На карте деловой Москвы в недалеком будущем появится новый яркий объект – многофункциональный комплекс Неглинная Plaza. В нем сплетутся в единое целое две важные составляющие – современные технологии проектирования и ведения строительства, и исторический облик местности.

Сегодня, по размаху реализации незаурядных строительных проектов, Москва может соперничать со столицей любой европейской державы. Каждое современное офисное здание, торговый центр или жилой комплекс – это шаг в сторону развитой мировой цивилизации. Новый проект, реализация которого начинается в исторической части Москвы на Трубной площади, смело претендует попасть в историю столицы, как первый уникальный частично отреставрированный и заново отстроенный квартал. Одной из составляющих частей проекта является многофункциональный комплекс Неглинная Plaza, включающий офисы по международной классификации, соответствующие классу «А», галереи модных бутиков, магазины системы shop-in-shop, изысканные кафе и рестораны, продуктовый супермаркет и элитные малоэтажные жилые дома.

Проект в деталях
Квартал, в планировочном решении представляющий собой форму законченного квадрата, полностью изолирован от влияния большого города. Внешняя часть комплекса Неглинная Plaza отведена под офисные помещения и торговые ряды, а в середине, скрытой от глаз посторонних, находится комфортабельное элитное жилье. Внутренняя инфраструктура, составляющая неотъемлемую часть комплекса, удовлетворит самые строгие требования жильцов и обитателей высококлассных офисов.
Офисный комплекс. В составе комплекса Неглинная Plaza, офисные помещения занимают общую площадь 10 500 кв.м. Они располагаются на третьем, четвертом и пятом этажах здания. Больше всего квадратных метров под офисы отведено на третьем этаже - 4 900 кв. м, на четвертом и пятом этажах офисы занимают 4 300 и 1300 кв.м площадей соответственно. К каждому офису будут подведены современные средства коммуникации, рабочие места будут оборудованы индивидуальными фен-койлами. Предусмотрены европейские стандарты отделки помещений общего пользования, обустройство зимних садов. Площади, сдаваемые в аренду, представляют собой открытую планировку офисных блоков площадью от 100 кв.м.
Торговый комплекс. В торговую зону легко будет попасть из подземной парковки и деловой части комплекса. Общая площадь торгового комплекса составляет 15 560 кв.м. Из них площадь торгового пространства подземного этажа равна 5 145 кв. м, первого этажа – 4 155 кв. м и второго этажа – 6 260 кв.м. В соответствие с концепцией торгового комплекса, в подземном этаже планируется разместить продуктовый супермаркет, первый этаж отдать под галереи бутиков, рестораны и кафе, а второй - под магазины системы shop-in-shop. Отделка галерей торговых площадей будет соответствовать высокому классу представленных товаров.
Подземная автостоянка. По проекту, многофункциональный комплекс оснащается подземной автостоянкой общей площадью 16 200 кв.м. Она состоит из четырех уровней, два из которых подземные, и рассчитана на единовременную парковку 404 автомобилей. Площадь парковки подземных этажей составит 9 650 кв.м. (248 автомобилей), на первом этаже смогут разместиться 94 автомобиля, а на втором – 62 автомобиля. На автостоянку можно попасть с Неглинной улицы, улицы Рождественка и с Трубной площади, а также с жилой, торговой и офисной зон комплекса. Парковка будет оснащена всеми необходимыми техническими средствами, новейшей системой видеонаблюдения и пожаротушения. Дополнительно вдоль фасада по Неглинной улице и Бульварному кольцу планируется построить наземную охраняемую автостоянку.
Жилая зона. Жилая часть комплекса состоит из четырех соединенных между собой элитных особняков клубного типа (7 400 кв.м.) высотой от четырех до семи этажей. Особенность жилой зоны состоит в том, что она находится во внутренней части квартала, защищенной от суеты большого города. Каждый дом будет иметь отдельный вход к изолированным секторам подземной автостоянки. Предусмотрены апартаменты со свободной планировкой площадью до 300 кв.м. Квартиры, в том числе двухэтажные пентхаусы, оборудуются каминными дымоходами. Украшением жилища станет модное французское остекление и эксплуатируемая кровля, на которой можно будет устроить бассейны, зимние сады или открытые веранды. Квартиры планируется оснастить спутниковым телевидением, выделенным каналом Интернет, большим количеством телефонных номеров. Для удобства жильцов спланирован охраняемый внутренний дворик общей площадью 3 000 кв. м, попасть в который можно будет с улицы Рождественка. Территория двора будет оформлена ландшафтным дизайнером, оборудована детской площадкой, беседками. В проект заложены работы по разбивке клумбы и установке эффектной подсветки.
Техническое оснащение комплекса. Техническое оснащение комплекса предусматривает монтаж автоматизированной системы управления и контроля над работой технологического оборудования инженерных систем, центрального кондиционирования и фен-койлов, лифтов с системой электронного доступа, интегрированной системы пожарной сигнализации, современной охранной сигнализации, системы круглосуточного наблюдения за комплексом, системы контроля и ограничения доступа, выделенной оптико-волоконной линии доступа в Интернет, подогреваемого пандуса с системой антиобледенения, и многого другого. В целом, Неглинная PLAZA будет представлять собой высоко интеллектуальный комплекс, оснащенный инженерным оборудованием последнего поколения.

