Рынок недвижимости со стороны представляется одним из самых надежных и стабильных рынков в России. Большие объемы, стабильный спрос, выгодность инвестиций и другие факторы только укрепляют это представление. При более пристальном рассмотрении выясняется множество интересных и интригующих подробностей. Например, кому известно, что буквально на каждом этапе девелоперского цикла партнеры нарушают обязательства, сроки, условия и другие договоренности.

Деликатность темы продиктовала некоторые особенности ее изложения. Многие специалисты рассказывали подробности и нюансы нарушения или неисполнения договоренностей в совместной работе с партнерами, подрядчиками и органами власти только на условиях анонимности. Посовещавшись, редакция CRE решила для данной статьи выбрать особый формат: описать проблему и найти пути ее решения, если таковые имеются.
Проблема профессиональных нарушений в строительстве тотальна. По словам Юлии Никуличевой, директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, задержки и непредвиденные сложности происходят на всех этапах девелоперского цикла.
В других странах существуют те же проблемы, Россия в этом случае не исключение, разница лишь в цифрах. Компания Vegas-Lex собрала информацию о стоимости страховки в Европе и США исходя из того, что страховщики не могут брать меньше суммы страхового риска. Так, в странах Европы, США потери на объекте от непрофессионализма, нарушений обязательств и пр. составляют 8% и меньше от стоимости проекта. Из них порядка 2% – это риски проектирования, 3–6% уходит на страхование всех рисков строительства. В России застройщик теряет гораздо больше – 15–18% от цены объекта (согласно результатам опроса Vegas-Lex).
Пытаясь обезопасить себя, юридические отделы и компании коллекционируют сложные случаи, чтобы закладывать их потом в контракты, разрабатывают максимально подробные договоры, изобретают собственные формы контрактов.

Административные органы
Типичные проблемы: сложные взаимоотношения с администрацией, согласование проекта, нарушение сроков принятия решений, незаконные платежи, как «официальные», так и неофициальные, подключение к коммуникациям.
Отношения с администрацией – самые сложные и непредсказуемые для девелопера. «Чиновники не несут никакой ответственности, – говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas-Lex. – А судебная практика слабая, поскольку застройщики боятся подавать в суд». Логика застройщика понятна: «Мне еще в этом городе с этими людьми работать». Собственно, поэтому административный произвол и процветает.
Сложными являются все этапы взаимодействия с госорганами: выделение земли, получение разрешений, согласований, подключение к сетям и т. д. В самом начале девелоперского процесса застройщика ожидают «сюрпризы»: приобретение на торгах участка, получение информации о его обременениях, условиях строительства, оформление инвестконтракта и т. д. В 2002–2003 гг. при переводе рынка со стадиона «Динамо» управляющей компании рынков «Динамо» «Петровский парк 21 век» выделили 6000 кв. м на Театральной аллее. При пристальном рассмотрении выяснилось, что там уже работали несколько организаций с заключенным договором об аренде этой земли сроком на 49 лет. Как отмечает коммерческий директор ООО «Петровский парк 21 век» Феликс Органов, «у нас полный крах, мы слишком доверились обещаниям властей об отводе земли под строительство торгового комплекса».
Часто застройщиков подстерегают нежданные находки в земле. Например, по выданным документам грунты под площадкой нормальные, а в реальности там обнаруживают свалку, неизвестный кабель и т. д. Или, по данным предварительных исследований, содержание в грунтах промзоны опасных элементов в норме, в действительности же грунты сильно загрязнены, их надо срезать и вывозить на специальный полигон, а на площадку завозить чистую землю. Себестоимость проекта, соответственно, «взлетает».
В процессе работы может выясниться, что нужно укреплять почву, фундаменты соседних зданий, переносить сети и т. д. «Подробные исследования необходимо делать на этапе согласования проекта, – говорит Юлия Никуличева. – Но это достаточно дорогая процедура, и никто, как правило, на этапе приобретения детально не изучает площадку».
Непредвиденные расходы, убытки, снижение доходности проекта, а то и его замораживание – распространенные последствия отсутствия адекватной информации о продаваемых участках.
