Выход на московский рынок крупных западных компаний, развитие отечественных фирм, рост импорта привели к острому дефициту складских помещений в столице. Учитывая, что здесь «оседает» почти четверть всех российских грузопотоков, необходимость строительства логистических парков международного класса очевидна.

Общие тенденции
Рынок первоклассных складских помещений в Москве, несмотря на его очевидную неразвитость, не пользуется у инвесторов особым успехом. А связано это с несколькими причинами.
Прежде всего, спрос на помещения под склад у международных фирм и крупных отечественных компаний, безусловно, большой, но меньше, чем совокупный спрос на офисы. А если учесть, что сроки окупаемости офисной недвижимости меньше, чем сроки окупаемости складских терминалов, становятся понятными приоритеты инвесторов. К тому же, по словам Стивена Линча, управляющего партнера компании Дэком, если строительство офисных помещений не вызывает проблем – рынок открыт, то со складскими помещениями ситуация другая. Из-за недостатка официальных данных, из-за «непрозрачности», непонятно, какие районы наиболее предпочтительны для строительства, насколько доступны участки. Отсутствие информации делает этот сектор экономики непривлекательным.
Во-вторых, инвесторов отпугивают проблемы с землей. Отсутствие унифицированных схем и подходов в вопросе приобретения земли в собственность, чрезмерно завышенная ее стоимость, трудности при переводе сельскохозяйственной земли в категорию промышленной, масса бюрократических проволочек тормозят строительство складов.
В-третьих, конкуренция со стороны советских терминалов также играет свою пагубную роль. По данным компании Noble Gibbons, на сегодняшний день таких складов достаточно (1 800 000 кв м кв. м.), чтобы арендаторы имели выбор либо снимать советское помещение (ставка которого колеблется от 50 до 130 за кв. м. в год), либо арендовывать новый склад стоимостью от 140 долларов. В современных условиях, очевидно, что многие компании склоняются к первому варианту.
Тем не менее, несмотря на нерешительность инвесторов, строительство складов все-таки идет. В 2002 году по данным РМС-Realty было введено в эксплуатацию 200 000 кв. м. складских помещений A и B+, а в 2003 году по прогнозам специалистов, будет построено еще 300 000 кв. м. складов класса А и B+. Безусловно, этого мало, чтобы удовлетворить спрос, который по данным компании PMC-Realty, равен почти 3 млн. кв. м (суммарный спрос на складские помещения – аренда, покупка, ответственное хранение). Преодолеть затянувшийся кризис, по мнению ряда специалистов, помогут современные логистические парки за пределами МКАД.
По своей специфике для строительства логистического парка требуются большие участки земли. Например, в Европе общий метраж построек на территории такого парка может составлять от 20,000 до 500 000 кв. м. Понятно, что в пределах МКАД нет такого количества свободных площадей. Поэтому девелоперы и инвесторы устремляют свои взгляды на Московскую область.
По данным компании Stiles & Riabokobylko в ассоциации с Cushman&Wakefield Healey&Baker, в пределах МКАД количество складских помещений сокращается, в соответствии с решением правительства Москвы о переносе крупных индустриальных объектов за пределы города. Не способствует развитию логистических парков в столице и запрет на въезд крупных грузовиков в центр Москвы без специального разрешения. Кроме того, не стоит забывать и о высоких арендных ставках на землю внутри МКАД, которые не дают полноценно развиваться этому сектору экономики.
Привлекательность же Подмосковья специалисты объясняют несколькими причинами.
Прежде всего, за городом дешевле земля. «Как правило, стоимость земли в Москве чрезмерно высока. Если вы возьмете площадку размером 40 га почти в любом районе Москвы, то аналитики скажут, что самое доходное использование этой земли - строительство торговых, жилых или офисных помещений, но не складов», – говорит Эндрю Маззлуайт, старший консультант по оценке недвижимости компании DTZ.
Помимо этого, в Подмосковье, в отличие от Москвы возможно установить право собственности на земельный участок. В Москве же это только арендное право. «Инвесторам и девелоперам для эффективности проекта важно владеть землей, именно поэтому они присматривают участки за городом, в же городские власти предоставляют участки в основном на условиях долгосрочной аренды», - говорит Стивен Линч, управляющий партнер компании Дэком.
Кроме того, в области нет автомобильных пробок, которые в Москве снижают эффективность работы складских терминалов.

Спрос
По исследованиям специалистов, спрос на складские площади международного образца исходит в основном от:

провайдеров складских услуг;
конечных потребителей – международных и отечественных производителей, а также крупных торговых сетей.

