Правовые аспекты осуществления строительства в г. Москве

Вопросы, связанные с использованием земельных участков
Прежде всего, инвестор должен приобрести подходящий земельный участок для его использования.
Земельный участок может быть приобретен инвестором одним из следующих способов: (а) он может выиграть право на заключение договора аренды земельного участка с Правительством г. Москвы по результатам проведения торгов, или (б) он может приобрести до 100% акций в обществе, специально созданном для приобретения прав землепользования, которому принадлежат юридически действительные права на землю.
При сопоставимых финансовых аспектах указанных двух способов, с точки зрения логистики второй способ является более предпочтительным для инвестора, особенно в том случае, если предложенно к продаже 100% акций/долей участия в обществе-арендаторе земельного участка – такой подход позволяет значительно сократить временные затраты для приобретения контроля над правами аренды на земельный участок, поскольку при передаче акций/долей участия в российском хозяйственном обществе (обычно к обществу с ограниченной ответственностью не применяются многочисленные требования законодательства о рынке ценных бумаг) счет идет на дни и недели, а не на месяцы.
Однако, в любом случае, до приобретения прав на земельный участок должна быть осуществлена юридическая проверка их правового статуса, т.е. валидности и действительности. Стоит отметить, что, хотя понятие «проверка правового статуса» было введено в России в деловой оборот только с началом экономических реформ, с тех пор постоянно растет ее популярность как средства эффективного снижения рисков предъявления претензий третьими сторонами в отношении юридической действительности прав на земельный участок, приобретенных непосредственно инвестором (или специально созданным для этой цели обществом) и, в силу этого, повышается осведомленность российских участников сделок о возможности осуществления указанной проверки.
В случае приобретения прав на земельный участок на торгах, о проведении таких торгов должно быть объявлено не менее, чем за 30 дней до указанной даты, а также должен быть подготовлен пакет документов, включающий условия передачи земельного участка в аренду, проект договора аренды земельного участка, подготовлено градостроительное обоснование со всеми одобрениями, необходимых для разработки проектной документации, а также предварительные условия подсоединения к городским коммунальным сетям. Указанные документы предоставляются участнику торгов после его регистрации в качестве такового и внесения депозита. В дополнение к информации, указанной в таких документах, подготовленных для проведения торгов, а также информации, предоставляемой в рамках осуществления проверки правового статуса, участник торгов прежде всего должен удостовериться, чтобы права предыдущего землепользователя были надлежащим образом прекращены. Инвестор также должен получить наиболее полную информацию в отношении интересующего его земельного участка, включая информацию о любых зданиях (сооружениях), расположенных на таком земельном участке, а также информацию о правах любых третьих сторон на такие здания и сооружения (или об отсутствии таких прав). Правовой статус земельного участка и прав любых третьих лиц в отношении такого участка или расположенных на нем зданий и сооружений, может быть проверен любым лицом путем подачи заявления в Москомрегистрацию («МКР»).
Возможно также получение участка в пользование в рамках осуществления совместного инвестиционного проекта с г. Москвой.

Требования в отношении зонирования
Все строительство на территории г. Москвы осуществляется с учетом требований о зонировании, установленных Законом г. Москвы №28 «О градостроительном зонировании территории г. Москвы» от 9 декабря 1998 (с изменениями) («Закон о зонировании»). Закон о зонировании определяет градостроительное зонирование как установление функциональных, строительных и ландшафтных требований в отношении планировочных районов, кварталов или земельных участков в пределах г. Москвы. Поэтому указанные требования должны соблюдаться при определении условий конкретного использования земельного участка.
Общие требования зонирования содержатся в Сводном плане градостроительного зонирования г. Москвы (часть Генерального плана развития г. Москвы до 2020 года) и детализированы в соответствующих схемах зонирования административных округов г. Москвы и планах зонирования районов, планировочных районов и кварталов, устанавливающих требования в отношении зонирования определенных земельных участков. Схемы градостроительного зонирования административных округов и планы зонирования территориальных единиц в г. Москве утверждаются Правительством г. Москвы. Правительство уже утвердило схемы зонирования всех административных округов г. Москвы и планы зонирования отдельных участков в Центральном Административном Округе на период до 2020 года.
Поэтому инвесторы, рассматривающие конкретный участок для его использования под строительство, должны учитывать требования в отношении зонирования до начала подготовки документов для строительства и получения всех соответствующих разрешений, так как указанные требования во многом будут определять характер использования участка.

