Бизнес-парк: деловой центр на окраине

На сегодняшний день в столице строят три объекта, которые позиционируются как бизнес-парки. Казалось бы, для такого огромного мегаполиса, как Москва, такая цифра – не повод для разногласий. Однако реалии рынка свидетельствуют об обратном. Несмотря на более чем скромное предложение, девелоперы и брокеры не могут прийти к единому мнению, какой объект в России может претендовать на звание бизнес-парка.
Как известно, отечественный рынок недвижимости гораздо «моложе» западного. На своей родине, в США, бизнес-парки появились в 60–70-х годах прошлого столетия. Транспортная революция, произошедшая в Америке в начале XX века, а затем и развитие концепции децентрализации, привели к тому, что облик крупных американских городов кардинально изменился. Большинство горожан стремились выехать за пределы делового центра. Со временем в пригородах появились и офисные комплексы, отличавшиеся по ряду критериев от обычных офисных центров в деловой части города. Развитие нового формата офисных помещений привело к тому, что бизнес-парки на Западе стали отдельным видом коммерческой недвижимости.

Отличительные черты бизнес-парка
Сегодня в США бизнес-парк – это также юридический термин, подтвержденный собственным градостроительным кодом. Он подразумевает комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки, расположенный за чертой урбанизированного центра. Нередко в них располагаются складские помещения и небольшие высокоточные производства. Несмотря на то что идея бизнес-парков не очень охотно воспринималась европейцами, бизнес-парки, появившиеся в 70–80-х годах в Англии и Германии, полностью соответствовали своим американским прототипам.
Однако в России понятие «бизнес-парк» претерпело ряд изменений, связанных в первую очередь с расположением этих объектов на карте города. Два из трех заявленных объектов находятся в центре столицы.
«Строительство бизнес-парков за пределами делового центра принципиально важно, - считает Камерон Сойер, президент компании GVA Sawyer. - Такое месторасположение дает бизнес-парку в первую очередь экономические преимущества, а не только реализует концепцию удобного офиса в экологически чистом, «зеленом» районе». По мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора исследования рынка компании Jones Lang Lasalle, наиболее часто бизнес-парки на Западе строятся вдоль трасс, ведущих в аэропорт.
Гораздо более низкая, по сравнению с центром, стоимость аренды земли в пригородных районах позволяет девелоперам строить низкоэтажные здания с большими по площади этажами. «Оптимально, если количество этаже в зданиях бизнес-парка колеблется в пределах 4–6, - комментирует Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Stiles & Riabokobylko, - а площадь этажа превышает 2500 кв. м с фактором потери полезной площади этажа 7–10%. Для сравнения: фактор потери полезной площади в бизнес-центрах может достигать 25%. Такие показатели привлекательны для арендаторов, имеющих большой штат сотрудников, которым удобно работать на одном этаже».
Еще одной не менее привлекательной для арендаторов отличительной чертой бизнес-парков является большая наземная парковка: «В бизнес-парках должна быть недорогая стоянка для автомобилей сотрудников и обязательно гостевая парковка, - комментирует Юлия Никуличева. - В идеальном варианте количество машиномест должно совпадать с числом рабочих мест, то есть соотношение должно быть 1 : 1». Впрочем, сегодня российские девелоперы рассчитывают количество парковочных мест по отношению к арендуемой офисной площади. В зависимости от объекта это соотношение может колебаться от 1 : 40 кв. м до 1 : 80 кв. м.
Дополнительные экономические преимущества компания-девелопер получает и за счет специфики строительства. Обычно архитектурная концепция бизнес-парков довольно проста, без излишеств. Как утверждают специалисты, фактор потери полезной площади снижается до минимума при банальной прямоугольной планировке этажа с центральной зоной.
Строительство бизнес-парка, как правило, разделено на несколько этапов, или, как говорят профессионалы, очередей. Постепенный ввод в эксплуатацию зданий позволяет девелоперу очень гибко расходовать бюджет. Возводя бизнес-центр, он вынужден закончить строительство в срок вне зависимости от того, есть у него арендаторы или нет, в то время как при строительстве бизнес-парка девелопер может ввести в эксплуатацию одну или несколько очередей и взять паузу в ожидании арендаторов на следующие очереди строительства. К тому же организация наземной парковки также гораздо дешевле, чем строительство подземного гаража.
Поэтапное финансирование, недорогое строительство и низкая стоимость аренды земельного участка обусловливают и более низкую стоимость арендной ставки. «Стоимость квадратного метра в бизнес-парках должна быть в два раза ниже, чем в бизнес-центрах того же класса», - считают в компании GVA Sawyer. Той же точки зрения придерживаются и в крупных брокерских компаниях. «Более низкая, по сравнению с офисными зданиями, расположенными в деловой части города, арендная ставка – одна из основных составляющих бизнес-парков», - соглашается Сергей Рябокобылко.
