Сделки с недвижимостью, инвестиционные проекты, инвентаризация имущества — вот далеко не полный перечень ситуаций, в которых требуется оценка здания. Между тем в ходе оценки одного и того же офисного здания нередко получаются разные результаты. Это объясняется существованием различных методов оценки и особенностями их применения. В данной статье мы постарались ответить на вопрос, в каких случаях стоит использовать те или иные методы оценки.

Оценка — далеко не российское изобретение, она пришла к нам из-за океана в постперестроечные годы. Зарубежные пособия переводились на разные лады и размножались на ротапринте, а в качестве «гуру» выступали заезжие американские оценщики и те, кто разбирался в вопросах оценки чуть больше, чем все остальные. Сегодня в России квалифицированных оценщиков готовят более чем в 20 вузах, в числе которых ведущие экономические академии — Финансовая академия, Международная академия им. Плеханова и др. Существует у нас и специализированная Международная академия оценки.
Примечательно, что именно оценщики положили начало формированию цивилизованного брокерского сообщества. Объединившись под эгидой Российского общества оценщиков (РОО), они стали сообща устанавливать стандарты и отстаивать свои интересы на федеральном и муниципальных уровнях. Именно с регламентации вопросов оценки в России началось триумфальное шествие рыночной экономики. А лоббирование Закона «Об оценочной деятельности в РФ» позволило депутату от «Яблока» Ивану Грачеву стать известным в кругу риэлторских и смежных структур и завоевать в этой среде непререкаемый авторитет. Впоследствии г-н Грачев будет так же последовательно отстаивать на всех уровнях другие основные законы имущественного комплекса — «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Впрочем, не все было так гладко. Года два или три оценочное сообщество лихорадила война компроматов, целью которой было не установление справедливости, а монополизация рынка и получение доступа к более выгодным заказам на федеральном уровне.
«Дефолт» у оценщиков случился несколько раньше, чем в российской экономике в целом. Привыкшие к принудительным мерам, наши соотечественники ждали ежегодных постановлений Госкомстата РФ «О переоценке основных фондов», в соответствии с которыми здания и сооружения на балансе предприятий должны были ежегодно переоцениваться в обязательном порядке. В 1997 году это постановление вышло в последний раз. Таким образом, оценщики попрощались со сверхприбылями на полгода раньше, чем все остальные. Время расставило все точки над i и естественным образом отбросило с передовых позиций «неправильных» оценщиков. После дефолта самые слабые компании естественным образом прекратили свое существование. Кроме того, на российском рынке активизировались крупные международные компании — Colliers International, Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle и др., имеющие в своем составе солидные подразделения по оценке, а в арсенале — богатый опыт, получивший подтверждение в ряде стран.

