В настоящее время интересы крупных инвесторов коммерческой недвижимости сосредоточены в основном в Москве и европейской части России. Однако когда на этих территориях капиталу станет тесно, возможно, бизнесмены обратят более пристальное внимание на города Сибири, которые обладают высоким инвестиционным потенциалом и пока испытывают острый недостаток средств для строительства. Пока же в самом крупном городе Сибири - Новосибирске - риэлторами отмечен бум строительства офисных и торговых центров на средства местных, сибирских, инвесторов.

Столичный статус обязывает
С мая 2000 г. Новосибирск является административным центром Сибирского федерального округа. Население города - 1,39 млн. человек. Территория города площадью около 509 кв. км (в длину город простирается на 43 км, в ширину - на 25 км) разделена на 10 административных районов. Объем ввода жилья в эксплуатацию в Новосибирске составил в 2000 г. 342,2 тыс. кв. м общей площади, в 2001 г. - 216,5 тыс. кв. м, в 2002 г. - 261 тыс. кв. м. Обеспеченность жильем в 2000 г. - 18,4 кв. м общей площади на человека (в Москве в том же году этот показатель составлял 21,7 кв. м на человека).
Новосибирск является крупным транспортным узлом и «перевалочным пунктом» по дороге из Средней Азии в Россию. Общая граница Новосибирской области с Республикой Казахстан составляет 316 км. На территории, прилегающей к Новосибирску, расположено два аэропорта федерального значения, в том числе аэропорт Толмачево с международным терминалом. Новосибирская область с 1995 г. имеет наибольший миграционный прирост населения среди всех регионов Сибирского федерального округа. В основном в область на постоянное место жительства приезжают мигранты с северных территорий России, а также русские переселенцы из республик Средней Азии.
Столичный статус Новосибирска предполагает наличие в городе большого числа предприятий сферы услуг. Однако недостаток инвестиций и общие проблемы строительства в российских городах (непрозрачность процедуры выделения участков под застройку, сложности с получением технических условий для строительства, проблемы с получением земли в собственность) существенно тормозят развитие рынка. В частности, в Новосибирске уже давно наблюдается острая нехватка современных гостиниц. Но проекты по их строительству пока не реализуются, хотя предложения, в том числе и со стороны иностранных компаний (финских и американских), уже поступали. Причина в том, что инвесторам и представителям областной и городской власти не удалось прийти к консенсусу относительно условий строительства.

Требуются офисные помещения
Естественно, статус крупного города предполагает наличие современных офисных центров. Тем более что, по отзывам риэлторов, спрос и цены на такие помещения постоянно растут. Однако похвастать большим числом современных бизнес-зданий столица Сибири пока не может. Кроме того, как отмечает Владимир Чернов, директор агентства недвижимости «Бэлтон», специализирующегося на операциях с коммерческой недвижимостью, в Новосибирске пока не распространена мировая классификация офисных и торговых помещений. Причина в том, что офисов класса А и В в городе практически нет. Поэтому риэлторы в рекламных объявлениях и в работе с клиентами, как правило, оперируют лишь общей информацией об объектах - в частности, указывают, что объекты «с евроремонтом», либо «в хорошем состоянии», либо что «помещение требует ремонта».
Тем не менее Новосибирск всегда был городом научным, поэтому в его центре сосредоточено несколько крупных старых институтских зданий. Именно они и были долгое время наиболее «желанными» для арендаторов благодаря своему удачному расположению в центре города либо на основных магистралях. Однако на сегодняшний день эти здания морально устарели, а их износ достиг существенных значений. Впрочем, низкое качество планировки, отделки и инфраструктуры вовсе не приводит к снижению арендных ставок. Согласно данным собственного исследования автора, во втором квартале 2003 г. средние арендные ставки на офисные помещения, расположенные в центральной части Новосибирска, составляли 230 долл. за 1 кв. м в год.
Впрочем, по мнению риэлторов, монополия институтов как арендодателей офисных помещений очень скоро может закончиться. В городе идет активное строительство разнообразных административных зданий, бизнес-центров и различных комплексов, сочетающих в себе офисные, торговые, развлекательные помещения.

Строительный бум
Необходимость строительства офисных центров осознали и строительные организации, еще до недавнего времени ориентировавшиеся только на возведение жилья повышенной комфортности (так называемого «элитного»). Поэтому в последние 3–4 года многие компании реализуют подобные проекты. Однако общая проблема новосибирских строительных компаний заключается в недостатке собственных средств и сложностях с привлечением сторонних инвестиций. Особенность новосибирского строительного рынка - его ориентация на деньги мелких частных инвесторов, которые способны приобрести в собственность небольшие помещения площадью до 200 кв. м. Но платежеспособность таких инвесторов сильно зависит от изменчивой экономической ситуации в той или иной отрасли, соответственно, проблемы инвесторов приводят к разрывам кассовой наличности у строительных компаний. По этой причине нередко процесс строительства тормозится либо вовсе прекращается на некоторое время. Обращаться же в банковские структуры для получения кредита, как отмечает Александр Крымк о, гендиректор строительной компании «Атон», строителям невыгодно. Во-первых, банки неохотно идут на предоставление кредита на длительный срок, во-вторых, незавершенный объект для оформления залога необходимо зарегистрировать в учреждении юстиции, а процедура эта длительная. Другого же имущества, способного выступить в качестве залога по кредиту, у строительных компаний, как правило, нет.
Все это приводит к тому, что компании часто не укладываются в «разумные» сроки строительства и вместо 1–2 лет возводят объекты по 4–5 лет и дольше. Это существенно сказывается на прибыльности проектов. Как отметил Игорь Воротников, директор института «Новосибгражданпроект», прибыль в области строительства бизнес-центров в Новосибирске в данный момент составляет около 50 % от валовой выручки, полученной компанией от реализации площадей. Соответственно, если проект удается реализовать за два года, то прибыль составит 25 % годовых, при увеличении же срока строительства финансовые показатели компании резко ухудшаются.