Впрочем, в этой стройной схеме можно, на первый взгляд, усмотреть определенную логическую неточность. С одной стороны, все параметры, определяющие уровень арендных ставок в бизнес-парках, свидетельствуют в пользу их снижения. Но, с другой стороны, для строительства такого объекта требуется гораздо больший участок земли. Соответственно, можно предположить, что аренда нескольких гектаров существенно увеличит стоимость бизнес-парка, что, разумеется, скажется на увеличении арендной ставки.
Однако такое предположение неверно. «В Москве стоимость покупки права строить что-либо на конкретном участке земли определяется не размером земельного участка, а количеством квадратных метров, которые разрешается строить городскими властями на этой земле, - поясняет Камерон Сойер. - При этом цены на такие права, если они приобретают форму прав аренды или прав собственности на землю, плюс права на девелопмент в деловом центре и на окраине, иногда отличаются в десять раз или более. Например, стоимость приобретения прав аренды плюс права на девелопмент на участок земли в центре под строительство офисного здания на 10 тыс. кв. м обойдется девелоперу ориентировочно в $10 млн. В то время как стоимость приобретения прав аренды или даже прав собственности на участок, приемлемая для здания такого же размера на окраине, - приблизительно $1 млн, то есть в 10 раз ниже».
Таковы предпосылки для строительства бизнес-парков за пределами Третьего транспорного кольца. Но пока спрос на офисные помещения в пригородных районах столицы еще слишком мал. Сегодня арендаторы в основной своей массе отдают предпочтения офисным центрам, расположенным в деловой части города. Поэтому в Москве бизнес-парк начали строить не на окраине города, как это принято в западных странах, а рядом с Садовом кольцом.

Национальные особенности бизнес-парков в России
Причины, по которым девелоперы «меняют курс» при строительстве бизнес-парков в России, вполне объективны. «Москву с трудом можно назвать городом, где свершилась транспортная революция. В столице сохраняется довольно большой процент офисных служащих, которые либо не владеют собственным автомобилем, либо из-за постоянных пробок предпочитают передвигаться по городу на метро, - комментирует Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. - Говорить о развитии концепции децентрализации также не приходится. Москва - это центр самого централизованного государства. Даже на окраинах столицы очень слабо развита инфраструктура. Арендатор, решивший перебраться на периферию, рискует остаться без дополнительного сервиса».
В большей степени именно эти условия вынуждают девелоперов пренебречь одной из основных характеристик бизнес-парков – местоположением за пределами урбанизированного центра. Как мы уже отмечали, два из трех заявленных объектов строят в непосредственной близости от Садового кольца. Разумеется, эти объекты лишены тех преимуществ, которые дает бизнес-паркам расположение в пригородных районах. Но в них выдержаны общие принципы строительства, свойственные бизнес-паркам в не меньшей степени, это комплексы зданий с единым управлением, постоянной охраной и собственной инфраструктурой.

Кто на новенького?
Пионером новой идеологии строительства деловых центров в столице стал офисный комплекс «Аврора бизнес-парк». Это несколько офисных зданий, строящихся в несколько очередей, на территории 3 га на внутренней стороне Садового кольца, где ранее находился Краснохолмский камвольный комбинат. Площадь зданий первой очереди составила 12 тыс. кв. м, по окончании строительства второй очереди планируется ввести в эксплуатацию 35 тыс. кв. м, третьей – 45 тыс. кв. м. По словам Андрея Баринского, генерального директора компании Forum Properties, которая является девелопером комплекса, самой дорогой стала именно первая очередь. Здесь восстанавливали часть исторического здания, усиливали фундамент, производили адаптацию существующих площадей к пристраиваемым. Объем инвестиций в новое строительство составляет для офисных зданий класса А $700–1000 за кв. м.
Поиском арендаторов для комплекса «Аврора бизнес-парк» занимается компания Colliers International. «Бизнес-парк – это комплекс офисных зданий с развитой инфраструктурой, своеобразный «город в городе». С определением «бизнес-парк» часто ассоциируются слова «малоэтажный» и «расположенный на удалении от центра города», но на наш взгляд, эти характеристики не являются обязательными для бизнес-парка, - поясняет Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. - Преимуществом бизнес-парка, расположенного за пределами городской черты, в первую очередь являются более низкие ставки аренды, которые должны компенсировать удаленность офиса от центра города».