Следующая большая «головная боль» – согласование проекта. Застройщику необходимо пройти сквозь сито более 15 инстанций и получить у них разрешения. Традиционные проблемы: нарушение сроков принятия решений, незаконные отказы, дополнительные согласования, которые не предусмотрены законом.
Требования контролирующих органов, часто невыполнимые и нелепые, – очередная проблема застройщика. Самые сложные рубежи – экологические и пожарные службы. По словам Юлии Никуличевой, если строить в соответствии с пожарными требованиями СНиПов, невозможно сделать, к примеру, хороший торговый центр, поскольку не получится создать эффективные планировки.
Незаконные платежи, как «официальные», так и неофициальные, – еще одно распространенное явление. К «официальным» незаконным платежам относится так называемая доля города, составляющая 30–50% от стоимости проекта. CRE уже писал, что данный побор отсутствует в российском законодательстве, что незаконность его взимания можно обжаловать в суде и т. д., поэтому останавливаться на этой проблеме не будем. К официальным платежам относятся: вклады в разнообразные фонды, поддержка спорта, социальные программы, вынужденная благотворительность и т. п.
Подключение к коммуникациям – серьезный барьер на пути застройщика. Основные сложности: отсутствие мощностей и сроки подключения. Например, существует мнение, что у промышленных территорий нет проблем с сетями: водой, электроэнергией и т. д. «Бывшие промзоны часто продают некоторую, порой значительную, часть энергии соседям, – говорит Юлия Никуличева. – И покупателю промышленной площадки приходится менять концепцию проекта, изыскивать необходимые мощности, тянуть издалека и очень задорого кабели, трубопровод и т. д.».
Подключения объектов к мощностям часто затягиваются, вплоть до срывов сроков ввода.
За волокиту и незаконные действия чиновники никакой ответственности не несут, как таковых обязательств административных органов на бумаге не существует. «В этой ситуации застройщику сложно защититься, – комментирует Юрий Борисенко. – Другой вопрос, если у него есть соглашение с административными органами. Но кто же такое соглашение подпишет? Ведь даже в инвестконтрактах никаких обязательств, кроме «всемерно содействовать», нет». Есть прецеденты по защите западных инвестиций в России. В иностранных судах рассматривались иски, связанные с нарушением сроков принятия решений государственными органами. Так, если госорган должен дать заключение в течение месяца и не дал его, вступают в силу международные конвенции. «Механизм защиты существует, но пользуются им очень редко», – отмечает Юрий Борисенко.
Российским компаниям бороться с госорганами хоть и сложно, но также можно. Например, при подключении сетей необходимо изначально получать техусловия в определенной форме, утвержденной в Градкодексе. По закону техусловия действуют 2 года. В этот промежуток времени застройщика должны подключить к сетям в течение месяца после подачи заявки. По словам Юрия Борисенко, если техусловия выданы в законной форме, а объект не подключен в оговоренные сроки, у застройщика, в соответствии с законом, будет возможность потребовать возмещения убытков через суд.
Единственный вариант борьбы с администрацией – считывать все убытки во время строительства и уже после введения объекта судиться по поводу взыскания убытков.
В связи с этим возникают риски реализации следующих проектов, но и их можно обойти. «Эти вопросы можно решить, например, оформив компанию на третих лиц, – советует Юрий Борисенко. – Создать видимость, что компанию с объектом продали и по документам застройщика судится уже новая фирма. А дальнейшую деятельность вести под новым названием компании. Или наоборот, сначала создать «дочку» под проект, а потом от ее имени судиться – чтобы это не задевало основной бизнес, поскольку черные, красные, синие списки существуют во всех администрациях. И если компания однажды «прокалывается», ее вносят в такой список, и потом получить согласования очень непросто. Даже дочерние компании, которые называются по имени «материнской», но с какими-то приставками, тоже имеют проблемы. И наоборот, у головной компании возникают большие сложности из-за того, что ее маленькая «дочка» попала в черный список».
