Спасительный редевелопмент

Промышленность в глубоком тылу
Такое положение дел сложилось не сегодня, и винить в том, что в градостроительном развитии бывшей столицы Российской империи произошел труднопоправимый перекос, по сути, некого. В свое время, заложив основные объекты государственного значения и резиденции в нескольких километрах от Петропавловской крепости, Петр I сделал заявку на право Петербурга считаться одним из крупнейших городов мира. Так оно и было: к 1914 году столица Российской империи догнала по численности населения Лондон – на тот момент самый большой город в Европе.
Как и у любого города, формировавшегося в годы индустриальной революции конца XIX века, у Петербурга сложился свой промышленный пояс. Бурный рост промышленности и рост численности рабочего класса во второй половине XIX – первой половине XX века привели к возникновению в большинстве городов Европы и Северной Америки «промышленных поясов» на тогдашних окраинах. В дальнейшем новые жилые районы стали строить с внешней стороны промзон. Складывалась новая структура городских территорий, но при этом в центре городов оставались предприятия, деформирующие структурное единство городов. Петербург наглядно демонстрирует последствия такой территориальной экспансии: в самом его сердце оказались сотни гектаров промзон и железнодорожные вокзалы с многокилометровыми подъездными путями. Но чаще всего в XVII–XIX веках промзоны складывались близ водных артерий, что объяснялось удобством транспортировки сырья и продукции. Промышленная застройка «островного» Петербурга, расположенного в дельте Невы, изначально имела «водную ориентацию».
В середине ХХ века ситуация усугубилась. Плановая экономика СССР, взяв курс на строительство массового типового жилья, в 1955 году нанесла очередной удар по российским городам. В те времена, когда в США появились первые агентства по редевелопменту территорий, призванные преобразовать старые промзоны, в Ленинграде за пределами промзон начали формировать огромные «спальные» жилые массивы. Но при этом промышленность продолжала укреплять свои позиции в «коричневом поясе» - от набережных Большой Невки до Обводного канала: здесь активно развивались судостроение, машиностроение, оборонная промышленность. В районах, примыкающих к центру Ленинграда, производились цветные телевизоры «Радуга» и резиновая обувь, турбины для электростанций и судовые дизели, строились тракторы «Кировец» и атомные ледоколы.
В годы перестройки, распада СССР и последовавшей за ним приватизации экологическая проблема, связанная с загрязнением городскими предприятиями окружающей среды, отошла на второй план: в середине 1990-х годов органы санэпиднадзора отметили, что и вода в Неве, и воздушная среда в Петербурге стали чище. Однако это не значит, что проблема перестала существовать: преимущества нового положения дел сводятся на нет увеличившимся в несколько раз автомобильным парком и транспортными пробками в центральной части города.
Петербургский редевелопмент зародился в 1998 году, когда административный корпус объединения «Светлана» на проспекте Энгельса был превращен во вполне респектабельный торговый центр. В том же 1998 году, в разгар финансового кризиса, группа компаний «Бекар» приобрела у завода «Красная Заря» здание на Большом Сампсониевском, 61. По словам руководителя «Бекара» Александра Шарапова, в тот момент инвестиции в подобные объекты многим предпринимателям казались безумием. Для того чтобы вложиться в проект, «Бекару» пришлось продать свой пакет акций в «Сити-Инвест Банке». В результате к середине 1999 новый бизнес-центр был уже заполнен. В тот период, когда бизнес стал экономить на офисных помещениях, в Петербурге началась миграция компаний из высококлассных центральных офисов в менее дорогие. Тенденция оказалась долгосрочной, и офисные центры класса А еще несколько лет стояли заполненными едва ли на 50%, тогда как образовался дефицит зданий класса В и С, что, собственно говоря, и предопределило трансформацию фабричных территорий в офисные центры.
Особо «повезло» в этом отношении предприятиям, расположенным вблизи набережных Невы – в самых «безупречных» с точки зрения редевелопмента районах петербургского «коричневого пояса». Основные на сегодня торговые центры также появлялись в период с 1999 по 2003 год в бывших фабричных зданиях, расположенных вблизи станций метрополитена. Таким образом, если раньше поезда ленинградской подземки доставляли граждан к проходным родных предприятий, то сегодня – к офисам и за покупками.