Многообразие современных методов оценки
При оценке одного и того же здания могут получиться разные результаты. Это объясняется применением разных подходов в оценке. Так, например, рыночная стоимость объекта рассчитывается посредством использования доходного или сравнительного подхода.
Она также может быть рассчитана с помощью затратного подхода, но есть некоторые ограничения по его применению, равно как и других подходов к оценке, только у каждого подхода они свои.
Напомним, что рыночная стоимость — выраженная в наличных деньгах или их эквиваленте цена, с которой согласны и продавец, и покупатель. При этом предполагается, что стороны исчерпывающим образом осведомлены обо всех имеющих отношение к покупке здания обстоятельствах и в ходе сделки они не подвергаются никакому давлению. Рыночная стоимость определяется во всех вопросах, связанных с заключением сделки купли-продажи здания.
Как правило, несколько отличается от рыночной инвестиционная стоимость, предполагающая оценку стоимости здания для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость определяется как «стоимость для каждого инвестора на основе индивидуальных требований к инвестициям».
Различают также восстановительную стоимость — затраты на воспроизводство точной копии здания или другого актива — и стоимость замещения — затраты на создание актива, аналогичного по функциям данному объекту.
По словам руководителя отдела оценки недвижимости Департамента профессиональной оценки Карины Ксендз, основные подходы в оценке символизируют различные временные рамки. Так, затратный подход позволяет рассматривать офисные здания с точки зрения прошлого, сравнительный — с точки зрения настоящего, а доходный — с позиции будущего.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Таким образом, затратный подход показывает в текущих ценах суммарные затраты на получение соответствующего участка под застройку и строительство аналогичного по назначению и конструктивному решению здания с учетом всех видов износа на дату оценки.
Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода связаны с оценкой рыночной стоимости земли. Одним из наиболее достоверных методов оценки земли с точки зрения западной теории является метод сравнительных продаж, который основан на оценке земельного участка путем сравнения его с аналогичными земельными участками, по которым известна информация о цене продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за отсутствия соответствующей информации. Это связано с двумя основными причинами: с неопределенностью российского законодательства по земле с точки зрения прав на нее и конфиденциальностью информации о сделках по купле или продаже земельных участков.
По мнению коммерческого директора Департамента профессиональной оценки Ксении Крыловой, главным недостатком сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является отсутствие информации по реальным сделкам. Как правило, подобная информация носит конфиденциальный характер и доступ к ней имеет ограниченный круг лиц. Более доступны цены предложения, информация о которых публикуется в специализированных изданиях. Но эти цены, по словам г-жи Крыловой, реально могут корректироваться в ходе сделки на 5–10%. Впрочем, это не относится к высоколиквидным объектам, спрос на которые настолько высок, что сделки по переоформлению прав на них практически заключаются без торга.
Доходный подход нередко называют еще и «прогнозным». По мнению оценщика II категории Международного центра оценки Валерия Середа, «доходный подход — взгляд в будущее. Он устанавливает, какие преимущества даст нам владение тем или иным объектом недвижимости. Это могут быть денежные потоки в форме арендной платы за офисные помещения и проч.». Этот метод используется в случае, когда здание продается с учетом того, какого рода деятельность будет осуществляться в его стенах. «Если здание сдается в аренду и при этом большая часть договоров заключена на длительный срок, то мы придаем больший вес доходному подходу при оценке такого объекта, ориентируясь на прогнозы ожидаемого дохода и учитывая инвестиционный характер возможной продажи, - считает начальник отдела стратегического консалтинга и оценки компании Noble Gibbons Яна Кузина. - Затратный подход у нас [в компании] используется очень редко, так как в большинстве случаев не позволяет адекватно оценивать стоимость объектов класса А и B. Цену спроса на подобные здания формирует прежде всего рынок (наличие платежеспособных покупателей/арендаторов и конкурентного предложения), где восстановительная стоимость и суммы накопленного износа не принимаются во внимание при обсуждении цены сделки между покупателем и продавцом».
Впрочем, г-жа Кузина называет несколько ситуаций, когда применение затратного метода оправдано в наибольшей степени: «Когда речь идет о некоммерческих видах использования здания (музей, больница, памятник архитектуры), то мы затрудняемся найти сделки с аналогами на рынке, а также спрогнозировать доходы. Затратный подход также обязательно используется при оценке объектов незавершенного строительства, объектов инфраструктуры поселений (аэропорт, вокзал, электростанция)».

Цена вопроса
В общем случае процесс оценки офисного комплекса позволяет не просто определить соответствующую рыночную стоимость здания, но и способствовать изменению условий развития комплекса, его лучшему позиционированию на конкурентном рынке. Кроме того, оценка здания помогает улучшить управление им. Выявление альтернативных методов управления позволяет собственнику понять, какой из этих методов обеспечит максимальную рыночную цену.
Потребность в оценке возникает и при выборе инвестиционных решений. Чтобы ответить на вопрос, инвестиции в какой тип зданий принесут наибольшую отдачу, нужно в первую очередь оценить активы и возможные доходы от бизнеса.
Одной из наиболее часто встречающихся причин оценки здания является смена его собственника вследствие купли-продажи. Другая распространенная ситуация, в которой требуется оценка, — залоговое кредитование. В этом случае оценка крайне важна, поскольку стоимость активов по бухгалтерской отчетности может в десятки раз отличаться от их рыночной стоимости. Особую роль этот фактор получает при оценке офисных зданий класса C или D, принадлежащих предприятиям. В силу того что многие столичные предприятия давно уже сдают в аренду пустующие корпуса, их рассматривают как офисные помещения. Однако на деле правильно оценить их бывает не так-то просто. Главная причина — недостаток достоверной информации. По низкоклассным зданиям практически не ведется аналитика, они просто сдаются в аренду. Главными факторами, искажающими картину на рынке офисов этих категорий, является отсутствие достоверных данных по загрузке помещений и по реальным эксплуатационным расходам. «Имущество, стоящее на балансе ряда предприятий, недооценено», - считает г-жа Крылова.
Еще одной проблемой, связанной с определением рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода, является определение величины физического износа. По мнению г-жи Ксендз, более реальные показатели могут быть получены в том случае, если здание «разбивается» по элементам и показатель находят для каждого из них. Естественно, что «срок жизни» фундамента будет значительно дольше «срока жизни» отделки.
Другими показателями, по которым оценщики могут вести жаркие дебаты, являются внешний и функциональный износ. Так, внешний износ может наступить задолго до ожидаемого в том случае, если, например, инвесторы построили дорогой офисный комплекс в пустыне. Не успев обветшать физически, такой объект уже устарел морально, о чем наверняка будет свидетельствовать его оценочная стоимость. Аналогичным образом, чрезмерная отделка здания класса С (например, мраморные вестибюли и проч.) может способствовать его функциональному износу.

