900 свай в центр города

Девелоперские проекты в центре Петербурга в последние десятилетия развивались примерно по одному и тому же сценарию. Застройщик, получивший в свое время на инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) участок или аварийное здание (сегодня объекты достаются преимущественно на торгах), проходил все девять кругов чиновничье-бюрократического «ада». К этому добавлялась обязательная в таких случаях борьба с монополистами за мощности и протест общественности, зачастую – обоснованный. В результате реализация проекта затягивалась на долгие годы. По такому пути прошли: холдинг «Петромир» (ТРК «Пик» на Сенной), компания «Вест бридж отель» (гостиница Novotel на ул. Маяковского), корпорация «Элис» (торгово-гостиничный комплекс «Владимирский пассаж» на Владимирском, 19) и многие другие. Инициатору ТОК Regent Hall – ХК «Фастком» досталось несколько больше, ибо ему впервые в России пришлось возводить новое здание прямо над наклонным ходом станции метро.

На земле и под землей
Компания получила земельный участок по адресу Владимирский пр., 21, на ИТК еще в 2001 году. Ранее здесь располагалось здание Епархиального училища (1870 года постройки), выходившее красными линиями на Владимирскую площадь. Историческая постройка была утрачена еще в середине прошлого века. Новое невзрачное строение вестибюля подземки, открытое под занавес 1991 года, возвели на месте училища, но в глубине квартала. Образовавшуюся «брешь» сложной конфигурации между домами (Владимирский пр., 19, и Загородный пр., 1, – дом Дельвига) власть решила заполнить инвестпроектом и передала компании «Фастком». По требованию КГИОП «Фастком» должен был по сохранившимся зарисовкам воссоздать фасад двухэтажного здания уездного Епархиального училища. Инвестусловия предполагали также перекладку инженерных сетей и строительство новой трансформаторной подстанции. А главное – все работы нужно было согласовать с руководством метрополитена. Из-за сложных обременений рыночная стоимость надела оказалась отрицательной. «Это была «дыра», на которую долгое время не могли найти желающих. Проводились архитектурные конкурсы, были даже победители, но инвесторов, готовых вложиться в этот проект, не находилось. Можно сказать, что «Фастком» совершил подвиг, решившись освоить пятно», – комментирует архитектор проекта Regent Hall Петр Юшканцев.
По словам директора по развитию ХК «Фастком» Андрея Шаповалова, по ходу работ проект претерпевал ряд изменений, стройку не раз приходилось приостанавливать. «Малейший «чих», и один из многочисленных надзорных органов тут же останавливал работы до выяснения причин. Это был очень сложный проект», – вспоминает г-н Шаповалов. Кроме того, по настоянию Смольного на период празднования 300-летия Петербурга все работы на объекте были заморожены почти на полгода. Таким образом, получив участок в 2001 году, инвестор вышел на стройплощадку только в 2004-м. Три года ушли на разработку проекта, улаживание всех вопросов с «подземкой», перенос инженерных сетей «соседей»: метрополитена, «Владимирского пассажа», дома Дельвига и пр. «Мы укрепляли вестибюль метро, перекладывали кровлю, усиливали некоторые конструкции. Хотя все эти работы напрямую не были прописаны в инвестиционных условиях», – говорит собеседник. Но основные сложности были связаны с возведением фундамента здания над наклонным ходом метро, куда было «зарыто огро мное количество денег». По словам директора по строительству ХК «Фастком» Эдуарда Шторма, чтобы избежать повреждений наклонного хода, осадки соседних зданий, подмывов, трещин и прочих неприятностей, цокольный этаж пришлось сделать в виде монолитного саркофага. Для этого строители сформировали по всему периметру здания стену из соприкасающихся железобетонных буронабивных свай, промежутки между которыми тоже были залиты бетоном. Для надежности в общей сложности в основание здания было вбито порядка 900 свай длиной до от 16 до 35 м. «Это исключает в будущем движение грунтов», – пояснил г-н Шторм.

