изначально была хорошей, но и привнести что-то свое. Реконструкция велась поэтапно. Сначала был закрыт один этаж, и начались строительные работы, а на оставшемся пространстве продолжала вестись торговля. Заново был спроектирован и построен входной узел: установлены раздвижные двери, крупные визуальные коммуникации, перераспределены людские потоки. Из пересечения лестниц было сделано коммуникативное ядро с использованием площадей для рекламных поверхностей и новых торговых точек (продажа сока и т.п.). В результате реконструкции торговых площадей стало в три раза больше. Впоследствии была произведена достройка этажей.

Заключение
Сегодня возможность дополнительных переделок и реконструкции стараются заложить уже на уровне проекта. По наблюдениям специалистов, все идет к тому, чтобы здания были более «гибкими». Например, максимально увеличивают шаг колонн, облегчают стены, минимизируют коммуникации внутри здания.
Процесс реконструкции торговых площадей начался еще в середине 90-х и продолжается и сейчас. И, как считают специалисты будет продолжаться и в будещем. «Реконструкция перспективна, потому что, старые универмаги имеют очень хорошее выгодное местоположение, удобное для совершения покупок. Как правило, универмаги размещаются в многолюдных местах, где нет проблем с потенциальным потоком покупателей», - считает Константин Романов.