Разрешения на строительство
Процедура получения различных разрешений и одобрений, необходимых для застройки участка в г. Москве, в соответствии с которой выдается основное разрешение на строительство, предоставляющее застройщику право начать строительные работы на участке, в целом регулируется Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве», одобренном Распоряжением мэра г. Москвы №378-РМ от 11 апреля 2000 года (с изменениями).
Этап предпроектной подготовки включает в себя: (а) разработку градостроительного обоснования размещения объекта (в том случае, если обоснование не было до этого момента одобрено г. Москвой при проведении торгов в отношении земельного участка); (б) подготовку исходно-разрешительной документации и (в) выдачу Разрешения на строительство. Документы, предоставляемые на этапе предпроектной подготовки, являются необходимыми для начала осуществления архитекторами работ по архитектурному проекту.
Этап проектной подготовки включает в себя: (а) разработку, согласование и утверждение архитектурного проекта; (б) разработку, экспертизу компетентными органами и утверждение проектной документации; (в) разработку рабочей документации. В случае изменения архитектурного проекта по сравнению с основной разрешительной документацией более, чем на 10%, он должен утверждаться Префектом соответствующего административного округа и Архитектурным советом Москомархитектуры.
Неотъемлемой частью подготовки строительной документации является ее экологическая экспертиза, т.е. проверка соответствия проекта требованиям законодательства об охране окружающей среды.

Инвестиционное соглашение
Инвестор, имеющий право на аренду конкретного земельного участка, часто объединяет свои усилия и денежные средства с усилиями и денежными средствами других инвесторов, которые желают финансировать строительство и таким образом приобрести долю в объекте недвижимого имущества по завершении его строительства. Осуществление таких инвестиций может быть оформлено как договор о совместной деятельности (простого товарищества) или договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с договором о совместной деятельности (простого товарищества) двое или несколько лиц объединяют свои вклады и обязуются совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Имущество, внесенное участниками простого товарищества, а также имущество, полученное в результате его деятельности, принадлежит товарищам на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законодательством или не вытекает из существа обязательства.
Другой вид соглашения – договор о долевом участии в строительстве. Хотя некоторые условия указанного договора сходны с условиями договора простого товарищества, тем не менее, для него характерна другая структура, которая не приводит к возникновению совместной собственности всех инвесторов на объединенные денежные средства и имущество. Наоборот, такой договор предусматривает возникновение долгового обязательства застройщика, осуществляющего проект с привлечением сторонних инвестиций, перед такими инвесторами.
Тем не менее, в качестве общего замечания можно отметить, что за исключением инвестиционных контрактов, стороной которых выступает г. Москва, инвестиционные контракты на строительство не подлежат обязательной регистрации. Как следствие, возникает риск неконтролируемой уступки инвестором своих прав по инвестиционному контракту и, как следствие, риск предъявления множества исков правопреемников, каждому из которых недобросовестный инвестор уступил права по инвестиционному договору. Что касается договоров о совместной деятельности (простого товарищества), то они позволяют осуществлять контроль за изменением состава товарищей, так как каждому товарищу принадлежит преимущественное право приобретения доли участия, предложенной к продаже другим товарищем.
Стороны инвестиционного договора независимы друг от друга и не могут юридически обязывать друг друга. Стороны инвестиционного договора также могут самостоятельно определить основания его расторжения. Еще одним преимуществом инвестиционного договора является то, что по завершению строительства каждый инвестор и застройщик получают право собственности на определенные части объекта недвижимого имущества, которыми они могут распоряжаться независимо от согласия других собственников такого недвижимого имущества.
Положения законодательства, регулирующие договоры о совместной деятельности (простого товарищества), с одной стороны, устанавливают солидарную ответственность всех участников в отношении всех общих обязательств вне зависимости от оснований их возникновения, что, естественно, является элементом риска. Закон также предусматривает значительное количество обязательных оснований расторжения договора о совместной деятельности (простого товарищества), в числе которых - односторонний выход товарища. Возможность участников договора о совместной деятельности (простого товарищества) распоряжаться их долей участия в имуществе ограничивается преимущественным правом других товарищей, как это более подробно описано выше.
В целом, можно выдвинуть доводы «за» и «против» в отношении каждой из этих схем, и окончательное решение должно приниматься индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела после оценки рисков, имеющихся в каждом из этих вариантов.