В комплексе предусмотрено наличие ресторана и кафетериев для персонала, спортивного зала, озелененной территории между зданиями, открытой террасы, которой могут пользоваться все компании - арендаторы комплекса, отделения банка и других предприятий услуг. Олег Мышкин считает: «Концепция комплекса «Аврора бизнес-парк» дает арендаторам возможность индивидуализации. В отличие от бизнес-центров, крупные арендаторы могут занять отдельное здание и разместить на нем свой логотип, привнести элементы своего корпоративного стиля в оформление здания и в то же время использовать преимущества инфраструктуры бизнес-комплекса».
Соотношение парковочных мест к арендуемой офисной площади в «Авроре бизнес-парк» составляет 1 : 80. Одновременно это и самый низкий показатель, если сравнивать соотношения в трех московских бизнес-парках, и самый высокий, если говорить об условиях парковки в бизнес-центрах в центре города.

Нет класса А, зато есть В
Участники рынка коммерческой недвижимости не раз отмечали, что территория вокруг станции метро «Павелецкая» в последние годы превращается в деловой район столицы, здесь активно наращивается число деловых комплексов. 2 декабря здесь был открыт бизнес-парк «Дербеневский», расположенный на улице Дербеневская, 1/2. Появление этого объекта на рынке привлекло внимание специалистов по ряду причин.
Дело в том, что второй по счету офисный комплекс, позиционируемый как бизнес-парк, был открыт в непосредственной близости от первого. «Дербеневский» располагается с внешней стороны Садового кольца внутри Павелецкой промзоны, на территории бывшего кожевенного завода «Рускон». Но на этом сходство двух объектов заканчивается.
Общая площадь участка бизнес-парка «Дербеневский» составляет 2,8 га, на ней планируется разместить 6 офисных зданий небольшой этажности общей площадью 26 тыс. кв. м. Первая очередь строительства завершилась сдачей в эксплуатацию двух офисных зданий площадью 12 тыс. кв. м. В отличие от «Авроры», где было реконструировано лишь 20% площадей, в бизнес-парке «Дербеневский» нет нового строительства. Все шесть промышленных зданий будут превращены в офисные центры после реконструкции.
Бизнес-парк «Дербеневский» выходит на рынок как офисный комплекс класса В, однако такое позиционирование объекта вызывает споры у профессионалов. «На мой взгляд, строить сегодня бизнес-парки класса В, которые быстрее теряют свою привлекательность для арендаторов, не имеет смысла, потому что нет достойного предложения по классу А», - считает Сергей Рябокобылко.
«Известно, что реконструкция зданий обходится гораздо дешевле чем строительство. Это объясняется рядом причин, - комментирует Ольга Бубенцова, специалист по маркетингу компании «АЛМ-девелопмент». - Промзоны являются перспективным направлением развития рынка, так как располагают достаточным количество земли и обладают развитой инфраструктурой. К примеру, на их территории могут находиться трансформаторная подстанция с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерная, тепловой пункт для автономного обеспечения теплом и горячей водой. А большая прилегающая территория промзоны кардинально решает проблемы парковки».
Девелоперы бизнес-парка «Дербеневский» - группа компаний «Экоофис» - придерживаются следующей точки зрения: «Мы изначально не стремились выстроить здесь офисный комплекс класса А, - говорит Андрей Ковалев, президент группы компаний «Экоофис». - Пока бизнес-парк соседствует с различными производствами, это попросту нерентабельно. Район, где располагается «Дербеневский», - это крупная промзона Москвы, но приблизительно через пять лет здесь не останется ни одного производства».
Надо отметить, что у компании-девелопера с бизнес-парком на Дербеневской улице связаны долгосрочные планы. Проект реконструкции первой очереди строительства компания-девелопер разрабатывала самостоятельно, без посторонней помощи. В результате получились два офисных здания с высотой потолков до 4 м, оснащенные единой системой вентиляции, новыми инженерными коммуникациями и собственной котельной. Разрабатывая концепцию второй очереди, в «Экоофисе» хотят сделать больший акцент на дизайне интерьеров: «Работая с арендаторами над внутренней планировкой, мы столкнулись с тем, что представители многих компаний просили оставить некоторые «черновые» элементы, например, старую кирпичную кладку, - рассказывает Андрей Ковалев. - Это натолкнуло нас на мысль сделать интерьер зданий второй очереди в промышленном стиле, где-то оставить старые балки перекрытий, где-то открыть кладку. Мне бы хотелось, чтобы наш бизнес-парк на фоне других объектов выделялся какой-то «изюминкой».
Что же касается инфраструктуры бизнес-парка «Дербеневский», то она соответствует принятым для таких объектов стандартам: на территории бизнес-парка будут располагаться кафе, рестораны, химчистка, салон сотовой связи, банковское отделение, пункт обмена валют, нотариальная контора, спортивный зал и небольшой магазин. В качестве дополнительного сервиса, запланированного компанией-девелопером, можно рассматривать стоматологический кабинет и цветочный бутик, также планируемые в бизнес-парке.