Один в поле - воин
Стандарты оценки, определенные Постановлением правительства РФ № 519, содержат основные требования к отчету по оценке. Данный документ должен быть подписан директором компании и непосредственным исполнителем — лицензированным специалистом-оценщиком. Иногда эти должности совмещает одно и то же лицо — среди оценщиков все еще встречаются «волки-одиночки».
Как для работы оценщиком в одиночку, так и для создания компании необходимо иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности, выдаваемую Министерством имущества РФ.
Проблемы «индивидуалов» зачастую заключаются в отсутствии доступа к базам данных, которые, как правило, имеются в крупных оценочных компаниях или фирмах, в составе которых есть специализированные отделы по оценке. Другая информация, добытая стихийно или случайно, как правило, нуждается в дополнительной проверке, подтверждении.
Кроме того, только в крупных компаниях есть информация о реальных ценах сделок. Более доступная информация о ценах предложения, как правило, отличается от достоверной. Причем расхождения могут быть весьма значительными.
Еще одна особенность: индивидуалы, как правило, физически не могут себе позволить проводить регулярные исследования рынка. В том случае, если они находят на это дополнительные средства и людей, как правило, они перерастают из индивидуалов в компанию. Меняется вся система их работы.
Значительным фактором при определении успешности компании является наличие соответствующих связей. Кто владеет информацией, тот правит миром. Вот почему подвернувшийся в нужный момент посредственный оценщик имеет большие шансы получить выгодный заказ просто «по дружбе».
Впрочем, по мнению г-жи Кузиной, речи о конкуренции между крупными компаниями и индивидуалами быть не может. «Индивидуалы готовы оценивать небольшие объекты за низкую цену, - говорит г-жа Кузина. - Банки и крупные инвесторы, как правило, предпочитают оценщиков «с именем».
Г-жа Крылова считает, что крупные компании нередко привлекают небольшие организации к сотрудничеству по договорам.
Еще один фактор доверия — многолетний опыт успешной деятельности. «Когда, обращаясь в компанию, клиент слышит, что мы работаем на рынке уже более шести лет, — говорит г-жа Крылова, — у него возникает уверенность в том, что отчет будет выполнен качественно и с учетом всех необходимых требований».
Бывают ли в оценочной среде разногласия? Безусловно. Решают их главным образом мирным путем. «Между оценщиками существует здоровая конкуренция, хорошее «чувство локтя», когда даже на большом пространстве, где места хватает всем, они умудряются толкаться. Однако разумные оценщики создают ассоциации и корпорации, основанные на личных связях, и совместно защищают корпоративные интересы. Словом, поступают так, как и в любом другом цивилизованном бизнес-сообществе», — говорит г-н Середа.

Чья система правильнее
Оценить офисные здания нелегко. И не только потому, что существует несколько различных методов оценки. Недостаточно четкая система классификации офисных зданий зачастую не позволяет правильно оценить тот или иной объект. По мнению г-жи Кузиной, проблема заключается еще и в том, что признаки, являющиеся обязательными для отнесения того или иного офисного здания к классу А, постоянно устаревают, и, как следствие, почти новое здание оказывается уже классом ниже.
Как и любая математическая дисциплина, оценка нуждается в формализации. В России постоянно делаются попытки привести классификацию зданий к общему знаменателю. Так, недавно четыре крупнейших брокера на рынке офисной недвижимости объединились и разработали свою систему классификации офисных зданий. Беда в том, что не все оценили их усилия и радостно воспользовались результатами кропотливой работы. А посему продолжают оценивать стоимость зданий по-своему - внутри одной компании существуют свои классы - А2, А3, B1, B2 и проч. В данном случае ненужное обилие систем порождает неразбериху среди участников рынка, которая по большому счету на руку непрофессионалам.
Итак, при оценке офисных зданий возникали и будут возникать мелкие и серьезные проблемы. Первые можно решать на местах в рабочем порядке - например, такую проблему, как несоответствие применяемых в ходе оценки методов официально принятым стандартам. Во избежание недоразумений в отчете по оценке просто необходимо объяснить, почему ни один из основных методов не мог быть использован. Достаточным аргументом будет то, что все существующие методы дают некорректные результаты, а специалист-оценщик нашел единственно возможный специфический ход, применимый для данного случая.
Более крупные проблемы - вроде соответствия деятельности той или иной компании профессиональным стандартам - необходимо решать посредством усиления профессионального контроля в рядах самих оценщиков. Во всех странах мира риэлторское сообщество очень активно отстаивает свои интересы. В России этот процесс тоже уже запущен — почти три года риэлторов сертифицируют сами товарищи по цеху. Оценщиков пока лицензирует Минимущество. В этой связи значительную роль может сыграть принятие федерального закона «О саморегулируемых организациях», который в перспективе даст более широкие полномочия и откроет больше возможностей для российского оценочного сообщества.