Неуверенный оптимизм

При беглом взгляде видно, что ситуация изменилась к лучшему: строительство продолжается, падение ставок остановилось. Однако новых проектов почти нет. Причина проста – инвесторы все еще смотрят на коммерческую недвижимость с изрядным скепсисом. Как заметил Андрей Довгаль, директор по инвестициям в недвижимость инвестиционной группы «Атон», «рынок находится в состоянии неуверенного оптимизма. Оптимизм есть, а уверенности, что он чемто подкреплен, нет». Как правило, рассуждая о благоприятном будущем, смотрят на макроэкономические показатели (ситуацию на сырьевых рынках) и на ощутимый приток средств в банки со стороны инвесторов. Логика такова: банки сейчас сидят на деньгах, которые им надо где-то размещать. Соответственно, можно ждать нового притока инвестиций.

Впрочем, есть ряд нюансов, о которых стоит помнить. Сегодняшнее состояние рынка таково, что банки вполне могут ограничиться реструктуризацией уже существующих долгов. Во-вторых, вопреки всем стереотипам, сегодня недвижимость довольно ненадежная область для инвестиций. И главное – решающее слово всегда за конечными потребителями, которые сейчас переживают не лучшие времена.

Как отмечает Павел Бондарчук, финансовый директор компании «Маяк Риал Эстейт», сегодня инвесторов сдерживает прежде всего рентабельность, взвешенная на ликвидность, сроки и риски. «Дело в том, что помимо недвижимости на рынке существует масса других инвестиционных продуктов, и более привлекательных. До недавнего времени неплохой инвестиционной стратегией можно было назвать и пассивное размещение денежных средств на депозитах. К сожалению, отсутствие «длинных» денег, с одной стороны, и рецессионный рынок с увеличенными вакантными площадями и предложениями, превышающими спрос, – с другой, равно как и отсутствие фундаментальных признаков оздоровления мировой экономики, сдерживают инвесторов от вложений в коммерческую недвижимость. Слишком велики риски для столь долгосрочных проектов и незначительных ставок капитализации», – объясняет эксперт.

Согласно логике инвесторов, пока объем вакантных площадей не начнет уменьшаться, спекулятивно строить опасно. По мнению Андрея Довгаля, сегодня банки не готовы финансировать девелопмент. Гораздо сдержаннее к российскому рынку стали относиться и иностранные инвесторы, которые считают, как говорит г-н Довгаль, что если на западных рынках цены упали, то в России ставки капитализации должны быть на уровне 14–20. Тогда как в реальности даже ставки капитализации на уровне 12 – редкость.

Цифры и дозы

О том, что рынок начал выходить из кризиса, должны говорить не только эмоции его участников, но и конкретные показатели.

Теоретически, это:

1. рост сделок по аренде;
2. уменьшение вакантных площадей;
3. увеличение арендных ставок;
4. наличие инвестиционных сделок.

В реальности сегодня ситуация выглядит следующим образом: если говорить о сделках, то можно наблюдать небольшое оживление, по крайней мере по сравнению с тем застоем, который был год назад. Однако об уменьшении вакантных площадей говорить не приходится, и можно выделить только единичные случаи увеличения арендных ставок. Не заметно пока и инвестиционных сделок.

Хуже всего ситуация с офисами. «Банки будут кредитовать новые проекты, когда начнут расти ставки, сократится доля вакантных площадей. Пока же компании сокращают персонал и срезают издержки. Соответственно, ни о каком увеличении арендных площадей говорить не приходится. Новые сделки по аренде связаны с тем, что компании переезжают в более дешевые офисы. А позитивной динамики нет, и, пока мы не увидим снижения количества вакантных площадей – а сейчас их доля составляет примерно 20% – хотя бы ниже 10%, ставки не будут расти. Сегодня банки справедливо полагают, что нет смысла строить новые проекты, если и старые здания не заполнены», – замечает Анатолий Высоцкий, аналитик банка «КИТ финанс».