Козырная карта – место
Многофункциональный комплекс Неглинная Plaza имеет очень удачное расположение в историческом центре Москвы. Трубная площадь – единственная площадь в Москве, окруженная бульварами. С востока и с запада проходят Петровский и Рождественский бульвары, с севера и с юга – улицы Рождественка и Неглинная. На месте, где начинается строительство пока располагаются несколько расселяемых ветхих жилых домов.

История
Местность, где предстоит широкомасштабная реконструкция, имеет древнюю историю. Она известна с конца XIV века, когда на взгорье реки Неглинной был построен Рождественский девичий монастырь. От него и пошло название бульвара. С восточной стороны Рождественский монастырь имел ворота, по обеим сторонам которых находились дворы чиновников, отставных солдат и ремесленников.
Сложно представить, что на месте, где сегодня проходит Неглинная улица, в XVII веке протекала речка Неглинная. По этой причине, с ее стороны в стене Белого города не было ворот, а внизу глухой башни проходило только отверстие – широкая арка, перегороженная железной решеткой. Отверстие было в толщину стен башни и называлось «Трубой». Отсюда и вся местность получила название Трубной. В конце XVIII века стену с башней сломали, реку Неглинную перевели в открытый канал и спланировали площадь. Отстраивалась Трубная площадь по проекту, утвержденному Екатериной II и вначале функционировала как торговая площадь. Аллея Рождественского бульвара в то время оканчивалась у Трубной площади двумя лестницами. План Москвы 1850 года показывает, что дома по Рождественскому бульвару были в основном деревянными. Со временем Трубная площадь стала функционировать как доходное место, где открылись известные в Москве трактиры и рестораны. Прошедшие десятилетия меняли облик и стиль жизни этой части старой Москвы, но осталось главное –
своеобразная неповторимость и особый дух торгового и делового центра большого города.

Мировой опыт
Во времена Римской империи зачастую дома комбинировались с торговыми помещениями, и обитатели верхних этажей часто держали свои магазины на первом нежилом этаже. Подобное функциональное зонирование пространства было не редкостью и в средневековой Европе.
Идея смешанного использования пространства в наше время стала настолько популярной, что в архитектуре появилось целое направление - новый урбанизм. Смысл его заключается в том, что для создания благоприятной среды обитания все городские кварталы должны иметь и офисную часть, и торговые помещения, и жилую составляющую. Новый урбанизм стал таким влиятельным в США, что появился широкий спектр реформ в законах зонального распределения, которые поддерживают смешанное строительство и различное использование помещений в одном комплексе. Учитывая налоговые льготы, многие муниципалитеты в США сейчас активно поддерживают строительство новых жилых площадей в районах, где офисные и торговые помещения доминируют. Для многих сотрудников возможность жить и работать в одном месте сокращает транспортные проблемы и увеличивает качество жизни. Многофункциональные комплексы предлагают значительное преимущество в том, что сокращают количество площадей, отданных одному назначению в одном большом здании.
Хороший пример новоурбанистического многофункционального комплекса – Atlantic Station в Атланте, штат Джорджия, США. Центральная часть комплекса, называемая Квартал, после введения в строй будет содержать 100 000 кв. м торговых площадей, 600 000 кв. м офисных площадей и 400 апартаментов, включающих особняки (таунхаусы) и квартиры. Проект является основной частью городского плана привлечения жильцов обратно в городской центр, и поэтому обеспечен рядом налоговых и других льгот городским правительством. В Европе подобная практика тоже не редкость. К примеру, официальную политику поддержки и поощрения строительства многофункциональных комплексов проводит Правительство Соединенного Королевства Великобритании.

