Бизнес начинается с первого этажа

В зонах старой застройки, вдоль улиц, примыкающих к Невскому проспекту, практически не осталось коммунальных квартир на первых этажах. Хотя еще два с лишним года назад таковых было более чем достаточно, а туристы, гуляющие вдоль ставших сегодня вполне фешенебельными улиц Жуковского и Маяковского, то и дело невольно заглядывали в окна, скрывавшие скромный быт коммунальщиков.
Сегодня предложения расселить квартиру, выходящую окнами на одну из улиц 130-го квартала (Невский пр. - ул. Восстания - ул. Маяковского – ул. Жуковского) девелоперам уже не поступают. Здесь открылись новые кафе, небольшие ресторанчики, салоны сотовой связи и магазины модной одежды.
Между тем еще недавно, а именно почти до конца 2001 года, в период депрессивной стабилизации цен на жилье, ситуация в данном сегменте недвижимости была совершенно иной. Коммунальные квартиры, расположенные на первых этажах, считались труднорасселяемыми и почти бесперспективными: риэлторы часто не могли найти вариант, позволявший обитателям такого жилья разъехаться хотя бы на равноценные площади, а рыночная стоимость квадратного метра подобной (дефектной с точки зрения рынка) квартиры была в среднем на 10–20% ниже, нежели у равноценной, но этажом-двумя выше. Еще в 2000 году предложение вложить в расселение «первоэтажной» коммунальной квартиры в 150–200 кв. м сумму в 300–320 долл. / кв. м в столь популярном сегодня микрорайоне не вызывало энтузиазма у предпринимателей.

Точки притяжения для предпринимателя
С осени 2001 года в этом специфическом сегменте торгово-офисного рынка (речь идет о квартирах первых этажей, пригодных для перевода в нежилой фонд) и предпринимательская активность, и цены начали стремительно расти. И когда нерасселенные и не изменившие статуса фасадные квартиры уже кончились, дошла очередь до дворов: сегодня основные предложения по расселению встречаются именно там.
Та же ситуация – не только в уже упомянутом 130-м квартале, но и на Владимирском проспекте, в «линейной» части Васильевского острова (не везде: котируются в первую очередь квартиры вдоль 6-й и 7-й линий), вдоль Большого проспекта Петроградской стороны и опять-таки вблизи набережных рек и каналов, на линиях пешеходных туристских маршрутов.
Катализатором процесса стала начавшаяся в 2001 году масштабная подготовка к празднованию 300-летия Петербурга. Причем сегодня, оглядываясь назад, можно отметить, что в каждом из упомянутых выше районов деловой активности были свои отправные точки. В частности, освоение «малым девелопментом» 6-й и 7-й линий Васильевского острова было инициировано созданием здесь пешеходной зоны. Активное расселение 130-го квартала началось после того, как за счет городского бюджета был произведен плановый ремонт дорожного покрытия улиц Жуковского и Маяковского. Владимирский проспект, берущий начало у главной городской магистрали - Невского проспекта, стал «покрываться» бутиками, когда на нем появилась такая точка притяжения, как широко разрекламированный торгово-офисный комплекс «Владимирский пассаж».
Средняя цена расселения квартиры в хорошем месте под торгово-офисные цели составляет сегодня 1500 долл. / кв. м, но найти «девственный» коммунальный объект для таких целей уже почти невозможно, в особенности если речь идет о сложившейся торговой зоне (в последнем случае запросы достигают 2000 долл. / кв. м). Информация для справки: по данным аналитиков ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена расселяемой коммунальной квартиры в Петербурге составляет на сегодняшний день 930–980 долл. / кв. м.
