До 21 апреля сего года покупатели недвижимости в России были подвержены риску ее неожиданной конфискации. Теперь они имеют возможность исключить этот риск, приняв меры предосторожности при покупке. В своем Постановлении № 6-П от 21 апреля 2003 г. Конституционный суд установил, что приобретенное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя (т. е. покупателя, который провел юридическую экспертизу при совершении покупки).

Конституционный суд разрешил существующее противоречие в Гражданском кодексе Российской Федерации. В статье 167 Гражданского кодекса говорится, что при объявлении сделки недействительной стороны вправе восстановить свое прежнее правовое положение, т. е. имущество возвращается первоначальному владельцу независимо от того, был ли приобретатель добросовестным. Однако в статье 302 Гражданского кодекса говорится о том, что добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобретает оспариваемое имущество у лица, не имеющего права на его продажу, вправе сохранить такое имущество за собой при определенных обстоятельствах.
Судебные иски, требующие признания недействительными сделок купли-продажи, весьма часты, особенно в сфере сделок с недвижимостью. Зачастую к моменту подачи «истинным владельцем» иска с требованием восстановления прав на недвижимость последняя успевает стать предметом нескольких совершенных сделок купли-продажи, которые при неведении продавцов и покупателей являются технически недействительными.
До принятия Постановления № 6-П приобретатели имущества, причем даже те приобретатели, которые провели юридическую экспертизу, подвергались риску конфискации имущества в случае признания в конечном итоге сделки купли-продажи недействительной. В Постановлении № 6-П Конституционный суд объявил, что необоснованное применение российскими судами статей 167 и 302 Гражданского кодекса ослабило аргументы защиты добросовестных приобретателей в подобных ситуациях.
Теперь, согласно Постановлению № 6-П, приобретатель имущества, желающий подтвердить, что он является добросовестным приобретателем, должен доказать: 1) что имущество было приобретено возмездно (т. е. куплено или обменено); 2) что он не знал и не мог знать о том, что у продавца нет права на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если: 1) он вступил в сделку, зная о притязаниях третьих лиц на имущество, 2) такие притязания впоследствии признаются законными. Таким образом, закон защищает тех лиц, которые покупают недвижимость добросовестным образом, проводя юридическую экспертизу. Суд ясно установил, что, если покупатель отвечает критериям добросовестного покупателя, содержащимся в статье 302, иск о восстановлении прав первоначального собственника вследствие недействительности сделки, возбужденный на основании статьи 167, должен быть отклонен.
Истинный владелец может истребовать имущество обратно, если докажет, что он отвечает критериям, дающим основание для изъятия имущества из незаконного владения, которые установлены в статье 302 Гражданского кодекса. Эта статья также гласит, что имущество может быть истребовано и изъято у добросовестного покупателя только когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Юридическая экспертиза в сделках купли-продажи имущества является важным критерием для освобождения добросовестного приобретателя от ответственности. Закон не определяет, какой объем юридической экспертизы является достаточным для защиты добросовестного покупателя. Однако представляется, что запрос и тщательное изучение документов о праве собственности и обременениях, содержащихся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, должны рассматриваться как добросовестная попытка выяснить возможное наличие прав третьих лиц на спорное имущество. Поскольку документы о правах собственности или обременениях в реестре могут отсутствовать (например, если соответствующие документы не подавались в государственный реестр или если передача права или возникновение обременения уже произошли, но еще не были зарегистрированы), требование таких документов от продавца и внесение в договор заверений и гарантий наличия права у продавца могут быть дополнительным аргументом защиты на основании юридической экспертизы.
Постановление значительно укрепило правовую защиту покупателей недвижимости. Тем не менее для покупателей по-прежнему существенными моментами являются надлежащая регистрация их прав собственности и тесное сотрудничество с их профессиональными консультантами при заключении сделок.