После кризиса 1998 г. инвесторы, казалось, потеряли интерес к столичному рынку коммерческой недвижимости вообще и гостиничному сектору в частности. Причина очевидна: срок окупаемости инвестиций в гостиничный бизнес больше, чем в другие сферы. Однако в 2002–2003 гг. этот бизнес в Москве заметно активизировался. Уже сегодня гостиничный комплекс Москвы способен принять около 80 тыс. туристов. А к 2010 г., согласно Генеральной схеме размещения гостиниц в Москве, в столице планируется возвести 232 отеля различных классов.

Специалисты Hotel Consulting and Development Groupe (HCDG) совместно с НИИ Генплана провели инвентаризацию гостиничной базы. Результаты исследований удивили даже профессионалов: за 4 года в столице появилось около 50 новых отелей - количество гостиниц в 2002 г. составило 218 против 170 в 1998 г. Подобный рост - прямое следствие стабилизации спроса на гостиничные услуги. Даже при самом скептическом прогнозе строительство всех планируемых объектов увеличит к 2010 г. вместимость московских гостиниц как минимум на 15 тыс. номеров. Вместе с тем солидную конкуренцию отелям составляют офисные и торговые здания, оттягивающие на себя значительную часть средств потенциальных инвесторов. По оценкам экспертов, строительство торгово-офисного комплекса обходится заказчику в среднем в 500 долл. за кв. м. Готовый объект сразу же передается в аренду частным компаниям по ценам, сопоставимым со стоимостью строительства. Это позволяет за 3,5–4 года полностью окупить затраты по проекту. По экспертным оценкам, при строительстве гостиницы стоимость 1 кв. м в зависимости от класса отеля колеблется в пределах 500–1500 долл. Реконструкция метра гостиничной площади среднего класса обходится в 700 долл. и более. Срок окупаемости проекта также более продолжителен, чем для офисов, - как правило, не менее шести лет. Стоимость гостиницы класса «3 звезды де люкс» вместимостью 200 номеров в пределах Садового кольца составит около 10 млн. долл. Окупиться она сможет через 7–8 лет при условии, что заполняемость не будет ниже 60 %, а ежедневное пребывание будет стоить не менее 130 долл.
Вместе с тем у гостиничного бизнеса есть одно положительное свойство: он гарантирует постоянный приток денежных средств в течение довольно длительного времени даже без крупных расходов на реновацию. Так, например, столичная гостиница «Минск», реконструкция которой была запланирована на 1988 г., но так и не состоялась, до сих пор приносит владельцам доход.

Герои нашего времени
Ведущие мировые сети разными путями прокладывают себе дорогу на московский рынок гостиниц. Привлекают их главным образом пятизвездочные отели. Это неудивительно: по данным HCDG, средняя цена продаж за год возросла на 0,5 %, а общий доход по сегменту вырос на 4,3 %. В течение всего года заполняемость гостиниц высшего класса держалась на уровне 70 %, что является очень хорошим показателем. Так, группа Hilton, лидирующая на сегодняшний день по оборотам, будет управлять пятизвездочным отелем площадью около 34 тыс. кв. м, который возводится на месте знаменитой в советские времена гостиницы «Интурист». Ориентировочная стоимость проекта – 120–130 млн. долл. Тендер на строительство преемника «Интуриста» французская компания Superior Ventures Ltd выиграла еще в 1999 г. Специально под этот проект была создана дочерняя структура Red Square Development Company, перечислившая московским властям 10 млн. долл. и получившая право аренды земельного участка на 49 лет. «Ингеоком», сносивший гостиницу, стал генеральным подрядчиком подземной части проекта.
Второе место по оборотам занимает известная гостиничная сеть HYATT. Свой первый в Москве отель «Арарат Парк Hyatt» на 219 номеров на Неглинной улице она открыла в 2001 году. Стоимость проекта составила 65 млн. долл. Сеть Hyatt управляет гостиницей, а владеет ею российская компания «ИнтерРусь-М». В настоящее время представители этой сети ведут переговоры об участии в еще нескольких масштабных проектах, главным образом в Санкт-Петербурге, поскольку там всего 4 отеля класса «люкс».
Элитный сегмент московских гостиниц расширится и за счет реализации масштабного городского проекта - туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы», создание которой ориентировочно оценивается в 3 млрд. долл. и предполагает строительство 17 гостиниц на территории от Кузнецкого Моста и Китай-города до Замоскворечья и храма Христа Спасителя. Отели будут 4–5-звездочными. За счет этого проекта правительство Москвы предполагает увеличить иностранный турпоток с 1,5 млн. чел. до 5 млн. чел. в год, а доходы от туризма - с 0,5 млрд. до 2,5 млрд. долл.
Отдельный интерес представляет один из столичных символов - гостиница «Москва». Постановлением № 311-ПП от 29 апреля 2003 г. «О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы «Москва» из состава участников проекта была окончательно выведена Московская девелоперская компания (МДК), возглавляемая известным предпринимателем Шалвой Чигиринским. МДК была образована в 2001 г. на паритетных началах правительством Москвы и компанией ST Group, интересы которой лежат не только в девелоперском, но и в топливном бизнесе. Успешные реализованные проекты ST Group в области коммерческой недвижимости - китайский торговый центр около м. «Новослободская», офисные комплексы на ул. Тимура Фрунзе, Большой Якиманке и Садовнической набережной. Для реализации проекта создано ОАО «Дек-Мос», 51 % в уставном капитале которого принадлежит российской дочерней компании американской Decorum Corp. - ООО «Декорум», а остальные 49 % - правительству Москвы. По прогнозным оценкам, для реализации проекта, рассчитанной на 2003–2006 гг., понадобится до 400 млн. долл. Согласно проекту реконструкции, гостиница будет возведена в соответствии с первоначальным проектом архитектора Щусева. Из трехзвездочной она перейдет в разряд пятизвездочных - ее 340–390 номеров будут сдаваться по цене от 250 долл. в сутки.