Как правило, подобные вложения позволяют обеспечить жителей коммунальной квартиры, еще недавно не имевших никакой надежды на улучшение жилищных условий, вполне приличным жильем, однако это вовсе не означает, что каждый из них получает в результате «великого переселения» отдельную жилплощадь. Во-первых, некоторым она попросту не нужна (их больше интересует возможность получить живые деньги). У других, до недавнего времени числившихся в разряде безнадежных коммунальщиков, при виде того, как растут интересы потенциальных владельцев нежилых помещений, также растут аппетиты. Есть и третья, к слову, весьма распространенная категория обитателей интересных коммунальных квартир: предприниматели, которые поспешили приобрести комнаты в перспективных с их точки зрения объектах исключительно в расчете на выгодное расселение. Таковые обычно стремятся диктовать цены. Известны случаи, когда особо активные граждане за 10–12 кв. м собственной жилплощади в общественных квартирах получали квартиры стоимостью до 48–54 тыс. долл.
Однако такие варианты – скорее исключение: речь в данном случае идет о бескомпромиссных торгах и безупречных с точки зрения рынка фешенебельной коммерческой недвижимости объектах в исторических зонах.
Между тем процесс, который мы сегодня описываем, относится не ко всем петербургским районам дореволюционной и коммунальной «сталинской» застройки, а лишь к локальным зонам ажиотажного спроса. И в самой что ни на есть центральной части Петербурга есть кварталы, которых бум расселений не коснулся, хотя их обитатели, наслышанные о выгодах и преимуществах проживания на первом этаже, также стремятся извлечь максимум выгод из своего положения.

Торговый бум подходит к концу?..
Сегодня специалисты не рекомендуют своим клиентам надеяться на сверхприбыли в данном сегменте. С одной стороны, торгово-офисный рынок пока далек от насыщения, однако время уже работает не на тех, кто рассчитывает сделать бизнес за счет расселения, перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду нежилых помещений в жилых домах.
Во-первых, у предпринимателя, желающего открыть магазин или офис, появилось множество альтернативных вариантов, таких, которых не было два года назад. Во-вторых, расселенные и переведенные в нежилой фонд помещения все чаще предлагаются на вторичном рынке, но уже по совсем иным ценам, а запросы обитателей коммунальных квартир растут. В-третьих, любой бурный и неконтролируемый рост имеет обыкновение плавно переходить в спад. В подобной ситуации оказывались многие европейские города. В случае с Петербургом все зависит от того, оправдаются ли надежды предпринимателей, вложивших деньги в подобные объекты накануне 300-летнего юбилея города. Как известно, нефть в Петербурге не добывают, поэтому если инвестиции, сделанные в расчете на рост привлекательности Северной столицы России для зарубежных туристов и предпринимателей не оправдаются, развязка может наступить очень скоро.
Хозяева некоторых заведений быстрого питания, магазинов одежды и бытовой техники в старом центре (просили не называть имен и адресов), открывшихся нынешней весной или чуть раньше, уже отметили и обострение конкуренции (в соседних дворах открываются торговые точки сходного профиля), и то, что ажиотаж вокруг их бизнеса пошел на убыль. Для того чтобы отодвинуть перегрев рынка коммерческой недвижимости, Петербург должен предлагать своим гостям не только офисы и торговые помещения, но и возможность зарабатывать. Но здесь все зависит от состояния и стратегии развития городского хозяйства в целом: развития морских и сухопутных перевозок, туризма, промышленности...
В целом же ситуация в коммунально-коммерческом сегменте рынка недвижимости во многом напоминает то, что было в 1993–1995 годах. Тогда Петербург тоже переживал бум расселения коммунальных квартир, но не под офисно-торговые цели, а под модное в тот момент антикварное жилье, и прибыли тех, кто расселял барские апартаменты, снимая с них налет коммунального прошлого, достигали 100%.