От идеи до воплощения
Авторство проекта реконструкции квартала, примыкающего к комплексу зданий МАРХИ, включающего строительство офисно-торгового и жилого комплекса Неглинная Plaza, принадлежит профессорско-преподавательскому составу МАРХИ под руководством ректора Александра Кудрявцева. В работе над проектом принимали участие архитекторы, работающие в группе компаний РЕАЛТЭКС. Авторский коллектив: Илья Лежава – руководитель авторского коллектива, Юрий Кузин - руководитель мастерской осуществляющей генеральное проектирование комплекса, Михаил Шубенков - главный архитектор проекта, Нина Зорина - главный архитектор проекта. Проект осуществляется по заказу Правительства Москвы в рамках городской программы строительства и реконструкции задний и сооружений в исторической части города, разработанной в соответствии с Генеральным планом развития города Москвы.
По поручению московского правительства инвестором проекта является компания Строй- вэкс, которая входит в состав инвестиционной строительной компании РЕАЛТЭКС. Девелопером проекта является ИСК РЕАЛТЭКС. На счету компании более десяти реализованных проектов по строительству жилья, включая инфраструктуру. В настоящее время компания является участником важных городских программ, таких как комплексная реконструкция исторического центра, перебазирования, реформирования, ликвидации непрофильных предприятий и организаций, расположенных в центре г. Москвы.
Общий объем инвестиций составляет около 80 миллионов долларов США.
В настоящее время идет тендер, по результатам которого будет выбран генеральный подрядчик, перед которым будет поставлена задача по выполнению основного объема строительных работ.

Особенность проекта
Особенность проекта – создание нового без разрушения старого. «Были определенные сложности в планировании площадей комплекса, так как одной из основных задач его реализации было сохранение исторического фасада, - отмечает Елена Калинникова, генеральный директор компании REALTEX managment Group. - Мы не могли предложить какое-то иное решение, тем более, что и внутренней концепцией группы компаний РЕАЛТЭКС является сохранение исторической части города, бережное отношение к дошедшей до наших дней застройке прошлых веков». Чтобы удостовериться в правильности решения, а также получить квалифицированную помощь, в качестве консультанта была приглашена одна из ведущих компаний на рынке коммерческой недвижимости - GVA Sawyer. «При анализе концепции проекта, - говорит Вера Сецкая, вице-президент компании GVA Sawyer, - мы учитывали, что данная историческая местность имеет ряд градостроительных ограничений по высоте зданий, размерам, конфигурации и другим параметрам.
История развития проекта явилась одним из самых важных факторов,повлиявших на окончательное архитектурное решение. «За десять лет на данную территорию различными архитектурными командами было выполнено несколько архитектурных концепций, в каждой из которых, как в зеркале отражались стремительно изменяющиеся взгляды и приоритеты последнего времени, - говорит Юрий Кузин - руководитель мастерской осуществляющей генеральное проектирование комплекса. - В конце концов, какие-то приоритеты ослабели, какие-то усилились, но, бесспорно, на окончательное решение повлияли все. И это оказалось серьезным преимуществом данного проекта. Благодаря этому он плотнее «врос» в окружающую городскую среду и уже сейчас видно, что комплекс после окончания строительства не будет диссонировать с окружением, а тактично дополнит его.
При этом, как отмечает Юрий Кузин, на Трубную площадь вернется, столь характерная еще в начале ХХ века для этого места торгово-развлекательная функция, что наряду с открытием вестибюля метрополитена на Цветном бульваре восстановит «человеческий» облик площади, на сегодняшний день являющейся всего лишь транспортной развязкой. Правда, соседство со столь загруженной транспортной площадью создавало серьезные трудности при проектировании комплекса - необходимо было обеспечить максимум комфорта при проезде и парковке внутри, не создав дополнительных трудностей на окружающих улицах. Все это было удачно решено при устройстве трех независимых въездов с трех разных направлений, взаимно страхующих друг друга на случай особой транспортной загруженности.
По замыслу авторов, поддержанным авторитетным мнением специалистов, в ходе предстоящих работ предстоит сохранить и восстановить внешний облик зданий, расположенных в пределах Трубной площади и на пересечении Бульварного кольца с Неглинной улицей. В то же время, за восстановленными фасадами, представляющим архитектурные традиции прошлого, будут построены торгово-офисный и жилой комплексы, отвечающие всем требованиям сегодняшнего дня.

