Вице-президент РГР петербуржец Виталий Вотолевский стоял у истоков формирования российского рынка недвижимости. Еще в 1996 году, когда российских риэлторов только начинали воспринимать всерьез за рубежом, он рискнул представить свой проект — бизнес-центр класса В — на крупнейшем ежегодном конкурсе Prix d’Excellence, проходящем под эгидой FIABCI. Сегодня г-н Вотолевский руководит преуспевающей компанией «Петербургстрой Skanska». Вот как он оценивает перспективы развития российского рынка коммерческой недвижимости.

— Виталий Леонидович, охарактеризуйте, пожалуйста, особенности современного рынка офисной недвижимости. Как он изменился после дефолта 1998 года?
— Главной особенностью развития современного рынка коммерческой недвижимости за последнее время (2002–2003 гг.) я бы назвал его подъем. Начавшееся после кризиса 1998 года резкое падение цен продолжалось вплоть до 2000 г. Сегодня арендные ставки по офисной недвижимости в столичных городах — Москве и Санкт-Петербурге — почти вышли на докризисный уровень. А вот цены по сделкам купли-продажи в обоих городах уже превысили докризисный уровень.

— Чем это вызвано?
— Развитие коммерческих площадей неразрывно связано с общеэкономической ситуацией и состоянием бизнеса. Все очень просто: расширение бизнеса способствует увеличению количества компаний, в том числе и западных, которым для нормальной деятельности требуются офисы. Соответственно, растет объем строительства и, как следствие, сделок с офисной недвижимостью.

— Как меняется облик современного офиса?
— Чем больше мы интегрируемся в европейскую экономику, тем выше становятся требования к офисам. До кризиса 1998 г. лишь небольшой процент от общего числа нуждающихся в офисах компаний претендовали на профессионально пригодные помещения под офис. Подавляющее же большинство вполне довольствовалось офисами «качества проектных институтов». Сегодня растущая конкуренция среди компаний и, как следствие, повышенные требования к имиджу предъявляют новые требования и к офису. Он становится все более просторным, функциональным, технологичным.

— То есть в России наконец-то появились девелоперские компании, ориентированные на создание современных офисов…
— Я бы сказал, что объем капиталовложений рынка офисных помещений и рост цен по сделкам купли-продажи офисов свидетельствуют о том, что этот рынок возрос в разы. Я не владею точными статистическими данными. Дело в том, что, будучи маленьким, этот рынок не был ликвидным. На него не приходили те, кто воспринимал инвестиции в коммерческую недвижимость как доходный бизнес. Участниками рынка были лишь те компании, которые имели потребность в аренде или покупке офиса для себя. Сегодня в силу того что общеэкономическая ситуация в целом благоприятная (отдельные инциденты, аналогичные «делу ЮКОСа», я в расчет не беру) на этот рынок выходит все больше профессиональных инвесторов. Они вкладывают средства в развитие офисных зданий либо с целью последующей их перепродажи, либо для того, чтобы, сдавая их в аренду, получать постоянный доход от их эксплуатации. Иметь такие объекты в собственности стало экономически выгодно.

— Вместе с тем среди экспертов есть мнения, что скоро в России снизится доходность по офисным помещениям. …
— Действительно, такая тенденция имеет место. Но я бы не стал утверждать, что это произойдет скоро. Все объясняется общеэкономическими законами. Чем ниже инфляция, тем выше экономическое развитие и, соответственно, меньше риски. Поэтому - ниже доходность. И наоборот. В этом плане им (Европе) далеко еще до нас (России), а нам — до них… Но позитивный процесс в нашей стране идет. У всех на слуху недавнее повышение кредитного рейтинга России. В общеэкономическом смысле это означает, что Россия, являясь, к примеру, эмитентом финансового продукта «Наши ценные бумаги», стала более надежной и в состоянии привлекать свободные средства инвесторов…

— Массовый приход иностранных инвесторов в столичные города сдерживает несовершенство законодательства в отношении собственности. Вам как директору двух компаний с участием иностранного капитала эта проблема известна очень хорошо…
— В России очень сложная процедура получения прав собственности, оформления участков под застройку. Слабо защищены права инвесторов, недостаточно развита финансовая инфраструктура.

— В Москве еще нет массовой продажи земельных участков в собственность, а в Санкт-Петербурге это практикуется уже несколько лет.
— Несмотря на более интенсивное развитие земельного рынка в Санкт-Петербурге, здесь не все идеально. Однако я уверен, что новая команда во главе с новым губернатором сможет и будет в состоянии развивать институт продажи собственности. Именно собственность дает гарантии того, что не поменяются правила игры. Во всем мире институт собственности начинается именно с приобретения земельного участка. В случае жилищного строительства, учитывая такую его особенность, как быстрая окупаемость, еще можно довольствоваться оформлением права аренды на земельные участки. Однако для коммерческой недвижимости, срок окупаемости которой весьма значителен, или для недвижимости, строительство которой требует кредитования, собственность на землю просто необходима. Потому что такие гарантии, как залог прав на строительство или залог прав аренды не представляются солидными для серьезных инвесторов.

— Какие «офисные премьеры» вы считаете наиболее значимыми за последний год?
— Из «свежих» я бы назвал офисный комплекс «Невский, 25», девелопером которого стала компания «Рубин» при участии американских партнеров и ЕБРР.

— Нередко нашим девелоперам требуются «длинные деньги», а их в нашей стране пока что нет. Поможет ли здесь банковская реформа, позволяющая выйти на российский рынок крупным западным банкам?
— Одна банковская реформа здесь не поможет. Необходимы соответствующие изменения в сфере налогообложения, экономического развития, финансовой инфраструктуры и т. п. Должна существовать нормальная система кредитования застройщиков, инвесторов, клиентов — словом, всех участников процесса. В силу ряда причин, в числе которых высокая инфляция, значительные риски и проч., в России пока невозможны нормальные, по западным меркам, ставки кредитования — 3–5 %. Однако если предпринять определенные усилия, то вполне можно было бы привлекать кредиты под 8–10 % годовых. При самом благоприятном развитии года через 2–3.