История вопроса: коммунальная столица России
История петербургских, да и в целом российских коммунальных квартир берет свое начало в революционном 1917 году. Один из первых декретов советской власти «О реквизиции теплых вещей для солдат, находившихся на фронтах Первой мировой войны» предписал уплотнить богатые квартиры в пользу бедных. Богатой, как отмечалось в документе, считалась квартира, в которой количество комнат превышало число проживающих. Дальше – больше: красноармейские газеты того времени призывали военнослужащих занимать «брошенные буржуйские квартиры». Уплотнение и перераспределение настолько прочно вошли в советский быт, что следом за возвращающимися с фронта солдатами в столичные апартаменты стали вселять передовых рабочих, подавшихся в город крестьян, выпускников училищ.
Собственно говоря, это была участь всех российских городов, однако нигде больше, кроме столицы Российской империи Петербурга (до Первой мировой войны это был крупнейший город Европы, по численности населения уступавший только Лондону), коммунальное заселение не достигло столь значительных масштабов.
В первой половине 1990-х годов антикварные дома, имеющие богатую историю, но впоследствии «нарезанные» на коммунальные квартиры, стали идеальным материалом для риэлторской практики. Профессионалам рынка недвижимости удалось провести тотальное расселение многих фешенебельных домов, превращенных за годы советской власти в коммунальные апартаменты. Между тем Петербург по-прежнему остается не только Северной, но и коммунальной столицей России.
Несколько лет назад городские чиновники с сожалением констатировали, что каждый пятый житель города обитает в коммуналке, и к сегодняшнему дню общая картина мало изменилась. В 1993–1995 гг., когда социалистический строительный комплекс уже был разрушен, а частный – еще не сформирован, новое жилье элитного класса в Петербурге практически не строилось. То есть мода на антиквариат имела вполне прозаичное происхождение: других типов жилья, которые могли бы претендовать на элитарность, просто не было. Тогда с исторического жилого фонда были сняты сливки: расселению подверглись фасадные части домов, выходящих окнами на «видовые» набережные, Невский и Каменноостровский проспекты. В результате такого стихийного девелопмента в городе появилось немало респектабельных жилых комплексов. Этот процесс в значительной степени преобразил облик ключевых магистралей исторического центра, однако в большинстве случаев «дворовые» квартиры остались нетронутыми. Впоследствии у состоятельных граждан, интересующихся жильем класса «выше среднего», появилось немало более привлекательных альтернатив: современные жилые комплексы с инфраструктурой, выверенной до мелочей, пентхаузы с эксплуатируемой кровлей, квартиры в домах типа «таун-хауз»... На фоне увеличившегося объема предложения коммунальная квартира с невыветрившимся запахом общего быта нескольких поколений горожан перестала считаться элитным жильем.
Второй бум расселений – под офисно-торговые цели, когда в ход пошли первые и вторые этажи коммунального Петербурга, - тоже подходит к концу. Потому что у предпринимателя, которому нужен магазин или офис, появились альтернативы в виде специализированных торговых и деловых центров с инфраструктурой, специально предназначенной для ведения бизнеса. Объемы их ввода в эксплуатацию растут на протяжении последних двух лет в геометрической прогрессии (это обстоятельство мы уже отмечали в предыдущих публикациях о петербургском рынке коммерческой недвижимости).

Перевод в нежилой фонд: петербургская практика
Сегодняшняя законодательная база России формировалась в середине 1990-х годов, во времена тотального дефицита жилья, а потому действующее законодательство не поощряет перевод жилых объектов в нежилой фонд.
С одной стороны, в главе 18-й ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» определено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. То есть размещение в частном жилом объекте предприятия возможно только после перевода его в нежилой фонд. С другой стороны, статья 9-я ЖК РФ накладывает существенные ограничения на перевод жилых помещений в разряд нежилых, делая такое изменение статуса объекта случаем исключительным. Начиная с середины 1990-х годов юристы, помогавшие предпринимателям решать данную задачу, занимались поиском этих «исключений». В частности, для того чтобы разместить в жилом доме магазин или офис, необходимо было доказывать, что помещение непригодно для проживания. В петербургской нормативной практике таковыми без оговорок признавались жилые объекты с полом, расположенным ниже уровня тротуара, либо «квартиры первых (во множественном числе!) этажей, выходящие окнами на оживленные магистрали». Само понятие «оживленной магистрали» в законодательстве нигде не прописывалось: решение о том, насколько соседство с улицей мешает жить, отдавалось на откуп чиновникам.