Надежда на собственные силы
Для «Фасткома» это был первый девелоперский проект. Невзирая на корректировки и затянувшиеся сроки, в целом удалось воплотить первоначальные замыслы. К концу 2006 года основные строительные работы были завершены, и восьмиэтажное здание торгово-офисного центра начали осваивать первые арендаторы.
При разработке концепции консультантами выступали компании Colliers International и УК «Питер» («АйБи Групп»). «Мы использовали некоторые их рекомендации, но в основном реализовали собственные идеи», – говорит Андрей Шаповалов. В частности, по предложению консультанта большая часть площадей комплекса была отведена под офисы. В результате получился микст из бизнес-центра класса В+ и торговой зоны, ориентированной на деловую публику с достатком от среднего и выше. Помещения сдавались довольно крупными блоками, от 100 «квадратов» и более. По словам управляющей УК «Регент холл» Натальи Передней, почти все площади были сданы самостоятельно. «Контракты с шестью брокерскими фирмами дали нам только одного арендатора на 42 кв. м», – констатирует она.
Торговая зона «Центр деловой моды» заполнена сегодня на 85%. В цокольном этаже на площади 547 кв. м поселился круглосуточный книжный гипермаркет «Буквоед». Треть первого этажа поделили между собой «связисты»: компания МТС открыла здесь свой офис продаж, а «Связной» – салон по продаже дорогих моделей мобильных телефонов и аксессуаров. Другую половину этажа управляющие сдавать не спешат. «Предложений много, но мы хотим подобрать качественного арендатора», – поясняет г-жа Передняя. На открытых пространствах (без перегородок) второго и третьего уровней расположился собственно «Центр деловой моды» – магазины сетевых операторов одежды и обуви. Второй этаж – для мужчин, третий – для женщин. Средняя стоимость костюма – от 12 до 20 тысяч рублей. Некоторые бренды, такие как Pret и Yomo (мужская одежда), представлены в Петербурге впервые.
Половину четвертого этажа (503 кв. м) занял ресторан Food on four финского оператора Fazer Amica (концерн Fazer). Это первый ресторан сетевика не только в Северной столице, но и в России. Зона питания объединена единым атриумом с торговой частью и имеет также отдельный вход из бизнес-центра. Ресторатор предлагает два формата обслуживания – высокая кухня для избирательной публики и ресторан быстрого питания. Клерки могут заказать доставку пищи прямо в офисы. Здесь будут обслуживать также и всех посетителей комплекса. Кроме того, оператор намерен открыть небольшое кафе на втором этаже. Оставшаяся часть четвертого этажа и еще четыре верхних уровня занимают офисы. На сегодняшний день вакантных площадей в бизнес-центре не осталось. Среди крупных арендаторов – компании «Трансконтейнер», «Энергоинвест» (структура РАО «ЕЭС»), «ЛЭК» и др.
В свое время были планы соединить торговые части Regent Hall и «Владимирского пассажа» галереей на уровне второго или третьего этажа, но девелоперы так и не договорились.

Перекличка с доминантой
В «Фасткоме» довольны конечным результатом. «Можно было бы сделать лучше, но не с концептуальной точки зрения, а по мелочам, из которых и состоит жизнь, – уверен г-н Шаповалов. – По торговле у нас нет прямых конкурентов, у нас концептуальный «Центр деловой моды». Этот рынок очень узкий, операторов мало, и лучшие из них представлены здесь».
Арендаторы, успевшие открыть свои магазины и офисы, в целом положительно оценили новый объект. «Приемлемая ставка и гибкий подход к проблемам, которые возникают по ходу работы, – говорит глава компании «Ньйоркер-Нева» Дмитрий Иванов (владелец магазина Moden-Moden 236 кв. м – женская одежда и обувь немецких марок). – Администрация очень постаралась и даже чересчур красиво оформила интерьер. Кое-что даже пришлось упрощать. Есть и недостатки – комплекс открыт не полностью, особенно первый этаж. Во многом из-за этого невозможно запустить рекламную кампанию. Но мы довольны. Даже за небольшой промежуток времени я успел оценить покупательскую способность: чеки от 13 до 25 тысяч рублей для нас уже не редкость, покупатели расплачиваются кредитками. Достаточно обеспеченные покупатели здесь оказываются довольно часто, несмотря на отсутствие парковки».
Мэтры застывшей музыки в камне по-разному оценили проект, большинство обратило внимание на определенный диссонанс в ансамбле площади, возникший с появлением нового здания. Наиболее резко о ТОК Regent Hall отозвался руководитель АМ «Студия 44» Никита Явейн: «Не лучший образец «московско-лужковской» архитектуры, который изображает липовое богатство. Таких объектов сейчас в городе много, но этот был первым».
Иного мнения придерживается руководитель АМ «Рейнберг и Шаров» Андрей Шаров. «Очень сложный объект, хотя получилась некая брутальная архитектура. Но это не результат работы проектировщиков, а скорее влияние заказчика. Он занял все, что только можно себе представить, даже на консолях сделаны нависающие участки стен над красной линией. Как правило, для собственника главным критерием становится экономический размер. В этом смысле объект переходит определенную грань. Полагаю, что Петр Юшканцев был под определенным «давлением» заказчика, и любой на его месте вынужден был сделать примерно то же самое».
Петр Юшканцев так охарактеризовал свое детище: «Нам нужно было решить: либо строить здесь некое нейтральное здание, сохраняя общий хаотичный стиль, либо создать объект, который стал бы сильным акцентом и композиционно завершил площадь. Мы решили, что правильнее будет провести архитектурную аналогию с трехъярусной колокольней, построенной здесь в XVIII веке по проекту Кваренги, а впоследствии утраченной. Так в проекте появилась колоннада. Она повторяет историческую своим радиусом, спаренным расположением колонн».