Большая взяткоемкость рынка, огромное количество согласований, неадекватные и попросту невыполнимые требования согласующих и контролирующих инстанций – как ни пугающи они, в действительности это не самые страшные препятствия на пути девелопера. Основная опасность для проекта и компании – непредсказуемость администрации, в частности московской. Правила игры меняются постоянно. Например, было введено законодательное требование о распределении площадок только через торги. Это привело к тому, что инвесторы, купившие ранее промзону с целью вывода производства и строительства недвижимости, вынуждены теперь участвовать в тендерах и выигрывать собственность на торгах.
Но чаще всего правила и условия изменяются произвольно. В качестве примера можно привести тотальный пересмотр инвестконтрактов, который начался осенью прошлого года Александром Рябининым, главой Мосинвестконтроля. С момента выхода постановления «Об утверждении положения о комитете…» по конец 2006 года г-н Рябинин успел отказать в ППМ по 40 проектам по выводу промышленных предприятий на прежних условиях, хотя уже были рамочные ППМ. Город недополучил минимум 400 тыс. кв. м, в СМИ приводилась цифра 800 тыс. кв. м (порядка 16% годового плана ввода жилья или 25% плана коммерческого ввода жилья). Убытков же инвесторов никто считать не собирается.
Один из примеров – ситуация, с которой столкнулась компания Jones Lang LaSalle. Застройщик запланировал строительство жилого микрорайона, создал концепцию, подготовил и согласовал предварительную документацию с городскими властями. В Москомархитектуре проект согласовывать отказались, мотивируя тем, что теперь более жесткие правила по социальной инфраструктуре. И потребовали у компании запланировать школу, детский сад, учитывая серьезные ограничения по расположению (в частности, не рядом с дорогами). Экономика проекта «поплыла», инвестор был вынужден спроектировать более высокие дома, возросла нагрузка на дороги, парковки и т. д.
С непредсказуемостью правил игры ни самый лучший профессионал по согласованиям, ни гениальный архитектор, ни известный девелопер справиться не в состоянии. Например, на очередном Общественном совете при мэре Москвы Юрий Лужков, известный особым взглядом на архитектуру, скажет: «Что-то мне это не нравится» или «Нравится, но не здесь» или «не так». И тогда проект можно начинать с нуля. Его придется переделывать, но известны случаи, когда переделки, перенос проекта с места на место в конечном счете «убивали» прекрасный замысел. Один из самых громких скандалов – комплекс «Русский авангард» голландского архитектора Эрика ван Эгераата. В апреле 2004 года на очередном заседании Общественного совета Юрий Лужков, отметив, что проект «Русский авангард» необходим для Москвы, заявил, что для него нужно найти «более подходящее» место. В результате проект в Москве реализован так и не был.
Но не только инвестор страдает от администрации, бывает и наоборот, когда своим действием или бездействием застройщик наносит урон городу. Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ администрации могут предоставлять земельные участки для строительства объектов в аренду на любой срок. Инвесторы часто настаивают на предоставлении участка в аренду сразу на 49 лет, что не запрещает федеральное законодательство. «Зачастую инвестор, получив землю, не реализует проект, и участки остаются незастроенными. А администрация не имеет на инвестора рычагов воздействия, в итоге страдает градостроительный облик города, – говорит Ольга Кузякина, директор отдела земельных отношений компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – В результате было предложено несколько вариантов решения. Первый – администрация предоставляет участки на период проектирования на 1 год за плату, стимулируя инвестора скорее закончить проектирование и перейти к строительству. Второй вариант – администрация предоставляет участок в аренду на 3 года на период строительства и прописывает в договоре, что при условии неосвоения участка в течение 3 лет договор аренды расторгается».

Финансирование
Типичные проблемы: задержки финансирования, увеличение объемов строительства, сроков окупаемости, заемщик не может вернуть деньги в срок, разрыв ликвидности у банка.