С ужесточением пожарных и строительных норм на объектах нежилого фонда предпринимателям приходится доказывать не только непригодность объекта для жилья, но и его пригодность для размещения нежилых предприятий.
Сегодня, когда юристы и специалисты риэлторских фирм набрались опыта в решении данного вопроса, превратить квартиру в офис значительно проще, чем несколько лет назад. Однако перевод любого жилого помещения в нежилой фонд (даже если это «дворницкая» квартира площадью в 30 кв. м) сопровождается соответствующим решением губернатора Санкт-Петербурга. Поэтому условно всю описываемую процедуру можно разделить на два этапа: «до» и «после» губернаторского распоряжения. Собственнику или его представителю необходимо заказывать проекты перепланировок помещения, согласовать их со всеми инстанциями (начиная с инспекции по охране памятников (КГИОП), органов санэпиднадзора и пожарного надзора). Решение о принципиальной возможности изменения назначения помещения принимается специальной районной межведомственной комиссией. Заключительный этап согласований перед получением губернаторской визы – представление документов в Комитет по жилищной политике администрации Санкт-Петербурга и получение разрешительных подписей государственных органов. Процедура перевода помещения в нежилой фонд может считаться завершенной только когда собственник провел соответствующие проекту изменения, а работники регистрирующих органов внесли данные в Единый государственный реестр прав и присвоили сформированному объекту новый кадастровый номер. Процедура хождения по инстанциям представителя риэлторской фирмы либо юриста, имеющего опыт в подобного рода операциях, сегодня занимает от трех до шести месяцев. Работа профессионалов обычно обходится заказчику от 1500 до 5000 долл. (в эту сумму не входит подготовка проекта перепланировки и организации отдельного входа – он, как правило, заказывается за отдельные деньги).
В нежилой фонд практически без оговорок переводятся квартиры, расположенные на первом этаже. При этом обязательным требованием является наличие отдельного входа либо возможность его оборудования. Если квартира расположена выше первого этажа, то все находящиеся под ней помещения должны быть нежилыми и признанными таковыми в установленном порядке. Однако и в этом случае основными требованиями являются вход, изолированный от лестниц, ведущих к жилым квартирам, а также несгораемые междуэтажные перекрытия.
Предпринимателю, не имеющему возможности перевести свои квадратные метры в нежилой фонд, не остается ничего иного, как показывать окружающим, что он «работает дома», - принимать посетителей в халате и домашних тапочках, получать классические розовые квитанции на оплату коммунальных услуг, стоимость которых выводится из числа прописанных на данной жилплощади, а также избегать конфликтов с соседями, представителями пожарного надзора и налоговой инспекции. Однако главные издержки подобного положения дел заключаются в потере прозрачности бизнеса: арендные платежи за такое помещение (если оно арендуется на основании договора найма или аренды жилого помещения) невозможно включить в себестоимость продукции.
В силу вышеозначенных сложностей еще несколько лет назад подавляющее большинство офисов в петербургском старом фонде при ближайшем рассмотрении оказывались жилыми квартирами, то есть и редакции уважаемых изданий, и крупные агентства недвижимости, и турфирмы, их занимавшие, работали практически полулегально.
К настоящему моменту острота проблемы заметно снизилась. По приблизительным подсчетам специалистов ведущих риэлторских компаний, сегодня не больше 15–20% офисов, располагающихся в жилых домах, числятся квартирами. И это уже достижение.

Автор благодарит за помощь в подготовке материала Елену Арчугову, начальника юридической службы корпорации «Адвекс», и Александра Редькина, ведущего специалиста по коммерческой недвижимости ЗАО «Адвекс-РОССТРО».