Цивилизованный подход

В местном колорите
Торговый центр «Океан» расположен в зоне общественно-жилой застройки, на главном перекрестке центральной улицы Жуковского (Раменский район Московской области). Неподалеку находятся аэропорт Быково, городской рынок и железнодорожная платформа Ильинская (Казанское направление в Подмосковье). Удаленность от географического центра Жуковского – 2 км.
По мнению большинства консультантов, такое местоположение определило хорошую транспортную доступность, видимость, а также максимальный автомобильный и пешеходный трафик. В частности, эксперты Colliers International отмечают, что традиционно целевую аудиторию торговых объектов, расположенных в Московской области, формируют несколько категорий потребителей. «К ним, в том числе, относятся жители Подмосковья, работающие в столице, менеджмент и собственники малого и среднего бизнеса Московской области, наемные служащие предприятий малого и среднего бизнеса, служащие органов государственного управления и контроля, работники сферы услуг и торговли, – поясняет руководитель департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. – Комплекс «Океан» расположен с правой стороны центральной магистрали города при движении в область. Такое местоположение обеспечивает ему популярность не только у жуковчан, но и у жителей Подмосковья, возвращающихся вечером из Москвы на автотранспорте».
Одновременно «Океан» стал первым концептуальным торговым центром для Жуковского. По словам разработчиков концепции, с одной стороны, они понимали, что такой объект нужен муниципальному образованию и его населению, а с другой – было непонятно, готов ли город к подобным объектам. «Таким образом, возможности идти по проторенной дороге у собственника не было, – рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. – Поэтому для создания этого объекта мы проводили масштабные исследования целевой аудитории и ее покупательских способностей и предпочтений, опросы, а также фокус-группы для формирования концепции. На основе полученных данных выявили «пустующие ниши» и спрогнозировали средние обороты по товарным категориям…»

Народу нравится…
ТЦ «Океан» представляет собой трехэтажное здание, выполненное в стиле модерн, с эксплуатируемым цокольным этажом и парковкой на 140 машино-мест на прилегающей территории. Оформление внутреннего пространства отличают атриум и плавная линия витрин, образующая единую визуальную панораму.
В настоящее время средняя посещаемость центра – 6500 человек в день. «Благодаря особой организации внутреннего пространства движение покупательских потоков внутри ТЦ происходит таким образом, что, поднимаясь на следующий этаж, покупатель идет по кругу, проходя всевозможные витрины, – рассказывает собственник. – Таким образом, ни на одном из этажей нет «мертвых» зон. А подняться на верхние этажи покупателей заставляет наличие «якорей» на всех уровнях».
К слову, сама архитектура «Океана» сразу сделала его одним из украшений города. Подтверждением тому служат уже три профессиональные награды:

- «Лучший малый ТЦ-2007» (CRE Awards);
- Финалист рейтинга ТЦ (РСТЦ);
- «Лучший ТЦ шаговой доступности» (RWAY).

Архитектором торгового центра является ЗАО «Сити-Арх». «На выбор данной компании повлияло наличие у нее богатого опыта, оперативность и разумные расценки. Генерального подрядчика (ООО «Адепт-Строй») выбрали исходя из оптимального соотношения «опыт/цена», – говорит генеральный директор ЗАО «СВА Торговый Центр» Михаил Тарасов.
С момента открытия торговый центр «Океан» стал знаковым объектом Жуковского, центром притяжения, популярным местом отдыха горожан. Дополнительную категорию покупателей составляют проезжающие по близлежащим трассам. «Это, естественно, приносит дополнительные доходы и в бюджет самого города», – отмечает г-н Тарасов. «На сегодняшний день торговая недвижимость в городе представлена в основном торговыми центрами типа «крытый рынок», – комментирует Денис Колокольников. – Обеспеченность населения площадями в концептуальных торговых центрах низкая. Таким образом, о конкуренции говорить пока не приходится».