«Первая ласточка»
В Новосибирске в настоящее время, по данным Государственного архитектурно-строительного надзора мэрии, реализуется не менее 25 проектов строительства офисно-торговых центров. Как правило, это именно смешанные проекты, сочетающие в себе и офисные, и торговые площади. Проекты отличаются разнообразием: среди них есть и небольшие здания в 2–3 этажа, и пристройки к существующим зданиям, и отдельные многоуровневые комплексы.
Совсем недавно, в августе 2003 г., Госкомиссия поставила последние подписи на акте приемки бизнес-центра по улице Державина (расположенной недалеко от центра Новосибирска). Это наиболее крупный объект из построенных в послекризисный период, и это первое офисное здание класса В в Новосибирске. Строительством объекта занималась инвестиционно-строительная компания «Заельцовская». Как отметила Ольга Кислова, замдиректора по инвестициям и продаже недвижимости ИСК «Заельцовская», 7-этажный бизнес-центр имеет общую площадь 10 тыс. кв. м. Порядка 45 % площадей в здании занимает Учреждение юстиции по Новосибирской области, являющееся, таким образом, крупнейшим инвестором этого строительства.
В настоящее время, по словам госпожи Кисловой, в бизнес-центре по улице Державина еще имеются в продаже три помещения общей площадью 2,3 тыс. кв. м, которые предлагаются к продаже по цене от 20 до 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее привлекательное из них расположено на первом этаже здания и может быть использовано под супермаркет, развлекательный центр или выставочный зал. Это помещение имеет площадь 640 кв. м и поступило в продажу недавно. Как прокомментировала госпожа Кислова, инвесторы активно интересуются этим объектом, но поскольку для его приобретения требуются значительные затраты, то в основном интерес проявляют иногородние покупатели. Видимо, в самом Новосибирске крупные инвесторы уже обзавелись необходимыми площадями либо занимаются строительством самостоятельно.
В целом же бизнес-центр на ул. Державина серьезно отличается от «среднего» административного здания Новосибирска. При строительстве применялись современные технологии, помещения общего пользования отделаны дорогими качественными материалами, в здании есть подземная парковка, проведены интернет-линии. По данным ИСК «Заельцовская», инвесторы, купившие помещения в построенном бизнес-центре, предлагают их в аренду по ставке 7200–8400 руб. в год за 1 кв. м, что выше среднего уровня ставок в центральном районе Новосибирска на 15–35 %.

Самый большой
Наиболее же «весомым» объектом среди строящихся, безусловно, является Общественно-торговый центр компании «Сэлф-мастер», который возводится в весьма перспективном месте - напротив Центрального рынка Новосибирска. Это место с огромным человекопотоком, в котором практически любое торговое предприятие просто обречено на успех. С другой стороны, многочисленные магазины, которые планируется разместить на территории Общественно-торгового центра, сами способны стать для горожан и приезжих «центром притяжения».
Когда проект будет реализован, в Новосибирске появится крупнейший за Уралом торгово-офисным комплекс. Согласно планам компании «Сэлф-мастер», Общественно-торговый центр будет состоять из целого ряда зданий: 17-этажного делового центра, к которому с двух сторон примыкают 6-этажные здания торгово-развлекательного назначения. В этих «пристройках» (которые можно рассматривать и как отдельные здания) разместятся магазины, рестораны, летнее кафе на крыше 6-этажного здания, центр семейного досуга, боулинг, роллердром и мультиплекс. Кроме того, в комплекс войдут подземная и многоуровневая наземная стоянки с СТО и автосалоном (в центре Новосибирска существует острая нехватка парковочных мест), гостинично-деловой центр и еще одно отдельно стоящее административное здание. Общая площадь земельного участка, на котором разместится Общественно-торговый центр, занимает 4 га.
В настоящее время компания «Сэлф-мастер» завершила строительство «коробки» первой очереди Общественно-торгового центра и, по мнению представителей Государственного архитектурно-строительного надзора мэрии Новосибирска, уже в будущем году сможет сдать эту часть комплекса в эксплуатацию. Затем компания приступит к строительству остальных здания комплекса, но точную дату завершения проекта представители компании назвать затрудняются.
В целом же на протяжении 2004 года в Новосибирске может появиться более 70 тыс. кв. м вновь построенных офисных и торговых помещений. Впрочем, это случится лишь при благоприятной экономической конъюнктуре и достаточном числе инвесторов. Но даже выброс на рынок, скажем, 40–50 тыс. кв. м современных качественных помещений уже способен привести к некоторым изменениям на рынке офисной и торговой недвижимости. Как считает Андрей Силков, директор агентства недвижимости «Доктор Ключ», наличие большого количества современных офисов может привести к падению интереса арендаторов к старым институтским зданиям. В то же время к общему снижению цен продажи и арендных ставок это, скорее всего, не приведет.

В статье использованы данные Госкомстата РФ, Новосибирского областного комитета статистики.