Просто и со вкусом
По мнению туроператоров, в столице ощущается острая нехватка трехзвездочных отелей. Городу нужно в 2–3 раза больше отелей уровня гостиниц «Космос», «Украина» и «Россия». По данным ГАО «Москва», в сезон 30% потенциальных гостей получают отказ - из-за дефицита предложения гостиниц этой категории. Однако за последние два года в столице появились всего две гостиницы такого класса и еще две двухзвездочные. Что касается реконструируемых трехзвездочных объектов, то, как правило, они стремятся перейти после реконструкции в более высокий класс. Коэффициент достаточности гостиниц рассчитывается как частное количества существующих номеров на 1000 чел. В Москве этот показатель равен 5, а оптимальная насыщенность достигается при 12.
Правда, основной клиентский спрос в столице все же направлен на так называемые гостиницы бюджетного класса («1–2 звезды»). В значительной степени это объясняется более доступной для массового потребителя ценой. Так, например, в конце 2002 г. отели этого класса были заполнены на 80 %, причем номера сдавались по цене около 18 долл. в сутки. Впрочем, спрос на трехзвездочные гостиницы, цены на размещение в которых составляют около 40 % от стоимости отелей более высокого класса, практически такой же, как на 1–2-звездочные.
Почему в столице строится так мало трехзвездочных отелей? Ответ на этот вопрос следует искать в сфере земельного законодательства. Чем ближе к центру Москвы участок для строительства отеля, тем выше его стоимость. Поэтому цены на гостиничные услуги обратно пропорциональны расстоянию от центра города. И если построенные в советское время гостиницы еще могут удержать приемлемый для среднего класса уровень цен (80–100 долл. за номер, включая налоги и завтрак), то для гостиниц-новостроек это неприемлемо по причине высокой стоимости строительства, земельных участков и процентных ставок по кредитам. С учетом всего вышесказанного в центральной части города вряд ли возможно появление большого количества гостиниц среднего класса. Объекты в пределах Садового кольца будут позиционироваться на стыке среднего и верхнего сегментов, то есть на уровне «3 звезды де люкс» или «4 звезды».

Планы и их реализация
В соответствии с Генеральной схемой размещения гостиниц в Москве, одобренной правительством Москвы летом 2003 г., отели в городе будут строиться «хорошие и разные». По оценке заместителя председателя Комитета по внешнеэкономической деятельности правительства Москвы Бориса Аверьянова, на реализацию этого проекта потребуется около 2 млрд. долл. В рамках программы предпроектная документация готовится по 30 объектам. Их предполагается построить в ближайшие три года. В частности, предполагается возводить крупные гостиничные комплексы (более 500 мест) категории «3–4 звезды», имеющие специальные помещения для конференций и культурных мероприятий. Отели категории «2–4 звезды» вместимостью до 1 тыс. мест будут также строиться в составе многофункциональных комплексов (например, ММДЦ «Москва-Сити»), оптовых рынков, спорткомплексов, культурно-досуговых объектов. В районах крупных въездных магистралей (например, Ленинградского и Ярославского шоссе) будут возводиться мотели на 100–600 чел. Кроме того, особое внимание будет уделяться развитию сети жилых помещений гостиничного типа (15 и более мест) и апартаментов категории 1–4 звезды.