Заполнен и востребован
На различных стадиях проекта девелопер «Океана» столкнулся с рядом проблем. «В частности, выяснилось, что под пятном застройки очень плотно размещены подземные коммуникации, которые пришлось переносить», – вспоминает Михаил Тарасов.
По словам специалистов Russian Research Group, при возведении торгового центра девелопер не стал экономить на таких позициях, как инженерная «начинка» (эскалаторы и лифты – Schiendler, кондиционирование, вентиляция, средства автоматического пожаротушения и извещения, газовая котельная), на внешней (вентилируемый фасад из керамогранита) и внутренней отделке (пол – керамогранит, потолок – подвесной армстронг, гипсокартон, алюминиевые витражи, нержавеющая сталь), а также на мощностях по коммунальным услугам. Все это позволило привлечь в качестве арендаторов в небольшой подмосковный город известные сетевые компании.
Эксплуатацией объекта занимается ООО «Управляющая компания «ОКЕАН». На субподряд отданы эксплуатация инженерных систем здания и клининг.
Изначально концепция центра предусматривала размещение пяти «якорных» арендаторов на четырех уровнях комплекса. На данный момент это супермаркет Spar (1980 кв. м, договор аренды заключен на 5 лет), магазин электроники «Эльдорадо» (1064 кв. м, 3 года), популярный бренд молодежной одежды Мехх (525 кв. м, 5 лет), товары для детей «Кораблик» (420 кв. м, 5 лет), а также «Новый книжный» (250 кв. м, 5 лет). Во всяком случае именно эти марки собственник ТЦ считает своими «якорями», привлекающими в комплекс большую часть покупателей.
Сегодня ТЦ заполнен практически полностью. Средняя арендная ставка составляет $360 за «квадрат». По мнению г-жи Ясько, уровень ставок в «Океане» сопоставим с другими современными торговыми центрами Подмосковья.
«Достигнутые результаты превысили предполагаемые как в части арендных ставок, так и в аспектах посещаемости и популярности ТЦ, – сообщает г-н Тарасов».
«На момент начала сдачи в аренду торгового центра практически ни одна крупная сетевая компания не рассматривала подмосковные города как площадки для размещения своих торговых точек, но данные маркетинговых исследований и прогнозы по оборотам позволили вести переговоры с «якорями» на условиях, почти не уступающих московским. В настоящий момент многие арендаторы хотят увеличить площадь занимаемых ими помещений и расширить свое присутствие в городе», – комментируют в RRG.
Из 7000 общей площади ТЦ арендуемая составила 5496 «квадратов». Под развлекательную составляющую (рестораны и кафе) при этом отведено чуть более 118 кв. м. Впрочем, как отмечает г-н Колокольников, «для торгового центра такого формата наличие сильной развлекательной составляющей не является обязательным требованием».

Сам себе конкурент
Тем временем процветание города и региона в целом обуславливает дальнейшее развитие современной торговой недвижимости. Очевидно, что Подмосковье становится все более привлекательным для инвесторов и для торговых операторов. Более того, по мнению независимых экспертов, уже можно говорить о начале формирования рынка торговых центров в регионе. При этом тенденция такова, что в области наряду с небольшими ТЦ строятся и полноценные крупные торгово-развлекательные центры площадью более 20–30 тыс. кв. м, отмечают в RRG.
В настоящий момент ЗАО «CBA Торговый центр» совместно с Russian Research Group реализует в Жуковском еще один проект – окружной ТРЦ общей площадью 47 тыс. кв. м (в том числе 28 тыс. торговой).
ТРЦ «Жук» станет вторым современным концептуальным торговым объектом в городе. Он разместится в новом жилом микрорайоне в составе прогулочно-рекреационной зоны города. Концепция предусматривает возведение трехуровневого комплекса для семейного шопинга и отдыха в полном соответствии с современными представлениями о ТЦ подобного формата. Предполагается, что его «якорным» арендатором станет гипермаркет, который разместится на площади 6 тыс. кв. м. Помимо нескольких крупных магазинов – электроники и бытовой техники (3000 кв. м), товаров для дома (DIY, 3000 кв. м), спорттоваров (1000 кв. м), детской одежды (1500 кв. м) и торговой галереи (около 14 тыс. кв. м) – в проекте запланированы кинотеатр (3500 кв. м), фуд-корт (2000 кв. м), детская развлекательная зона (800 кв. м) и паркинг на 1000 машино-мест. А главной достопримечательностью нового ТРЦ станет ледовый каток, который займет 800 кв. м.
Помимо маркетинговых исследований и разработки концепции проекта RRG будет осуществлять консалтинговое сопровождение на всех стадиях, включая архитектурную проработку, проектирование, строительство, а также продвижение и брокеридж. Заказчик и инвестор – ЗАО «СВА Торговый Центр». Сдача объекта планируется в начале 2009 года.
«Интенсивное экономическое развитие Московской области способствует расширению спроса на услуги, предоставляемые современными торговыми центрами, и стимулирует их развитие, – резюмирует Ольга Ясько. – Практически в каждом среднем по численности подмосковном городе существуют или планируются к вводу современные торговые и торгово-развлекательные центры. Малые ТЦ в области могут быть достаточно выгодным бизнесом при их правильном местоположении (крупный жилой микрорайон, привокзальная площадь, центр города и т. п.), профессиональной концепции и подборе сильного пула арендаторов, которые будут привлекать посетителей в условиях растущей конкуренции».