Безусловно, темпы нового строительства отстают от роста спроса. Так, по данным компании PMC-Realty, сегодня существует 700 000 кв. м. складских помещений класса А и В. Между тем, спрос на такие площади оценивается в 2 млн. кв. м. Специалисты отмечают и еще одну тенденцию: в последнее время российские компании, ориентирующиеся на европейский стандарт ведения бизнеса, также начали создавать спрос на высококачественные склады.
По мнению ряда специалистов, сегодня не мешало бы вывести на рынок и несколько складских терминалов уровня В+. Часто инвесторы, решая строить складской терминал, принимают решение о возведении здания класса А, чтобы можно было его дороже продать, или дороже сдавать. Между тем, такую арендную плату нести в состоянии не все, многие компании вполне бы устроил хороший склад уровня B+.
По прогнозам специалистов компании Stiles & Riabokobylko, спрос на складские помещения в Москве в текущем году будет расти примерно на том же уровне, что и в 2002. Уровень же спроса, по мнению компании Noble Gibbons, будет зависеть от изменений в сфере таможенного законодательства, от темпов развития сектора торговых помещений, стабильности рубля, возможного вступления России в ВТО.
Самым большим спросом, по словам ведущих специалистов, будут пользоваться складские помещения, находящиеся за чертой города. В то же время, в связи с необходимостью эффективного распределения товаров внутри Москвы, будет расти спрос и на складские помещения в пределах МКАД. Что касается предпочтений клиентов складских терминалов, то российские торговые операторы будут по-прежнему пользоваться складскими помещениями класса С и D, главным образом, из-за их низкой стоимости, в то время как крупные иностранные торговые операторы и немногочисленные отечественные холдинги займут современные складские терминалы международного стандарта.

Предложение.
В соответствии с исследованиями Stiles & Riabokobylko, общий объем предложения складских помещений в Москве и Московской области составляет примерно 1, 6 млн. кв. м. В основном это небольшие склады (до 5 тысяч кв. м.) лишенные современных удобств. Из этой цифры доля складских помещений класса А и А- составляет примерно 600 тыс. кв. м., из которых всего 200 тыс. занимают площади класса А.
По данным компании PMC общее количество свободных складских помещений в Подмосковье в районе 30 км от МКАД, В- и С класса оценивается в 500-600 тыс. кв. м. В основном объем пополняется за счет производственных площадей, в том числе разорившихся предприятий Московской области.
По оценкам компании Noble Gibbons, в текущем году в целом ситуация с предложением в Москве не изменилась в связи с задержкой приобретения девелоперами земельных участков . Тем не менее, девелоперы и компании, предоставляющие логистические услуги, продолжают активный поиск земельных участков и разработку проектов складских комплексов.

Арендные ставки.
Из-за острого дефицита складских помещений арендные ставки в Москве и области – одни из самых высоких в Европе. Они составляют 140-160 долларов за квадратный метр в год. По оценкам компании Stiles & Riabokobylko в 2003 году ожидается их умеренный рост (см. таблицу). Если же говорить о перспективе на ближайшие два-три года, то здесь, по единогласному мнению опрошенных CRE специалистов, ожидается снижение арендной платы. «Скоро, я уверен, предложение складских помещений на подмосковном рынке увеличится, а значит, ставки аренды снизятся. Я думаю эти цены упадут в ближайшие три – пять лет до 80 долларов, и ситуация выровняется с Европой, - говорит Стивен Линч.
То, что сегодня мы наблюдаем на рынке складских помещений, пять лет назад пережила Варшава. На тот момент предложение европейских складов в столице Польши составляло 150 тыс. кв. м. Ставки аренды были равны 150 долларам за кв. м. в год. За последние годы предложение резко увеличилось, а ставки скатились до двузначных чисел. Сейчас в Варшаве ощущается избыток складов. Всплеск инвестиций и реальный избыток земли привели к тому, что продать землю в Польше сегодня практически невозможно. Строить на ней складские терминалы уже экономически невыгодно: стоимость земли не изменилась, а арендные ставки в складских помещениях упали ровно в два раза. «Мы сейчас от Польши находимся на расстоянии световых лет, - говорит Алла Соловьева, генеральный менеджер компании Tablogix. - В России пока противоположная ситуация – площадей нет вообще. Однако ситуация за несколько лет может измениться. И что наш ждет впереди – равновесие спроса и предложения или перевес в сторону предложения – будет зависеть от дальновидности политики инвесторов и властей».

