Большинство российских профессионалов рынка коммерческой недвижимости имеют образование, далекое от сферы их бизнеса: физико-математическое, инженерное, иногда экономическое. Специальности «Риэлтор» в образовательных программах российских вузов нет.

Образовательный пробел компании заполняют по-разному – в зависимости от денежных средств и традиций. В компаниях, имеющих в уставном капитале иностранные инвестиции, специалисты обучаются в американских и европейских институтах. В крупных отечественных агентствах недвижимости сотрудники повышают квалификацию в корпоративных треннинговых центрах. Чиновники, связанные с недвижимостью, а также менеджеры крупных газо-нефтяных компаний проходят обучение на факультетах дополнительного образования и институтах при государственных финансовых академиях.
Недавно на базе нескольких негосударственных учебных центров появились серьезные программы подготовки специалистов в области управления недвижимостью, инвестиций, девелопмента, брокерской деятельности. Это дает возможность российским специалистам CRE пройти менее продолжительный путь к вершинам профессионализма.

С чего начать?
Базовые навыки работы в сфере коммерческой недвижимости можно получить в школе менеджеров «Арсенал», которая с 1994 года готовит начинающих риэлторов и повышает квалификацию уже работающих («Эксперт» и «Агент»). В этом году по соглашению с Российской Гильдией Риэлторов в школе «Арсенал» началось преподавание курса «Брокер по операциям с недвижимостью», для тех, кто уже имеет двухлетний опыт работы. Прошедшим обучение выдается аттестат стандарта РГР.
В рамках курсов преподаются законодательные основы риэлторской деятельности, документооборот, менеджмент, также освещаются дополнительные темы, помогающие состояться риэлтору как профессионалу: ораторское искусство, корпоративный имидж, оценка недвижимости. Теоретическую часть курсов преподают руководители компаний недвижимости, менеджеры отделов, юристы, практическую часть ведут тренеры ШМ «Арсенал и специалисты по персоналу компаний-партнеров.
В разделе «Коммерческая недвижимость» рассматриваются основы работы на этом сегменте рынка: структура и функционирование CRE, законодательство в риэлторской деятельности в CRE, технология проведения сделок с CRE, документооборот. После обучения студенты проходят практику в компаниях «Пересвет-Инвест», «МИЭЛЬ», «Арсенал-Холдинг» и других.
По словам Константина Руднева, работающего сегодня менеджером компании «Гарант-Недвижимость», полтора года назад в школу «Арсенал» его привело желание систематизировать свои представления о рынке CRE. «На тот момент я имел опыт работы менеджером и управляющим в магазинах «САМ», «Ароматный мир», «Пятерочка». Приходилось искать помещения, обустраивать их, контактировать с представителями власти», - рассказывает Константин Руднев. Он отметил для себя глубокую разработку проблем юриспруденции по недвижимости и эффективность занятий «формулы успеха» - ораторского искусства, практической психологии, работы над имиджем.