ИНформация:

Основные данные по г. Жуковский
Население города составляет 102 тысяч человек. В ближайшие 2 года оно вырастет до 11-ти тысяч.
Жуковский расположен в Раменском районе Московской области, в 19-ти км от МКАД. В этом году город отмечает пятидесятилетие своего существования. В 2007 году город празднует 60-летие. Вся его полувековая история связана с достижениями в области авиации и космонавтики.. Именно здесь каждые два года проводится Международный Аэрокосмический салон (МАКС) – биеннале, которое привлекает сотни тысяч зрителей и участников со всего мира.
В начале 2007 года Жуковскому был присвоен почетный статус 12-го российского наукограда (постановлением премьер-министра РФ М.Фрадкова от 29.01.2007 г.). Это позволит городу получить дополнительное финансирование мероприятий по поддержке социальной, инженерной и инновационной инфраструктуры. Кроме того, это и мощный стимул для развития инновационной структуры, предусматривающей создание бизнес-инкубатора, технопарка, инновационного центра с целью реализации инновационной политики государства.

Полное название проекта: торговый центр «ОКЕАН»

Адрес: Московская область, г. Жуковский, ул. Чкалова, 49

Дата начала строительства: 15.06.04

Дата окончания строительства: 12.06.05

Дата открытия: 26.12.05

Расстояние до центра города: ТЦ расположен на центральной магистрали города, главный перекресток на центральной улице города. Расстояние до географического центра – 2 км

Ближайшая крупная транспортная магистраль: Новорязанское шоссе – 6 км, железная дорога (Москва – Рязань – Самара) – 2 км, аэропорт Быково – 2 км

Окружение – аэропорт Быково, городской рынок, ж/д платформа Ильинская Казанского направления, универсам «Патэрсон», «Спортмастер», ресторан Il Patio

Площадь участка: 5987 кв. м

Площадь пятна застройки: 2081 кв. м

Общая площадь комплекса: 7084,6 кв. м

Арендуемая площадь: 5496 кв. м

Помещения общего пользования: 1308,6 кв. м

Технические помещения: 280 кв. м

Парковка (наземная): 3000 кв. м/140 машино-мест

Собственник, девелопер и инвестор: ЗАО «СВА Торговый Центр»

Консультант по недвижимости: Russian Research Group (RRG)

Управляющая компания: ООО «Управляющая компания «ОКЕАН»

Строительная компания: ООО «Адепт-Строй»

Архитектор: ЗАО «Сити-Арх»

«Якорные» арендаторы: – Spar, «Эльдорадо», МЕХХ, «Кораблик»

Суммарный объем инвестиций в строительство, включая затраты на приобретение земли/объекта реконструкции, проектирование и оформление разрешительной документации, строительные затраты, (US$ с НДС) – $7 млн.

Соотношение собственных к заемным средствам: 50/50

Предполагаемый срок окупаемости – 5 лет

Средневзвешенная ставка аренды – $360/кв. м

Средневзвешенный срок договоров аренды – 5,5 лет

Ставка операционных расходов – $68/кв. м

Текущая заполненность – 99,4%

Внутренняя ставка доходности проекта (IRR) – 27%

Архитектурный стиль: модерн

Конструктив: железобетонный монолит с шагом внутренних колонн 9 на 9 м, стены – пенобетон, кровля неэксплуатируемая, битумно-полимерная, фасад – вентилируемый, облицован керамогранитом

Этажность: трехэтажное здание с эксплуатируемым цокольным этажом и техническим этажом

Лифты: 4 лифта Schiendler (700–1000 кг) и одна грузовая платформа (400 кг)

Фасад: вентилируемый, из керамогранита на алюминиевой подконструкции

Инженерное оборудование: приточно-вытяжные агрегаты Remak, газовые котлы Laars Heating Systems, 2БКТБ-ОАО «ПО Элтехника», насосы Grundfos, кондиционирование McQuay, лифты и эскалаторы Schindler

Прилегающая территория: покрытая асфальтом гостевая парковка, пешеходные зоны выложены плиткой, от проезжей части территория отделена декоративным забором, внутренний двор огорожен железобетонным забором высотой 3 м

Категория электроснабжения здания: вторая (Ру-163 Вт/кв. м, Рр-110 Вт/кв. м, альтернативных источников нет)

Возможность выделения дополнительных мощностей арендатору: тепло, электроэнергия и вода

Кондиционирование: центральное, с чиллером и гидромодулем на кровле, фанкойлами в помещениях (83 Вт/кв. м – приточная вентиляция)

Удельное количество холода в кВт на 1 кв. м арендуемой площади: 0,131 кВт/кв. м

Теплоснабжение: собственная крышная газовая котельная с двумя котлами RHЕOS общей мощностью 1,224 МВт (32 Вт/кв. м – отопление)

Энергосберегающие технологии: применение в 2БКТП нового высоковольтного оборудования камер КСО-11-31 «Аврора», комплектного низковольтного оборудования НКУ ШНН-12-1600-800, регулирование работы котельной в зависимости от реальных потребностей

Безопасность: система видеонаблюдения, ЧОП

Телеком-провайдеры: ОАО «ЦентрТелеком», ЗАО НПО «Прогтех»