Торговый редевелопмент: пришел в цех, а там - магазин
«Максидом-2», появившийся в бывшем цехе вагоноремонтного завода «Вагонмаш» у станции метро «Электросила» (дата открытия: 1999 г., адрес: Московский пр., 131; общая площадь: 12 тыс. кв. м) стал одним из наиболее успешных торговых проектов в Петербурге.
«Плато» - универмаг одежды, открыт в бывшем цехе производственного объединения «Лак» (Боровая ул., д. 47а. Дата открытия: декабрь 2000 г. Общая площадь: 10 тыс. кв. м).
Торговый центр «Сампсониевский» (Б. Сампсониевский пр., д. 32. Дата открытия: 1999 г. Общая площадь после полного ввода в эксплуатацию - около 18 тыс. кв. м) открыт в реконструированных помещениях административно-лабораторного корпуса завода «Петербургский текстиль». Последовательно «осваивались» 1, 2 и 3-й этажи.
«Старик Хоттабыч»/«М.Видео» (Коломяжский пр., д. 10, общая площадь – 8 тыс. кв. м) начал работу в конце 2002 года в реконструированных помещениях склада обанкротившегося Северного завода.
«О’Кей». Земельный участок 4,1 га у ст. метро «Электросила», принадлежащий на правах собственности ОАО «Электросила», в декабре 2002 г. купила компания «Лиат-Дикси» для постройки магазина сети «О’Кей». Площадь магазина составит 30 тыс. кв. м, паркинг будет рассчитан на 1000 машин. Строительство вместе с оборудованием, по оценке инвестора, будет стоить 24 млн. долларов.

Элитное жилье вместо фабрики
Одним из первых примеров редевелопмента промышленной застройки в элитную жилую недвижимость продемонстрировал реализованный компанией «Ист» проект «Альба» на 3-й линии Васильевского острова (реконструкция фабрики «Восход» с частичным сносом зданий). Другим завершенным проектом стала реконструкция в элитное жилье ряда зданий, в т. ч. принадлежавших молокозаводу № 3, между ул. Радищева, Гродненским пер. и Саперным пер., осуществленная СК «Возрождение Петербурга». В настоящий момент та же компания преобразует владения ЗАО «Ленинградская кинофабрика» – промышленного объекта, волей судеб оказавшегося в окружении «остатков былой роскоши», объектов федеральной собственности и резиденций Каменного острова - в жилой кондоминиум элитного класса. Проект предусматривает снос складов, гаражей, бомбоубежища, сохранение и реконструкцию трех зданий, имеющих историко-культурную ценность, и строительство четырех сблокированных коттеджей (от 3 до 16 квартир). В составе проекта - подземные гаражи на 75 автомобилей. Квадратный метр жилья предлагался по 2–2,5 тыс. долл./кв. м.
В начале 2003 года корпорация ЛЭК приобрела у завода «Вулкан» производственную площадку почти в 6 га на Леонтьевском мысу (Пионерская ул., д. 50). Это 13 заводских корпусов, которые пойдут под снос. Исключение составит здание, находящееся под охраной КГИОП (оно будет перепрофилировано под «нежилые» цели). Строительство должно начаться в третьем квартале 2003 года и полностью завершиться во втором квартале 2007 года.
ООО «Знамя труда» продало производственные помещения в Петроградском районе корпорации ЛЭК. Территория бывшего промышленного предприятия на Дивенской улице составляет около 2 га. Общая площадь жилья в комплексе, названном «Серебряные зеркала», квартиры в котором сегодня активно рекламируются по петербургскому телевидению, составит 50 тыс. кв. м. Жилье будет относиться к категории повышенной комфортности, а доминантой будущего комплекса должна стать башня высотой 24 этажа.
Петроградский район традиционно считается зоной высококомфортного и элитного жилья: «дешевых» объектов здесь не строят. Однако далеко не все городские территории ждет подобная участь. В частности, известно, что экология Адмиралтейского района в прошлом была неблагополучной из-за деятельности таких производств, как завод «Красный треугольник» (это подтверждают и свежие данные экологических мониторингов). Недавно уважаемое городское издание задало риэлторам-практикам вопрос о том, как отразится открытие нового гипермаркета на ценах на жилую недвижимость в данной зоне. К сожалению, прогноз на сей счет не слишком утешителен. Если любые подобные изменения в историческом центре Петербурга привлекают состоятельных новоселов и положительно сказываются на состоянии городской среды, то в данном случае похоже, что «болезнь» слишком запущена. Жилой фонд в прилегающих к заводу микрорайонах требовал капитального ремонта еще в советские времена (здесь требуется расселение около пяти тысяч жителей, последующий снос всего аварийного жилого фонда, вывоз зараженного почвенного слоя - для чего в общей сложности потребуется 14–15 млн. долл.). Стоимость землепользования оценивается 2–3 млн. долл. Найти инвестора для покрытия остающейся суммы проблематично. Представители районной администрации считают, что финансирование расселения сносимых зданий должен взять на себя городской бюджет.

