18 сентября 2003 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. («Закон о Регистрации»), внесенные Федеральным законом № 63 от 9 июня 2003 года. На основании анализа практики применения Закона о Регистрации, новая редакция устраняет некоторые противоречия с существующим законодательством, уточняет порядок подачи заявления о регистрации и сроки регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок приостановления регистрации, предоставление информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимость.

Основные изменения
По существующему правилу, права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года (дата введения в действие Закона о Регистрации), являются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации. Тем не менее, государственная регистрация требуется при совершении сделок с такими правами после введения в действие Закона о Регистрации. Предыдущая редакция Закона о Регистрации требовала регистрации ранее возникшего права только для регистрации его последующего обременения (например, аренды). При переходе ранее существующего права (например, купля-продажа) регистрировалось только право нового собственника; регистрация ранее существующего права не требовалась. После принятия новой редакции регистрация права первоначального собственника, возникшего до 31 января 1998 года, необходима при совершении всех видов сделок с такой недвижимостью, включая сделки купли-продажи и дарения.
При одновременной подаче заявления на регистрацию прав, возникших до 31 января 1998 года, и заявления на регистрацию перехода этого права или иной сделки с ним, государственная регистрация должна быть осуществлена в месячный срок со дня подачи всех необходимых документов. При этом регистрация права, возникшего до 31 января 1998 года, проводится бесплатно, если одновременно регистрируется переход данного права (дарение, купля-продажа). Если регистрируется обременение ранее возникшего права (аренда, ипотека) или в случае регистрации прав, возникших до 31 января 1998 года, не для совершения с ним сделки (а по собственному желанию собственника), взимается плата, равная половине стандартного размера платы за регистрацию.
В соответствии с Законом о Регистрации заявление о регистрации прав может быть подано правообладателем, сторонами договора или уполномоченным ими лицом на основании доверенности. Доверенность теперь должна быть обязательно нотариально удостоверена. Договоры, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним, предоставляются не менее, чем в двух подлинных экземплярах (ранее достаточно было одного подлинника). Кроме того, теперь для государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним необходимо предоставить кадастровый план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера. Предыдущая редакция Закона о Регистрации допускала присвоение учреждением юстиции условного номера земельному участку. Теперь же предоставление кадастрового плана не требуется только в том случае, если он был предоставлен учреждению юстиции по государственной регистрации ранее.
Закон о Регистрации уточнил сроки предоставления информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В течение десяти дней должны быть предоставлены сведения о содержании правоустанавливающих документов, о правах отдельных лиц и выписки о переходе прав на объекты недвижимости. Информация о лицах, получивших сведения о зарегистрированном объекте недвижимости, должна быть предоставлена правообладателю этого объекта в течение семи дней. В течение пяти дней правообладателю должны сообщить о регистрации ограничений (обременений) его прав на недвижимое имущество по инициативе государственных или муниципальных органов (в частности, при наложении ареста на имущество). Кроме того, важным новшеством является обязательное указание в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о существующих спорах и заявленных правах третьих лиц в отношении зарегистрированного объекта недвижимости.
Закон о Регистрации уточнил срок, на который может быть приостановлена государственная регистрация. В случае сомнений органа регистрации относительно оснований для государственной регистрации прав либо подлинности предоставленных документов, регистрация может быть приостановлена на срок до одного месяца. Срок, на который приостановлена регистрация, не включается в установленный общий месячный срок. Таким образом, максимальный срок регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним может достичь двух месяцев. О приостановлении регистрации и его основаниях учреждение юстиции должно уведомить заявителя в течение пяти рабочих дней.
Закон о Регистрации также уточнил, что если одна из сторон договора, находящегося на регистрации, обратилась с просьбой вернуть документы без проведения регистрации, то регистрация приостанавливается. Если же обе стороны договора обращаются с такой просьбой, то регистрация прекращается и заявителям возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за регистрацию. При отказе в регистрации учреждением юстиции плата за регистрацию не возвращается.
Закон о Регистрации внес изменения в порядок регистрации отдельных видов прав на недвижимость и сделок с ним. Так, при совершении сделки с предприятием как имущественным комплексом государственная регистрация прав на предприятие в целом проводится по месту регистрации приобретателя, а государственная регистрация договоров аренды, договоров ипотеки и иных обременений прав на предприятие - по месту регистрации правообладателя. Права на отдельные участки земли и строения в составе предприятия как имущественного комплекса регистрируются по месту их нахождения.
Если правообладатель зарегистрирован на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации участника сделки, зарегистрированного на территории Российской Федерации. В то же время, остается неурегулированным вопрос о месте регистрации прав в случае, если сделка в отношении предприятия совершается между двумя иностранными лицами.
Для регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости нововведением является требование предоставить документы о праве пользования земельным участком для создания данного объекта (помимо документов, подтверждающих факт его создания).
В отношении регистрации аренды Закон о Регистрации подтверждает, что регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды, как указывалось в предыдущей редакции. Это уточнение привело Закон о Регистрации в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и устранило противоречивые мнения о том, что именно регистрируется при аренде недвижимости.
Закон о Регистрации также устранил противоречия предыдущей редакции с законом об ипотеке, установив, что заявление о государственной регистрации ипотеки может быть подано как залогодателем, так и залогодержателем.
И наконец, Закон о Регистрации подтвердил, что учреждение юстиции несет ответственность за необоснованный отказ в регистрации прав или уклонение от регистрации прав на недвижимое имущество.