Земельный вопрос
Несмотря на то, что земли в Подмосковье предостаточно - и для возведения крупных логистических парков, и для строительства разрозненных складских помещений, - получить место под проект не так просто.
Оформление прав на землю (а для инвесторов – это куда предпочтительнее аренды, ведь, с одной стороны, собственность гарантирует права, с другой, повышает стоимость проекта) занимает очень много времени, в среднем 1 год. Это, по мнению Аллы Соловьевой, сдерживает инвестиции: увеличивается срок окупаемости складского помещения, а, стало быть, теряется экономическая привлекательность.
Помимо отсутствия четких подходов в оформлении права на землю, есть еще одна проблема. По закону в Подмосковье сельскохозяйственные земли можно использовать только по назначению, а изменение ее статуса (перевод в промышленный сектор для строительства складов) занимает много времени и к тому же требует немалого вложения средств. При переводе сельскохозяйственной земли в промышленную инвесторам и девелоперам часто приходится либо оплачивать перенос плодородного слоя земли в другое место, либо компенсировать области упущенную выгоду - строить больницы или другие социальные объекты. Специалисты сходятся во мнении, что далеко не все инвесторы готовы пойти на такие финансовые обременения.
Высокие расценки на землю также влияют на количество инвестиционных проектов. Сейчас инвесторы готовы платить за гектар сельскохозяйственной земли 40 – 50 тыс. долларов. Рыночная же цена колеблется, по данным компании Tablogix, от 50 до 500 тысяч за гектар. Стоимость же земли зависит от таких факторов, как удаленность от МКАД и других крупных магистралей, наличия поблизости железной дороги, легального статуса участка и т.д.
На дороговизне земли, однако, проблемы не заканчиваются. Мало того, что приобрести участок земли по многим показателям сложно, в большинстве случае девелоперов ждут серьезные траты на инфрастуктуру и коммуникации, поскольку полностью подготовленные участки под строительство – большая редкость.
Непрозрачность земельного рынка - причина того, что сегодня очень небольшое количество компаний изъявляет желание помочь инвесторам утрясать «земельные» вопросы. По мнению сотрудников Noble Gibbons, регулирование земельных отношений занимает слишком много времени, чтобы это было выгодно агентству недвижимости. Тратить год на разрешение одной сделки нецелесообразно. Зачастую, инвесторы ищут участки сами – разъезжая по участкам, обращаясь в администрации районов.

Рынок застройщиков
Если регулирование земельных вопросов – процесс максимально закрытый, то выбор застройщика на проведение строительных – процедура вполне прозрачная. Подрядчиков можно выбрать как из числа отечественных компаний-застройщиков с небольшим опытом строительства складских терминалов европейского уровня, так и из крупнейших международных фирм, имеющих серьезный опыт работы. По мнению Стивена Линча, если проект возводится для продажи, то лучше воспользоваться услугами крупных компаний, таких как Bovis Lend Lease, Skanska, «Азиндор» и т.д., которые пусть и недешево, но очень качественно выполнят все необходимые работы, уладят проблемы с документацией. Если же склад строится за счет компании, исключительно в целях привлечения наличных денег и получения дохода (то есть компанию меньше беспокоит конечная стоимость объекта) можно привлечь менее дорогих застройщиков и сэкономить за счет снижения качества.

Инвестиции.
Как считает Алла Соловьева, сегодня в России не только западные международные корпорации, но и российские производители и дистрибьютеры начали понимать важность привлечения в схему движения товара профессионального логистического оператора, способного максимально эффективно использовать их торговые активы. Для потенциального инвестора – это означает, что построенные им складские помещения будут не просто востребованы, но востребованы в быстро развивающемся секторе экономики.
По данным Noble Gibbons, большая часть складских помещений возводится отечественными фирмами на собственные средства и для своих собственных нужд (компания «Вимм-Билль-Данн», комбинат «Черкизовский» и т.д.). На втором месте – представительства западных компаний, возводящих терминалы опять же для собственного использования (IKEA, Bohmans, Pepsi и т.д.) Понятно, что строительство таких складских помещений не избавит от кризиса: эти помещения не попадают на рынок и удовлетворяют потребности конкретного производителя. Тем не менее, сегодня эта тенденция на рынке очевидна. И лишь на третьем месте стоят отечественные и западные инвесторы, вкладывающие средства в возведение складских терминалов для пользователей рынка (Hines, Prologis, «Кулон», «Интеркомплекс», «Национальная логистическая компания». «Сейчас размер инвестиций в те проекты, которые известны нашей компании, в строящиеся и проектируемые складские комплексы A и B+ могут составлять 150 млн. долларов и мы прогнозируем, что в следующие два-три года будет вложено в строительство складских комплексов и технопарков около 600 млн, что тем самым стабилизирует рынок и понизит ставки по аренде и ответстсвенному хранению на 10-15% - говорит Роман Бурцев, директор «Мир складов» компании PMC-Realty.

Чему быть…
Несмотря на неразвитость рынка складских услуг, сегодня появляются предпосылки для его дальнейшего освоения. Пусть медленно, но налаживается процесс приобретения земли в собственность: принятый в прошлом году Земельный кодекс стал первым шагом на пути к прозрачности «земельных» вопросов. Кроме того, увеличивающийся день ото дня спрос заставляет инвесторов активнее вкладывать свои деньги в сектор складских терминалов – об этом свидетельствует несколько успешных проектов, реализующихся сегодня в области. В конце этого года выйдет на рынок крупный логистический комплекс компании «Кулон» в районе Варшавского шоссе, «Национальная логистическая компания» ведет строительство новых складских помещений на Ленинградском шоссе, существует ряд других проектов, срок сдачи которых запланирован на 2003-2004 гг.