Новые участники
Строительством отелей наконец-то заинтересовались крупные финансовые структуры. В настоящее время при их участии реализуется несколько крупных перспективных проектов - преимущественно трехзвездочных гостиниц, нехватка которых ощущается в Москве особенно остро. Так, «Дельта капитал менеджмент», входящая в состав фонда «США – Россия», создала совместное предприятие с международным оператором Rezidor SAS и европейскими фондами Swedfund International AB и The Investment Fund for Central and Eastern Europe для строительства сети трехзвездочных отелей под маркой Country Inn (франшиза принадлежит Rezidor SAS). Структуры будут участвовать в предприятии в равных долях. Общая стоимость проекта - 400 млн. долл. На эту сумму за 10 лет предполагается построить 50 отелей в Москве и регионах. Ориентировочная стоимость одного объекта – 5–11 млн. долл. Размещение в подобной гостинице на 80–120 номеров будет стоить 90 долл. в сутки в Москве и 70 - в регионах.
Не менее глобальные планы и у группы «МЕНАТЕП», которая собирается построить 40 отелей среднего класса общей стоимостью 300 млн. долл. Проект охватит 30–40 российских городов. Десятая часть суммы будет израсходована на строительство отелей емкостью 150 номеров в 2–3 городах. Затем к проекту планируется привлечь новых инвесторов. Строить гостиницы будет английская компания Sabre Projects Ltd., а управлять ими - американская сеть Mariott. В зависимости от региона цены размещения составят 70–110 долл. в сутки.
Не упустил возможности инвестировать в гостиничный сектор и холдинг «Интеррос». Под управлением группы Accor начал работу 257-номерной трехзвездочный «Новотель», в строительство которого холдинг инвестировал 35 млн. долл. Цены в отеле достаточно высоки для категории «3 звезды» (190 долл. в сутки), поэтому эксперты считают, что массовые туристы смогут обеспечивать лишь 30 % загрузки. Это пилотный проект холдинга на ниве гостиничного бизнеса. Французская группа Accor также может вступить в альянс с АФК «Система» в рамках реализации другого проекта - создания сети трехзвездочных отелей. Первый отель эконом-класса будет построен на Покровке на месте снесенной гостиницы «Урал». Земельный участок под строительство «Система» уже зарезервировала на правах долгосрочной аренды. Гостиница на 200 номеров должна быть построена к 2005 г. Она начнет работать под маркой Ibis. Ориентировочная стоимость проекта составит 12 млн. долл.

Регионы в ожидании туристов
Однако столичными городами дело не ограничилось: московские и питерские девелоперы и гостиничные операторы все чаще связывают свои планы с регионами, где гостиничное строительство обходится гораздо дешевле. По расчетам специалистов HCDG, трехзвездочный отель в провинции обойдется инвестору в 300–500 долл. за кв. м, тогда как в Москве будет потрачено уже до 1000–1500 долл. за кв. м. Подобная разница особенно привлекательна для регионов, имеющих «столичный» потенциал по приему иностранных туристов, - Карелии, Камчатки, района озера Байкал и т. д.
Так, Департамент инвестиционных программ строительства правительства г. Москвы (ДИПС) сосредоточит свои интересы на Золотом кольце России, в районе которого, по приблизительным подсчетам, не хватает 15–20 тыс. номеров. Первый этап программы предполагает строительство небольших (на 50 номеров) 2–3-звездочных отелей в Ярославле, Угличе, Переяславле-Залесском и Ростове Великом.
Гостиничный оператор UMACO выбрал для освоения курортную зону. В настоящее время компания строит мини-отель «Катерина-Альпик» на курорте «Красная Поляна» и собирается частично инвестировать и брать в управление около 50 отелей на территории Сочи, привлекая под проект около 1 млрд. долл. Кроме того, в планах компании - строительство сети из 20 бизнес-отелей на 200 номеров в регионах. Правда, инвесторов под этот проект пока нет.
Несколько шире смотрит на проблему освоения регионов компания «Комплекс гостиницы «Орленок». В настоящее время она возводит торгово-развлекательные комплексы с гостиницами в трех российских городах. Проекты в Казани, Йошкар-Оле и Нижнем Новгороде обойдутся компании в 17, 10 и 40 миллионов долл. соответственно. Помимо гостиниц в комплексах будут размещаться супермаркеты, рестораны, кинозалы, боулинг и казино. Несмотря на значительный риск, успешный опыт компании в Москве (76 % - средняя загрузка) позволяет надеяться на успех и в других регионах.
Представляя собой достаточно специфический сектор коммерческой недвижимости, гостиничный бизнес аккумулирует весьма специфические группы инвесторов. С одной стороны, это мировые лидеры гостиничной отрасли. С другой стороны - процветающие российские компании, оценившие доходность инвестиций в недвижимость. Кроме того, учитывая первостепенное значение развития туризма для всего государства, в строительство гостиничный бизнес направляется и значительная доля бюджетных инвестиций. В случае сохранения экономически благоприятной ситуации в стране подобная структура инвестиций останется и на ближайшие два-три года.