Внутренний двор офисного комплекса «Дербеневский» должен сочетать в себе одновременно и рекреационную зону, и наземную стоянку для автомобилей. То, что в пригородных районах девелопер получает вместе с арендуемым участком - зеленые насаждения и благоприятную экологию, - на месте бывших производств приходится воссоздавать искусственным путем. «Для создания приятной атмосферы и психологического комфорта в бизнес-парке мы организуем так называемые зоны отдыха, высаживаем деревья, устанавливаем скамейки по всему периметру парка и фонтан в его центральной части», - говорит Андрей Ковалев. Соотношение парковочных мест к арендуемой площади в «Дербеневском» составляет 1 : 50 кв. м.

Классика жанра
Несмотря на наличие двух объектов в Москве, представители ряда международных компаний считают, что на российском рынке коммерческой недвижимости бизнес-парков пока нет. «На наш взгляд, из трех заявленных объектов бизнес-парком в международном понимании этого термина может считаться лишь проект «Крылатские холмы», но пока он не построен, - говорит Камерон Сойер. - Поэтому я считаю, что в России сегодня нет объектов, которые могли бы называться бизнес-парками».
Строительство бизнес-парка «Крылатские холмы» началось в октябре 2003 г., девелопер объекта компания CMI-Development планирует ввод в эксплуатацию первой фазы к концу 2004 г. Как сообщил Том Уайзмен Кларк, консультант по недвижимости Stiles & Riabokobylko, вторая фаза должна быть готова к концу 2005 г. Всего на территории в 8 га будет построено четыре здания общей арендуемой площадью более 50 тыс. кв. м с поэтажными планами 2–2,5 тыс. кв. м. Общая стоимость проекта составит более 80 млн. долларов.
Достоинством данного объекта является его местоположение – на набережной Гребного канала напротив Серебряного бора. Большой по площади зеленый участок за пределами Третьего кольца с хорошей транспортной доступностью и низкой плотностью застройки позволяет компании-девелоперу позиционировать «Крылатские холмы» как первый российский бизнес-парк. Также важно, что в районе развита городская инфраструктура, началось строительство Краснопресненского проспекта, который соединит центр Москвы и Новорижскую магистраль, а также строится ряд крупных спортивных сооружений, таких как ледовый дворец. «В проекте предусмотрено размещение двух ресторанов самообслуживания, спортивного зала, мини-маркета, банка, нотариальной конторы и других сервисов.
«Крылатские холмы» станут бизнес-парком класса А, - продолжает Сергей Рябокобылко. - Он будет характеризоваться современными инженерными коммуникациями и качественной внутренней отделкой. В бизнес-парке планируются постоянное видеонаблюдение и, разумеется, единое управление». Учитывая особенности российского пути развития, компания CMI-Development организует для своих арендаторов так называемый шатл-бас, то есть рейсовый автобус, который будет привозить и отвозить сотрудников компаний-арендаторов до метро. Для сотрудников, владеющих собственными авто, предусмотрена наземная парковка (соотношение 1 : 40 кв. м).
«Для того чтобы у компании была мотивация переехать из бизнес-центра в деловой части города в бизнес-парк на окраине, необходимо предоставить ей существенно лучшие условия за конкурентоспособную арендную плату», - считает Сергей Рябокобылко. По предварительным расчетам CMI-Development, стоимость квадратного метра офисной площади в бизнес-парке «Крылатские холмы» составит $400, не включая НДС и операционные расходы.
По мнению Тома Уайзмена Кларка, бизнес-парки сегодня – одно из самых развивающихся направлений: «Спрос на офисные помещения вне центра составляет сегодня около 0,5 млн кв. м. Я уверен, что появление на рынке такого проекта, как «Крылатские холмы», отражает тенденции развития офисного рынка в будущем».
Прогнозировать активное развитие российских бизнес-парков, концепция которых соответствовала бы западным образцам, пока рано. В качестве предпосылок для развития бизнес-парков в пригородных районах Москвы участники рынка коммерческой недвижимости называют ограниченное предложение земельных участков в деловой части города, а также их высокую стоимость. Однако этим предпосылкам противостоят довольно серьезные социальные факторы, например, отсутствие личного автотранспорта у сотрудников многих компаний, неразвитая инфраструктура за пределами урбанизированного центра и особенности менталитета российских служащих, которые пока не готовы ездить на работу из города на окраину. По мнению участников рынка, Москве потребуется как минимум 10 лет и 6–8 объектов, чтобы говорить о развитии такого направления, как бизнес-парки.