И на коричневых полях растут бизнес-центры
В отличие от редевелопмента под жилье, когда интересантам приходится решать уравнения со многими неизвестными (экология, отношения с собственниками и потенциальными «расселенцами»), реконструкция административных зданий промышленных предприятий под бизнес-центры активно набирает обороты, прежде всего в силу относительно небольших капиталовложений и сроков окупаемости. Раньше такие проекты носили локальный характер и приводили к незначительным изменениям на территориях предприятий. Но только в последние годы наметилась тенденция к увеличению масштабов реконструкции.
В частности, еще несколько лет назад никто не представлял перспектив набережных Большой Невки и прилегающей к ней промзоны Выборгской стороны как нового делового центра Петербурга. Специалисты агентства «Бекар» в контакте с администрацией Санкт-Петербурга и КУГИ разработали концепцию превращения Выборгской стороны в «Деловой Сити». Весной 2001 г. «Бекар» получил статус агентства развития территории (АРТ) Выборгской стороны. Специалисты произвели расчеты, в результате которых выявилось, что при сдаче помещений в аренду под производственные цели собственник получает в качестве арендной платы 4–6 долл. за квадратный метр в месяц, тогда как, вложив в перепрофилирование этих помещений под офисные или торговые функции порядка 100–150 долл. за кв. м, он может получать от 20–25 долл. за кв. м в месяц за офисные помещения до 30–35 долл. за кв. м в месяц за торговые площади. Сроки окупаемости подобных проектов, по мнению специалистов, составляют порядка 3–4 лет.
В то время, когда первые проекты на невской набережной Выборгской стороны только начинались, инвестиционные перспективы района казались туманными. Реализация проекта перепрофилирования административно-лабораторного корпуса завода «Русский дизель» в бизнес-центр «Нобель» (он был заполнен на 100 % меньше чем за год), показала эффективность комплексного подхода. В результате по соседству, в здании бывшего НИИ у Кантемировского моста, появились современные офисно-развлекательный центр «Акватория», бизнес-центр «Таймс», завершается перестройка здания КБ Северного завода в бизнес-центр «Президент». Комплекс зданий предприятия «Вибратор» также имеет шанс превратиться в современный бизнес-центр.
Пожалуй, из всех традиционных промзон Петербурга набережные Большой Невки преображается наиболее динамично. Реализованные и реализуемые проекты, такие, как бизнес-центры «Акватория», «Таймс», «Нобель», «Президент», «Сити-Центр», «Петровский форт», «Австрийский бизнес-центр» и ряд других, новый офис компании «ЛУКОЙЛ», торгово-деловой центр «Сампсониевский», жилой комплекс «Аврора», создают новый деловой район Петербурга на месте пришедших в упадок предприятий. Успех первых проектов увеличивает стоимость расположенной здесь недвижимости и усиливает инвестиционную привлекательность района: создается эффект «цепной реакции» преобразований, способных без помощи бюджетных средств и административного ресурса создать новую, адекватную месту и времени городскую среду.
Между тем в Петербурге промзоны остались даже на парадных набережных – прямо напротив Эрмитажа. РНЦ «Прикладная химия» (бывший ГИПХ) занимает целый квартал, ограниченный набережной Невы, пр. Добролюбова и продолжением ул. Талалихина, и в потенциале является одним из самых интересных адресов для редевелопмента. Однако несмотря на «безупречное» с точки зрения элитности расположение, сложные правовые отношения (федеральное имущество, в том числе Министерства обороны) и экологические проблемы до сих пор не позволяют преобразовать эту территорию. «Цена вопроса» оказывается непомерно высокой для инвесторов любого уровня.

Слово – за властями
Как свидетельствуют данные запросов на приобретение коммерческой недвижимости, поступающих петербургским риэлторам, основные приобретатели и интересанты – компании российского происхождения.
«Наш опыт показывает, что иностранные компании интересуются в основном офисами и торговыми площадями в историческом центре, - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости корпорации «Адвекс» Татьяна Кирсанова. - Территории редевелопмента осваиваются преимущественно местными и московскими компаниями, стремящимися приобрести или арендовать офисные или торговые объекты по принципу «пока еще дешевле, чем в Москве».
Между тем, и мы уже отмечали это в предыдущих обзорах, дефицит объектов коммерческой недвижимости имеет обыкновение плавно перерастать в затоваривание. Аналитики пытаются вычислить день икс, когда придется сообщить своим заказчикам о грядущем «перегреве» рынка. В самом деле, не комфортабельные офисы и не магазины привлекают бизнес в тот или иной регион. Предпринимателей интересует в первую очередь возможность заработка. В качестве масштабных проектов, которые могли бы дать им такую возможность, а также положительно отразиться на формировании деловой инфраструктуры Петербурга, эксперты называют развитие морского порта и туристского центра города. Здесь все зависит от долгосрочных программ стратегического развития Петербурга, но пока новый губернатор города Валентина Матвиенко формирует новый состав городской администрации, власти молчат на сей счет.

Автор благодарит Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, за фактические данные и активную помощь в подготовке материала