Палитра мнений
Мнения экспертов рынка тоже разошлись, но все они отметили чрезвычайную сложность возведения объекта над наклонным ходом метро. «Ясно, что эти проблемы наложили отпечаток на зонирование комплекса, в итоге получился компромиссный вариант. Дополнительную сложность представляла также конфигурация земельного участка и сравнительно узкий фронт, выходящий на Владимирскую площадь, – говорит президент Гильдии девелоперов и управляющих Юрий Борисов. – Проект, к сожалению, не избежал участи многих коммерческих проектов в Петербурге, когда к участию в нем на разных этапах подключались разные консультанты, но ни один из них не прошел путь от начала до конца вместе с собственником. На мой взгляд, это негативно сказалось на окончательном продукте. На примере данного проекта еще раз можно отметить, насколько важна архитектурная составляющая для коммерческого успеха».
Руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский полагает, что уже через полгода реалии рынка покажут, насколько удачно выбрана концепция. «Была в свое время идея объединить два торговых центра (Regent Hall и «Владимирский пассаж») переходом на уровне второго-третьего этажа, с выходом на проектировавшийся многоэтажный паркинг в Щербаковом переулке. Это было бы на пользу обоим центрам. Увы, не договорились, как в свое время ТРК «Пик» с ТРК «Сенная». В результате и тот, и другой чрезмерно вытянуты по вертикали, а наш покупатель «вертикальную» торговлю не любит, ленится вверх карабкаться. А этаж в Regent Hall – небольшой, не развернуться вширь. Словом, недостаточно площадей для формирования того торгового пространства, ради которого покупатель приедет с толстым кошельком». Кстати, недостаток площадей в торговой зоне отмечал и арендатор – Дмитрий Иванов.
Директору по консалтингу Becar Commercial Property SPb Олегу Спиваку понравились открытые пространства в торговой галерее, где операторы отделены друг от друга не перегородкой и блоками, а лишь фирменным оформлением своей зоны. «Формат центра деловой моды – интересный, такого нет в городе, тем более если там представлены операторы, которых больше нет в других ТК. Тогда у них будут покупатели», – говорит он. Но при этом г-н Спивак заметил, что, выходя из метро трудно сразу найти вход в Regent Hall, а также посетовал на отсутствие парковки.
Женщины-эксперты оказались куда придирчивей. «Концепция центра деловой моды идеально подошла бы для большого бизнес-центра класса А (B+) в down town, в престижной части города, где помимо fashion gallery можно представить сопутствующие товары делового назначения luxury (premium) класса, слегка разбавив товарами для активного отдыха деловых людей, – говорит руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank СПб Арина Сендер. – На мой взгляд, четкой последовательности при реализации концепции не получилось, она «размылась» присутствием одежды стиля casual разной ценовой категории, в результате потерялась «изюминка». Есть сложности и с определением «деловой моды». Если речь идет о мужском гардеробе, все более или менее понятно. С женщинами гораздо сложнее. Если в компании не установлен строгий дресс-код, то сотрудница может позволить себе носить достаточно большое количество одежды в стиле casual. Кроме того, женский гардероб – более составной и креативный, чем мужской. И сделать женщину постоянным клиентом

«Центра деловой моды» довольно сложно».
С ней солидарна ритейл-директор компании «АйБи Групп» Елена Андреева. «В компаниях, где действует строгий дресс-код, также и существуют ступени служебной лестницы. Не так формально, как в Европе, но уже вполне осязаемо. Это означает, что в бизнес-сословии, так же, как и в любой другой одежде, невозможно разместить рядом одежду prêt-a-porte и масс-маркет в торговой галерее. Как рекламный посыл понятие «магазин деловой моды» вполне уместно, а для успешности комплекса необходима более точная настройка на определенный социальный класс».
Руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB Елена Афиногенова отметила хорошую транспортную доступность, удачные планировки, а также преимущества, присущие новому строительству. «Микст торговой и офисной функции в данном месте удачен, особенно с учетом сложившихся торговых коридоров на Владимирском и Загородном проспектах. Торговая галерея удачно спозиционирована как «Центр деловой моды». Потоки людей торговой и офисной зоны удалось развести, они не мешают друг другу». К недостаткам г-жа Афиногенова относит затрудненность подъезда к объекту и несколько завышенные арендные ставки.

Справка об объекте:

Застройщик и инвестор: компания «Фэствэй» (холдинговая компания «Фастком»)

Соинвестор (партнер): «Фирма Феникс-10»

Генподрядчик: компания «Строй Профиль»

Архитектурная концепция: ЛенНИИпроект, 14-я мастерская под руководством архитектора Петра Юшканцева

Площадь участка: 1900 кв. м

Общая площадь здания: 12 тыс. кв. м

Торговая: 4,5 тыс. кв. м

Офисная: 5 тыс. кв. м, бизнес-центр В+

Инвестиции: $18 млн.

Арендная ставка:

- в торговой зоне: 80–230 у.е./кв. м в месяц (с НДС) (у.е.= 31 рубль)

- в офисной зоне: 41–47 у.е./кв. м (включено все, кроме телефонии, Интернета и уборки самих офисов)

Управление комплексом: УК «Регент-Холл»

Охрана: «МТЛ. Эксплуатация недвижимости», клининг – компания «Промтехсервис».

Парковки: временная на 50 машино-мест