Творческий поиск
Прежде чем принятая концепция строительства торгово-офисного и жилого комплекса Неглинная Plaza была утверждена, над ней очень тщательно поработали специалисты. «Мы поддержали концепцию, разработанную компанией РЕАЛТЭКС, так как на самом деле, помимо своей собственной интуиции, мы обратились к международному опыту и нашли там много аналогов, - говорит Вера Сецкая. - Считается, что сочетание таких площадей отнюдь не отталкивает людей, а наоборот, каждая из функциональных зон поддерживает другую, и обеспечивает поток посетителей в торговые площади, создает удобства для арендаторов офисов и жильцов домов». При работе над проектом специалисты компании GVA SAWYER проанализировали несколько различных вариантов функционального распределения площадей комплекса. Была отвергнута идея разместить в данном комплексе только офисные помещения, так как там очень много подземного пространства и далеко не лучшим решением является идея использовать его только под строительство паркинга. Следующая крайность – все площади отдать
под торговые помещения тоже не нашла поддержки, так как торговля не работает эффективно на нескольких этажах. Правда, специалисты давали отчет в том, что на самом деле, данный проект позволял получить два торговых центра. Один из них - подземный с входом со стороны Неглинной улицы, а второй - наземный с входом с противоположной стороны. Но все же было принято решение, что такой проект тоже вряд ли был бы эффективным, так как при его воплощении вряд ли удалось создать единую концепцию по использованию торгового пространства. Третий вариант, который, как и предыдущие варианты, не был взят за основу – это создание торгово-развлекательного центра. Но при анализе ситуации всплыл важный момент, состоящий в том, что при таком варианте страдала бы жилая часть комплекса. К тому же, по техническим и технологическим причинам не получалось обустройство бассейна, а без него функционирование развлекательной зоны было не логичным. «В итоге методом исключений мы пришли к сегодняшнему решению, - говорит Вера Сецкая. - Нашей задачей было помочь нашим коллегам немного адаптировать проект, сделать его коммерчески привлекательным».

Коммерческий расчет
Удачное местоположение, яркий проект – это, безусловно, очень важные составляющие, говорящие о том, что Неглинная Plaza не станет незамеченной на рынке коммерческой и жилой недвижимости. В то же время, инвестора заботит и другой вопрос, что нужно сделать для того, чтобы проект быстро окупился? По словам Елены Калиниковой, о продаже объекта речи нет, в продажу поступит только жилье, а офисные и торговые помещения останутся в собственности компании и будут сдаваться в аренду.
В настоящее время, когда проект еще находится на начальном этапе реализации, на уровне маркетинговых исследований проводится формирование спроса в арендаторских кругах. Специалисты GVA SAWYER отмечают, что заинтересованных лиц очень много. Основной интерес сосредоточен вокруг торговых помещений, поэтому в первую очередь предстоит проработать состав арендаторов в торговом комплексе. Сейчас главная задача сводится к тому, чтобы найти якорного арендатора торговых площадей и привлечь крупные известные торговые брэнды, которые бы составили основной костяк ТЦ. Сегодня уже ясно, что уровень арендаторов торгового комплекса будет очень высоким, наряду с зарубежными торговыми операторами идут переговоры с серьезными российскими компаниями, уже имеющими свои сети на рынке московского региона.
По концепции торгового комплекса в нем будут находиться не только магазины промышленных товаров, но и продуктовые. Сегодня уже известно, что торговые площади поступят на рынок недвижимости, когда объект выйдет на первый наземный уровень. Так как площади очень разные по размерам и расположению, ценовая политика будет отличаться. Очевидно, «якорному» арендатору за один квадратный метр придется платить гораздо меньше, чем арендатору площадей под небольшой бутик.
По сложившейся практике, офисы сдаются в аренду гораздо позднее, когда уже стоит коробка здания, и арендаторы получают представление о том, где будет находиться то или иное помещение. Задавшись целью придерживаться лояльной политики ценообразования на сдаваемую в аренду площадь, инвесторы не стали нагружать офисы дорогостоящим, но не очень эффективным оборудованием. По словам Елены Калинниковой, удорожание проекта коммерчески неинтересно ни девелоперам, ни будущим арендаторам.

Технические характеристики

Площадь застройки – 1,22 га

Общая площадь многофункционального комплекса - 56 900 кв.м

Торговый комплекс – 15 560 кв.м

Офисы – 10 500 кв.м

Жилая зона – 7 400 кв. м

Внутренний двор – 3 000 кв.м

Парковка: 3 уровня, 16 200 кв.м, 404 автомобиля

Инвестор - компания Строй-вэкс, входящая в состав ИСК РЕАЛТЭКС

Девелопер - ИСК РЕАЛТЭКС

Консультант - GVA Sawyer

Объект будет введен в строй в 2005 году