Впрочем, некоторые банковские аналитики демонстрируют сдержанный оптимизм. Главная максима, с которой не поспоришь, – ситуация сложная, но лучше, чем была год назад. «Естественно, мы наблюдаем какое-то улучшение даже по сравнению с 2009 годом. Другое дело, что мы так и не достигли докризисного уровня продаж, цен, и вряд ли это случится в этом году. Но ситуация улучшается. Во-первых, открывается финансирование для строителей. Банки выдают кредиты и готовы реструктурировать долги, поэтому у девелоперов появилась какая-то наличность, которой они могут распоряжаться», – замечает Юлия Гордеева, аналитик по сектору недвижимости Дойче Банка в Москве. Но тут же оговаривается: деньги получают прежде всего девелоперы, работающие на рынке жилой недвижимости, причем те, которые строят дешевое жилье. «На рынке коммерческой недвижимости все не так хорошо, может быть, чуть лучше дела обстоят в торговой недвижимости, чем в офисной. Здесь постепенно возвращается интерес арендаторов, а вот в офисной недвижимости еще долго можно не ждать повышения ставок», – полагает Юлия Гордеева.

Анатолий Высоцкий еще более сдержан: «Коммерческая недвижимость пока еще из кризиса не вышла. В торговой недвижимости ставки еще стоят на уровне ноября 2009 года. Пока завершаются стройки 2008–2009 годов, а новые проекты сейчас практически не заявляются. В этом не видят очевидной выгоды ни девелоперы, ни банки».

Впрочем, по мнению Олега Мышкина, управляющего партнера Fleming Family and Partners, можно и сегодня найти умеренный повод для оптимизма. «На некоторое время проекты в области коммерческой недвижимости перестали кредитовать, хотя лучшие проекты по-прежнему могут привлечь финансирование на условиях, близких к докризисным. Важным признаком оздоровления рынка стало то, что стоимость финансирования снижается последние полгода. Другой фактор, который дает надежду для умеренного оптимизма, – стабилизация ставок аренды во всех сегментах. Некоторые инвесторы заинтересованы в приобретении качественных объектов, несмотря на довольно агрессивную ставку капитализации. Мы ожидаем несколько инвестиционных сделок», – рассказывает он.

Реструктуризация поневоле

Говоря об оживлении рынка, обычно кивают на «громадье» размороженных проектов. Однако вопрос, насколько это может свидетельствовать о том, что к банкам вернулся интерес к рынку коммерческой недвижимости, остается открытым. Ни для кого не секрет, что в большинстве случаев решение о реструктуризации долга было просто выбором меньшего из зол. Как показали те немногие банкротства, которые произошли на наших глазах (наиболее яркий пример – судьба «Алпи»), избавиться от имущества банкрота совсем не просто. «У банков небольшой выбор, потому что они ориентированы на получение кредитов обратно. Они будут поддерживать девелоперов, пока те не расплатятся по долгам. Банкротить всех подряд девелоперов банкам не выгодно. Потому что им придется делать большие списания по плохим долгам, а это влечет за собой худшую структуру баланса, придется увеличивать капитал банков. Тут сразу возникает целая цепочка проблем. Поэтому в прошлом году большинство банков было занято реструктуризацией долгов», – описывает проблему Юлия Гордеева. Понятно, что для многих девелоперов реструктуризация не прошла бесследно. «Система» лишилась своей контролирующей доли в «Системе-Галс», контрольный пакет акций «ДОН-Строя» перешел к ВТБ за символическую плату в 500 рублей. Можно вспомнить и переход 25% ПИК в руки Сулеймана Керимова. В скобках заметим, что есть мнение, что к банкам перешло уже абсолютное большинство размороженных проектов, просто в большинстве случаев такие решения ни одна из сторон не афиширует. «Пострадали хозяева, которые потеряли долю, но о крупных банкротствах мы не слышали, бизнес остался на плаву. СУ-155 живы, «Главстрой» жив, хотя чуть не обанкротился, ПИК жив», – замечает Юлия Гордеева. Можно только предполагать, что повлияло на решение банков – госзаказ или понимание, что это единственный сценарий, при котором можно рассчитывать на возврат кредитов. «Был некий посыл свыше о том, что банкротить абсолютно всех девелоперов не нужно. Государство выдало дешевые кредиты банкам и теперь требует, чтобы деньги шли, в том числе и на кредиты крупным компаниям. Основной фокус на жилье и на таких знаковых проектах, как «Москва-Сити», которые надо достроить», – рассказывает Юлия Гордеева.