Банки, желая обезопасить себя, очень жестко прописывают формальности для предоставления очередного транша. Намеренно закладываются практически невыполнимые условия, чтобы всегда была возможность приостановить финансирование, если вдруг реализация проекта дает сбои. Обычно делается так: первые транши идут достаточно свободно, без особой волокиты, и застройщик привыкает к этому. Если же кредитную организацию вдруг что-то настораживает в строительном процессе: затягиваются сроки, изменилась стоимость (например, бетона на 70%) и т. д., у финансиста есть формальный повод остановить выдачу транша и потребовать обратно уже выплаченные суммы. И это несмотря на то что деньги действительно потрачены на строительство объекта. Если банку надо отыграть назад, жестко выставляются все формальные требования из 100 пунктов договора.
Бывает обратная ситуация. В договор застройщиков и банка вписывается условие, что просрочка перечисления денег на 1 день является основанием для расторжения договора. Всегда можно сделать так, чтобы просрочка состоялась. В этом случае банку направляется письмо, что договор расторгается. Инвестор нервничает, застройщик на словах его успокаивает: «Это мои юристы отправили письмо, на самом деле все нормально». Инвестор продолжает финансировать проект, хотя письмо пришло и формально договор считается расторгнутым. Застройщик использует деньги кредитора, а когда объект готов, он говорит: «У нас же договор расторгнут, поэтому процентные ставки, штрафы, пени и т. д. не применяются». Полученные ранее деньги возвращает банку, и если банк намерен судиться за проценты – пусть подает в суд. А суд, согласно 95 статье ГК, взыщет по процентной ставке ЦБ 10,5%.
Все эти проблемы по большей части – вопрос квалификации юристов двух сторон.

Инвестор – девелопер
Типичные проблемы: нарушения сторонами договорных обязательств при реализации инвестиционных проектов, отсутствие в законодательстве готовых моделей регулирования отношений между основными участниками реализации инвестиционного проекта.
Не всегда первую скрипку в проекте играет девелопер, в ряде случаев он выполняет заказ инвестора. По мнению Андрея Кирсанова, директора по правовым вопросам ЗАО «МР Групп», одной из причин нарушения сторонами договорных обязательств при реализации инвестиционных проектов является отсутствие в законодательстве готовых моделей регулирования отношений между основными участниками реализации инвестиционного проекта: застройщиком (инвестором) и девелопером.
Между ними может быть заключено несколько видов договоров: возмездного оказания услуг; поручения; комиссии; агентский договор и др.
ЗАО «МР ГРУПП», действующее в качестве девелопера, разработало свою форму договора, позволяющую компании бесконфликтно работать с застройщиком (инвестором). «Практика показывает, что заключение договоров по предложенной модели позволяет так урегулировать отношения между сторонами, что поводов для споров и разногласий становится меньше, а эффективность инвестиций – выше», – говорит Андрей Кирсанов. Предметом договора являются следующие обязательства девелопера по реализации инвестиционного проекта: во-первых – проведение девелопером от своего имени, но за счет заказчика (инвестора) переговоров и осуществление деловой переписки с коммерческими организациями; заключение договоров (на строительство, проектирование объекта; на авторское сопровождение и др.). Во-вторых, «выполнение от имени заказчика (инвестора) и за счет заказчика (инвестора) представительских функций в отношениях инвестора с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации; проведение переговоров и осуществление деловой переписки с государственными учреждениями...» и т. д. Договор предусматривает также оказание девелопером инжиниринговых услуг – выполнение функции заказчика в соответствии со строительной лицензией, в т. ч.: получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства; подготовку задания на проектирование; техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, утверждение и передача генподрядной организации) и т.д. Кроме того, в целях реализации инвестиционного проекта девелопер оказывает застройщику (инвестору) консалтинговые, маркетинговые и информационные услуги. «Для повышения ответственности девелопера за конечный результат – реализацию инвестиционного проекта в определенный договором срок и при согласованном размере инвестиций – целесообразно включить в договор условие об ответственности девелопера не только за свои действия, но и за исполнение третьими лицами заключенных с ними девелопером договоров от своего имени (делькредере)», – добавляет Андрей Кирсанов.

В следующем номере мы продолжим рассказывать о проблемах во взаимоотношениях между партнерами. В частности, рассмотрим конфликтные ситуации с участием архитекторов, проектировщиков, генподрядчиков и арендаторов.