Три дороги…
Для тех, кто уже определил направление своей деятельности в сфере CRE, Национальный учебный центр при Российской гильдии риэлторов предлагает получить квалификацию по трем специализациям: инвестиции в недвижимость, управление недвижимостью и международная коммерческая недвижимость.
Программа квалификации «Специалист коммерческих инвестиций в недвижимость» (CCIM) разработана американским CCIM-институтом. По словам руководителя отдела развития РГР Марины Стрельниковой, степень CCIM уже более 30 лет является эталоном уровня дипломированного специалиста в области коммерческой недвижимости в большинстве стран. Есть статистика, что обладатели CCIM - более 7000 профессионалов - успешно совершают приблизительно 156000 сделок в год на сумму 400 миллиардов долларов, составляя самую большую коммерческую сеть в мире. В России степени CCIM уже удостоены 40 специалистов, еще 60 российских профессионалов из разных регионов России и СНГ являются кандидатами.
Учебный план CCIM состоит из четырех курсов, итоговой работы и экзамена. Основные курсы посвящены финансовому анализу, методике анализа рынка, анализу принятия решений и инвестиционному анализу при коммерческих инвестициях в недвижимость. Курсы постоянно обновляются. Обучение ведут преподаватели из США. Каждый курс, длящийся в среднем неделю, заканчивается экзаменом. После теории студент составляет резюме, в котором анализирует свои сделки по алгоритму CCIM. Как только количество и сумма описанных сделок достигает определенного количества, работа сдается на рассмотрение в CCIM-институт. В случае успешной сдачи резюме и сводного экзамена по материалам всех 4 курсов кандидат получает степень (CCIM). Всем слушателям в процессе обучения предоставляют методические материалы и финансовый калькулятор Hewllett Packard для анализа инвестиций. Обладатель степени CCIM получает право стать членом CCIM-института, при этом его имя вносится в международный реестр и его рекомендуют зарубежным профессионалом в качестве партне ра.
«Квалификация, которую получает специалист по программе CCIM, равнозначна специальному экономическому образованию, как МВА в бизнесе», - считает вице-президент РГР, директор АН «САВА» Константин Апрелев. В составе программы нет анализа российского рынка коммерческой недвижимости, поскольку подразумевается, что студенты курса - профессионалы и хорошо знают текущее состояние рынка.
«CCIM – это не просто набор знаний и навыков работы с определенным объектом коммерческой недвижимости, - отмечает Константин Апрелев, - Это система, позволяющая перепрофилировать недвижимость, развивать ее по различным, очень интересным и выгодным схемам. В курсах CCIM заложена серьезная база для российского девелопмента». Прогрессивность учебного материала выделил для себя и консультант по недвижимости компании Noble Gibbons Олег Трофименко: «Несмотря на то, что некоторые разделы курса могут быть использованы в российской практике только через несколько лет, следует понимать, что инвестиционный рынок нужно сейчас вести в грамотно выбранном направлении. Данный курс помогает просчитывать альтернативные схемы с финансовой точки зрения, пришедшие из опережающего нас в этом отношении американского рынка недвижимости. Это дает возможность предоставлять клиентам более гибкий консалтинг по нахождению различных вариантов в достижении их финансовых целей».
Заместитель директора компании «Jones Lang LaSalle» Валентин Стобецкий считает, что все представленные в программе инвестиционные и девелоперские модели уже реализуются или опробируются на рынке коммерческой недвижимости в Москве. «Пока еще можно отметить некоторые схемы, которые еще не получили широкое распространение на отечественном рынке CRE. Например, Sale and lease back - «Продажа с последующей арендой», - поясняет Валентин Стобецкий. - Суть ее в том, что крупная компания с высоким кредитным рейтингом продает здание инвестору и подписывает долгосрочный договор аренды на проданное помещение, тем самым гарантируя определенный доход инвестору. В итоге компания-продавец получает дополнительные ресурсы на развитие бизнеса и избавляется от непрофильного актива. Такие схемы только недавно начали рассматриваться на рынке Москвы, поскольку компании еще не готовы подписывать долгосрочные договоры аренды -10 лет. Российский бизнес активно развивается, и ему необходима гибкость: увеличение количества сотрудников и аренда офиса большего размера. С другой стороны, в таких схемах могут участвовать только компании с высоким кредитным рейтингом».
Другая «экспортная» программа, преподаваемая сегодня в НУЦР, - курс американского Института управления недвижимостью (ИУН) для получения степени «Управляющего недвижимостью» (CPM). Программа рассчитана на специалистов, занятых в CRE не мене 5 лет, однако, учитывая возраста отечественного рынка CRE, ценз может быть снижен.
В России с 1996 года по этой программе обучено около 400 человек, более 30 из них имеют степень, остальные – кандидаты. До 2000 года обучение проводилось бесплатно на средства гранта института IREX (США).
Преподаватели – российские специалисты, аккредитованные при ИУН. Материалы курсов адаптированы Институтом экономики города Москвы и постоянно актуализируются. Программа состоит из трех этапов: курсы: «Управление офисным зданием» и «Управление недвижимостью как инвестициями», курсы «Принятие решений управляющим недвижимостью» и «Этика управляющего недвижимостью» и коллоквиум по составлению бизнес-плана управления объектом недвижимости. В случае успешной сдачи коллоквиума кандидат освобождается от необходимости написания бизнес-плана, он сдает экзамен, защищает проект и получает сертификат, подтверждающий присвоение степени CPM. Степень дает право работать на международном рынке недвижимости, открывает членство в ИУН и вносится в международный реестр. По мнению заместителя директора компании «Jones Lang LaSalle» Валентина Стобецкого, курс CPM - наиболее полный курс для профессиональных управлюящих недвижимостью.
Чтобы риэлторы лучше разбирались на рынках коммерческой недвижимости других стран, НУЦР совместно с американским институтом International Property Network предлагает пройти обучение и получить квалификацию «Специалист по международным сделкам» (CIPS).
Программа популярна в развивающихся странах и с 1996 года читается на конференциях CEREAN – Ассоциации риэлторов стран Центральной и Восточной Европы. В России CIPS преподается с 2003 года Российской гильдией риэлторов, обучено 35 человек.
CIPS состоит из трех курсов: основы международного рынка недвижимости, инвестиции и финансовый анализ и особенности рынков коммерческой недвижимости стран Азии, Европы и Америки. Курсы длятся 6 дней, после каждого курса сдается экзамен. Для получения сертификата кандидат обязан провести не менее 3-х международных сделок.
«Знания по этой программе даются факультативные, на уровне школьной экономической географии, - говорит директор АН «САВА» Константин Апрелев, - Однако они помогли нам провести несколько сделок в Польше и США».