Сдача объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, определение долей со-инвесторов
После завершения строительства объект завершенного строительства должен быть принят в эксплуатацию с участием компетентных государственных органов. Указанная приемка в эксплуатацию должна быть обеспечена застройщиком и/или инвестором(ами). Акт приемки объекта в эксплуатацию, подписанный представителями компетентных органов, подлежит одобрению государственным органом, который назначил комиссию по приемке в эксплуатацию, в течение 1 недели с даты подачи всех необходимых документов. В том случае, если комиссия по приемке в эксплуатацию не была назначена для приемки указанного недвижимого имущества, а стороны должны согласовать его приемку в эксплуатацию со всеми компетентными органами, территориальный комитет архитектурного и строительного надзора в течение 15 дней с даты подачи заказчиком заявления о готовности имущества к приемке в эксплуатацию должен вынести решение о соответствии недвижимого имущества проектной документации, или указать на недостатки недвижимого имущества и сроки их исправления.
При заключении инвестиционного договора между застройщиком, действующим в качестве заказчика, и одним или несколькими со-инвесторами, стороны могут согласовать доли в законченном строительством объекте, которые будут им принадлежать после завершения строительства объекта, но не могут на данной стадии указать конкретные помещения в недвижимом имуществе как объекты их права собственности, так как объект недвижимого имущества в действительности не существует. После приемки недвижимого имущества в эксплуатацию местное отделение БТИ (Бюро технической инвентаризации) составляет «технический паспорт» на здание/сооружение с указанием полного описания всех помещений в нем, точного поэтажного плана и размера площадей каждого помещения, и т.д. После этого заказчик и инвестор(ы) согласовывают конкретные помещения в завершенном строительством объекте, которые будут принадлежать каждому из них, обычно с учетом положений инвестиционного договора между ними. Такое распределение помещений отражается в так называемом «Акте распределения площадей», в котором подробно описываются конкретные помещения, которые поступают в собственность сторонам инвестиционного договора (включая точную площадь, назначение помещений, их место нахождения внутри объекта, и т.д.). В указанном Акте доли сторон-участниц соглашения могут отличаться от долей, предусмотренных инвестиционным договором(ами), заключенным между заказчиком и каждым из инвесторов (например, если сторона не выполнила или выполнила не в полном объеме свои обязательства по инвестиционному договору). Также возможно и то, что заказчик не получает никакой доли в недвижимом имуществе, особенно в случаях, когда заказчик не осуществляет инвестиций и действует в качестве так называемого « специализированного заказчика».
Акты распределения площадей должны быть одобрены Департаментом по управлению государственным и муниципальным имуществом города Москвы. С технической точки зрения такое одобрение должно быть получено только в отношении проектов строительства с участием города Москвы, однако МКР настаивает на получении такого одобрения во всех случаях, даже в отношении тех договоров, в отношении которых город Москва не принимал никаким образом участие в строительстве.
При условии предоставления МКР, помимо прочего, (а) инвестиционных договоров, и (б) Акта распределения площадей, одобренные ДГМИ города Москвы, МКР регистрирует право собственности на соответствующие части недвижимого имущества, как это указано в Акте распределения площадей, непосредственно на имя заказчика и каждого из инвесторов, в зависимости от случая.
В том случае, если строительство объекта недвижимости осуществлялось на основании договора о совместной деятельности (простого товарищества), недвижимое имущество переходит в совместную собственность застройщика и инвестора(ов). Это означает, что распоряжение законченным строительством объектом или любой его частью может осуществляться только после получения согласия со-собственников, тогда так продажа любой части недвижимого имущества любым собственником ведет к возникновению у оставшихся собственников преимущественного права на приобретение такой доли за цену, предложенную третьей стороне.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество
Регистрация права собственности на недвижимое имущество или любую его часть осуществляется МКР на основании документов, подтверждающих: (а) юридическую действительность права аренды земельного участка, (б) факт окончания строительства объекта, и (в) факт строительства недвижимого имущества с соблюдением применимых требований.

Передача права аренды земельного участка между собственниками недвижимого имущества
После регистрации инвесторами их права собственности на определенные части недвижимого имущества и получения свидетельств о праве собственности, они должны подать в Московский земельный комитет заявление о заключении договора аренды земельного участка с каждым из них. В соответствии с существующей на текущий момент практикой, земельные участки в таких случаях будут разделены на меньшие по площади земельные участки пропорционально долям инвесторов в недвижимом имуществе и вне зависимости от того, будет ли конкретный участок находиться непосредственно под помещениями, принадлежащими такому инвестору или нет.
После заключения таких новых договоров аренды земли они должны быть поданы на регистрацию и быть зарегистрированы МКР.