Возобновление строительства вряд ли можно считать индикатором оздоровления рынка. «Реструктуризируют по большей части те проекты, по которым есть надежда получить деньги назад. Кроме того, чем дольше стройка будет заморожена, тем больше придется потом вкладывать в строительство: конструкции ветшают и их приходится отстраивать заново. Так что во многих случаях стройки возобновляют, чтобы минимизировать потери. Но я бы не сказал, что начинают строить, потому что выросла доходность», – говорит Анатолий Высоцкий.

Стоит отметить, что ранее популярное корпоративное финансирование сменило финансирование проектное. В этом случае, если девелопер не возвращает деньги, не нужно банкротить девелопера, а просто изымается проект – это удобнее и с точки зрения финансирования, и с точки зрения отбора активов. «У банков есть четкое понимание, сколько денег они хотят вернуть. Если сейчас банки будут продавать эти активы разумно, то в течение пары лет они вернут свои деньги, если же выбросить все, что есть, на рынок сразу, то никто не вернет и половины от вложенных средств. Все это прекрасно понимают, несмотря на популистские заявления», – объясняет позицию банков Юлия Гордеева.

Рынок все еще лихорадит

Сегодня уже на рынке выдают новые кредиты, однако их совсем не много, и, как правило, речь идет о проектах «государственного значения».

«Банки уже выдают кредиты под новые проекты, но такие случаи редки, повального кредитования коммерческих объектов не наблюдается. Должен быть очень вменяемый объект, если ТЦ, то он должен находиться в отличном месте, быть интересен арендаторам. Понятно, что будут выдаваться кредиты на такие знаковые проекты, как «Москва-Сити», на олимпийские объекты», – говорит Юлия Гордеева.

В целом, как отмечает большинство экспертов, рано говорить о том, что рынок готов снова начать расти. Как правило, эксперты кивают на то, что у нас соотношение коммерческих площадей на душу населения, сильно отстает от западных. Что, впрочем, не мешает этим площадям пустовать. Пока единственный позитивный признак – стабилизация ставок. Что уже внушает определенные надежды. «Похоже, худшее для рынка осталось позади, однако, скорее всего, мы еще увидим негативные последствия, связанные с тем, что некоторые игроки рынка не смогут выполнить свои долговые обязательства. Понадобится какое-то время на восстановление офисному рынку. А уровень заполняемости площадей для стандартных собственников вырастет быстрее, чем для субстандартных», – делает прогноз Олег Мышкин.

Как отмечает Павел Бондарчук, для того чтобы инвесторы снова заинтересовались недвижимостью, еще должен произойти целый ряд изменений. «По мере исчезновения спекулятивных объектов инвестиций, вызванных перекосом финансовой системы и ее ручной корректировкой, снижения банковских ставок и увеличения сроков кредитов, по мере оздоровления мировой экономики, появления локального спроса и сокращения вакантных площадей, интерес к коммерческой недвижимости со стороны инвесторов будет возвращаться», – прогнозирует он.

Пока же, как отмечает Анатолий Высоцкий, рынки все еще лихорадит, а сектор недвижимости очень сильно зависит от общей экономической ситуации. Тем не менее многие инвесторы уже готовятся к активным действиям. По мнению Андрея Довгаля, сейчас время присмотреть активы и начать вести переговоры о покупке, а к концу лета уже можно закрывать сделки. Впрочем, никто не может гарантировать, что к этому времени рынок не зайдет на очередной головокружительный вираж.