и одна тропинка
Для девелоперов, владельцев и менеджеров торговых центров и торговых операторов Российский совет торговых центров (РСТЦ/ RCSC) организует курсы профессионального развития. В сентябре этого года прошел первый уровень курсов по адаптированной программе Международного совета торговых центров (ICSC). Курсы этого этапа начинаются с обозрения мировых торговых центров, слушателей знакомят с методиками составления маркетингового плана, исследование рынка и оценки местоположения ТЦ. Затрагиваются вопросы мерчендайзинга ТЦ, управления рисками, дизайна и рекламы ТЦ, прорабатываются схемы бюджетирования и сдачи в аренду. Преподавание ведет группа иностранных специалистов, имеющая большой опыт инвестиционной, девелоперской и управленческой деятельности. В этом году это были американские и мальтийские профессионалы.
По словам руководителя отдела программ РСТЦ Анны Коваль, «юный» возраст рынка торговых центров в России и уровень управления ими не позволяет пока вести дифференцированную подготовку, поэтому программы обучения рассчитаны на все категории специалистов. В будущем РСТЦ планирует присваивать степени. Пока слушателям вручается сертификат.

Эксперт и чиновник: диалог профессионалов
Доля недвижимости и земли, находящаяся в собственности государства, колоссальна. Управляют ею чиновники. Хотя рыночную стоимость госсобственности по закону определяют независимые оценочные организации, чиновники также обязаны владеть методиками оценки недвижимости, предприятий, природных ресурсов и ценных бумаг. Готовят экспертов ведомств, министерств и администраций на курсах профессиональной подготовки по оценке в престижных вузах страны: Институте профессиональной оценки при Финансовой академии Правительства РФ, Государственном университете по землеустройству (ГУЗ) и др.. Подходы и методы оценки недвижимости и других активов в них одинаковы, поскольку Правительством РФ приняты стандарты оценки, опирающиеся на международные стандарты. Разница между курсами отечественных вузов только в степени адаптации западных методик, детализации каждого направления и актуализации информации.
Курсы профподготовки по программе «Эффективное управление земельными и природными ресурсами, недвижимым имуществом и другими активами бизнеса на основе рыночной оценки» на кафедре маркетинга ГУЗа длятся около 2-х недель. По анкетам слушателей можно выделить наиболее популярные лекции: методика расчета стоимости денег во времени, основы земельного законодательства, банковское дело, оценочная экспертиза инвестиций, ценовое зонирование городских земель и др. Слушателям передают в пользование финансовые калькуляторы Casio и методические материалы. Занятия ведут российские преподаватели из разных вузов, каждый из которых является лучшим специалистом в своей области. После курсов слушатели получают свидетельство государственного образца и возможность дальше дистанционно повышать свою квалификацию по направлениям «Оценка стоимости недвижимости» и «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». В случае успешной защиты дипломного проекта по специальности студент получает диплом о профессиональной переподготовке.
В последние годы, по словам доцента кафедры маркетинга ГУЗа, к. э. н. Павла Шелина, в составе аудитории курсов наметились сдвиги в сторону коммерческих оценочных и консалтинговых структур, а также газо-нефтяных компаний. «Крупные компании вплотную занялись повышением эффективности своих активов, особенно непрофильных, - поясняет Павел Шелин, – У газонефтяных компаний это недвижимость социального назначения: детсады, больницы и т. д. Необходима внутренняя оценка этой собственности, чтобы выносить управленческое решение: приватизировать, реструктуризировать, продать, передать в собственность дочерней компании и т. д. Популярны среди нефтяников и занятия по оценке стоимости природных ресурсов, расчету стоимости покупки и аренды земли, оценке промышленной недвижимости».

Один опытный двух образованных стоит
Менеджеры по развитию большинства образовательных упреждений говорят о необходимости дальнейшей специализации и углублении курсов для профессионалов рынка недвижимости и, в частности, для занятых в сфере CRE.
Пока говорить о том, что основой для разработки методов работы на рынке CRE можно использовать опыт российских предпринимателей, рано. «Российский рынок CRE еще очень молодой. Систематизировать и передавать действительно уникальные знания возможно только после 25-30 лет работы на рынке, – считает Джек Келлехер, директор компании «Noble Gibbons». – Такие рынки есть только в развитых странах – США, Великобритания, Нидерланды. Поэтому сейчас наиболее полезными для российских профессионалов являются программы общепризнанных, международных стандартов». По мнению Джека Келлехера, 11 лет проработавшего на российском рынке, специфика отечественного бизнеса CRE заключается в высоких рисках, постоянно меняющемся законодательстве и сложностях разрешительной документации. Однако эти национальные нюансы должны знать профессионалы рынка, а система полученных «экспортированных» знаний адаптируется к местной специфике. «Тем не менее, - считает Джек, - личный опыт всегда будет ценится выше сертификатов, но без дополнительного образования невозможно профессиональное развитие».